Решение № 2-1032/2019 2-1032/2019~М-952/2019 М-952/2019 от 12 августа 2019 г. по делу № 2-1032/2019

К делу №

23RS0№-63


Р Е Ш Е Н И Е

ИФИО1

13 августа 2019 года <адрес>

Лазаревский районный суд <адрес>

в составе:

Председательствующего, судьи Трухана Н.И.

при секретаре ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к ФИО3, ФИО4 о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества и истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 первоначально обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО3 и просила признать недействительным заключенный между ней и ФИО3 договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении объекта недвижимости - наименование: нежилое помещение, назначение нежилое помещение, площадь 17.8 кв.м. этаж: цокольный этаж № б/н с кадастровым номером 23:49:0109028:4960, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 53. Применить последствия недействительности сделки, а именно, прекратить за ФИО3 право собственности, а за ней, ФИО2, признать право собственности на данный объект недвижимости. Расторгнуть договор подряда от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3

В дальнейшем ФИО2 уточнила заявленные исковые требования и окончательно просила признать недействительными заключенный между ней и ФИО3 договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также заключенный между ФИО3 и ФИО4 договор от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта недвижимости - наименование: нежилое помещение, назначение нежилое помещение, площадь 17.8 кв.м. этаж: цокольный этаж № б/н с кадастровым номером 23:49:0109028:4960, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 53. Истребовать из чужого незаконного владения и прекратить за ФИО4 право собственности на указанное нежилое помещение. Признать за ФИО2 право собственности на данный объект недвижимости.

В обоснование заявленных требований истец указала, что между ней и ФИО3 было достигнуто соглашение о строительстве в срок до ДД.ММ.ГГГГ двухэтажного дома размерами 8.70х8.60 из облицовочного кирпича и арболитовых блоков на существующем фундаменте на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, садоводческое товарищество «Клен». Стоимость данных строительных работ была оценена сторонами в 1 500 000 рублей. Строительство должно было осуществляться в три этапа: а) кладка первого этажа с перекрытием – 500 000 рублей, б) кладка второго этажа с перекрытием – 500 000 рублей, в) установка кровли с покрытием профнастил - 500 000 рублей.

До заключения основного договора подряда, ФИО3 под влиянием заблуждений, убедил ФИО2 передать ему в собственность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указанный выше объект недвижимости, обосновывая это своими финансовыми затруднениями на данный период и возможностью под залог данного нежилого помещения взять денежные средства в кредит для выполнения своих обязательств по строительству дома.

При заключении данного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 убедительно просил не указывать в договоре действительную сумму сделки в размере 1 500 000 рублей, в связи с чем, в договоре была указана сумма 700 000 рублей. Также ФИО3 отказался и настойчиво просил не применять к передаваемому по договору купли продажи нежилому помещению обременение до ДД.ММ.ГГГГ – срока окончания его обязательств по строительству дома, т.к. он не сможет взять под залог данного имущества кредит.

Несмотря на передачу в собственность нежилого помещения в счет исполнения обязательств по строительству жилого дома, ФИО3, под различными причинами отказывался заключать основной договор подряда. Данный договор подряда был заключен только ДД.ММ.ГГГГ От имени ФИО3 данный договор был заключен по доверенности ФИО8

Стоимость строительных работ по данному договору подряда была оценена в 1 500 000 рублей. Оплатой строительных работ определена передача в собственность ФИО3 нежилого помещения по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ оцененная сторонами в 1 500 000 рублей. Согласно договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ, в случае невыполнения указанных строительных работ до ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ считается недействительным и подлежит расторжению.

До настоящего времени ФИО3 взятые на себя обязательства по строительству дома по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ не выполнил, строительство дома не начиналось. Сам ФИО3 из <адрес> уехал в неизвестном направлении, номера телефонов поменял, на связь не выходит.

В период судебного спора по данному спорному объекту недвижимости ФИО12 ДД.ММ.ГГГГ произвел отчуждение спорного нежилого помещения ФИО4

Изложенное послужило основанием для обращения истца с данными исковыми требованиями.

Истец ФИО2 и ее представитель ФИО6 в судебном заседании поддержали доводы и требования уточненного искового заявления, настаивали на их удовлетворении в полном объеме.

Ответчик ФИО3, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО7 (по доверенности) с иском не согласилась. В удовлетворении исковых требований просила отказать. Пояснила, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был заключен надлежащим образом. Указанная сумма 700 000 рублей в оплату стоимости спорного объекта была передана ФИО2 в полном объеме до подписания настоящего договора. Договор подряда от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, поскольку заключен ФИО8, доверенность которого не предусматривает полномочия на заключение данного вида договора, а также в договоре указан адрес объекта <адрес>, между тем, адрес спорного объекта <адрес>.

Ответчик ФИО4, надлежаще извещенный о времени и месте судебного заседания, не явился. Причин неявки не сообщил. Доказательств уважительности причин неявки не представил. Возражений по иску не представил, что может быть расценено как признание иска.

В силу ч.3 ст. 167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Выслушав мнение истца и представителей сторон, изучив материалы дела, суд находит подлежащими удовлетворению заявленные исковые требования по следующим основаниям.

По делу установлено, что в соответствии с Договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО2 и ФИО3 ФИО2 передала в собственность ФИО3 принадлежащий ей на праве собственности объект недвижимости – наименование: нежилое помещение, назначение нежилое помещение, площадью17.8 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0109028:4960, адрес: <адрес>, пом. 53 (л.д. 11-13).

В соответствии с п. 2.1 Договора, указанное в п. 1.1 настоящего Договора недвижимое имущество продается за 700 000 рублей.

В соответствии с п. 2.3 Договора, расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего Договора, финансовых и имущественных претензий у сторон нет.

Согласно п. 3.1. Договора - в соответствии со ст. 556 ГК РФ, продавец передает вышеуказанное нежилое помещение в качественном состоянии, как оно есть, а Покупатель принимает путем передачи правоустанавливающих документов.

В соответствии с п. 3.2. Договора - передача недвижимого имущества Продавцом Покупателю осуществляется на основании настоящего пункта Договора, который имеет силу передаточного акта без подписания дополнительных документов.

Пунктом 4.1. Договора предусмотрено, что право собственности на указанное недвижимое имущество возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода права в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Указанный договор содержит реквизиты и подписи сторон, а также отметку о его государственной регистрации.

В материалах дела также имеется Договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО3 в лице ФИО8, действующего от имени ФИО3 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым, ФИО3 обязуется осуществить по адресу: садовое товарищество «Клен» из собственного материала постройку двухэтажного дома размерами 8.70х8.60 из облицовочного кирпича и арболитовых блоков на существующем фундаменте. Перекрытие межэтажное деревянное, крыша двухскатная из профнастила, без отделочных работ, без проводки, окон и дверей.

В качестве оплаты стороны договорились расчет произвести квартирой переданной по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ расположенной по адресу: <адрес> помещение №, принадлежащей ФИО2, оцененной сторонами в 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей.

Расчет производится поэтапно: а) кладка первого этажа с перекрытием – 500 000 (пятьсот тысяч) рублей, б) кладка второго этажа с перекрытием– 500 000 (пятьсот тысяч) рублей, в) установка кровли с покрытием профнастил - – 500 000 (пятьсот тысяч) рублей.

В случае невыполнения указанных работ до ДД.ММ.ГГГГ договор на вышеуказанную квартиру будет считаться недействительным и будет расторгнут (л.д. 14-16).

Указанный договор также содержит подписи сторон.

Из буквального толкования Договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что фактически стороны заключили договор строительного подряда.

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ч. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ч. 2 и 3 ст.434 ГК РФ, договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В силу ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену ).

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости в силу положений ст. ст. 554, 555 ГК РФ являются условия о предмете и цене этого имущества. При отсутствии в договоре согласованных сторонами условий об объекте недвижимого имущества и его цене, договор считается незаключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 486 ГК РФ установлено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основаниях своих требований.

Из ч. 2 ст. 195 ГПК РФ следует, что суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Согласно ч. 1 ст. 402 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с ч. 3 ст. 402 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

На основании ч. 1 ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Как следует из договора подряда от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 взял на себя обязательства по строительству дома в срок до ДД.ММ.ГГГГ, в счет передачи ему по договору купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 53.

Как следует из искового заявления и пояснений истца, а также не оспаривается ответчиком ФИО3 указанные в договоре подряда обязательства ФИО3 не выполнены.

Ответчик ссылается на то, что договор от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным, поскольку ни он, ни третье лицо по делу не предоставляют услуги по строительству, не имеют соответствующих знаний и навыков. Кроме того, ФИО8, действующий от имени ФИО3 не имел полномочий на заключение договора, предметом которого бы являлось выполнение поверенным от имени доверителя определенной работы в пользу третьего лица и сдаче ее результата. Также в Договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и Договоре от ДД.ММ.ГГГГ (строительного подряда) указаны разные объекты недвижимости.

Суд не может принять во внимание в качестве доказательства недействительности сделки вышеуказанные доводы ответчика по следующим основаниям.

Суд не может принять во внимание доводы ответчика ФИО3 о недействительности заключенного договора подряда от ДД.ММ.ГГГГ в связи с отсутствием полномочий в доверенности на имя ФИО8

В материалах дела имеется доверенность от ДД.ММ.ГГГГ <адрес>8, из содержания которой следует что ФИО3 уполномочивает ФИО8 на представление его интересов, указанная доверенность позволяет представлять интересы ФИО3 по любым вопросам, касающимся его прав и интересов, управлять, владеть, пользоваться и распоряжаться всем имуществом, принадлежащим как сегодня так и в будущем, в чем бы оно не заключалось и где бы оно не находилось, заключать все разрешенные законом сделки, что отражено в доверенности (л.д. 17).

Таким образом, доводы ответчика об отсутствии у ФИО8 полномочий на заключение Договора подряда не обоснованны и опровергаются материалами дела.

Также суд не может принять в качестве доказательства, опровергающего доводы истца - доводы ФИО3, о том, что в договоре подряда от ДД.ММ.ГГГГ указан адрес объекта недвижимости <адрес>, а не ФИО11 <адрес>, адрес дома, в котором расположен спорный объект недвижимости, поскольку ссылка на договор от ДД.ММ.ГГГГ и номер помещения № позволяют определить именно объект недвижимости, по которому ведется спор в данном судебном процессе. Указание на номер дома – ФИО11 №, является в данном случае технической ошибкой (опечаткой).

Таким образом, суд считает установленным факт заключения между истцом ФИО2 и ответчиком ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ Договора подряда.

В соответствии с ч. 2. ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Истец оспаривает факт передачи ей указанной в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения денежной суммы в размере 700 000 рублей, а ответчиком не представлено надлежащих доказательств передачи истцу указанной денежной суммы.

Из анализа представленных доказательств суд приходит к выводу, о том, что договор купли–продажи от ДД.ММ.ГГГГ был заключен между ФИО2 и ФИО3 не с целью возмездной передачи имущества, а с целью осуществления расчетов по договору подряда от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ч. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности за ФИО3 на недвижимое имущество – нежилое помещение на цокольном этаже № б/н, общей площадью 17,8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, помещение 53, кадастровый № (л.д. 18-19).

В материалах дела имеется Договор от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный в <адрес>, между ФИО4 и ФИО3, в соответствии с которым ФИО9, действующий от имени ФИО3 передал в собственность ФИО4 объект недвижимости – наименование: нежилое помещение, назначение нежилое помещение, площадью 17.8 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0109028:4960, адрес: <адрес>, пом. 53. Стоимость квартиры указана в договоре 1 000 000 (один миллион) рублей (гр. дело № л.д. 65-66).

Согласно материалам дела, указанный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был заключен в период обращения ФИО2 с исковым заявлением в Лазаревский районный суд <адрес> к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Несмотря на то, что в соответствии с Договором подряда от ДД.ММ.ГГГГ в случае неисполнения ФИО12 своих обязательств он обязуется вернуть спорный объект недвижимости в собственность ФИО2, ответчик ФИО12, не выполнив условия Договора, кроме того произвел регистрацию права на спорное нежилое помещение на свое имя, а затем отчуждение нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 53. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в ФИО4

Таким образом, учитывая установленные по делу обстоятельств, суд приходит к выводу о недействительности Договора купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО10 и ФИО2 и необходимости применения последствий недействительности сделки.

Суд принимает доводы истца об умышленности действий ФИО3 по отчуждению спорного имущества с целью осуществления препятствий в истребовании спорного объекта недвижимости, и считает их обоснованными.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с ч.ч. 35 и 39 Пленума Верховного Суда РФ № и Пленума Вас РФ № Постановление от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Согласно ч. 2 Информационного письма ВАС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» при рассмотрении требования о применении последствий недействительности сделки, заявленного стороной этой сделки, правила пункта 1 статьи 302 ГК РФ не применяются.

Таким образом, из перечисленных выше обстоятельств суд приходит к выводу, что отчуждение ответчиком ФИО3 спорного объекта недвижимости и его дальнейшая регистрация были произведены в результате его незаконных действий и помимо воли собственника – ФИО2, что подтверждается материалами дела, в связи с чем, требования истца об истребовании спорного объекта недвижимого имущества – нежилого помещения из незаконного владения ФИО4 подлежат удовлетворению. Право собственности на спорное нежилое помещение следует признать за истцом ФИО2

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199, ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО2 к ФИО3 и ФИО4 о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества и истребовании имущества из чужого незаконного владения - удовлетворить.

Признать недействительным заключенный между ФИО2 и ФИО3 договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также заключенный между ФИО3 и ФИО4 договор от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта недвижимости - наименование: нежилое помещение, назначение нежилое помещение, площадь 17.8 кв.м. этаж: цокольный этаж № б/н с кадастровым номером 23:49:0109028:4960, расположенного по адресу: <адрес>, пом. 53.

Истребовать из чужого незаконного владения и прекратить за ФИО4 право собственности на нежилое помещение, назначение нежилое помещение, площадь 17.8 кв.м. этаж: цокольный этаж № б/н с кадастровым номером 23:49:0109028:4960, расположенный по адресу: <адрес>, пом. 53.

Признать за ФИО2 право собственности на объект недвижимости - наименование: нежилое помещение, назначение нежилое помещение, площадь 17.8 кв.м. этаж: цокольный этаж № б/н с кадастровым номером 23:49:0109028:4960, расположенный по адресу: <адрес>, пом. 53.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в <адрес>вой суд через Лазаревский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Трухан Н.И.