Решение № 3А-43/2021 3А-43/2021(3А-470/2020;)~М-153/2020 3А-470/2020 М-153/2020 от 10 июня 2021 г. по делу № 3А-43/2021

3а-43/2021


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 июня 2021 года

г. Рязань

Рязанский областной суд в составе председательствующего судьи Хмельниковой Е.А.,

при секретаре Курбановой В.В.

с участием представителя административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ООО «Новорязанский трубный завод» к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Новорязанский трубный завод» обратилось в суд с административным исковым заявлением к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № равной его рыночной стоимости.

В обоснование своих требований административный истец указал, что является арендатором указанного земельного участка, а также собственником зданий, расположенных на данном земельном участке. Кадастровая стоимость земельного участка составляет <скрыто> руб., что значительно превышает рыночную стоимость и нарушает права административного истца как арендатора на выкуп участка, поскольку выкупная цена поставлена в зависимость от кадастровой стоимости.

С учётом уточнений административный истец просил установить по состоянию на 01.01.2018 кадастровую стоимость указанного земельного участка равной рыночной в размере <скрыто> рублей согласно заключению судебной экспертизы.

Представитель министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска, указав, что доказательств, подтверждающих достоверность рыночной стоимости, которую административный истец просит установить, не представлено.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, сведений о причинах неявки не представили.

Исследовав материалы дела, суд считает возможным установить кадастровую стоимость вышеуказанного земельного участка равной рыночной стоимости.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

Решением Рязанской городской Думы от 21.08.2013 N 307-I "О порядке определения цены земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, при заключении договоров купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов" цена земельного участка при его продаже без проведения торгов поставлена в зависимость от кадастровой стоимости.

Судом установлено, что административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым №, площадью 6615 +/- 28,5, адрес объекта: <адрес>, вид разрешённого использования для размещения производственных зданий, что подтверждается выпиской из ЕГРН об объекте недвижимости, договором аренды № от 05.07.2004, заключенным между администрацией г. Рязани и ООО «ЖБИ №1», соглашением о передаче прав и обязанностей по договору аренды № от 05.07.2004, заключенным между ООО «ЖБИ №1» и ООО «Новорязанский трубный завод». Также административному истцу на праве собственности принадлежат расположенные на указанном земельном участке здания с кадастровыми номерами №, №, что также подтверждается выписками из ЕГРН.

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области от 12.10.2018 N 22-П "Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Рязанской области" кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2018 года определена в размере <скрыто> руб..

4 августа 2020 года ООО «Новорязанский трубный завод» обратилось в суд с административным иском к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка равной рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2018 № от 23.07.2020, подготовленный оценщиком ООО «Центр оценки и экспертизы собственности», согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2018 составляет <скрыто> руб..

Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области, не оспаривая право административного истца на установление рыночной стоимости принадлежащих ему объектов недвижимости, указало о несоответствии представленного с административным иском отчета Федеральным стандартам оценки.

Принимая во внимание мотивированные доводы представителя министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области, о несоответствии представленного с административным иском отчета Федеральным стандартам оценки, по ходатайству представителя административного истца с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, подтверждения рыночной стоимости либо ( в случае не подтверждения) - определения рыночной стоимости судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Правовая гарантия» ФИО2.

Согласно заключению судебной экспертизы от 26.04.2021 № отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № от 23.07.2020 требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, не соответствует.

Суд соглашается с выводом эксперта о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, полагает, что отчет не соответствует требованиям раздела 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 (далее ФСО N 7), не дает корректного анализа рынка, информация о ценообразующих факторах вводит в заблуждение.

По состоянию на 01.01.2018 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № определена экспертом в размере <скрыто> руб..

Из заключения судебной экспертизы следует, что эксперт руководствовался положениями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности» и Федеральных стандартов оценки (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, ФСО № 7), применил сравнительный подход к оценке объекта недвижимости (метод сравнения продаж).

Земельный участок отнесен к сегменту рынка «Производственная деятельность», исходя из разрешённого использования, градостроительной зоны П1. Экспертом проанализирован рынок земель г.Рязани, пригодных для промышленного (индустриального) использования. В данном сегменте проведён анализ рынка земельных участков г.Рязани. за период с января по декабрь 2017 г. Все предложения действительны на 1.01.2018 г. В ходе проведения анализа выявлено 30 предложений о продаже участков в диапазоне цен от 600 до 1809 руб. за кв/м. Экспертом принято решение при расчёте рыночной стоимости объекта оценки не использовать предложения о продаже земельных участков, стоимость которых представляет крайние значения максимального и минимального интервала стоимости. Для расчёта выбрано три наиболее сопоставимых объекта с объектами оценки по виду передаваемых имущественных прав, дате предложения, наиболее приближенной к дате оценки, местоположению, типу окружающей застройки, предполагаемому использованию, территории градостроительного зонирования.

Согласно пункту 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 256 сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.Суд считает, что подбор объектов-аналогов произведен корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Итоговое значение 1 кв. м оцениваемого земельного участка соответствует диапазону рыночных цен по сегменту рынка, к которому относится земельный участок.

На возражения против проведённой повторной экспертизы представителя административного ответчика экспертом представлены письменные пояснения, которые приобщены к материалам дела. Пояснения эксперта соответствуют критериям относимости и допустимости доказательств.

Возражая против проведённой повторной экспертизы, представитель административного ответчика указал, что в заключении экспертом при анализе рынка использованы неактуальные данные.

Данные доводы суд не может принять во внимание, поскольку как следует из экспертного заключения, диапазон цен в указанном сегменте рынка определялся экспертом самостоятельно, путём исследования предложений о продаже на дату оценки. Информационные данные, на которые имеется ссылка в заключении, не использовались экспертом в расчётах и никак не повлияли на итоговую стоимость объектов оценки.

Доводы административного ответчика о несопоставимости с объектами оценки объекта-аналога №2 (<адрес>), поскольку эксперт не проанализировал информацию по данному объекту на наличие на данном земельном участке объектов капитального строительства суд также находит несостоятельными.

Согласно пункту 10 ФСО N 1 под объектом-аналогом понимается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пунктом 11 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" установлено, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Таким образом, стандарты оценки допускают применение в целях определения стоимости использование информации из сети "Интернет".

Каких-либо других требований к источникам информации и материалам, используемым в отчете, ФСО N 3 не содержит, равно как и обязанности эксперта проверять и уточнять кадастровые номера и фактическое местонахождение публикуемых к продаже объектов-аналогов и выяснять наличие расположенных на нем объектов капитального строительства, наличие и состав коммуникаций на них.

Данные требования ФСО экспертом соблюдены, текст объявления о продаже указанного объекта содержит необходимую и достаточную информацию для сравнительного анализа. На фотографии, содержащейся в данном объявлении, отсутствуют объекты капитального строительства на данном земельном участке.

Также несостоятельны доводы административного ответчика неприменении экспертом корректировки на коммуникации. Обосновывая неприменение корректировок к объектам-аналогам по данному ценообразующему фактору на стр. 210-212 заключения эксперт исходил из того, что согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года N 611 (далее - Федеральный стандарт оценки N 7) рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. Исходя из текста объявлений все коммуникации у объектов-аналогов расположены рядом, что соспоставимо с объектом оценки и не требует корректировки по данному фактору.

Применение корректировки на торг для неактивного рынка основано на проведённом анализе рынка, обоснование данной корректировки приведено как в самом экспертном заключении, так и в письменных пояснениях.

На основании изложенного суд считает, что выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела. Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования. Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено, наличие у него необходимых специальных знаний документально подтверждено. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Бесспорных доказательств, опровергающих достоверность величины рыночной стоимости земельного участка, определенной в заключении повторной судебной экспертизы, не представлено.

На основании изложенного суд считает заключение судебной экспертизы эксперта ООО «Правовая гарантия» о размере рыночной стоимости земельного участка достоверным и допустимым доказательством.

Обращение административного истца в соответствии со ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости является законным, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права административного истца как арендатора и собственника расположенных на земельном участке зданий. В связи с чем суд считает возможным установить кадастровую стоимость названного объекта недвижимости равной рыночной стоимости в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

Допущенное при установлении кадастровой стоимости земельного участка расхождение с рыночной стоимостью более чем в 2 раза не укладывается в приемлемый диапазон отклонений, что является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца.

В связи с чем в соответствии со ст. 111 КАС РФ, учитывая правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженные в Постановлении от 11 июля 2017 года N 20-П, Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, судебные расходы должны быть отнесены на административного ответчика.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ООО «Новорязанский трубный завод» к министерству имущественных и земельных отношений Рязанской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, адрес объекта: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере <скрыто> руб..

Взыскать с министерства имущественных и земельных отношений Рязанской области в пользу ООО «Новорязанский трубный завод» (ОГРН <***>) судебные расходы по оплате госпошлины 2000 (две тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Рязанский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Мотивированное решение изготовлено 18 июня 2021 года.