Решение № 3А-305/2025 3А-305/2025~М-142/2025 А-305/2025 М-142/2025 от 15 сентября 2025 г. по делу № 3А-305/2025

СТАВРОПОЛЬСКИЙ ФИО7 СУД

355002, город ФИО7, <адрес>,

тел.: <***>, факс <***>.

http://http://kraevoy.stv.sudrf.ru Е-mail:krai@stavsud.ru

Дело №а-305/2025

УИД: 26OS0№-43


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ город ФИО7

Ставропольский ФИО7 суд в составе председательствующего судьи Шеховцовой Э.А.

при секретаре судебного заседания ФИО8,

с участием:

административного истца ФИО1,

представителя административного истца ФИО1, адвоката – ФИО11,

представителя административного ответчика министерства имущественных отношений <адрес> – ФИО12,

представителя административного ответчика Государственного бюджетного учреждения <адрес> «<адрес>имущество» – ФИО9,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ГБУ СК «<адрес>имущество» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной,

установил:

ФИО1 обратилась в Ставропольский ФИО7 суд с административным иском к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами: №, №, № равной рыночной.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ СК «<адрес>имущество».

В обоснование иска административным истцом указано, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на праве общей долевой собственности, доля в праве 65188/92188, принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 921880 кв.м., местоположение: <адрес>, примерно в 930 м по направлению на северо-восток.

ФИО2 и ФИО3 являются сособственниками данного земельного участка.

Кроме того ФИО1 на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ на праве общей долевой собственности, доля в праве 24/154, 55/154, 21/154, принадлежал земельный участок с кадастровым номером №, площадью 534408 кв.м., местоположение: примерно в 2060 м. по направлению на северо-восток, <адрес>.

ФИО4 И.Б. и ФИО16 являлись сособственниками данного земельного участка.

На основании соглашения о реальном разделе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с КН № 534408 кв.м., был разделен между его собственниками.

В результате раздела ФИО1 в счет ее доли выделен земельный участок, который ДД.ММ.ГГГГ был поставлен на государственный кадастровый учет с КН №, площадью 347006 кв.м., и за ФИО1 зарегистрировано право собственности на выделенный земельный участок.

Приказом Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков из населенных пунктов <адрес>.

В отношении земельного участка с кадастровым номером № установлена кадастровая стоимость в размере 133 792 444,4 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В отношении земельного участка с кадастровым номером № установлена кадастровая стоимость в размере 108 586 361,52 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В отношении земельного участка с кадастровым номером № установлена кадастровая стоимость в размере 200 076 719, 48 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

С целью установления соответствия или отличия кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости административный истец обратился к ООО «КонсалтИнвестГрупп» оценщик ФИО10

Согласно отчету об оценке № КС 224/2024 от ДД.ММ.ГГГГ:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет - 10 528 000 рублей;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет - 6 103 000 рублей.

Согласно отчету, об оценке № КС 033/2025 от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет - 3 963 000 рублей.

На основании изложенного административный истец просит суд:

Установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под комплексное освоение в целях жилищного строительства, с кадастровым номером №, площадью 921 880 кв.м., местоположение: <адрес>, примерно в 930 м по направлению на северо-восток, в размере равном его рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 10 528 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под комплексное освоение в целях жилищного строительства, с кадастровым номером №, площадью 534 408 кв.м., местоположение: <адрес>, примерно в 2060 м по направлению на северо-восток, в размере равном его рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 6 103 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - под комплексное освоение в целях жилищного строительства, с кадастровым номером №, площадью 347 006 кв.м., местоположение: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ - 3 963 000 рублей.

В судебное заседание административный истец ФИО1, представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений СК, Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по СК, ГБУ СК «<адрес>имущество» представители заинтересованных лиц Администрация Минераловодского городского округа, Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по <адрес>, заинтересованные лица ФИО2, ФИО3, ФИО16 ФИО4 ФИО5, не явились, извещены о дате слушания дела надлежащим образом, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес суда поступили возражения представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> содержащие в себе также ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя ответчика.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании административный истец ФИО1, представитель административного истца ФИО1, адвокат – ФИО11, поддержали фактические обстоятельства дела, изложенные в административном исковом заявлении, а также позицию, изложенную письменно в рецензии на произведенную по делу судебную оценочную экспертизу. При дачи пояснений в ходе судебного разбирательства просили суд удовлетворить заявленные требования в соответствии с выводами произведенной по делу судебной оценочной экспертизы, однако находясь на стадии прений просили суд удовлетворить первоначально заявленные требования административного искового заявления в соответствии с выводами отчетов об оценки ООО «КонсалтИнвестГрупп» оценщик ФИО10 № КС 224/2024 от ДД.ММ.ГГГГ и № КС 033/2025 от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представители административных ответчиков министерства имущественных отношений <адрес> – ФИО12 по доверенности, ГБУ СК «<адрес>имущество» - ФИО9 по доверенности, возражали относительно удовлетворения требований административного искового заявления. Поддержали письменные возражения ГБУ СК «<адрес>имущество» на проведенную судебную экспертизу. Просили отказать в удовлетворении административных исковых требований, в связи с чем, судом вызван и допрошен эксперт ФИО13, который выводы судебной оценочной экспертизы подтвердил, ответил на вопросы, возникшие у сторон.

Так относительно пункта 1, 2 возражений эксперт пояснил о том, что на стр. 47-48, 60-61, 71-72 заключения экспертом представлено обоснование корректировки на назначение земельного участка.

Из данного обоснования видно, что согласно геоинформационного портала объекты оценки относятся к зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройки городского типа, соответственно объекты оценки относится к категории «земельные участки под жилую застройку (ИЖС)».

На стр. 90 заключения экспертом представлена дополнительная информация относительно объекта аналога №, из которой следует, что объект аналог № предназначен под среднеэтажную жилую застройку.

В соответствии со справочником «Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки». Справочник оценщика недвижимости-2022. Земельные участки часть 2. под ред. ФИО14 Нижний Новгород 2022 г. страница 56, среднеэтажная жилая застройка относится к категории земельные участки под МЖС.

На стр. 92 заключения экспертом представлена дополнительная информация относительно объекта аналога №, из которой следует, что объект аналог № предназначен под застройку индивидуальных жилых домов с приусадебными участками и без, соответственно объект аналог № относится к категории ИЖС.

Таким образом, размер корректировки для объекта аналога № в размере (-9%) и объекта аналога № в размере 0 % на назначение земельного участка является полностью обоснованным.

Относительно пункта 3 возражений эксперт пояснил о том, что в соответствии подпункта 2. п. 10. ФСО-V в рамках сравнительного подхода при выборе аналогов следует использовать при проведении анализа наиболее сопоставимые аналоги для того, чтобы вносить меньше корректировок.

В соответствии п.22.в. ФСО-7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов аналогов должно быть обоснованно.

Обоснование применения/не применения объектов в качестве объектов аналогов представлено экспертом в таблице № на стр. 42-43 заключения.

В соответствии с п.22.е. Федерального стандарта оценки № «Оценка недвижимости (ФСО №)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ № при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: «Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы:

- передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

- условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

- условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

- вид использования и (или) зонирование;

- местоположение объекта;

- физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

- экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

- наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

- другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость»

Таким образом, федеральные стандарты оценки допускают сравнение объекта оценки и объектов аналогов по таким элементам сравнения как:

- Физические характеристики объекта;

- передаваемые имущественные права.

Обоснование корректировки на площадь представлено экспертом на стр. 55-56,67-68,79-80 заключения.

Указанное, согласуется с многочисленной практикой апелляционных судов.

Таким образом, процедура выбора объектов аналогов и внесение в значения единиц сравнения корректировок для устранения различий между объектом оценки и аналогами проведенная экспертом полностью соответствует нормативно правовым актам Российской Федерации, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Относительно пункта 4 возражений эксперт пояснил о том, что в соответствии п. 7. ФСО-V, если сведения о совершенных сделках отсутствуют или их недостаточно для определения стоимости объекта оценки, оценщик может использовать цены предложений. Цена предложения представляет собой мнение одной из сторон потенциальной сделки, заинтересованной в более высокой цене, поэтому при проведении анализа цен предложений по аналогам оценщику следует учитывать:

- соответствие цены аналога его характеристикам в сопоставлении с другими предложениями на рынке, избегая завышенных или заниженных цен предложения.

Удельный показатель стоимости объекта аналога № составляет 340 руб/кв.м. В соответствии с проведенным экспертом анализом рынка диапазон цен земельных участков подобных оцениваемым находится в диапазоне цен от 78 до 1750 руб. за 1 кв.м.

Эксперт сопоставил цену предложения объекта аналога № с другими предложениями на рынке, и пришел к выводу, что цена предложения данного объекта аналога полностью соответствует его заявленным характеристикам.

Дополнительно на вопросы стороны административного истца, изложенные, как устно, так и письменно в доводах рецензии на проведенную по делу судебную оценочную экспертизу, эксперт пояснил о том, что позиция истца строится на неверном толковании литературных источников и действующей нормативной базы для производства судебной оценочной экспертизы, а также указал на то, что все необходимые корректировки в отношении объектов судебной экспертизы были применены им и описаны должным образом с учетом всех имеющихся характеристик земельных участков (форма, рельеф, заболоченность, склон и т.д.).

Исследовав материалы дела, выслушав явившихся участников процесса, допросив эксперта, проводившего судебную оценочную экспертизу, суд пришел к выводу об удовлетворении административных исковых требований в соответствии с результатами проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации урегулированы Федеральным законом «О государственной кадастровой оценке» от ДД.ММ.ГГГГ № 237-ФЗ (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 ст.3 Федерального закона № 237-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, административным ответчиком является государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с положениями частей 1 и 2 статьи 6 Федерального закона № 237-ФЗ государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

В силу пункту 2 части 1, а также частей 3 и 5 статьи 7 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки относится к полномочиям бюджетных учреждений, связанными с определением кадастровой стоимости. Бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации. Субъект Российской Федерации несет субсидиарную ответственность по обязательствам бюджетного учреждения, связанным с возмещением убытков, причиненных в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости, при недостаточности имущества бюджетного учреждения в случаях, предусмотренных гражданским законодательством.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона № 237-ФЗ определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно части 9 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ (в предыдущей действующей редакции) после утверждения результатов определения кадастровой стоимости, полученных по итогам проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом, бюджетным учреждением осуществляется определение кадастровой стоимости для объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых была установлена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» после 1 января года определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории <адрес>, на основании приказа Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № наделено ГБУ СК «<адрес>имущество».

Акты об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости являются итоговыми документами, содержащими результаты расчета их кадастровой стоимости.

Применительно к таким правоотношениям данное учреждение является надлежащим административным ответчиком, определившим кадастровую стоимость объектов недвижимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного объекта его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного объекта.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на праве общей долевой собственности, доля в праве 65188/92188, принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 921880 кв.м., местоположение: <адрес>, примерно в 930 м по направлению на северо-восток.

ФИО2 и ФИО3 являются сособственниками данного земельного участка.

Кроме того ФИО1 на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ на праве общей долевой собственности, доля в праве 24/154, 55/154, 21/154, принадлежал земельный участок с кадастровым номером №, площадью 534408 кв.м., местоположение: примерно в 2060 м. по направлению на северо-восток, <адрес>.

ФИО4 И.Б. и ФИО16 являлись сособственниками данного земельного участка.

На основании соглашения о реальном разделе земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с КН № 534408 кв.м., был разделен между его собственниками.

В результате раздела ФИО1 в счет ее доли выделен земельный участок, который ДД.ММ.ГГГГ был поставлен на государственный кадастровый учет с КН №, площадью 347006 кв.м., и за ФИО1 зарегистрировано право собственности на выделенный земельный участок.

Приказом Министерства имущественных отношений <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков из населенных пунктов <адрес>.

В отношении земельного участка с кадастровым номером № установлена кадастровая стоимость в размере 133 792 444,4 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В отношении земельного участка с кадастровым номером № установлена кадастровая стоимость в размере 108 586 361,52 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

При этом в отношении земельного участка с кадастровым номером № кадастровая стоимость установлена Актом № АОКС-26/2024/000394 от ДД.ММ.ГГГГ в размере 200 076 719, 48 рублей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Указанное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела выписками ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

С целью установления соответствия или отличия кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости административный истец обратилась к ООО «КонсалтИнвестГрупп».

Согласно отчету об оценке ООО «КонсалтИнвестГрупп» № КС 224/2024 от ДД.ММ.ГГГГ:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет - 10 528 000 рублей;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет - 6 103 000 рублей.

Согласно отчету, об оценке ООО «КонсалтИнвестГрупп» № КС 033/2025 от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет - 3 963 000 рублей.

Согласно нормам статьи 22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и пункта 4 статьи 245 КАС РФ, административный истец в комиссию о рассмотрении споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущественных отношений <адрес>, созданную приказом министерства имущественных отношений <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, не обращался.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что исследуя отчет об оценке объектов недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельных участков, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением эксперта АНО «Бюро судебных экспертиз <адрес>» №-Э от ДД.ММ.ГГГГ:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 921880 кв.м., местоположение: <адрес>, примерно в 930 м. по направлению на северо-восток по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 86 657 000 рублей;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 534408 кв.м., местоположение: примерно в 2060 м. по направлению на северо-восток, <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 72 679 000 рублей;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 347006+/-206.18 кв.м., местоположение: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 51 010 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы АНО «Бюро судебных экспертиз <адрес>» №-Э от ДД.ММ.ГГГГ в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных земельных участков, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Экспертное заключение АНО «Бюро судебных экспертиз <адрес>» №-Э от ДД.ММ.ГГГГ подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объекта недвижимости.

Эксперт сопоставил материалы административного дела с данными из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта, публичная спутниковая карта, публичные данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр и других.

ДД.ММ.ГГГГ в рамках проведения судебной оценочной экспертизы, экспертом проведен осмотр объекта оценки, включающий визуальный осмотр, выявление особенностей эксплуатации и фотографирование.

Поскольку дата, по состоянию на которую определяется рыночная стоимость объектов оценки является ретроспективной, то при проведении данного исследования эксперт исходит из того, что на дату, по состоянию на которую проводится исследование, состояние объектов оценки было аналогичным состоянию на дату осмотра.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Исходя из цели исследования (установление кадастровой стоимости земельных участков в размере равной рыночной стоимости) оценка производилась исходя из фактического использования объектов.

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки.

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

В качестве источника информации для анализа экспертом использован архив площадки объявлений.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости земельных участков в рамках сравнительного подхода, отказ от иных подходов оценки обоснован.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектых оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости основано экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.

При расчете рыночной стоимости земельных участок экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

С учетом изложенного суд отклоняет доводы позиции письменных возражений административного ответчика ГБУ СК «<адрес>имущество», а также рецензии от ДД.ММ.ГГГГ рецензента ФИО10, представленной стороной административного истца, поскольку они по своей сути не опровергают достоверность и правильность выводов и результатов экспертного заключения.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО13 поддержал выводы экспертного заключения, опроверг доводы замечаний стороны административного ответчика ГБУ СК «<адрес>имущество» и административного истца, изложенные в возражениях и рецензии, пояснил порядок и механизм определения и использования в расчетах рыночных данных объектов аналогов, сведений об их характеристиках и правах, обосновал выбор объектов аналогов, наиболее сопоставимых с объектами исследования, применение корректировок. Согласно утверждениям эксперта используемые им корректировки в полной мере соответствуют всем характеристикам спорных земельных участков, не противоречат логике исследования объектов экспертизы и правильно отражают использованные им коэффициенты и величины.

Доводы возражений административного ответчика и рецензии административного истца о наличии в заключении судебной экспертизы недостатков не подтверждены доказательствами, свидетельствующими о их наличии и влиянии этих недостатков на величину итоговой стоимости, основаны на их ошибочных предположениях.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости. Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности результатов экспертного исследования.

Оснований для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленных административным истцом отчетах об оценке ООО «КонсалтИнвестГрупп» № КС 224/2024 от ДД.ММ.ГГГГ и № КС 033/2025 от ДД.ММ.ГГГГ, у суда не имеется, поскольку содержащиеся в них данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых земельных участков.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от ДД.ММ.ГГГГ №-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости земельных участков административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью заявленных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объектов.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении заявленных земельных участков по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушений установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью земельных участков, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере рыночной на дату их государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в собственности у административного истца, в размере рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы.

В п.28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункта 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть на ДД.ММ.ГГГГ.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ФИО1 к Министерству имущественных отношений <адрес>, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, ГБУ СК «<адрес>имущество» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 921880 кв.м., местоположение: <адрес>, примерно в 930 м. по направлению на северо-восток по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ равной рыночной в размере 86 657 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 534408 кв.м., местоположение: примерно в 2060 м. по направлению на северо-восток, <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ равной рыночной в размере 72 679 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 347006+/-206.18 кв.м., местоположение: <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ равной рыночной в размере 51 010 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, №.

Установленные настоящим решением суда сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: №, №, № внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

Заявление административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной поступило в суд ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Э.А. Шеховцова