Апелляционное определение № 02-11120/2025 02-11120/2025~М-6754/2025 33-10677/2026 М-6754/2025 от 31 марта 2026 г. по делу № 02-11120/2025

Судья: фио УИД 77RS0034-02-2025-009373-66

1 инст. № 2-11120/2025

2 инст. № 33-10677/2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

1 апреля 2026 года адрес

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда

в составе председательствующего Антоновой Н.В.,

судей фио, фио,

при помощнике судьи Корсаковой А.Г.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи фио

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Департамента городского имущества адрес по доверенности фио на решение Щербинского районного суда адрес от 13 августа 2025 года (в редакции определения об исправлении описки от 5 декабря 2025 года), которым постановлено:

Признать за ФИО1 (паспортные данные), право собственности на квартиру № 113, расположенную по адресу: адрес, Внуково, адрес, кадастровый номер 77:18:0170517:702; на квартиру № 112, расположенную по адресу: адрес, Внуково, адрес, кадастровый номер 77:18:0170517:701.

Решение является основанием для внесения записи о праве собственности в Единый государственный реестр недвижимости.

УСТАНОВИЛА:

Истец обратился в суд к ответчикам, в котором просит признать за ней право собственности на квартиры №113, 112 по адресу: адрес, внутригородская территория муниципальный адрес. Истец мотивирует заявленные требования тем, что 02.06.2017 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор дарения доли объекта незавершенного строительства, удостоверенный нотариусом адрес, фио 02.06.2017 года. Ранее, 27.12.2010 года между ООО Строительная компания "АРГО" и ФИО2 был заключен договор № 3/3B/3-4 об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве № МК-А-1/2/3/4 от 25.05.2009 г. в отношении двухкомнатной квартиры, секция В, этаж 3, строительный № 4, общей проектной площадью 70,45 кв.м, в многоэтажном жилом доме, расположенном по строительному адресу: МО, адрес, Марушкинское сельское поселение, адрес. В решении Щербинского районного суда адрес по делу №2-776/16 от 15.02.2016 г., судом были исследованы документы фио и установлено его право собственности на заявленную квартиру №1, но в незавершенном строительством объекте. Ранее, 25 мая 2009 года между ООО «КОМЗЕМСТРОЙ» и ООО Строительная компания "АРГО" был заключен ДОГОВОР участия в долевом строительстве № МК-А-1/2/3/4. Предметом Договора участия в долевом строительстве № МК-А-1/2/3/4 является строительство многоквартирного дома и передача участнику долевого строительства двухкомнатной квартиры, секция В, этаж 3, строительный № 4, общей проектной площадью 70,45 кв.м, в многоэтажном жилом доме, расположенном по строительному адресу: МО, адрес, Марушкинское сельское поселение, адрес. 29.07.2003 г. был заключен инвестиционный контракт на строительство объекта недвижимости жилищного назначения на территории адрес № 95/26-03 между ООО «КОМЗЕМСТРОЙ», Министерством строительного комплекса адрес и Муниципальным образованием адрес. На 2014 год четыре жилых дома были построены со степенью готовности 95%, но ООО «КОМЗЕМСТРОЙ» не смогло ввести построенные жилые дома в эксплуатацию, поскольку администрация адрес не предоставила «точки подключения» к инженерным коммуникациям, необходимые для ввода объекта в эксплуатацию. 25.05.2009 года между ООО «КОМЗЕМСТРОЙ» и ООО Строительная компания "АРГО" был заключен договор участия в долевом строительстве № МК-A-1/2/3/4, который погасил задолженность перед подрядчиком ООО «СК «АРГО». Также 18.03.2014 года между фио и ФИО1 был заключен договор №3/3B/3-3-п об уступке прав требования по Договору №3/3B/3-3 об уступке прав требования от 18.05.2012 года по Договору участия в долевом строительстве № МК-А-2/3/4 от 19.09.2011 г., по которому фиоВ уступила право требования Истцу на однокомнатную квартиру, секция В, этаж 3, строительный № 3, общей проектной площадью 40,36 кв.м, в многоэтажном жилом доме, расположенном по строительному адресу: МО, адрес, Марушкинское сельское поселение, адрес. Распоряжением ДГИ адрес № 134812 от 21 августа 2024 года Жилому комплексу «Марушкино», где расположена квартира, присвоен почтовый адрес. Корпуса получили адреса. На основании распоряжения о присвоении адресов объектам адресации от 26.12.2024 № 254937 сведения в ФИАС были изменены 27.01.2025 г. на основании распоряжения ДГИ адрес, согласно которым адрес объекта: адрес, внутригородская территория (города федерального значения муниципальный адрес. В настоящее время строительство объекта завершено, объект сдан в эксплуатацию, однако квартиры истцу не переданы.

Судом постановлено вышеуказанное решение, с которым не согласился представитель ДГИ адрес, обратился с апелляционной жалобой, в которой ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 12 марта 2026 года коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции без учета особенностей, установленных главой 39 ГПК РФ.

Представитель ответчика ДГИ адрес по доверенности фио в судебное заседание апелляционной инстанции явилась, исковые требования не признала, просила в иске отказать.

Иные лица в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, извещены.

Рассмотрев дело по правилам производства в суде первой инстанции, исследовав письменные материалы дела, судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, и по делу должно быть постановлено новое решение.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального Закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору долевого участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как разъяснено в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 г., требование о признании права собственности на объект долевого строительства подлежит удовлетворению, если истец докажет нахождение данного объекта в его фактическом владении или наличие обязанности ответчика по передаче объекта долевого строительства во владение истца.

Решения о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом (иной объект недвижимости), соответствующую объекту долевого строительства (квартире и т.д.), передача которого участнику долевого строительства предусматривается заключенным с ним договором, выносятся судами, если ко времени рассмотрения дела застройщиком в установленном порядке не получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) или строительство дома (иного объекта недвижимости) не завершено.

При вынесении решения по указанным делам суды исходят из необходимости доказывания факта совершения сделки и ее действительности, исполнения сторонами обязательств по сделке, в частности уплаты истцом предусмотренных договором денежных средств, создания спорного объекта за их счет, передачи объекта долевого строительства истцу, факта уклонения застройщика от предоставления документов, необходимых для регистрации права собственности истца на объект долевого строительства, факта ввода жилого дома в эксплуатацию или причин, по которым дом не введен в эксплуатацию, а также степени готовности объекта незавершенного строительства, факта осуществления строительства с соблюдением строительных норм и правил, других обстоятельств с учетом требований и возражений сторон.

Согласно материалам дела, и как указывает представитель ДГИ адрес, 29.07.2003 между Министерством строительного комплекса адрес, Администрацией Наро-Фоминского адрес и ООО «Комземстрой» был заключен инвестиционный контракт № 95/26-03 на строительство объектов недвижимости жилищного назначения на территории адрес, предметом которого является реализация инвестиционного проекта строительства четырех жилых домов на земельном участке общей площадью 2,97 га с кадастровым номером 50:26:170517:0004 из состава земель поселений, расположенном по адресу: адрес, с ориентировочным объемом инвестиций в текущих ценах 966,7 млд. рублей, в том числе инвестиции в муниципальное имущество (соответствующее имущественной доле Администрации) – сумма

Фактически строительство жилого комплекса прекращено с 2009 г., что никем не оспаривалось. Застройщик ООО «Комземстрой» ликвидирован в качестве юридического лица 09.02.2012 г. по решению его учредителей, о чем внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц.

Решением Арбитражного суда адрес от 05.12.2017 по делу № А40-60469/13-64-560, вступившим в законную силу, отказано в удовлетворении притязаний ЖСК «Марушинское» на квартиры и нежилые помещения в объекте незавершенного строительства, удовлетворен встречный иск Правительства Москвы о признании права собственности адрес на доли в объекте незавершенного строительства, в том числе на долю 28/10000 в объекте незавершенного строительства по адресу: адрес, адрес (кадастровый номер дома 77:18:0170517:1). В ходе рассмотрения дела Арбитражным судом адрес установлено, что замена сторон в Инвестиционном контракте не произошла, Инвестиционный контракт № 95/26-03 от 29.07.2003 г. прекратил свое действие в результате ликвидации стороны контракта - инвестора ООО «Комземстрой».

Решениями, закрепленными Протоколом совещания Мэра Москвы «О реализации Государственной программы адрес политика № 4-27-69/8» от 27.07.2018 г., мероприятия по завершению строительства ЖСК «Марушкино» за счет бюджетных средств возложены на адрес № 1» (учредитель - Департамент городского имущества адрес).

25 мая 2009 года между ООО «КОМЗЕМСТРОЙ» и ООО Строительная компания "АРГО" был заключен ДОГОВОР участия в долевом строительстве № MК-A-1/2/3/4, зарегистрированный в Управлении Федеральной регистрационной службы по адрес 17.06.2009 года под номером 50-50-62/029/2009-098.

Предметом договора участия в долевом строительстве № MК-A-1/2/3/4 является строительство многоквартирного дома и передача Участнику долевого строительства двухкомнатной квартиры, секция Г, этаж 4, строительный № 4, общей проектной площадью 60,04 кв.м, в многоэтажном жилом доме, расположенном по строительному адресу: МО, адрес, Марушкинское сельское поселение, адрес (поэтажный план приведен в Приложении №10 к Договору участия в долевом строительстве № MK-A-1/2/3/4 от 25.05,2009г.).

27 декабря 2010 года между ООО Строительная компания "АРГО" и ФИО2 был заключен договор №3/3B/3-4 об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве № МК-А-1/2/3/4 от 25.05.2009 г. зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по адрес 29 февраля 2012 года, в отношении двухкомнатной квартиры, секция В, этаж 3, строительный № 4, общей проектной площадью 70,45 кв.м, в многоэтажном жилом доме, расположенном по строительному адресу: МО, адрес, Марушкинское сельское поселение, адрес.

Цена Договора №1 составила сумму в размере сумма Строительная компания "АРГО" подтвердило факт оплаты за квартиру №1 и претензий по оплате не имеет, представлена квитанция к приходному кассовому ордеру № 28 от 28.12.2011 о принятии от фио сумма

1 ноября 2011 года между ООО «КОМЗЕМСТРОЙ» и ООО Строительная компания "АРГО" было заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве № MK-A-1/2/3/4 от 25 мая 2009 года (рег. номер в Росреестре 50-50-62/165/2011-007), согласно которому уступка права требования на Квартиры по Договору участия в долевом строительстве № MK-А-1/2/3/4 от 25 мая 2009 года может осуществляться третьим лицам без согласия застройщика.

18 мая 2012 года между ООО Строительная компания "АРГО" и фио был заключен договор №3/3B/3-3 об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве № МК-А-2/3/4 от 19.09.2011 г., в отношении квартиры №2.

На 2014 год четыре жилых дома были построены со степенью готовности 95%, но ООО «КОМЗЕМСТРОЙ» не смогло ввести построенные жилые дома в эксплуатацию, поскольку Администрация адрес не предоставила «точки подключения» к инженерным коммуникациям, необходимые для ввода объекта в эксплуатацию.

18 марта 2014 года между фио и ФИО1 был заключен договор №3/3B/3-3-п об уступке прав требования по договору №3/3B/3-3 об уступке прав требования от 18.05.2012 года по договору участия в долевом строительстве № МК-А-2/3/4 от 19.09.2011 г., по которому фио уступила право требования Истцу на однокомнатную квартиру, секция В, этаж 3, строительный № 3, общей проектной площадью 40,36 кв.м, в многоэтажном жилом доме, расположенном по строительному адресу: МО, адрес, Марушкинское сельское поселение, адрес (поэтажный план приведен в Приложении №14 к Договору участия в долевом строительстве № МК-А-2/3/4 от 19.09.2011 г.)

Вместе с тем, необходимо обратить внимание, что вышеуказанная сделка об уступке прав требования совершена после фактического прекращения строительства жилого комплекса с 2009 г. и после ликвидации 09.02.2012 г. застройщика ООО «Комземстрой» по решению его учредителей.

11 апреля 2016 года на основании решения Щербинского районного суда адрес по делу №2-776/16 от 15.02.2016 г., вступившего в законную силу 10.03.2016 г., ФИО2 получил право общей долевой собственности на 37/10000 доли в объекте незавершенного строительства.

2 июня 2017 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор дарения доли объекта незавершенного строительства, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве 08.06.2017.

Распоряжением ДГИ адрес № 134812 от 21 августа 2024 года Жилому комплексу «Марушкино», где расположена квартира, присвоен почтовый адрес. Корпуса получили следующие адреса: строительный корпус № 1 - адрес; строительный корпус № 2 - адрес; строительный корпус № 3 - адрес; строительный корпус № 4 - адрес.

После ввода жилых домов в эксплуатацию 4 октября 2024 года квартирам также присвоены кадастровые номера.

Согласно Справке БТИ от 14.03.2025г. №993 квартире под строительным №4, на 3 этаже, секция В, общей проектной площадью 70,45 кв.м., находящейся по адресу: адрес, Марушкинское сельское поселение, адрес соответствует квартира под №113, площадь уменьшилась до 62,9 кв.м., кадастровый номер 77:18:0170517:702, расположена по адресу: адрес, внутригородская территория адрес, адрес.

Согласно Справке БТИ от 14.03.2025г. №994 квартире под строительным №3, на 3 этаже, секция В, общей проектной площадью 40,36 кв.м., находящейся по адресу: адрес, Марушкинское сельское поселение, адрес соответствует квартира под №112, площадь уменьшилась до 38,5 кв.м., кадастровый номер 77:18:0170517:701, расположена по адресу: адрес, внутригородская территория адрес, адрес.

На основании распоряжения о присвоении адресов объектам адресации от 26.12.2024 № 254937 сведения в ФИАС были изменены 27.01.2025 г. на основании распоряжения Департамента городского имущества адрес, согласно которым адрес объекта стал: адрес, внутригородская территория (внутригородское муниципальное образование) города федерального значения муниципальный адрес.

В соответствии с п. 1 ст. 11 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 390 ГК РФ, при уступке цедентом должны быть соблюдены следующие условия: уступаемое требование существует в момент уступки, если только это требование не является будущим требованием; цедент правомочен совершать уступку; уступаемое требование ранее не было уступлено цедентом другому лицу; цедент не совершал и не будет совершать никакие действия, которые могут служить основанием для возражений должника против уступленного требования.

В силу ст. 419 ГК РФ, обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

Однако, привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) объекта после прекращения действия инвестиционного контракта законом не предусмотрено, правоотношения из инвестиционного контракта прекращены ввиду прекращения правоспособности одной из сторон (ликвидации), в связи с чем правопреемство части прав по договорам уступки прав не допускается законом.

Согласно ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона (п. 1).

В соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты (п. 1).

Таким образом, лишь существующее право может быть предметом уступки. Поскольку на момент заключения вышеуказанных сделок уступки прав требований правоотношения по участию в долевом строительстве прекращены ликвидацией застройщика, то по договорам уступки прав отсутствовало право, которое могло выступать самостоятельным предметом цессии и передаваться цессионариям.

В материалы дела не представлено надлежащих и достаточных доказательств оплаты ООО Строительная компания «Арго» денежных средств при заключении договора участия в долевом строительстве № МК-А-1/2/3/4 с застройщиком.

Таким образом, договор совершен безвозмездно и в отсутствии намерений встречного предоставления.

Судебной коллегией принято во внимание, что при ликвидации застройщика в качестве юридического лица 09.02.2012 г. фио (цедент) каких-либо возражений против ликвидации не заявила, требований о передаче объекта долевого строительства к ликвидатору общества не предъявила. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда адрес от 05.12.2017 г. по делу № А40-60469/13-64-560 установлено, что правоотношения по Инвестиционному контракту № 95/26-03 от 29.07.2003 г. прекращены в результате ликвидации застройщика ООО «Комземстрой» без передачи прав третьим лицам.

Кроме того, договор участия в долевом строительстве № МК-А-2/3/4 от 19.09.2011, заключенный между ООО «Комземстрой» и ООО Строительная компания «Арго», обладает признаками ничтожной сделки в силу ст. 167 ГПК РФ, и не влечет правовых последствий , в т.ч. для истца как цессионария.

По состоянию на дату заключения договора долевого участия ООО «Комземстрой» и ООО Строительная компания «Арго» являлись аффилированными лицами, т.к. участниками, владеющими долей в размере 100% уставного капитала в них, являлись ФИО2 (50%) и ФИО3 (50 %).

Сделка по договору долевого участия была заключена за 4 месяца до ликвидации ООО «Комземстрой».

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об отказе ФИО1 в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Щербинского районного суда адрес от 13 августа 2025 года (в редакции определения об исправлении описки от 5 декабря 2025 года) отменить, постановить по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО2, Департаменту городского имущества адрес о признании права собственности на квартиры отказать.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 9 апреля 2026 года.

Председательствующий:


Судьи: