Решение № 2-969/2017 от 8 июня 2017 г. по делу № 2-969/2017

Дело № 2-969/2017 изготовлено ДД.ММ.ГГГГ


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль 09 июня 2017 года

Кировский районный суд города Ярославля в составе:

председательствующего судьи Емельянова Ю.В.,

при секретаре Бароновой Е.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску публичного акционерного общества «ТРАНСКАПИТАЛБАНК» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

Публичное акционерное общество «ТРАНСКАПИТАЛБАНК» (ТКБ БАНК ПАО) обратилось в суд с исковым заявлением, в котором, с учетом уточненных требований, просило взыскать с ФИО1, ФИО2 задолженность по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме <данные изъяты>, продолжить начисление процентов за пользование кредитными денежными средствами, предоставленными согласно кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ, исходя из расчета 18 процентов годовых на сумму задолженности по кредиту, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, до момента фактического исполнения обязательств по кредитному договору, с последующим взысканием в пользу публичного акционерного общества «ТРАНСКАПИТАЛБАНК»; обратить взыскание на предмет залога – недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, а именно: на здание общей площадью №., инв. №, лит. А, А1, кадастровый №, а так же на земельный участок общей площадью № кв. м, кадастровый №, с установлением первоначальной продажной цены заложенного имущества в размере <данные изъяты>., в том числе, здания – <данные изъяты>., земельного участка – <данные изъяты>., а также взыскать солидарно судебные расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты>, расходы на проведение оценки в размере <данные изъяты>.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «ТРАНСКАПИТАЛБАНК» и ФИО1, ФИО2 заключен кредитный договор № №, по условиям которого заемщику предоставлен кредит в сумме <данные изъяты> с уплатой 18,00 % годовых со сроком возврата по ДД.ММ.ГГГГ В нарушение условий договора, должники в установленные сроки не осуществляют возврат кредита и уплату процентов за пользование кредитом, в связи с чем, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность в сумме <данные изъяты>.

Кредит предоставлялся на потребительские цели. В обеспечение кредитного договора, между ответчиком ФИО1 и банком был заключен договор об ипотеке № № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом залога которого является недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, а именно: на здание общей площадью № кв.м, инв. №, лит. А, А1, кадастровый №, рыночной стоимостью <данные изъяты>., а так же на земельный участок общей площадью № кв. м, кадастровый № рыночной стоимостью <данные изъяты>. Права банка как залогодержателя подтверждаются закладной, ипотека зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ По инициативе истца осуществлена независимая оценка заложенного имущества с целью определения его рыночной стоимости на текущий момент.

Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебное заседание явилась, исковые требования дополнительно уточнила в части установления начальной продажной стоимости заложенного имущества, просила установить первоначальную продажную стоимость заложенного имущества в размере <данные изъяты>., в том числе, первоначальную продажную стоимость здания в размере <данные изъяты>., земельного участка – в размере <данные изъяты>., что составляет 80 % от определенной согласно отчету ОРГАНИЗАЦИЯ1 рыночной стоимости предмета залога. В остальной части заявленные требования поддержала по изложенным в нем доводам. Полагала представленный стороной истца отчет ОРГАНИЗАЦИЯ1 наиболее достоверным доказательством по делу, в том числе, наиболее достоверно отражающим стоимость заложенного имущества на момент рассмотрения дела по сравнению с ранее представленным стороной истца отчетом ОРГАНИЗАЦИЯ2 составленным ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования признал частично, размер задолженности по кредитному договору не оспаривал, против обращения взыскания на предмет залога не возражал. Вместе с тем, указал, что первоначальная продажная стоимость заложенного имущества при продаже его с публичных торгов подлежит определению в размере, установленном сторонами при заключении договора залога. В случае определения его первоначальной стоимости на основании отчета оценщика, такую стоимость следует установить в соответствии с представленным ответчиком в материалы дела отчетом <данные изъяты>

Ответчик ФИО2, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, заслушав пояснения допрошенных в качестве специалистов оценщиков ФИО5, ФИО4, ФИО6, суд считает, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между «ТКБ» (ЗАО) и ФИО1, ФИО2, являющимися солидарными должниками, заключен кредитный договор № №, по условиям которого заемщикам предоставлен кредит в сумме <данные изъяты> с уплатой 18,00 % годовых на ДД.ММ.ГГГГ. Размер ежемесячного платежа на дату предоставления кредита составил <данные изъяты>. Согласно п.1.3 кредитного договора, кредит предоставляется на потребительские цели.

В п. 1.1 кредитного договора установлено, что в случае неисполнения обязанности по оплате страховых взносов в соответствии с п. 4.1.5 договора начиная с первого календарного дня месяца, следующего за месяцем, в котором заемщик был уведомлен кредитором о нарушении указанных обязательств и возможном повышении процентной ставки, процентная ставка составляет № процентов годовых.

В силу п. 1.4 кредитного договора, обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору является ипотека недвижимого имущества, в соответствии с договором об ипотеке № № от ДД.ММ.ГГГГ, а именно, здания, назначение: нежилое, 3 – этажный, общая площадь № кв.м., инв. №, лит. А,А1, кадастровый №, адрес местонахождения объекта: <адрес>, принадлежащее на праве собственности ФИО1; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для обслуживания нежилого здания, общей площадью № кв. м, кадастровый №, адрес объекта: <адрес>, принадлежащий на праве собственности ФИО1

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В силу ст.ст. 819, 809, 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить кредитору полученную сумму кредита в срок и в порядке, которые предусмотрены договором, а также уплатить проценты за пользование кредитом.

В соответствии с п.2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

В нарушение условий кредитного договора, должники в установленные сроки не осуществляли погашение кредита и уплату процентов за пользование кредитом, в связи с чем, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ образовалась задолженность в сумме <данные изъяты>, из них задолженность по кредиту – <данные изъяты>., по процентам - <данные изъяты>. Расчет задолженности судом проверен, соответствует условиям договора, ответчиками не оспорен. Указанные суммы подлежат взысканию с ответчиков в пользу истца в солидарном порядке.

Истцом заявлены требования о взыскании в его пользу законной неустойки в размере <данные изъяты>. Расчет неустойки судом также проверен, ответчиками не оспорен.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Учитывая компенсационную природу неустойки, принимая во внимание размер взыскиваемой задолженности, а также последствия неисполнения ответчиками своих обязательств в установленный срок, суд считает неустойку в размере <данные изъяты>. не соответствующей как требованиям разумности, так и последствиям нарушения обязательства, а потому на основании ст. 333 ГК РФ подлежащей снижению до <данные изъяты>.

Таким образом, с ответчиков в пользу истца в солидарном порядке подлежит взысканию задолженность по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>

Кроме того, основанными на требования закона, соответствующими условиям кредитного договора и подлежащими удовлетворению суд находит требования истца о продолжении начисления процентов за пользование кредитными денежными средствами, предоставленными согласно кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ, исходя из расчета 18 процентов годовых на сумму задолженности по кредиту, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, до момента фактического исполнения обязательств по кредитному договору, с последующим взысканием в пользу публичного акционерного общества «ТРАНСКАПИТАЛБАНК».

В обеспечение кредитного договора, между ответчиком ФИО1 и банком был заключен договор об ипотеке № № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом залога которого является недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, а именно: здание общей площадью № кв.м, инв. №, лит. А, А1, кадастровый №, рыночной стоимостью <данные изъяты>., а так же земельный участок общей площадью № кв.м, кадастровый № рыночной стоимостью <данные изъяты>.

Права банка по кредитному договору, договору об ипотеке и ипотеке в сиу закона были удостоверены закладной (л.д. 27-38), ипотека зарегистрирована ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии со ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В силу п. п. 1, 3 ст. 340 ГК РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом; если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

На основании п. 1 ст. 50 Федерального закона 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу подп.4 п.2 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при принятии решения об обращении взыскания на имущество начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Доводы стороны ответчика о том, что начальная продажная цена заложенного имущества на публичных торгах подлежит определению лишь в размере его стоимости, определенной сторонами в договоре об ипотеке, судом отклоняются как необоснованные.

Договор об ипотеке с определением в нем стоимости заложенного имущества был заключен сторонами ДД.ММ.ГГГГ, доказательств того, что стоимость заложенного имущества по истечении трех лет с момента заключения договора об ипотеке не изменилась, суду не представлено. Напротив, представленными в материалы дела отчетами об оценке недвижимого имущества, указанное обстоятельство опровергается. Соглашения по поводу стоимости заложенного имущества на момент рассмотрения дела между сторонами не достигнуто. В связи с чем, в соответствии с положениями ст. 340 ГК РФ, ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», начальная продажная цена заложенного имущества подлежит установлению при рассмотрении данного гражданского дела по требованиям об обращении взыскания на заложенное имущество, на основании представленных сторонами доказательств.

В подтверждение обоснованности заявленных ТКБ БАНК ПАО требований стороной истца в материалы дела представлен отчет ОРГАНИЗАЦИЯ1 № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 82-137, том 2), согласно выводам которого, рыночная стоимость оцениваемых объектов недвижимого имущества – нежилого здания, общей площадью № кв.м., лит. А, А1, расположенного на земельном участке площадью № кв.м., кадастровый №, по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>., в том числе, стоимость земельного участка: <данные изъяты>.

Стороной ответчика ФИО1 суду представлен отчет <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11-64, том 2), в котором указано, что величина рыночной стоимости нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, составляет с учетом округления <данные изъяты>., в том числе, стоимость земельного участка: <данные изъяты>.

В судебном заседании в качестве специалистов были допрошены оценщики ОРГАНИЗАЦИЯ1 ФИО5, ФИО4, а также оценщик <данные изъяты> ФИО6, которые выводы, содержащиеся в составленных ими отчетах, поддержали.

Оценщик ФИО5 пояснил суду, что непосредственно осмотренный им объект оценки представляет собой находящееся в хорошем состоянии нежилое здание, не готовое к эксплуатации, в котором не запущены системы отопления, электроснабжения, отсутствуют отделочные работы, санузлы; отметил, что в настоящее время рынок недвижимости <адрес> находится в упадке. Указал, что при расчете рыночной стоимости объекта оценки ими использовался сравнительный подход, была принята стоимость пяти аналогов, с применением соответствующих корректировок. Оснований для применения в конкретном случае доходного подхода оценщиками не усмотрено, поскольку для сдачи в аренду помещения зданий не готовы, экономическая ситуация на рынке недвижимости нестабильна.

Оценщик ФИО4 выводы отчета ОРГАНИЗАЦИЯ1 а также изложенные оценщиком ФИО5 пояснения поддержала.

Оценщик ФИО6 в судебном заседании сообщил, что при определении рыночной стоимости объекта оценки им были использованы сравнительный и доходный подходы, учтено, что здание находится в состоянии после проведения капитального ремонта с заменой всех конструктивных элементов, электропроводки, все коммуникации подведены. Применение доходного подхода, по его мнению, является приемлемым, поскольку объект оценки может быть сдан в аренду, экономическая ситуация на рынке недвижимости является стабильной; все необходимые корректировки в расчете применены.

Проанализировав представленные в материалы дела письменные доказательства в совокупности с пояснениями специалистов в судебном заседании, суд приходит к выводу, что в отчете ОРГАНИЗАЦИЯ1 рыночная стоимость заложенного имущества определена наиболее достоверно.

Представленные сторонами отчеты составлены лицами, обладающими специальными познаниями в области оценки, имеющими опыт работы в соответствующей области и отвечающими требованиям, предъявляемым к специалистам-оценщикам.

В отчете <данные изъяты>» при определении рыночной стоимости объекта оценки, рассчитанной сравнительным подходом, специалистами-оценщиками принята стоимость аналогов – объектов недвижимости, выставленных на продажу в ДД.ММ.ГГГГ, в том числе, пяти аналогов для нежилого здания лит. А, А1 площадью 539,4 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Характеристики указанных аналогов по некоторым позициям отличны от характеристик объекта оценки, в связи с чем, в отчете применены корректировки на местоположение, на площадь, на состояние (физический износ), на выход на красную линию, на этаж, на отдельный выход, на тип, на качество отделки, а также корректировка на торг. Вместе с тем, при использовании в расчете стоимости аналога №, расположенного по адресу: <адрес>, не учтено несоответствие его объекту оценки в том, что второй этаж здания (дома) используется под жилую квартиру; аналог № - отдельно стояще здание (торговое помещение) по адресу: <адрес>, а также аналог № – помещение, расположенное в торговом центре по адресу: <адрес>, - продаются вместе с бизнесом; аналог № – отдельно стоящее здание по адресу: <адрес> имеет места для парковки машин. По указанным критериям аналоги не сопоставимы с объектом оценки, что не нашло отражения в приведенном оценщиками расчете.

В отчете ОРГАНИЗАЦИЯ1 при определении сравнительным подходом рыночной стоимости объекта оценки, оценщиками принята стоимость пяти аналогов – соответствующих объектов недвижимости, сведения о продаже которых получены с интернет сайтов. В связи с наличием различий в характеристиках принятых аналогов с объектом оценки, в расчете применены корректировки на тип парковки, общую площадь помещений, тип объекта, этаж, состояние объекта, а также на состояние отделки. Таким образом, все несоответствия в характеристиках объектов-аналогов по сравнению с объектом оценки в отчете учтены.

Кроме того, суд принимает во внимание, что в отчете ОРГАНИЗАЦИЯ3 рыночная стоимость объекта оценки определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в то же время, в отчете ОРГАНИЗАЦИЯ1 оценка осуществлялась по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. При этом разница в стоимости одного и того же аналога, использованного в обоих отчетах - отдельно стоящего здания по адресу: <адрес> за прошедший период времени изменилась существенно – с <данные изъяты> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ до <данные изъяты>. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Принимая во внимание изложенное, учитывая наиболее приближенную к дате рассмотрения настоящего гражданского дела стоимость объекта оценки, определенную оценщиками ОРГАНИЗАЦИЯ1», а также допущенные при осуществлении оценки оценщиками <данные изъяты>» указанные выше неточности, суд приходит к выводу о том, что отчет <данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ не может быть принят судом в качестве надлежащего, достоверного доказательства рыночной стоимости заложенного имущества.

В то же время отчет ОРГАНИЗАЦИЯ1» № от ДД.ММ.ГГГГ суд находит в полной мере допустимым, достоверным доказательством по делу; какие-либо основания не доверять выводам оценщиков ОРГАНИЗАЦИЯ1» ФИО5, ФИО4 у суда отсутствуют, выводы сделаны на основании непосредственного исследования объекта оценки, в отчете содержится указание на примененные подходы, методики произведенных расчетов, а также обоснование осуществленных расчетов с применением соответствующих корректировок. Отчет в полной мере соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартам оценки, которые были использованы при проведении оценки, и обоснованные ссылки на которые содержатся в отчете.

Таким образом, при определении начальной стоимости залогового имущества суд исходит из определенной в представленном истцом ОРГАНИЗАЦИЯ1» № от ДД.ММ.ГГГГ стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной в отчете, а именно: <данные изъяты>., в том числе, здания общей площадью №.м, инв. №, лит. А, А1, кадастровый № – <данные изъяты>., земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. м, кадастровый № – <данные изъяты>.

В соответствии с ч.1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Истец понес расходы на проведение оценки в размере <данные изъяты>., так же при подаче искового заявления уплатил государственную пошлину в размере <данные изъяты>., которые подлежат взысканию с ответчиков в равных долях.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования публичного акционерного общества «ТРАНСКАПИТАЛБАНК» удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО1, ФИО2 в пользу публичного акционерного общества «ТРАНСКАПИТАЛБАНК» задолженность по кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>.

Продолжить начисление процентов за пользование кредитными денежными средствами, предоставленными согласно кредитному договору № № от ДД.ММ.ГГГГ, исходя из расчета 18 процентов годовых на сумму задолженности по кредиту, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, до момента фактического исполнения обязательств по кредитному договору, с последующим взысканием в пользу публичного акционерного общества «ТРАНСКАПИТАЛБАНК».

Обратить взыскание на переданное в залог принадлежащее ФИО1 недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, а именно: на здание общей площадью № кв.м., инв. №, лит. А, А1, кадастровый №, а также на земельный участок общей площадью №м., кадастровый №, установив первоначальную продажную стоимость заложенного имущества в размере <данные изъяты> в том числе, первоначальную продажную стоимость здания в размере <данные изъяты>., земельного участка - в размере <данные изъяты>

Взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу публичного акционерного общества «ТРАНСКАПИТАЛБАНК» расходы по оплате государственной пошлины в равных долях - в размере <данные изъяты>. с каждого, расходы на проведение оценки в равных долях, в размере <данные изъяты>. с каждого.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения с подачей жалобы через Кировский районный суд г. Ярославля.

Судья Ю.В. Емельянова