Решение № 2-198/2017 2-198/2017(2-7519/2016;)~М-6189/2016 2-7519/2016 М-6189/2016 от 5 февраля 2017 г. по делу № 2-198/2017

<№ обезличен>


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Химки Московской области 6 февраля 2017 года

Химкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Букина Д.В.,

при секретаре Фрейдине В.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г.о.Химки к ФИО1 Керим оглы о взыскании задолженности по договору аренды и неустойки, расторжении договора аренды земельного участка и возврате арендованного имущества,

УСТАНОВИЛ

Администрация г.о.Химки обратилась в суд с иском к ФИО1 о о взыскании 1 023 952,42 руб. в счет задолженности по арендным платежам за период со II квартала 2015 года по II квартал 2016 года по договору аренды земельного участка № ЮА-215 от <дата>, 154 634,39 руб. в счет пени за просрочку арендных платежей, расторжении договора и возврате арендованного имущества - земельного участка 50:10:0060128:64 площадью 3 320 кв.м, расположенного по адресному ориентиру: <...><адрес>, вблизи <адрес>.

В обоснование требований указано, что <дата> ответчик приобрел у ООО «Сходня» права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, предоставленного для строительства и эксплуатации гостиничного комплекса сроком на 49 лет, с указанного времени не производит арендные платежи, чем существенно нарушает условия договора и права арендодателя, что дает последнему право требовать расторжения договора в судебном порядке.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика иск не признала по мотивам, изложенным в письменных возражениях, ссылаясь, на то, что арендные платежи подлежали перерасчету в связи с изменением вида разрешенного использования участка (индивидуальное жилищное строительство), условий использования и вида деятельности арендатора (не связана с предпринимательской).

Заслушав объяснения представителей сторон, оценив представленные в деле доказательства по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Согласно материалам дела <дата> по договору аренды земельного участка № ЮА-215 Администрация г.о.Химки предоставила ООО «Сходня» в аренду для строительства и эксплуатации гостиничного комплекса (п.1.1) земельный участок 50:10:0060128:64 площадью 3 320 кв.м сроком на 49 лет (п.2.1) с внесением арендной платы ежеквартально в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно, начиная с момента подписания акта приема-передачи (п.2.3, 3.2, 3.3).

Размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит уплате по новым базовым ставкам и коэффициентам к ним, в случае изменения (введения) базового размера арендной платы, установленного законами Московской области, и любых коэффициентов, установленных Законом Московской области от <дата><№ обезличен>-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления - коэффициента, учитывающего условия использования земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке - Кд, или повышающего коэффициента для видов деятельности и условий использования земельных участков - Пкд, или коэффициента, учитывающего местоположение земельного участка на территории муниципального образования - Км (п.3.5).

За нарушение срока внесений арендной платы по договору обусловлена ответственность арендатора в виде пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки (п.5.2).

Приложением <№ обезличен> к договору согласован расчетаренднойплаты, размер которой определяется в соответствии со ст. 1.4 Закона Московской области от <дата><№ обезличен>-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» и решением Совета депутатов г.о.Химки от <дата><№ обезличен> по формуле: Ап = Аб х Кд х Пкд х Км х S.

Коэффициент «Кд», учитывающий условия использования земельного участка или вид деятельности арендатора на земельном участке, установлен в размере 1,5 на период строительства гостиничного комплекса, но не более чем на три года с момента заключения договор аренды.

<дата> ООО «Сходня» уступило ответчику все права и обязанности по договору аренды № ЮА-215, о чем арендодатель уведомлен <дата>.

Предъявляя требования о взыскании 1 023,952,42 руб., истец ссылается на то, что задолженность по арендным платежам возникла со II квартала 2015 года по II квартал 2016 года.

Однако из приложенногок исковому заявлению расчету задолженности следует, что арендная плата за II квартал 2015 года в размере 46 035,26 руб. внесена в полном объеме, что в судебном заседании представитель истца не оспаривал, в связи с чем требование за данный период не обосновано и не подлежит удовлетворению.

Разрешая спор в остальной части иска, суд учитывает, что согласно п.3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу п.4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно разъяснениям в п.1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата><№ обезличен> «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п.2 ст. 10 ГК РФ).

В рассматриваемом деле осуществление Администрацией г.о.Химки публичных прав и исполнение публичных обязанностей в отношениях с ответчиком не соответствовало ожидаемому от органа публичной власти, уполномоченного в сфере земельных отношений, поведению при решении вопроса, отнесенного к его компетенции, об изменении вида разрешенного использования арендованного земельного участка, чтосущественно повлияло на размер денежного обязательства арендатора и способствовало увеличению задолженности и периода просрочки.

<дата> Администрация г.о.Химки приняла от ответчика заявление об изменении вида разрешенного использования арендованного земельного участка с «для строительства и эксплуатации гостиничного комплекса» на «индивидуальное жилищное строительство» со ссылкой на то, что согласно проекту генерального плана муниципального образования и проекту правил землепользования и застройки данный земельный участок включен в зону индивидуальной жилой застройки.

В соответствии с п.20 административного регламента по предоставлению муниципальной услуги «Изменение вида разрешенного использования земельного участка», утвержденного Постановлением Администрации г.о.Химки от <дата><№ обезличен>, срок предоставления муниципальной услуги не превышает 60 календарных дней с даты регистрации запроса заявителя о предоставлении муниципальной услуги.

Следовательно, ответчик был вправе ожидать получения решения органа местного самоуправления об изменении вида разрешенного использования или отказе в изменении вида разрешенного использования арендованного земельного участка не позднее <дата>.

Однако постановление об изменении вида разрешенного использования земельного участка на «индивидуальное жилищное строительство» истец издал лишь <дата>, в период рассмотрения настоящего дела в суде, т.е. по прошествии 1 года и 5 месяцев после окончания нормативного срока для принятия решения по данному вопросу.

При этом орган местного самоуправления не предоставлял ответчику сведений о ходе рассмотрения данного вопроса, предварительно не уведомил о том, будет ли решение по заявлению положительным, либо в изменении на запрашиваемый вид разрешенного использования земельного участка будет отказано.

Учитывая, что оценка целесообразности изменения вида разрешенного использования земельного участка отнесена к исключительной компетенции Администрации г.о.Химки и длительноевремяотсутствовалаопределенность в результатах рассмотрения этого вопроса, арендатор объективно был лишен возможности использовать земельный участок по назначению в соответствии установленным или запрашиваемым видом разрешенного использования (соответственно,строительство гостиничного комплекса или индивидуальное жилищное строительство) под угрозой причинения существенных убытков в случае, если бы фактическое использование земельного участка оказалось не соответствующим тому виду разрешенного использования, которое определил бы истец.

Аренда земельного участка является двусторонней сделкой, из которой возникает обязательство арендодателя предоставить арендатору земельный участок, который может быть использован в соответствии с установленным видом его разрешенного использования.

В спорных отношениях в одном лице совпадают арендодатель и орган публичной власти, уполномоченный на установление (изменение) вида разрешенного использования данного земельного участка.

Предусмотренные Законом Московской области от <дата><№ обезличен>-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» коэффициенты, применяемые для расчета арендной платы, зависят от вида разрешенного использования земельного участка и вида деятельности арендатора, следовательно, неправомерное увеличение срока рассмотрения вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка, при котором подлежит применению низкий коэффициент, неосновательно улучшает положение арендодателя.

Начисление органом местного самоуправления оплаты по повышенным коэффициентам за период, который является его просрочкой по исполнению обязанности решить вопрос об изменении вида разрешенного использования, не может быть признано добросовестным и не подлежит судебной защите.

Возражения представителя истца о том, что ответчику следовало ранее обратиться за оспариванием бездействия органа местного самоуправления, несостоятельны. Участники гражданского оборота свободны в реализации своего конституционного права на судебную защиту. Более того, исполнение органом муниципальной власти своих публичных обязанностей не должно быть поставлено под условие обращения заинтересованного лица в суд.

Таким образом, изменения в расчете арендной платы должны быть произведены не позднее <дата>, т.е. по истечении 60 дней со момента принятия истцом заявления арендатора об изменении вида разрешенного использования, которое в результате рассмотрения было удовлетворено, хотя бы и с существенным нарушением срока, что соответствует абз.3 п.8 ст. 14 Закона Московской области от <дата><№ обезличен>-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области».

В соответствии с абз.2 п.6 ст. 14 Закона Московской области от <дата><№ обезличен>-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» вслучаях предоставления в аренду земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства коэффициенты Кд, Пкд и Км равны 1.

Как установлено выше, II квартал 2015 года оплачен полностью.

За последующие периоды расчет арендных платежей по формуле:

Ап = Аб х Кд х Пкд х Км х S, где Аб = 31,26 и S = 3320:

1. с <дата> до <дата> (14 дней)

242852,69 руб. - годовая арендная плата согласно расчету истца, исходя из понижающих коэффициентов на время строительства, но не более трех лет с момента заключения договора, т.е. до <дата>; Итого: 242852,69 / 12 / 31 х 14 = 9139,62 руб.;

1. с <дата> до <дата> (17 дней)

31,26х1х1х1х3320 = 103783,20 руб. - годовая арендная плата, где Кд, Пкд, Км=1; Итого: 103783,20 / 12 / 31 х 17=4742,78 руб.;

1. <дата> по <дата> (11 месяцев)

31,26х1х1х1х3320 = 103783,20 руб. - годовая арендная плата, где Кд, Пкд, Км=1; Итого: 103783,20 / 12 х 11 = 95 134,60 руб.

Всего с III квартала 2015 года по II квартал 2016 года - 109 017 руб.

Истец рассчитывает неустойку по <дата>.

Следовательно, неустойка исходя из 0,05% от невыплаченных сумм за каждый день просрочки за соответствующие периоды составляет:

9139,62 х 428 (<дата> - <дата>) х 0,05% = 1955,88 руб.

4742,78 х 397 (<дата> - <дата>) х 0,05% = 941,44 руб.

8648,6 х 366 (<дата> - <дата>) х 0,05% = 1 582,69 руб.

8648,6 х 336 (<дата> - <дата>) х 0,05% = 1 452,96 руб.

8648,6 х 305 (<дата> - <дата>) х 0,05% = 1 318,91руб.

8648,6 х 275 (<дата> - <дата>) х 0,05% = 1 189,18 руб.

8648,6 х 244 (<дата> - <дата>) х 0,05% = 1 055,13 руб.

8648,6 х 213 (<дата> - <дата>) х 0,05% = 921,08 руб.

8648,6 х 184 (<дата> - <дата>) х 0,05% = 795,67 руб.

8648,6 х 153 (<дата> - <дата>) х 0,05% = 661,62 руб.

8648,6 х 123 (<дата> - <дата>) х 0,05% = 531,89 руб.

8648,6 х 92 (<дата> - <дата>) х 0,05% = 397,84 руб.

8648,6 х 62 (<дата> - <дата>) х 0,05% = 268,11 руб.

Итого: 13 072,40 руб.

Из приложенного к исковому заявлению расчета задолженности, в т.ч. поступивших платежей, письма ООО «Сходня» от <дата> финансовому управлению Администрации г.о.Химки с просьбой зачислить платеж на счет арендатора ФИО1 по договору аренды № ЮА-215 следует, что во II квартале 2016 года истец принял платеж на сумму 501 795,99 руб., что более суммы причитающейся задолженности и неустойки.

При таких обстоятельствах правовых оснований для расторжения договора аренды земельного участка ЮА-215 от <дата> и удовлетворения иска не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ

В удовлетворении иска Администрации г.о.Химки к ФИО1 Керим оглы о взыскании задолженности по договору аренды за период со II квартала 2015 года по II квартал 2016 года в размере 1 023,952,42 руб. и неустойки в размере 154 634,39 руб.; расторжении договора аренды земельного участка № ЮА-215 от <дата> и возврате арендованного имущества - земельного участка 50:10:0060128:64 по адресному ориентиру: <...><адрес>, вблизи <адрес> отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Д.В. Букин