Решение № 3А-1050/2019 3А-1050/2019~М-908/2019 М-908/2019 от 17 декабря 2019 г. по делу № 3А-1050/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 декабря 2019 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Машковцевой Е.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1050/19 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Трак техцентр» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Трак техцентр» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 10 000 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты><данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства объектов связи, инженерной и транспортной инфраструктуры, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал ранее представленные письменные возражения на заключение эксперта. После допроса эксперта в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) уточнил требования и просил определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (далее - административный ответчик) решение об удовлетворении административного иска оставила на усмотрение суда.

Эксперт ФИО1 в судебном заседании поддержала экспертное заключение в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав явившихся лиц, заслушав эксперта ФИО1, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит указанный выше объект недвижимости, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком <данные изъяты>

Определением Московского областного суда была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, площадь, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: площади, цене предложения, рыночной стоимости 1 кв. м, имеющимся правам, условиям финансирования, категории и вида разрешенного использования земель.

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из них к определению рыночной стоимости объекта экспертизы и пришел к выводам, изложенным в заключении.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Иных доказательств, кроме тех на которые суд сослался в настоящем решении, тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

В судебном заседании экспертом даны исчерпывающие ответы на все возражения представителя административного истца.

Представителем административного истца не представлено суду никаких доказательств иной рыночной стоимости объекта недвижимости, все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО1, имеющей значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебной оценочной экспертизы.

Эксперт в судебном заседании пояснила, что инженерные коммуникации, расположенные на исследуемом земельном участке, при проведении исследования не учитывались, однако, тот факт, что к участку извне подведены и подключены инженерные коммуникации, должен учитываться как важная ценообразующая характеристика земельного участка как условно свободного. Таким образом, инженерные сооружения и сети, расположенные на земельном участке в расчетах экспертом не рассматривались и не учитывались.

На дату оценки на территории исследуемого земельного участка были расположены следующие объекты, введенные в эксплуатацию до даты исследования:

- автомобильный технический центр, с кадастровым номером <данные изъяты>, здание с кадастровым номером <данные изъяты>, площадка для стоянки и маневрирования автомобилей посетителей с кадастровым номером <данные изъяты> (источник информации: http://pkk5.rosreestr.ru/).

Эксперт отметила, что на стр. 54 отчета об оценке прописано, что оцениваемый земельный участок имеет все коммуникации. Однако данная информация противоречит стр. 14 отчета, поэтому эксперт для проверки информации воспользовался открытыми источниками, а именно данными сайтов: http://pkk5.rosreestr.ru/, https://yandex.ru/maps.

Используя сайт http://pkk5.rosreestr.ru/ эксперт установил, что к участку подведен газопровод высокого и низкого давления для установки двух газовых котлов для теплоснабжения автомобильного технического центра по адресу: с. <данные изъяты> (дата завершения строительства - 2015г., что предшествует дате исследования). Пользуясь интернет-ресурсом: https://yandex.ru/maps/ экспертом было установлено, что к участку подведены линии электропередач. Данная информация подтверждается и материалами фотофиксации, представленными на стр. 20 отчета об оценке. Также с помощью интернет-ресурса: https://yandex.ru/maps/ экспертом была выявлена информация о наличии предложения по аренде помещений в составе здания, расположенного на исследуемом земельном участке. В результате интервьюирования представителя продавца по указанному в предложении телефонному номеру, экспертом было выявлено наличие инженерных коммуникаций в сдаваемых помещениях, а именно: газоснабжение, электроснабжение, водоснабжение и канализация (2 санузла на сдаваемой площади).

Также эксперт пояснила, что отсутствие прямого въезда-выезда на трассу учтено с помощью корректировки на стр.40-41 заключения. Величина данной корректировки была принята экспертом по данным исследования рынка земельных участков Statrielt равной -9,9%.

Выбор экспертом данных Statrielt, обусловлен различием в понимании содержания характеристик участков по сравнению со Справочником оценщика недвижимости: если в Справочнике оценщика недвижимости данный показатель описан как «отношение удельной цены земельных участков под индустриальную застройку со свободным подъездом к удельной цене аналогичных участков с затрудненным подъездом (подъезд через соседние участки или в объезд)», что означает существенные ограничения в транспортной доступности, то данные исследования рынка земельных участков Statrielt учитывают только доступность дороги общего пользования.

Расстояние до такой дороги (46К-580) от исследуемого участка составляет 310 метров, как и по аналогу №1. Аналоги №2 и №3 имеют прямой съезд на автомобильную дорогу общего пользования, в связи с чем экспертом обоснованно была применена понижающая корректировка.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 9 августа 2019 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Трак техцентр» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поданное в Московский областной суд 9 августа 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 10 000 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства объектов связи, инженерной и транспортной инфраструктуры, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 11144000 (одиннадцать миллионов сто сорок четыре тысячи) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 23 декабря 2019 года.