Решение № 2-806/2017 2-806/2017~М-631/2017 М-631/2017 от 16 мая 2017 г. по делу № 2-806/2017

Дело №2-806/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17 мая 2017 года г. Липецк

Липецкий районный суд Липецкой области в составе:

председательствующего судьи Мартышовой С.Ю.,

с участием представителя истца адвоката Пузиковой Е.Ю., действующей по ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ предъявившей удостоверение №, выданное № Управлением Министерства юстиции РФ по Липецкой области,

представителя ответчика ФИО1, действующей по доверенности,

представителя третьего лица администрации сельского поселения Введенский сельсовет Липецкого муниципального района Липецкой области ФИО3,

при секретаре Раевой К.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к администрации Липецкого муниципального района Липецкой области о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств, оплаченных по договору купли-продажи, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО4 обратился в суд с иском к администрации Липецкого муниципального района Липецкой области о расторжении договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ним и администрацией Липецкого муниципального района Липецкой области, взыскании денежных средств, оплаченных по договору купли-продажи в размере 1 310 680 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 394 968 руб. 29 коп., судебных расходов в размере 10 820 руб., указывая, что ДД.ММ.ГГГГ. между ним и администрацией по результатам проведения открытого аукциона заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по указанному адресу, категория земель: земли населенных пунктов- для ведения личного подсобного хозяйства. Распоряжением администрации Липецкого муниципального района Липецкой области № от ДД.ММ.ГГГГ утвержден градостроительный план земельного участка. В соответствии с разрешением на строительство от ДД.ММ.ГГГГ выданным отделом градостроительной деятельности администрации Липецкого муниципального района Липецкой области, ему разрешено строительство индивидуального жилого дома на указанном земельном участке при условии проведения специальных защитных мероприятий по предотвращении. Негативного воздействия вод в зоне затопления, подтопления. Однако, до настоящего времени строительство индивидуального жилого дома им на данном земельном участке не осуществлялось, поскольку к указанному земельному участке отсутствует дорога либо какой-либо проезд. При проведении аукциона на право заключения договора купли-продажи и при подписании договора купли-продажи земельного участка ему не была доведена информация о том, что к данному земельному участку отсутствует какой-либо проезд. Напротив, начальник отдела земельных и имущественных отношений администрации Липецкого муниципального района сообщил ему, что проезд к участку осуществляется со стороны реки. Согласно ответу администрации сельского поселения Введенский сельсовет Липецкого муниципального района от ДД.ММ.ГГГГ со стороны реки Воронеж имеется доступ к земельному участку. Согласно карты градостроительного зонирования <адрес> плана и ППЗ сельского поселения Введенский сельсовет Липецкого муниципального района Липецкой области данная территория находится в зоне подтопления рек с уровнем обеспеченности паводка 1%. Документов о постановке дороги по <адрес> на кадастровый учет в администрации не имеется. Из сообщения заместителя руководителя Донского БВУ от ДД.ММ.ГГГГ территория, примыкающая со стороны реки Воронеж к земельному участку находится в пределах водоохраной зоны реки Воронеж. Таким образом, со стороны реки проезд к земельному участку невозможнее, т.к. расстояние от границы земельного участка и до реки является природоохранной зоной водных объектов, в силу закона движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств) в данной зоне запрещено. При отчуждении ему земельного участка администрация Липецкого муниципального арйона Липецкой области, зная о том, что к указанному земельному участку отсутствует сформированный в соответствии с требованиями градостроительного законодательства и пригодный проезд, ввел его в заблуждение относительно наличия проезда к участку по дороге со стороны реки; использовать в качестве проезда доступ е земельному участку со стороны реки невозможно как в силу прямого запрета норм действующего законодательства, так и в силу объективных причин, заключающихся в том, что данный доступ находится в зоне подтопления и в период схода талых вод либо при наличии осадков проезд будет заполнен водой. При приобретении земельного участка ему, как покупателю, продавцом не была доведена информация о важных характеристиках приобретаемого земельного участка, которая влияет на возможность его использования по назначению. Отсутствие сформированного проезда к земельному участку лишает его возможности осуществлять строительство индивидуального жилого дома. В связи с чем, считает, что переданный ему земельный участок имеет существенный недостаток, который не был оговорен продавцом- отсутствие проезда что лишает его возможности использовать его по назначении., в том числе для целей индивидуального жилищного строительства, в связи с чем, подлежит расторжению. Он обращался к ответчику с досудебной претензией о расторжении договора купли-продажи земельного участка, однако, претензия оставлена без удовлетворения.

В судебном заседании представитель истца адвокат Пузикова Е.Ю. исковые требования подержала, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении,

Представитель ответчика по доверенности ФИО1 в судебном заседании исковые требования не признала, пояснив, что оснований для расторжения договора купли-продажи земельного участка не имеется, администрация планирует осуществить строительство дороги к земельному участку истца.

Представитель третьего лица администрации сельского поселения Введенский сельсовет Липецкого муниципального района Липецкой области по доверенности ФИО3 полагала разрешение спора на усмотрение суда, пояснив, что к земельному участку, расположенному по адресу: <адрес> имеется доступ со стороны реки Воронеж, однако, данная территория находится в зоне подтопления рек с уровнем обеспеченности паводка 1% и данный участок возможного доступа к земельному участку истца находится в водоохранной зоне. Другого подъезда к земельному участку истца не имеется.

Истец ФИО4, представитель третьего лица Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены своевременно и надлежащим образом; суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца ФИО4, представителя третьего лица Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по правилам ст.167 ГПК РФ.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав и оценив письменные доказательства в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Согласно позиции Европейского суда по правам человека, судебное разбирательство должно осуществляться посредством такого механизма, который обеспечивает наиболее эффективную судебную защиту для целей полного восстановления нарушенных прав и охраняемых законом интересов, создание чрезмерных правовых препятствий при разрешение спора является недопустимым.

В соответствии со ст. 1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты. Граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно пунктам 1-2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пункт 1 статьи 454 ГК РФ предусматривает, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункты 1 и 2 статьи 469 ГК РФ).

В силу пунктов 1-2, 5 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное.

В соответствии со статьей 557 ГК РФ правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору, применяются и в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве.

В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В силу п.3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Исходя из содержания названных норм, продавец должен предоставить полную информацию о земельном участке, в том числе о наличии обременений. Которые могли повлиять на волеизъявление покупателя при совершении сделки.

Согласно статье 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под зонами с особыми условиями использования территорий понимаются охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Ограничения использования земельных участков, включенных в границы особо охраняемых природных территорий, установлены статьей 95 Земельного кодекса Российской Федерации, а также Федеральным законом от 14 марта 1995 г. "Об особых охраняемых природных территориях".

Статьей 65 Водного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ВК РФ) установлено, что водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.

В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности (ч. 2 ст. 65 ВК РФ).

Согласно п.4 ч. 15 ст. 65 ВК РФ в границах водоохранных зон запрещается движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие.

В соответствии с ч. 3 ст. 67 ВК РФ границы территорий, подверженных затоплению и подтоплению, и режим осуществления хозяйственной и иной деятельности на этих территориях в зависимости от частоты их затопления и подтопления устанавливаются в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и администрацией Липецкого муниципального района Липецкой области заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 1227кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> для ведения личного подсобного хозяйства, согласно которому администрация Липецкого муниципального района Липецкой области продала, а ФИО4 приобрел указанный земельный участок. В соответствии с п.2.1 договора цена участка составляет 1 310 680 руб.

Согласно п.3.1 указанного договора продавец обязуется предоставить покупателю сведения, необходимые для исполнения условий, установленных договором.

Земельный участок приобретен ФИО4 на торгах, организованных на основании постановления администрации Липецкого муниципального района Липецкой области от ДД.ММ.ГГГГ № «О закючении договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> и проведенных на основании распоряжения администрации Липецкого муниципального района Липецкой области от ДД.ММ.ГГГГ №

Спорный земельный участок передан истцу ФИО4 по акту приема-передачи земельного участка ДД.ММ.ГГГГ расчет между сторонами произведен полностью.

Обязательства по оплате стоимости земельного участка истцом ФИО4 исполнены с учетом внесенной суммы задатка в сумме 187 240 руб., что не оспаривалось ответчиком.

Право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. сделана запись регистрации №.

ДД.ММ.ГГГГ начальником отдела градостроительной деятельности администрации Липецкого муниципального района Липецкой области ФИО4 выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке по адресу: <адрес> при условии проведения специальных защитных мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод в зоне затопления, подтопления.

Из градостроительного плана земельного участка, утвержденного распоряжением администрации Липецкого муниципального района Липецкой области № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> находится в зоне затопления паводковыми водами согласно генплану застройки и правилам землепользования сельского поселения Введенский сельсовет Липецкого района Липецкой области.

Согласно письму администрации сельского поселения Введенский сельсовет Липецкого муниципального района Липецкой области № от ДД.ММ.ГГГГ стороны реки Воронеж имеется доступ к земельному участку № с кадастровым номером №, расположенному в <адрес>; согласно Карты градостроительного зонирования <адрес> генерального плана и ПЗЗ сельского поселения Введенский сельсовет Липецкого района Липецкой области данная территория находится в зоне подтопления рек с уровнем обеспеченности паводка 1%, документов о постановке дороги по <адрес> на кадастровый учет в администрации не имеется.

Из письменного ответа заместителя руководителя Донского БВУ- начальника отдела водных ресурсов по Липецкой области № от ДД.ММ.ГГГГ. на обращение ФИО4 следует, что территория, примыкающая со стороны р.Воронеж к земельному участку с кадастровым номером №, расположенному по адресу: <адрес> находится в пределах водоохраной зоны р.Воронеж; данная территория находится в пределах зоны затопления р.Воронеж при половодьях и паводках; в соответствии с ч.2 ст.67.1 Водного кодекса Российской Федерации строительство объектов капитального строительства без проведения специальных защитных мероприятий по предотвращению негативного воздействия вод в границах зон затопления, подтопления запрещаются.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратился в администрацию Липецкого муниципального района Липецкой области с претензией о расторжении договора купли-продажи спорного земельного участка, которая администрацией Липецкого муниципального района Липецкой области оставлена без удовлетворения.

Доводы истца о предоставлении продавцом заведомо ложной информации о наличии свободного доступа на земельный участок и об отсутствии ограничений его использования в соответствии с разрешенным использованием нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства.

При указанном назначении земельного участка, покупатель при его приобретении с учетом положений п.2 ст.4 ФЗ от 07.07.2003г. №112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», вправе был рассчитывать на его использование для возведения жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений, сооружений.

Судом установлено, что проданный ответчиком истцу земельный участок не имеет сформированный проезд к земельному участку; имеющийся доступ к спорному земельному участку со стороны реки Воронеж не является дорогой, имеющей твердое покрытие, и находится в зоне подтопления, расположен в пределах водоохраной зоны реки Воронеж, что делает невозможным проезд к земельному участку. Таким образом, приобретаемый истцом по договору купли-продажи земельный участок не может быть использован беспрепятственно в полном объеме в соответствии с разрешенным видом использования.

Имеющееся соотношение имущественных интересов сторон свидетельствует о том, что, заключив договор и оплатив стоимость товара по договору, ФИО4, при отсутствии с его стороны умысла или неосторожности, земельным участком, на который он рассчитывал при заключении договора, фактически владеть не может.

Анализ исследованных доказательств в их совокупности показывает, что ФИО4 продан земельный участок ненадлежащего качества, который не может быть использован по целевому назначению, поскольку отсутствует техническая возможность строительства на нем зданий и сооружений ввиду отсутствия проезда к земельному участку. Указанные недостатки участка являются существенными, так как не могут быть устранены без несоразмерных расходов и затрат времени. Выявленные недостатки участка не были оговорены продавцом в договоре купли-продажи и не могли быть обнаружены покупателем при визуальном осмотре участка ДД.ММ.ГГГГ

Доказательств того, что изменения качественных характеристик участка имели место после его продажи и передачи продавцу, стороной ответчика не представлено.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или

предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом изложенного в связи с передачей продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качественных характеристиках, предоставлении ответчиком неполной информации о продаваемом земельном участке, суд считает расторгнуть договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГг., заключенный между администрацией Липецкого муниципального района Липецкой области и ФИО4 со взысканием с администрации Липецкого муниципального района Липецкой области денежных средств, оплаченных по договору купли-продажи с применением последствий расторжения сделки в виде прекращения права собственности ФИО4 на спорный земельный участок.

Вместе с тем, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 394 968 руб. 29 коп. по следующим основаниям.

В силу положений ст.395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами, вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, подлежат проценты на сумму этих средств.

Для применения названной нормы необходимо установить противоправность в действиях лица, а именно неправомерное удержание денежных средств, уклонение от их возврата, иную просрочку в их уплате.

Поскольку обязанность ответчика по возврату денежных средств, ввиду расторжения договора купли-продажи земельного участка установлена настоящим судебным актом, то правовых оснований считать, что ответчик неправомерно удерживал денежные средства с момента заключения договора по день обращения в суд, не имеется. Данные обстоятельств служат основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. в размере 394 968 руб. 29 коп.

В силу положений ч.1 ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 10 820 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, площадью 1227кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГг. между администрацией Липецкого муниципального района Липецкой области в лице начальника отдела земельных и имущественных отношений ФИО2 и ФИО4.

Прекратить право собственности ФИО4 на земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов- для ведения личного подсобного хозяйства, площадью 1227кв.м., расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер №

Взыскать с администрации Липецкого муниципального района Липецкой области в пользу ФИО4 возврат денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 310 680 руб., расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 10 820 руб., а всего 1 321 500 (один миллион триста двадцать одну тысячу пятьсот) руб., в удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Липецкий областной суд в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Липецкий районный суд.

Судья С.Ю.Мартышова

Мотивированное решение

изготовлено 22.05.2017г.