Решение № 2-6/2017 2-6/2017(2-900/2016;)~М-739/2016 2-900/2016 М-739/2016 от 16 января 2017 г. по делу № 2-6/2017

Дело № 2-6/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Светлогорск 17 января 2017 года

Светлогорский городской суд Калининградской области в лице судьи Ганина В.А., при секретаре судебного заседания Андреевой С.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании объединенное гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации Пионерского городского округа о незаконности порядка и срока исчисления арендной платы, а также по исковому заявлению Администрации Пионерского городского округа к ФИО1 о взыскании задолженности арендной платы

УСТАНОВИЛ:

Истец Администрация Пионерского городского округа обратился в суд с иском к ответчику ФИО1, в котором просит:

-взыскать с ответчика в пользу истца задолженность арендной платы по договору аренды земельного участка от <Дата><№> в сумме 187075 руб. 10 коп. и пени в сумме 11834 руб. 96 коп., всего взыскать - 198910 руб. 06 коп.

В обоснование иска истец Администрация Пионерского городского округа указывает, что <Дата> между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка <№>. В соответствии с указанным договором, сроком на 3 года, в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером <№>, площадью 3469 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес>.

В соответствии с пунктом 3.1. договора в течение всего срока аренды земельного участка Арендатор обязуется уплачивать арендную плату за предоставленный земельный участок, в размере и в сроки, согласно расчету арендной платы. Сроки внесения арендной платы указаны в расчетах - ежеквартально, до 15 числа последнего месяца квартала равными долями. В соответствии с пунктом 3.6. договора, Арендатор за расчетом суммы арендной платы обращается к Арендодателю до 01 марта каждого года.

Решением окружного Совета депутатов Пионерского городского округа от 26.11.2015 №84 установлены размеры арендной платы. На основании вышеуказанного решения и соответствующих расчетов, задолженность по арендной плате с <Дата> по <Дата> составляет 198910,06 рублей.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Согласно ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе и неустойкой, а также другими способами, предусмотренными законом или договором.

Пунктом 5.2. Договора за нарушение срока внесения арендной платы по Договору взимается неустойка в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день осуществления расчета, от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день задержки. Сумма задолженности и пени указана в расчетной таблице и составляет 198910,06 руб. (сумма задолженности по арендной плате - 187075,10 руб., сумма пени - 11834,96 руб.).

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику Администрации Пионерского городского округа, в котором просит:

-признать незаконным порядок и сроки исчисления арендной платы по договору аренды земельного участка от <Дата><№> в части начисления арендной платы с <Дата>,

-обязать ответчика установить срок исчисления арендной платы по договору аренды земельного участка от <Дата><№> с <Дата>.

В обоснование иска истец указывает, что ему на праве единоличной собственности принадлежит объект незавершенного строительства, площадью застройки 1191,9 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <Дата> сделана запись регистрации <№>.

<Дата> между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка <№> с кадастровым номером <№>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <Дата> сделана запись регистрации <№>. Земельный участок предоставлен в аренду на основании постановления от <Дата><№> «О предоставлении ФИО1 в аренду сроком на три года земельного участка с кадастровым номером <№>, площадью 3469 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес>, для блокированной жилой застройки». В соответствии с п.5 указанного постановления, постановление вступает в силу со дня его подписания, то есть с <Дата>.

В соответствии с п. 1.1 указанного договора арендодатель (ответчик) предоставляет, а арендатор (истец) принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером <№>, общей площадью 3469 кв.м., находящийся по адресу: <Адрес>, для блокированной жилой застройки.

Согласно п.2.1 договора срок аренды участка устанавливается на три года, с <Дата> по <Дата>. В соответствии с п.3.1 договора размер и порядок расчет арендной платы указан в приложении к договору.

Согласно приложения к заключенному договору расчет арендной платы производится с <Дата>. Таким образом, истец обязан оплатить арендную плату: с <Дата> по <Дата> в размере 71055,15 рублей (53118,90 + 17936,25):

с <Дата> по <Дата> - 251 797,37 / 365 х 77 = 53118,90 рублей;

с <Дата> по <Дата> - 251 797,37 / 365 х 26 = 17936,25 рублей;

С данным начислением истец не согласен в силу следующего:

В соответствии с п.1 ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, то есть с <Дата>.

В силу ст.606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендная плата является встречным предоставлением за исполнение этой обязанности (п.1 ст.614 ГК РФ, п.1 ст.65 ЗК РФ) и, следовательно, подлежит уплате только за период после фактической передачи объекта аренды, то есть с <Дата>.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от <Дата> (вх. <№>/з) с просьбой внести изменения в договор аренды земельного участка в части изменения начисления арендной платы, установив ее с даты заключения договора аренды, то есть с <Дата>.

Из ответа ответчика от <Дата> (исх. <№>) на возражение истца от <Дата> следует, что когда покупатель приобретает здание, строение, сооружение на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, он согласно разъяснению, данному в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. И в силу п.5 ст.1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Таким образом, следует признать юридически обоснованным подход к одновременной передаче прав на объект недвижимости и соответствующий земельный участок.

В судебном заседании истец администрация Пионерского городского округа (ПГО) в лице представителя по доверенности ФИО2 иск администрации поддержала и подтвердила указанные в нем доводы, с иском ФИО1 не согласна, т.к. по условиям договора арендная плата начисляется с <Дата>, эти условия согласованы сторонами договора, поэтому должны исполняться.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен. Его представитель по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования истца ФИО1 поддержал и подтвердил указанные в нем доводы, с иском администрации не согласен, т.к. изменилась кадастровая стоимость земельного участка, и ФИО1 оплатил арендную плату в полном объеме.

Суд, выслушав стороны и исследовав доказательства по делу, приходит к следующему.

Судом установлено, что ФИО1 с <Дата> на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства, площадью застройки 1191,9 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес>, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права (л.д.6).

Постановлением администрации ПГО от <Дата> предоставлен ФИО1 в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером <№>, площадью 3469 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес>, для блокированной жилой застройки (л.д.9).

<Дата> Администрация ПГО и ФИО1 заключили договор <№> аренды земельного участка о предоставлении ФИО1 в аренду сроком на три года земельного участка с кадастровым номером <№>, площадью 3469 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес>, для блокированной жилой застройки, который в последующем был зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д.9).

Пунктом 3.2. договора стороны установили, арендная плата начисляется арендодателем и подлежит уплате арендатором с <Дата>, т.е. со дня регистрации права собственности на объект незавершенного строительством (л.д.7).

Истец ФИО1 не согласен с этим условием договора и считает необходимым оплачивать арендную плату с <Дата>, т.е. с момента заключения договора аренды.

Суд относится к этим доводам критически, по следующим основаниям.

Согласно ст.421 ГК РФ:

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно ст.425 ГК РФ:

1. Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

2. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Из анализа указанных правовых норм следует, что стороны договора вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, т.е. стороны вправе были установить положения о начислении арендной платы с момента регистрации арендатором права собственности на объект недвижимости, что не противоречит закону и не вытекает в качестве иного из существа арендных отношений между указанными сторонами, при том, что согласно ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным, и формой платы за использование земли является, в том числе арендная плата. Поэтому установив в договоре условие о начислении арендной платы с <Дата>, т.е. со дня регистрации права собственности на объект незавершенного строительством, эти условия договора стали обязательными с момента заключения между сторонами договора аренды.

В связи с чем, суд считает исковые требования истца ФИО1 к администрации ПГО не состоятельными и потому не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Что касается исковых требований администрации ПГО к ответчику ФИО1, то эти требования суд считает подлежащими удовлетворению частично, по следующим основаниям.

Администрация ПГО производила начисление арендной платы с <Дата> исходя из кадастровой стоимости земельного участка - 25179736 руб. 50 коп.

Как установлено судом, по заявлению арендатора ФИО1 решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области от <Дата><№>, по результатам рассмотрения заявления ФИО1, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <№>, была определена в размере его рыночной стоимости равной 7382030 рублей.

Из кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости от <Дата> следует, что дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости <Дата>. Дата применения кадастровой стоимости, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда <Дата>.

Согласно ст.24.20. Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ (ред. от 03.07.2016, с изм. от 05.07.2016) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Из чего следует, что измененная кадастровая стоимость земельного участка должна применяться для начисления арендной платы с <Дата>, т.е. с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости (арендатор ФИО1 обратился с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости <Дата>).

В связи с чем, суд не может согласиться с доводами представителя ФИО1 о необходимости применении измененной кадастровой стоимости земельного участка с <Дата>.

Администрацией ПГО рассчитана задолженность ответчика по арендной платы в размере 187075 руб. 10 коп. за период с <Дата> по <Дата> года.

Суд, применяя формулу расчета арендной платы (установленную решением окружного Совета депутатов Пионерского городского округа от 26.11.2015 №84 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, условий и срока ее внесения за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности МО «Пионерский городской округ» и представленные в аренду без торгов»), а также учитывая изменение кадастровой стоимости земельного участка и оплату ответчиком части задолженности, считает возможным уменьшить размер задолженности арендной платы.

Так, судом установлено, что до подачи иска в суд (<Дата>), ответчиком было оплачена <Дата> арендная плата в размере 53118 руб. 90 коп., т.е. арендная плата за период с <Дата> по <Дата>. Размер которой, за это период, суд считает верным, т.к. в <Дата> года кадастровая стоимость земельного участка не изменялась.

Что касается задолженности по арендой плате за период <Дата>, то согласно расчета суда размер этой задолженности составит - 13272 руб. 39 коп., исходя из следующего расчета: 7 382 030 руб. х 0,010 = 73820 руб. 30 коп. х 1,064 = 78544 руб. 79 коп. : 4 квартала = 19636 руб. 19 коп. х 2 квартала = 39272 руб. 39 коп. (арендная плата за два квартала 2016 года). Ответчик частично оплатил арендную плату <Дата> в размере 26000 руб. Следовательно, задолженность арендной платы уменьшилась на уплаченную сумму, т.е. до 13272 руб. 39 коп., которая подлежит взысканию с ответчика ФИО1 в пользу Администрации ПГО.

Кроме этого, договором аренды предусмотрены пени за несвоевременное внесение арендных платежей. Принимая во внимание обстоятельства дела и уменьшение размера арендной платы, суд, на основании положений ст.333 ГК РФ, считает возможным снизить размере пени до 2000 рублей.

В связи с частичным удовлетворением исковых требований администрации ПГО с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина с суммы удовлетворенных исковых требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199, 103 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать истцу ФИО1 в исковых требованиях к Администрации Пионерского городского округа о:

-признании незаконным порядка и срока исчисления арендной платы по договору аренды земельного участка от <Дата><№> в части начисления арендной платы с <Дата>,

-обязывании ответчика установить срок исчисления арендной платы по договору аренды земельного участка от <Дата><№> с <Дата>.

Взыскать в пользу Администрации Пионерского городского круга с ФИО1 задолженность арендной платы по договору аренды земельного участка от <Дата><№> в сумме 13272 руб. 39 коп. за период - второй квартал <Дата> года, и пени в размере 2000 рублей, всего взыскать - 15272 руб. 39 коп. В остальной части исковых требований отказать Администрации Пионерского городского округа к ФИО1

Взыскать с ответчика ФИО1 государственную пошлину в доход местного бюджета муниципального образования Пионерского городского округа в размере 530 руб. 90 коп.

Решение суда может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд в течение месяца, со дня его окончательного изготовления.

Мотивированное решение суда изготовлено <Дата>.

СУДЬЯ ГАНИН В.А.