Решение № 2-2-367/2023 2-2-367/2023~М-2-334/2023 М-2-334/2023 от 25 декабря 2023 г. по делу № 2-2-367/2023

Дело №2-2-367/2023

УИД 73RS0012-02-2023-000388-28


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«26» декабря 2023 года с. Новая Малыкла

Ульяновская область

Мелекесский районный суд Ульяновской области в составе председательствующего судьи Мягкова А.С.

при секретаре Сергеенковой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Анама-Земля», ООО «Борма», конкурсному управляющему ООО «Анама-Земля» ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском, указав при этом, что ей принадлежит 2/11 доли в земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым №* площадью 1210005 кв.м.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 22.06.2023г. собственниками земельного участка являются: ФИО3, ФИО4, ООО «Чердаклинский Элеватор» (ИНН <***>), ООО «Анама-Земля» (ИНН <***>), ФИО5, ФИО6.

16.07.2015 года между участниками долевой собственности и ООО «Анама-Земля» был заключен договор аренды, в соответствии с условиями которого земельный участок с кадастровым №* площадью 1210005 кв.м. передан в аренду ООО «Анама-Земля».

В соответствии с пунктом 5 договора, ежегодная арендная плата производится из расчёта 80 кг. фуражной пшеницы за 1 га. и выплачивается каждому участнику общей долевой собственности пропорционально его доле праве общей долевой собственности не позднее 1 ноября текущего года.

В соответствии с пунктом 6 договора, арендная плата включает в себя дополнительное ежегодное вознаграждение в денежном выражении в размере равном ставке земельного налога до 30 ноября следующего года за отчетным при получении от арендодателя квитанции и/или чека ордера, подтверждающего его оплату, а также предоставление грубых кормов, которые предоставляются в неизмельчённом виде с поля, при этом допускается предоставление россыпью в валках.

В соответствии с пунктом 17 договора, договор заключен сроком на 30 лет и вступает в силу с момента регистрации.

Таким образом, с **.**.**** земельный участок с кадастровым №* переда в аренду ООО «Анама-Земля» сроком на 30 лет.

Из выписки из ЕГРН от 22.06.2023г известно, что в настоящее время арендатором является ООО «Борма», а в отношении земельного участка с кадастровым №* заключены три сделки по передаче прав и обязанностей по договору аренды от **.**.****:

Договор о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, выдан **.**.****, номер государственной регистрации №*.

Дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от **.**.****, выдано **.**.****.

Договор о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, выдан **.**.****, дата государственной регистрации: **.**.****, номер государственной регистрации №*.

Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков, №*, выдан **.**.****.

Дополнительное соглашение к договору №* о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков от **.**.****, выдано **.**.****.

В соответствии с пунктом 8 договора, арендодатели не возражают против передачи земельных участков, являющихся предметом настоящих договоров в субаренду юридическому лицу по своему усмотрению без согласия арендодателей, а также передачу прав и обязанностей по договора аренды земельных участков.

Соответственно, передача прав по договору аренды осуществлялась без получения согласия собственников земельного участка.

В нарушение п.5 ст.22 Земельного Кодекса РФ, собственники земельного участка не уведомлялись о состоявшихся сделках по передаче прав и обязанностей по договору аренды от 16.07.2015г. Об изменении стороны по договору и новом арендаторе земельного участка, собственники узнают от лиц, обрабатывающих земельный участок.

Следствием не уведомления собственника земельного участка о неоднократной передаче права аренды по договору, стало устранение собственника от осуществления прав собственника и невыплата арендой платы за 2021 и 2022 годы. Более того, достигнутое с ООО «Анама-Земля» соглашение о заключении договора аренды на 30 лет при условии ежегодной индексации арендных платежей не выполнено и не выполняется со ссылкой на условия договора.

Кроме того, ООО «Анама-Земля» (арендатор с 16.07.2015г.) признан несостоятельным (банкротом) постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2020 года по делу № А72-6933/2020, и в деле о банкротстве конкурсный управляющий заявил о недействительности цепочки сделок по передаче прав и обязанностей по подобным договорам аренды земельного участка, указывая на состоявшийся вывод имущества должника (п.1 и 2 ст.61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ, и ничтожность цепочки сделок как несоответствующих статьям 10, 168 ГК РФ.

В заявлении указано на оспаривание сделок в отношении земельных участков с кадастровыми номерами №*, №*, №*, №*, однако, в просительной части заявления ООО «Анама-Земля» просит истребовать в Россреестре сведения о заключенных ООО «Анама-Земля» договорах по передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков в отношении земельных участков, ранее принадлежащих ООО «Анама-Земля» на праве аренды, что создает неопределенность в арендных правоотношениях.

ООО «Чердаклинский элеватор» (арендатор с 21.10.2019г.) признан банкротом определением Арбитражного суда Ульяновской области от 20.03.2023 по делу А72- 16788/2022, соответственно, по аналогии с действиями конкурсного управляющего вероятно оспаривание договора о передаче прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков, выдан 21.12.2020 года как подозрительных сделок, направленных на вывод имущества должника по аналогичным с ООО «Анама-Земля» основаниям, для продажи права аренды на торгах для погашения реестра кредиторов.

Арендатором с **.**.**** являлось ООО «Элеватор Якушка». Однако, в ООО «Элеватор Якушка» числится один сотрудник - директор, реальную обработку земельного участка осуществляли неизвестные лица по договорам с ООО «Элеватор Якушка».

С **.**.**** арендатором является ООО «Борма». Новым арендатором арендная плата за 2023 год не выплачена. Выплачивать арендные платежи за предыдущие периоды и индексировать арендую плату новый арендатор отказался.

В соответствии с п.1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом.

В связи с неполучением арендой платы, участники долевой собственности обращались к арендаторам с требованием о выплате арендных платежей и расторжении договора аренды, которые игнорированы.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Истец считает, что вышеуказанные нарушения являются существенным нарушением условий договора аренды и являются основанием для расторжения договора аренды от **.**.**** в связи с существенным нарушением условий арендаторами по договору.

Истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка с кадастровым №* от **.**.****.

В судебное заседание представители истца ФИО7 по доверенности, ФИО8 просили исковые требования удовлетворить.

Представители ответчиков ООО «Анама-Земля», конкурсного управляющего ООО «Анама-Земля» ФИО2 в судебное заседание не явились, возражений не представили.

Представители ответчика ООО «Борма» ФИО9 и ФИО10 в судебном заседании исковые требования не признали, просили в удовлетворении исковых требований отказать. Указали, что истец сам не получает арендную плату, они неоднократно говорили собственникам о необходимости получения арендной платы в натуре.

Третьи лица ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 в судебном заседании не присутствовали, просили рассмотреть дело в их отсутствие, исковые требования ФИО1 поддержали, просили удовлетворить.

Представители третьих лиц ООО «Чердаклинский Элеватор», Управления Росреестра по Ульяновской области, филиала ППК «Роскадастр» по Ульяновской области в судебном заседании не присутствовали, возражений не представили.

Руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть гражданское дело по существу в отсутствие не явившихся участников процесса.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей истца и представителей ответчика, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу положений ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Из положений пункта 2 статьи 9, пункта 2 статьи 14 ФЗ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» следует, что договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности. Участник долевой собственности может выдать другому лицу нотариально удостоверенную либо заверенную уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, доверенность на совершение юридически значимых действий в отношении принадлежащей данному участнику долевой собственности земельной доли, в том числе на голосование на общем собрании участников долевой собственности.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как установлено судом, между ФИО1, ФИО6, ФИО5, и ООО «Анама-Земля» заключен **.**.**** договор аренды земельного участка с кадастровым №*.

ООО «Анама-Земля» (арендатор с 16.07.2015г.) признано несостоятельным (банкротом) постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2020 года.

ООО «Чердаклинский элеватор» (арендатор с 21.10.2019г.) признан банкротом определением Арбитражного суда Ульяновской области от 20.03.2023.

Арендатором с **.**.**** по **.**.**** являлось ООО «Элеватор Якушка».

**.**.**** заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым №*, ограничение прав и обременение осуществлено в пользу ООО «Борма».

Согласно Выписке из ЕГРН по состоянию на **.**.****, собственниками земельного участка с кадастровым №* являются: ФИО1 (2/11 доля в праве), ФИО3 (1/11 доля в праве), ФИО4 (1/11 доля в праве), ФИО5 (1/11 доля в праве), ФИО11 (1/11 доля в праве), ООО «Чердаклинский элеватор» (2/11 доли в праве), ООО «Анама-Земля» (3/11 доли в праве).

По общим правилам, предусмотренным ст. 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества; арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Соответственно, данной нормой предусмотрено право арендатора на заключение договора субаренды (поднаем) и договора передачи своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенаем), но с согласия арендодателя.

В то же время специальной нормой п. 5 ст.22 Земельного кодекса РФ установлено, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Такое же правило установлено п. 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ в отношении права арендатора передать арендованный земельный участок в субаренду.

Согласно п. 4.1.3 Договора аренды арендатор имеет право предоставлять Участок в субаренду третьим лицам либо передавать все права и обязанности по договору третьим лицам без согласия арендодателей.

Как следует из разъяснений, данных в п. 15, п.16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 11 от 24.03.3005 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

Согласно требованиям-накладным от **.**.**** и **.**.**** арендная плата: пшеница в количестве 1760 кг отпущена и находится на складе ООО «Борма».

Из письменных уведомлений следует, что ООО «Борма» направило уведомления собственникам земельных долей о необходимости получения арендной платы. Получение указанных уведомлений представителями истца подтверждается. Как поясняли представители ответчика, неоднократно вывешивались объявления на стенде в ***.

Кроме этого, суд полагает, что истцами не доказан факт неполучения арендной платы. В 2023 году они фактически сами уклонялись от получения арендной платы, что подтверждается представленными ООО «Борма» доказательствами.

Нарушений при передаче прав на спорный участок ООО «Борма» не установлено, земельный участок обрабатывается.

Более того, в нарушение положений ст. 246 ГК РФ сособственники земельного участка с кадастровым №* ООО «Чердаклинский элеватор» (2/11 доли в праве), ООО «Анама-Земля» (3/11 доли в праве) каким-либо образом не выразили намерение расторгнуть договор аренды.

С учетом изложенного суд полагает, что доводы истцов в ходе судебного разбирательства своего подтверждения не нашли, и каких-либо существенных нарушений положений договора аренды от **.**.**** и нарушений норм закона, судом установлено не было, в связи с чем исковое заявление истца удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Анама-Земля», обществу с ограниченной ответственностью «Борма», конкурсному управляющему общества с ограниченной ответственностью «Анама-Земля» ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ульяновский областной суд через Мелекесский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме – 09 января 2024 года.

Судья А.С. Мягков