Решение № 3А-492/2017 3А-492/2017~М-282/2017 М-282/2017 от 31 июля 2017 г. по делу № 3А-492/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

01 августа 2017 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

Председательствующего судьи - Подольской А.А.

При секретаре судебного заседания - Шабер И.С.

Рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-492/2017 по иску ООО «Вера» об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Вера» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства – нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью * ***,* кв.м., состоящего из комнат № этаж №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 52 762 923,77 рубля.

В обоснование иска истец указал, что является собственником данного нежилого помещения.

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012г. №118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» утверждены результаты кадастровой оценки, в том числе спорного объекта капитального строительства в размере 106 361 571,65 рубль.

Дата определения кадастровой стоимости спорного объекта капитального строительства - 06.06.2011 года.

К настоящему исковому заявлению административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости объекта оценки № от ДД.ММ.ГГ., выполненный ООО «<данные изъяты>». Из отчета усматривается, что рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № составляет 52 762 923,77 рубля.

Административный истец считает, что установленная кадастровая стоимость принадлежащего ему объекта недвижимости завышена, чем нарушаются его права, так как это ведет к необоснованному увеличению размера налоговых платежей.

Определением Самарского областного суда от ДД.ММ.ГГ. к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: ФГБУ «ФКП Росреестра», ООО «Роскомп», ООО «ЭРА», ООО «ТРЭК», ООО «К.ЭкоСервис», ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ООО «Перекресток-2000».

В судебном заседании представитель истца ФИО6, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ., доводы административного иска поддержал в полном объеме, просил установить кадастровую стоимость в соответствии с результатами проведенной судебной экспертизы.

Представители Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, ООО «Роскомп», ООО «ЭРА», ООО «ТРЭК», ООО «К.ЭкоСервис», ООО «Перекресток-2000», а также ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом.

В письменном отзыве ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области оставило разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Министерство имущественных отношений Самарской области в письменном возражении на иск просило в удовлетворении требований отказать.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ООО «Роскомп», ООО «ЭРА», ООО «ТРЭК», ООО «К.ЭкоСервис», ООО «Перекресток-2000», а также ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 письменного отзыва в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, приходит к выводу о том, что требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта капитального строительства равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению в соответствии с результатами экспертизы, при этом суд исходит из следующего.

В силу ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Из материалов дела усматривается, что ООО «Вера» на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ. является собственником объекта капитального строительства – нежилого помещения, с кадастровым номером №, площадью * ***,* кв.м., состоящего из комнат № этаж №, расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГ. /том № л.д.№/,

Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с удельными показателями, утвержденными постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012г. № 118 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» и составляет по состоянию на 06.06.2011 г. в размере 106 361 571,65 рубль.

Согласно п. 1 ст. 14 Налогового кодекса Российской Федерации налог на имущество организаций, относится к региональным налогам. Он устанавливается гл. 30 НК РФ "Налог на имущество организаций" и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с НК РФ, законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права как плательщика налога на имущество, 24.11.2016 года ООО «Вера» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости оспариваемого объекта капитального строительства. Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление ООО «Вера» отклонено.

Таким образом, досудебный порядок истцом соблюден.

Считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный ООО «<данные изъяты>». Из отчета усматривается, что рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № составляет 52 762 923,77 рубля.

Как следует из положительного экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГ., выполненного НП СРО «<данные изъяты>», экспертируемый отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, Федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Определенная в отчете стоимость объекта оценки подтверждена.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении.

В рамках судебного разбирательства по ходатайству представителя административного истца ФИО7 была назначена и проведена судебная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости объекта капитального строительства.

Согласно заключению эксперта № от ДД.ММ.ГГ. ООО «АО «<данные изъяты>», итоговая рыночная стоимость объекта капитального строительства по состоянию на 06.06.2011г. составила 57 142 497 рублей без учета НДС.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

Экспертиза, проведенная ООО «АО «<данные изъяты>», выполнена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение № от ДД.ММ.ГГ. ООО «АО «<данные изъяты>», в части установления рыночной стоимости объекта капитального строительства по правилам ст. 168 КАС РФ суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов данного административного дела, с осмотром объекта экспертизы. В материалах экспертного заключения на страницах № имеются фотографии исследуемого объекта.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке спорного нежилого помещения эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит описание качественных и количественных характеристик объектов исследования, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость; описание процесса оценки, обоснование выбора используемого подхода к оценке объектов исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Экспертом проанализирован рынок коммерческой недвижимости (торгово-офисного назначения) г. Тольятти Самарской области, актуальный на дату определения кадастровой стоимости объекта оценки.

Исследуемый объект представляет собой встроенное помещение, предназначенное для торгово-офисной (коммерческой) деятельности, расположенное на четвертом этаже торгово-развлекательного центра.

Диапазон стоимости 1 кв.м. аналогичных объектов недвижимости для торгово-офисной деятельности составляет 15 625-30 000 рублей кв.м., диапазон арендных ставок составляет 150-550 рублей кв.м. в месяц.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости нежилого помещения эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж и доходных подход, в рамках которого был использован метод прямой капитализации.

Учитывая ретроспективный характер оценки (06.06.2011г.), эксперт использовал данные об объектах-аналогах, содержащиеся в информационной системе ООО «Волга-Инфо».

В процессе мониторинга оценщиком было выявлено 7 объектов-аналогов, являющихся помещениями торгово-офисного назначения, расположенными в Автозаводском районе г. Тольятти, наиболее близких к оцениваемому объекту по ценообразующим факторам.

Экспертом применены корректировки на торг в размере 12,5%, на расположение относительно кранной линии, на этаж расположения, на площадь.

В рамках доходного подхода экспертом был выбран метод прямой капитализации, как наиболее полно отвечающий заявленным целям и предполагаемому использованию результатов исследования. Условие применения метода - возможность получения арендной платы от оцениваемых объектов. Для расчета арендной платы рассматривались данные по сделкам (предложениям) с аналогичными объектами с указанием источника информации, для чего оценщиком выбрано 6 объектов-аналогов, расположенных в Автозаводском районе г. Тольятти, сопоставимых по своим характеристикам с оцениваемым объектом недвижимости, что отражено в таблице на странице № заключения. Применялись корректировки на торг, на расположение относительно красной линии, на наличие отдельного входа, на этаж расположения, на площадь. Рыночная стоимость месячной арендной ставки за 1 кв.м. объекта составила 290 рублей. Произведен расчет коэффициента капитализации, операционных расходов, потери от недозагрузки.

Согласовав полученные результаты, присвоив каждому подходу весовой коэффициент 0,5, эксперт пришел к выводу о том, что рыночная стоимость объекта исследования без учета НДС составляет 57 142 497 рублей.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного нежилого помещения, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертиз не заявлено.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО «АО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГ. признается судом допустимым доказательством по делу, а величина рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, определенная экспертным заключением, признается достоверной.

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости нежилого помещения в соответствии с отчетом об оценке ООО «<данные изъяты>» не имеется, поскольку заключение судебной экспертизы является наиболее полным и аргументированным. Выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты, в исходе дела он не заинтересован.

Представитель административного истца результаты судебной экспертизы не оспаривает и не возражает против установления кадастровой стоимости спорного объекта капитального строительства, установленной в экспертном заключении.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, установление кадастровой стоимости объекта в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в ЕГРН без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений также установлены названной нормой.

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорных земельных участков в размере их рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд с настоящим иском является 21.04.2017 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 24.11.2016 г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.180, ст. 249 КАС РФ

РЕШИЛ:

Административный иск ООО «Вера» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства - нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью * ***,* кв.м., состоящего из комнат № этаж №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 06.06.2011 года в размере 57 142 497 рублей.

Дата подачи заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 24.11.2016 года, в суд – 21.04.2017г.

Решение суда может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме в апелляционную инстанцию Самарского областного суда.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 04.08.2017г.

Председательствующий: подпись

Копия верна.

Судья

Секретарь