Решение № 02-1283/2025 02-1283/2025~М-0350/2025 2-1283/2025 М-0350/2025 от 13 апреля 2025 г. по делу № 02-1283/2025

Уникальный идентификатор дела

77RS0030-02-2025-000810-68


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 апреля 2025 года адрес

Хамовнический районный суд адрес в составе председательствующего судьи Фокеевой В.А., при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1283/25 по иску ФИО1 к адрес – специализированный застройщик» об уменьшении цены договора, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец фио обратилась в суд с иском к адрес – специализированный застройщик» об уменьшении цены договора, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, судебных расходов, просит уменьшить цену договора участия в долевом строительстве в размере сумма, взыскать разницу стоимости объекта долевого строительства в размере сумма, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере сумма с последующим начислением процентов на дату исполнения обязательств, компенсацию морального вреда в размере сумма, расходы на оплату услуг БТИ в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма

В обоснование требований истец указал, что между ФИО1 и адрес – специализированный застройщик» заключен договор участия в долевом строительстве № P01-02-10-05-130 от 25.02.2019. Пунктом 2.2 договора определены проектные характеристики объекта долевого строительства, в том числе и общая площадь объекта долевого строительства до выполнения отделки/подготовки под отделку - 42,3 кв. м (строка 16), как и условие о передаче объекта участнику долевого строительства с отделкой. Объект долевого строительства передан истцу по акту приема-передачи квартиры № 130 по договору участия в долевом строительстве № P01-02-10-0-130 от 25.02.2019. По результатам обмера БТИ, в соответствии с техническим паспортом помещения, произведённого от 11.09.2024, площадь квартиры составляет 40,6 кв.адрес выписке из адрес квартиры также составляет 40,6 кв.адрес п.3.1 договора расчётная цена 1 кв.м объекта составляет сумма Таким образом, истец полагает, что разница между стоимость квартиры по договору и окончательной стоимостью квартиры составляет сумма Полагая свои права нарушенными, истец обратилась в суд с иском.

Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен, сведений об уважительности причин неявки в суд представлено не было. Поскольку неявка истца является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве, то суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца.

Представитель ответчика в судебное заседания явился, просил отказать в удовлетворении исковых требований по основаниям, указанным в письменных возражениях.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 12 ГПК РФ судопроизводство в РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон, при этом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Пунктом 2 статьи 424 ГК РФ предусмотрено возможное изменение цены после заключения договора, в том числе в случае, установленном договором.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч.1 ст. 7 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1).

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п. 2).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).

На основании ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно подп. 7 п. 2 ст. 14 ФЗ от 13.07.2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.

В силу п.7 ст. 1 ФЗ №218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также - объекты недвижимости), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.

Согласно ст. 8 ФЗ №218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (п.1).

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. В случаях, предусмотренных федеральным законом, основные сведения о сооружении могут изменяться в результате капитального ремонта сооружения. Данные сведения вносятся в кадастр недвижимости на основании документов, указанных в пунктах 7, 7.2 - 7.4 части 2 статьи 14 настоящего Федерального закона, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (п. 2).

К основным сведениям, вносимым в кадастр недвижимости, относится площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (п. 4). Кадастровая стоимость отнесена к дополнительным сведениям об объекте недвижимости (п. 5).

Согласно п. 3 ст. 40 ФЗ №218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета (в том числе с одновременной государственной регистрацией прав) созданных здания, сооружения может осуществляться государственный кадастровый учет всех расположенных в таких здании, сооружении помещений, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, в случае представления заявителем технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений. Государственный кадастровый учет всех помещений в здании, сооружении, в том числе относящихся к имуществу общего пользования, также осуществляется при представлении заявления собственником здания или сооружения, право собственности на которые зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, и технического плана здания, сооружения, содержащего сведения, необходимые для государственного кадастрового учета указанных помещений.

Согласно п. 4 ст. 40 ФЗ №218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме, а также расположенных в таком многоквартирном доме машино-мест.

Согласно ст. 401 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) квартира является объектом налогообложения и налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости (ст. 402), может изменяться в связи с изменением кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие изменения качественных и (или) количественных характеристик этого объекта налогообложения со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости (ст. 403).

Из вышеприведенных норм материального права следует, что только внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения подтверждают площадь квартиры как объекта недвижимости и изменение ее качественных характеристик.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между ФИО1 и адрес – специализированный застройщик» заключен договор участия в долевом строительстве № P01-02-10-05-130 от 25.02.2019 г.

В соответствии с условиями договора, застройщик принял на себя обязательство построить жилой комплекс многоэтажных домов с подземными паркингами и нежилыми встроено-пристроенными помещениями на первых этажах: в том числе дошкольная образовательная организация на 150 мест и помещения свободного назначения, сетями и сооружениями инженерно-технического обеспечения, расположенный по адресу: адрес, з/у 1 и передать участнику долевого строительства квартиру проектный номер 130, вышеуказанного жилого комплекса.

Пунктом 2.2 договора определены проектные характеристики объекта долевого строительства, в том числе и общая площадь объекта долевого строительства до выполнения отделки/подготовки под отделку - 42,3 кв. м (строка 16), как и условие о передаче объекта участнику долевого строительства с отделкой.

Соответственно предметом договора является объект долевого строительства до выполнения отделки/подготовки под отделку, площадь которого определяется в результате проведения кадастровых работ по завершению строительства в целях получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п. 3.7 договора застройщик перед вводом объекта в эксплуатацию обязан организовать обмер объекта в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной недвижимости. После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и проведения обмеров застройщик направляет участнику долевого строительства уведомление о необходимости проведения окончательных расчетов по договору в связи с увеличением/уменьшением приведенной пощади объекта долевого строительства, указанной в п. 2.2 договора (строка 16).

Пунктом 3.9 договора предусмотрено, если в результате обмера, проведенного во исполнение обязательств застройщика в соответствии с требованиями 218-ФЗ, фактическая приведенная площадь объекта долевого строительства окажется меньше общей площади объекта долевого строительства, указанной в п. 2.2 договора (строка 16) более чем на 1 (один) кв.м, цена договора уменьшается на сумму, определяемую как произведение указанной в п. 3.10 договора расчетной цены 1 (одного) квадратного метра на разницу между фактической приведенной площадью объекта долевого строительства и приведенной площадью объекта долевого строительства, указанной в п. 2.2 договора (строка 16).

Объект долевого строительства передан истцу по акту приема-передачи квартиры № 130 по договору участия в долевом строительстве № P01-02-10-0-130 от 25.02.2019 общей площадью 41,30 кв. м, который подписан истцом без замечаний.

Таким образом, стороны согласовали предметом договора - объект до выполнения отделки/подготовки под отделку, условия изменения цены по договору, а актом приемки-передачи подтвердили основания для её изменения.

Согласно п. 11.5 договора площадь объекта долевого строительства подлежит уточнению в соответствии с данными кадастрового учета и указывается в акте приема- передачи.

Объект долевого строительства был передан по акту приема-передачи 04.05.2023, общей площадью 41,30 кв. м, согласно произведенным обмерам перед вводом объекта в эксплуатацию, в соответствии с условиями договора.

Для целей подготовки технического плана и отношении многоквартирного дома по адресу: адрес площади помещений измерялись с соблюдением требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места (утв. Приказ Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 (ред. от 29.10.2021).

Согласно п. 12.3 Требований, расстояния, применяемые для определения площади жилого помещения, измеряются на высоте от нуля до 1,10 метра от уровня пола, то есть кадастровый инженер по своему усмотрению выбирает высоту в пределах допустимой.

Вместе с тем, СП 70.13330.2012 «Свод правил. Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87» (утв. Приказом Госстроя от 25.12.2012 № 109/ГС) допускает отклонение линий плоскостей пересечения от вертикали или проектного наклона на всю высоту конструкций для: стен и колонн, поддерживающих монолитные покрытия и перекрытия. Тем самым, даже при измерениях, проведенных квалифицированными кадастровыми инженерами, приборами, прошедшими поверки у аккредитованного лица, с соблюдением всех требований к точности и методам, возможно различие итоговой площади помещения, обусловленное выбором разных высот измерений, если допустимое отклонение стены от вертикали имеет место быть.

Кроме того, строительство многоквартирного дома по адресу: адрес осуществлялось в рамках проектной документации, получившей положительные заключения государственной экспертизы. Согласно проектной документации пункту Г подраздела «Общие данные» раздела «Архитектурные решения» при вводе объекта в эксплуатацию квартиры сдаются без отделки.

Прошедшая государственную экспертизу проектная документация являлась одним из документов, на основании которого 26.06.2018 Комитетом государственного строительного надзора адрес было выдано разрешение на строительство № 77-185000-017510-2018.

По факту завершения строительства Мосгосстройнадзор выдал заключение о соответствии построенного объекта проектной документации, составлен технический план МКД, и в совокупности, в том числе на основании указанных документов, Мосгосстройнадзором 09.09.2022 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Измерение площади квартир производилось в рамках составления технического плана в отношении МКД в характеристиках, определенных проектной документацией.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости 02.04.2025 № КУВИ-001/2025-82476358 общая площадь объекта, расположенного по адресу: Москва, адрес с кадастровым номером 77:04:0002006:23967, составляет 40,6 кв.м.

Между тем, истец ссылается на результаты обмеров, сделанные после проведения ремонтно-отделочных работ в объекте долевого строительства.

Доказательств того, что фактическая площадь объекта долевого строительства до проведения ремонтно-отделочных работ в момент ее передачи меньше, чем указана в договоре, не представлено.

Согласно п. 2.2. договора долевого участия адрес приняло на себя обязательство передать квартиру с отделкой, указанной в приложении № 2 к договору долевого участия, а с учетом производимых ремонтных работ площадь квартиры до отделки и после может отличаться в связи с использованием отделочных материалов, а также технического оснащения квартиры.

Ответчик во исполнение принятых на себя обязательств по договору долевого участия перед передачей квартиры осуществило ее внутреннюю отделку, а выявленная разница в площади квартиры обусловлена производством отделочных работ.

В случае, если сторона, обязанная доказывать свои требования или возражения, удерживает находящиеся у нее доказательства и не представляет их суду, суд вправе обосновать свои выводы объяснениями другой стороны (часть 1 статьи 68 ГПК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Суд, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом, разъясняет лицам, участвующим в деле, их права и обязанности, предупреждает о последствиях совершения или несовершения процессуальных действий, оказывает лицам, участвующим в деле, содействие в реализации их прав, создает условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при рассмотрении и разрешении гражданских дел.

В соответствии с принципом процессуального равноправия стороны пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности (ст. 38 ГПК РФ). Закон предоставляет истцу и ответчику равные процессуальные возможности по защите своих прав и охраняемых законом интересов в суде. Стороны независимо от того, являются ли они гражданами или организациями, наделяются равными процессуальными правами. Какие-либо юридические преимущества одной стороны перед другой в гражданском процессе исключаются.

Содержание принципа состязательности раскрывают нормы ГПК Российской Федерации, закрепленные в ст. ст. 35, 56, 57, 68, 71 и др. Согласно ст. 56 каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Так, согласно п. 2 ст. 424 ГК РФ, изменение цены после заключения Договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных Договором, законом, либо в установленном законом порядке.

В силу п. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по соглашению сторон цены договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих условий Договора.

Истец заключил договор добровольно, а значит согласился с его условиями в полном объеме, доказательств обратного, суду не представлено.

Таким образом, ответчик построив (создав) квартиру с площадью, не отступил от условий договора, при этом, истцом не предоставлены доказательств, из которых можно сделать вывод о недостоверности площади квартиры до отделки равной 40,6 кв.м, определенной в ходе кадастровых работ в соответствии с ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и содержащейся в ЕГРН. Кадастровый учет Объекта долевого строительства не оспаривался. Замеры квартиры, представленные истцом, сделаны после отделки, что не является доказательством недействительности обмеров, сделанных для получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию в соответствии с требованиями закона и условиями, установленными в договоре участия в долевом строительстве.

В соответствии с вышеизложенным, отсутствуют правовые основания возврата денежных средств в заявленном размере, а требования о взыскании стоимости уменьшения площади в размере сумма не подлежащими удовлетворению.

Производные требования истца о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, суд также оставляет без удовлетворения, поскольку в удовлетворении основных требований истцу отказано в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к адрес – специализированный застройщик» об уменьшении цены договора, взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме через Хамовнический районный суд адрес.

Судья Фокеева В.А.

Решение изготовлено в окончательной форме 14 апреля 2025 года