Решение № 2-4/2020 2-4/2020(2-550/2019;)~М-1/569/2019 2-550/2019 М-1/569/2019 от 20 июля 2020 г. по делу № 2-4/2020

№ 2-4/2020

36RS0027-01-2019-000870-56


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Павловск 21 июля 2020 года

Павловский районный суд Воронежской области в составе

председательствующего судьи Самойловой Л.В.,

при секретаре Заварзиной Ю.В.,

с участием истицы ФИО1, ее представителя адвоката Сидоренко Е.Ф.,

ответчика ФИО2,

представителя ответчика ЗАО «Славяне» ФИО3,

представителя 3 лица, не заявляющего самостоятельные требования - Павловского филиала Управления Росреестра по Воронежской области ФИО4,

третьих лиц не заявляющих самостоятельные требования - ФИО5, ФИО6, ФИО7

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ЗАО «Славяне», ФИО2 о расторжении договора аренды, о признании недействительной сделки по выделу земельных долей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ЗАО «Славяне», ФИО2 о расторжении договора аренды указав, что она является собственником 918/1248 (ранее 918/2604) долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 11804240 кв.м., кадастровый <№>, находящийся по адресу: <адрес> на основании соглашения об отступном от 11.08.2010г., запись регистрации <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>. Указанный земельный участок находится в аренде у ЗАО «Славяне» на основании договора аренды от 11.10.2008г. сроком на 25 лет. Срок выплаты арендной платы договором не установлен. Дополнительным соглашением к договору аренды от 30.12.2015г. № 1 согласовано, что арендная плата по договору должна выплачиваться в срок до 1 октября текущего года в размере 920 000 руб. Свои обязательства по договору аренды ответчик надлежащим образом не исполняет. Уплата арендной платы по договору не производится, либо производится несвоевременно. Просрочка выплаты арендной платы допущена в 2017 и 2018 годах. Просрочку выплаты арендной платы письмом от 26.12.2018г. №44 ответчик признал, начисленную неустойку уплатил. Уведомлением от 29.10.2018 г. ответчику было предложено в срок до 06.11.2018г. уплатить арендную плату за 2011, 2012, 2013, 2015 годы. 21.12.2018г. ответчику была вручена претензия с расчетом задолженности по арендной плате за 2011, 2012, 2013, 2015 годы и предложение погасить задолженность по уплате арендной платы. 26.12.2018г. ответчик произвел выплату арендной платы только за 2015г. За 2011, 2012, 2013 годы выплата арендной платы не произведена, в связи с чем, она была вынуждена обратиться в суд. Решением суда от 29.08.2019г. по делу №2-369/2019 установлена задолженность ответчика за 2011-2013 годы, но в иске отказано в связи с ходатайством ответчика о применении срока исковой давности. Согласно п. 2.2. договора аренды, возмещение земельного налога является частью арендной платы. Уплатив в феврале 2019г. самостоятельно в бюджет земельный налог, доначисленный налоговым органом за 2017 год в сумме 144 629 руб., она 15.02.2019г. обратилась к ответчику с предложением его возместить. Добровольно ответчик эту выплату не произвел, и она была вынуждена обратиться в суд для принудительного взыскания задолженности. Решением Павловского райсуда от 19.06.2019г. по делу № 2-296/19, вступившим в законную силу 22.10.2019г. с ответчика взыскана арендная плата в сумме 144 629 руб. В феврале 2015 года ФИО2 произвел выдел земельных участков общей площадью 1282,58га в счет долей в праве общедолевой собственности, вследствие чего площадь исходного земельного участка уменьшилась до 1180 га. Выдел земельных участков был произведен исключительно одной пашней. Пунктом 3.1 Договора аренды предусмотрено, что Арендатор имеет право осуществлять от имени Арендодателей действия по выделению в натуре земельного массива, площадь которого соответствует количеству арендованных долей с учетом качества земель в баллогектарах. То есть, при выделе земельных участков в счет земельных долей должны соблюдаться как количественная, так и качественная характеристики выделяемых участков для соблюдений баланса интересов, как выделяющегося собственника, так и собственников остающихся земельных участков. ФИО2 является генеральным директором ЗАО «Славяне», то есть единоличным исполнительным органом. Как следует из п. 3.1. договора аренды, арендатор, от имени которого действует без доверенности единоличный исполнительный орган, не должен действовать в ущерб интересам арендодателей. Но ФИО2 использовал свое особое положение арендодателя и арендатора в одном лице, поэтому и произвел выдел лучших земельных участков свободно, без возражений Арендатора (ЗАО «Славяне»). Такой выдел нарушает принцип справедливости, а также п. 3.1 Договора аренды, тк. выделить можно было участки в пропорции: 1112,58 га – пашни + 170 га – пастбищ и сенокосов. Пастбища на сегодняшний день являются неликвидным имуществом, стоимость которого фактически равна нулю, тогда как пашня продается от 30 тысяч за 1 га. Своими действиями по выделу исключительно пашни Заболотний нанес ей и остальным арендодателям ущерб в денежном выражении в размере, как минимум 170 га х 30 000 рублей = 5 100 000 руб. В 2018г. она начала выдел земельных участков в счет принадлежащих ей 918/1248 долей в праве общедолевой собственности. ФИО2 направил ей возражения и как участник долевой собственности на участок, и как арендатор. Суть возражений ФИО2, как арендодателя, заключались в том, что «пашни не хватит», если еще кто-либо из участников долевой собственности захочет выделить свою долю. Когда землю выделял Заболотний в свою собственность, ЗАО «Славяне» возражений на выдел не представило.Со стороны арендодателей договор подписал Заболотний, действуя на основании доверенностей, выданных гражданами, участниками общей долевой собственности. Со стороны арендатора, ЗАО «Славяне», договор заключал представитель по доверенности, подписанной также Заболотним. Используя эти обстоятельства, Заболотний подписал договор с условиями, противоречащими интересам основной массы арендодателей. Так, договор не содержит четкий размер арендной платы, не содержит сроков выплаты арендной платы, не содержит ответственности арендатора в случае нарушения прав арендодателей. Такие недостатки договора являются существенными, явно нарушающими интересы арендодателей. Ответчик использует земельный участок неэффективно, выплачивается только минимальный размер арендной платы, который значительно ниже рыночного: 1600 руб. на 6/1248 долей (5,6751 га), то есть, 1600/5,6751= 281,93 руб. за 1 га арендуемой площади против среднерыночного 2500-3209 руб. за 1 га арендуемой площади. Таким образом, ответчик из года в год не доплачивает арендодателям более 10 000 руб. в расчете на 6/1248 долю. Выплата ей арендной платы по договору, исходя из 920 000 руб., поделенных на 868,44 га (площадь ее доли) равна 1059,37 руб. в год за 1 га; тогда как согласно Отчету от 24.04.2019 ООО «Эстим такс», рыночная оценка стоимости арендной платы данного земельного участка равна 4 006 000 руб. Соответственно стоимость арендной платы ее 918/1248 долей (868, 44 га) равна 2 946 721 руб. или 3 393,12 руб. за 1 га. Таким образом, разница между среднерыночной и договорной суммой арендной платы составляет: 2 946 721 – 920 000 = 2 026 721 руб., что является для нее финансовыми потерями. На ее неоднократные предложения о повышении арендной платы до 2 млн. рублей в год, ответчик отказал. 02.07.2019г. решением общего собрания участников общей долевой собственности на арендуемый земельный участок, было принято решение досрочно, после уборочных работ, расторгнуть договор аренды от 11.10.2008г. с ЗАО «Славяне», в связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязанностей, существенным нарушением арендатором условий договора аренды.

В уточнении к исковому заявлению ФИО1 указала, что она, в настоящее время, является собственником 942/1248 (ранее 918/2604) долей в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок. Нарушения при осуществлении выдела ФИО2 состоят в том, что произошло уменьшение размера пашни, предусмотренного правоустанавливающими документами, выданными при приватизации сельскохозяйственных угодий – до 4,18 га, вместо 5,0 га. Пастбища на сегодняшний день являются неликвидным имуществом, стоимость которого фактически равна нулю. Они представляют собой овраги, использование которых в сельскохозяйственном производстве невозможно. Тогда как пашня является в настоящее время быстроликвидным имуществом и продается от 30 тысяч за 1 га. Своими действиями по выделу исключительно пашни Заболотний нанес ей ущерб в денежном выражении в размере, как минимум 4 860 000 руб. (162 га х 30 000 руб.). О том, что ФИО2 произвел выдел земельного участка она узнала от кадастрового инженера ФИО8, готовившей для нее проект межевания земельных участков. Она сообщила о поступлении 20.02.2018г. возражений ФИО2, суть которых состояла в том, что ее выдел «ущемляет его права и права остальных содольщиков в связи с тем, что остальным дольщикам будет приходиться на одну земельную долю всего лишь по 2.1 га - пашни, остальные 3.1 га – неудобья (пастбища по склонам и балкам, заболоченный луг), при положенных 4,9 га пашни. Оставшиеся пашни в исходном участке ограничены по своим почвенным характеристикам для выращивания с/х культур, т.к. являются солонцами с высоким уровнем грунтовых вод». По ее заказу, 17.05.2019г., в присутствии ФИО2, доктором биологических наук агропочвоведения и агролесомелиорации ФАНО России ФГБНУ «НИИСХ ЦЧП» <ФИО>1, кандидатом биологических наук, старшим научным сотрудником того же НИИ - <ФИО>2, геодезистом, сотрудником ООО «Ваша Недвижимость» <ФИО>3, кадастровым инженером <ФИО>4 было проведено комплексное почвенно-экологическое обследование старопахотных земель и пастбищ в отношении обособленных земельных участков сельскохозяйственного назначения на участке с кадастровым <№> и дано Заключение, подписанное директором ФГБНУ «НИИСХ ЦЧП» академиком РАН <ФИО>5 о том, что оставшиеся в исходном участке поля (контуры 3,4,7,8) недопустимы к переводу под пахотные угодья в силу своих почвенных свойств и ограничений при использовании в качестве пашни, т.к. относятся к пойменным участкам, крутосклонам и прилегающим к водохранилищу. Данные участки не представляют интереса и ведение на них сельскохозяйственного производства экономически и экологически невыгодно. На общем собрании участников от 02.07.2019г., присутствующие в зале 13 сособственников, из которых многие жители <адрес> и работники ЗАО «Славяне» узнали о выделе Заболотним 14 участков одной пашни. Выступая на общем собрании ФИО2 просил у всех извинения за эти действия с землей и предлагал подать на него в суд, поскольку сам не может. Иск он обещал признать. В процессе рассмотрения настоящего гражданского дела, 24.03.2020г. ФИО2 было приобщено его решение об отмене выдела, датированное 13.02.2020г. и 14 описей документов, принятых для оказания государственных услуг «Государственная регистрация прекращения права на объекты недвижимости – земельные участки» от 13.02.2020г. Приобщая данные документы ФИО2 пояснил, что признает незаконность выдела своих земельных долей, ссылается на ошибку кадастрового инженера, и пытается вернуть имущество содольщикам. Согласно выводов, описанных в ответе директора ООО «Ваша недвижимость» <ФИО>6, по вопросу количества оставшейся пашни после выдела долей - превышение выделенной пашни относительно количества пашни, приходящейся на 1 долю составляет 161,62 га. До покупки в 2020г. у ФИО9, ФИО9 и ФИО10 24/1248 долей, на принадлежащие ей 153 пая не хватало 120 га пашни. На сегодняшний день ей принадлежат 157 паев, что соответствует 778,72 га пашни. Потерянная пашня (0,8 га на одну долю) * 157 = 126 га. В выделенные ФИО2 земельные доли были включены и эти 126 га пашни, которые, должны приходиться на ее долю, исходя из принципа равноправия участников общей долевой собственности. Кроме того, в контурах 12, 24, 27 выявлена разница в площадях выделяемых контуров на основании землеустроительного дела от 2005 и на основании протокола от 29.12.2014, проекта межевания от 24.12.2014г, т.е. три контура пашни были выделены не в полном объеме. Контуры 20 и 43 окружают участки, обращенные Заболотним в свою личную собственность, что ограничивает доступ к оставшимся участкам другим арендаторам. В существующих границах, созданных Заболотним, использование земель разными собственниками, при высеве разных сельхозкультур и химобработки создают, так называемый «конфликт севооборота». Просит суд:

1. расторгнуть договор от 11.10.2008г. аренды земельного участка, площадью 11804240 кв.м., кадастровый <№>, находящегося по адресу: <адрес> дата регистрации - <ДД.ММ.ГГГГ>, запись регистрации <№>,

2. признать недействительной сделку ФИО2 по выделу в счет 1356/2604 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым <№> четырнадцати земельных участков, адрес: <адрес>

- земельного участка площадью 610014 кв.м., кадастровый <№>, № в реестре <№> от 05.03.2015;

- земельного участка площадью 942374 кв.м., кадастровый <№>, № в реестре <№> от 04.03.2015;

- земельного участка площадью 715790 кв.м., кадастровый <№>, № в реестре <№> от 04.03.2015;

- земельного участка площадью 368165 кв.м., кадастровый <№>, № в реестре <№> от 04.03.2015;

- земельного участка площадью 260000 кв.м., кадастровый <№>, № в реестре <№> от 04.03.2015;

- земельного участка площадью 937164 кв.м., кадастровый <№>, № в реестре <№> от 04.03.2015;

- земельного участка площадью 700000 кв.м., кадастровый <№>, № в реестре <№> от 05.03.2015;

- земельного участка площадью 739115 кв.м., кадастровый <№>, № в реестре <№> от 05.03.2015;

- земельного участка площадью 384769 кв.м., кадастровый <№>, № в реестре <№> от 05.03.2015;

- земельного участка площадью 1494577 кв.м., кадастровый <№>, № в реестре <№> от 05.03.2015;

- земельного участка площадью 1557367 кв.м., кадастровый <№>, № в реестре <№> от 05.03.2015;

- земельного участка площадью 1428944 кв.м., кадастровый <№>, № в реестре <№> от 05.03.2015;

- земельного участка площадью 1350000 кв.м., кадастровый <№>, № в реестре <№> от 05.03.2015;

- земельного участка площадью 1337481 кв.м., кадастровый <№>, № в реестре <№> от 05.03.2015.

3. Признать недействительными кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности ФИО2 на указанные 14 земельные участки.

4. Восстановить положение, существовавшее до выдела ФИО2 14 земельных участков:

- восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о границах и площади земельного участка с кадастровым <№>;

- восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права общей долевой собственности, в размере совокупных 1362/2604 долей, ФИО2 на земельный участок с кадастровым <№>.

В судебном заседании истица ФИО1 требования поддержала по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представитель истицы адвокат Сидоренко Е.Ф. суду пояснила, что выдел генеральным директором ЗАО «Славяне» ФИО2 1282,58 га исключительно пашни, исходя из количества физической площади земельных долей, указанных в свидетельствах о праве собственности, нарушает требования ч. 5 ст. 13 ФЗ №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которого размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется. Администрацией Павловского района в 1995г. земельные паи ЗАО «Мир» предоставлялись из расчета 5,0 га. (пашни) и 0,5 га (сенокосы, пастбища). На основании данных землеустроительного дела в 2005г. в аренду ЗАО «Славяне» было передано 690 земельных долей, их них 434 доли общей долевой собственности, 256 долей невостребованных. Расчет баллогектаров сельхозугодий произведен в пределах топографических контуров по каждой почвенной разности с учетом совокупного почвенного бала по свойствам почвы. Баллогектары по каждому топоконтуру рассчитывались как суммы баллогектаров каждой почвенной разности, входящий в контур. Среднерайонная доля по сельхозугодьям составляет 378,8 баллогектаров, а по пашне 377,06 баллогектаров. В ведомости расчета баллогектаров топографических контуров приведен расчет баллогектаров топоконтуров в пределах ОАО «Мир» (аренда ЗАО «Славяне»): общая долевая собственность – 2463 га – 164833,2 б/га, невостребованные доли – 1359 га – 97228,8 б/га. Таким образом, ФИО2 приобретал земельные доли с установленным качеством земли (сенокосы, пастбища, многолетние насаждения и прочее), и не имел право выделять исключительно пашню в участке, где были изначально установлены иные виды сельхозугодий.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признал, возражает против их удовлетворения в связи с тем, что ФИО1 стала участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <№>, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения в 2010г. на основании соглашения об отступном, которое противоречит ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002г. № 1011 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Приобретая доли в праве общей долевой собственности на земельный участок она знала, либо должна была знать о его обременении договором аренды и об условиях этого договора, с которыми она согласилась, в том числе с размером и условиями внесения арендной платы. Арендная плата выдаётся продукцией (зерно, сахар, растительное масло) из складских помещений ЗАО «Славяне», либо по желанию арендодателя денежными средствами с оформлением соответствующих документов бухгалтерского учета с участием самого арендодателя либо его представителя. Ни оспариваемый договор аренды, ни обычаи не предусматривают доставку продукции выдаваемой в качестве арендной платы к определенному месту, указываемому арендодателем, хотя это возможно вследствие отдельной договоренности. Сама выдача арендной платы в форме сельскохозяйственной продукции невозможна без оформления товарно-транспортной накладной, что может быть сделано лишь при обращении арендодателя или его представителя. ФИО1 получала арендную плату в натуральном и денежном выражении, в том числе, суммы возмещения земельного налога):

в апреле 2011г. - 28479 руб. 63 коп. (возмещение земельного налога);

в ноябре 2012г. - 122400 руб. (арендная плата в виде растительного масла) и 85 руб. 89 коп. (возмещение земельного налога);

в ноябре 2013г.- 85 438 руб. 89 коп. (возмещение земельного налога);

в августе 2014г. - 203 200 руб. (арендная плата в виде ячменя);

в январе 2015г. - 85 439 руб. (возмещение земельного налога);

в ноябре 2015г. - 85 439 руб. (возмещение земельного налога);

в сентябре 2016г. - 920 000 руб. (арендная плата);

в декабре 2016г. - 116 700 руб. (возмещение земельного налога);

в октябре 2017г. - 920 000 руб. (арендная плата);

в декабре 2017г. - 147 961 руб. (возмещение земельного налога);

в октябре 2018г. - 920 000 руб. (арендная плата);

в ноябре 2018г. - 133 109 руб. (возмещение земельного налога);

в декабре 2018г. - 244 800 руб. (арендная плата в виде озимой пшеницы);

в сентябре 2019г. - 920 000 руб. (арендная плата). Земельный налог возмещался Арендатором по истечении установленного налогового периода после предъявления Арендодателем налогового уведомления и оплаченной квитанции. Так, Арендатор возместил ФИО1 в ноябре 2018г. земельный налог за 2017 год в сумме 133 109 руб. Получение ФИО1 сумм возмещения земельного налога и арендной платы ежегодно в 2011-2019 годах означает, что ей было известно о сроках выплаты арендной платы и она, когда этого хотела, её получала. В 2011-2013г. ФИО1 не обращалась за арендной платой, а требование о выплате арендной платы направила обществу 19.10.2018г., затем предъявила исковое заявление в Павловский районный суд о взыскании задолженности по арендной плате. При рассмотрении данного требования судом (гражданское дело № 2-369/2019) ФИО1 подтвердила, что не обращалась до 19.10.2018 года к ЗАО «Славяне» за получением арендной платы за 2011, 2012 и 2013 годы, потому что в то время арендная плата ей была не нужна. Следовательно, не имеется оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды в соответствии с п. 3 абз. 1 ст. 619 ГК РФ. Заключив дополнительное соглашение от 30.12.2015г. к договору аренды, ФИО1 стала получать арендную плату исключительно в денежной форме, её размер стороны согласовали. По этой причине следует признать несостоятельным ее довод о выплате арендной платы в значительно меньшем размере, чем среднерыночная. На общем собрании участников общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <№> состоявшемся 02.07.2019г. представитель ЗАО «Славяне» предлагал рассмотреть вопрос о заключении дополнительного соглашения к договору аренды, которым установить конкретный размер арендной платы в денежной и натуральной форме, порядок и сроки её выплаты, ответственность арендатора в случае нарушения обязательств по выплате арендной платы. ФИО1, имея на общем собрании большинство голосов отказалась включить в повестку общего собрания вопрос о заключении дополнительного соглашения к договору аренды для подробной регламентации арендной платы. Неудовлетворяющий истца размер арендной платы не может быть основанием для досрочного расторжения договора аренды, но может быть основанием для переговоров об изменении размера арендной платы. Они не согласны с выводами о рыночной оценке стоимости размера арендной платы, содержащимися в отчете от 24.04.2019г. № 3264-5/19, т.к. полученные оценщиком величины противоречат реальному среднему по району размеру арендной платы, а так же при подготовке отчета оценщик не был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Доводы ФИО1 о недобросовестном выделе 170 га пашни и уменьшении в связи с этим рыночной стоимости арендуемого земельного участка не имеют правового значения при рассмотрении требования о досрочном расторжении договора аренды.

Представитель ответчика ЗАО «Славяне» ФИО3 исковые требования ФИО1 не признал, суду пояснил, что в июле 2019 г. ФИО1 обращалась с исковым заявлением к ЗАО «Славяне» о взыскании арендной платы за 2011г., 2012г. и 2013г. в сумме 2 180 426 руб. 27 коп. Решением Павловского районного суда Воронежской области от 29.08.2019г. по гражданскому делу № 2-369/2019 ФИО1 отказано в удовлетворении иска. Определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 10.12.2019г. указанное решение оставлено без изменения. В настоящее время никаких задолженностей перед ФИО1 нет. За 2011 - 2013г. ФИО1 не хотела получать арендную плату, поэтому ссылаться на неполучение арендной платы в указанный период, как на основание для расторжения договора, является со стороны ФИО1, злоупотреблением правом. Просит применить последствия пропуска срока исковой давности и в удовлетворении исковых требований отказать. При выделе ФИО2 земельного участка из исходного земельного участка, права ФИО1, как арендодателя, не нарушаются. Доказательств того, что в результате действий арендатора ухудшился объект аренды ФИО1 не представлено. Исковое заявление со ссылкой о нарушении ЗАО «Славяне» обязательств по выплате арендной платы не позднее 31.12.2013г. предъявлено ФИО1 в ноябре 2019г., т.е. через более чем 5 лет после допущенного нарушения.

Представитель 3 лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – начальник Павловского филиала Управления Росреестра по Воронежской области ФИО4 в судебном заседании пояснил, что при разрешении спора полагается на усмотрение суда.

3 лицо, не заявляющее самостоятельных требований ФИО6 требования ФИО1 признает.

3 лицо, не заявляющее самостоятельных требований ФИО5 требования ФИО1 признает.

3 лицо, не заявляющее самостоятельных требований ФИО7 требования ФИО1 признает.

3 лица, не заявляющие самостоятельных требований ФИО8, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, об отложении слушания дела не просили.

3 лица, не заявляющие самостоятельных требований ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24 в судебное заседание не явились, предоставили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие.

3 лица, не заявляющие самостоятельных требований ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42 в судебное заседание не явились, о слушании дела извещались по адресам, указанным в исковом заявлении, однако судебные повестки почтой возвращены за истечением срока хранения.

В соответствии со ст.ст. 117, 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав стороны, их представителей, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002г. № 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных ст. 12, а также ст.ст. 13 и 14 названного Федерального закона.

Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002г. № 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В соответствии с ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; либо существенно ухудшает имущество; либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; либо не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора, либо другие основания, установленные договором аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

На основании ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следует, что истица ФИО1 является собственником 942/1248 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес> с 30.08.2010г. - 918/1248 долей (Том 1, л.л. 22-37), с 02.03.2020г. - 6/1248 долей (Том 5, л.д. 140-143), с 25.03.2020г. - 6/1248 долей (Том 5, л.д. 144-147), с 26.03.2020г. - 12/1248 долей (Том 5, л.д. 148-151). На указанный земельный участок установлено ограничение прав в виде аренды сроком с 17.12.2008г. по 17.12.2033г. Договор аренды прошел государственную регистрацию, о чем имеется запись <№> В ГКН были внесены сведения о земельном участке единого землепользования.

Согласно п. 2 Договора аренды от 11.10.2008г., арендная плата за 6/2604 долей в праве общей долевой собственности в денежном выражении составляет не менее 1 600 руб. в год. Арендодателям выдается продукцией. Цена на продукцию берется по среднерыночным ценам, сложившимся в течение 12 месяцев (с июля по июль) (подп. 2.1). Налоговые платежи за арендованные земельные доли арендатор возмещает арендодателям 100% сельхозпродукцией или денежными средствами (пдп. 2.2). Неиспользование земельных долей Арендатором не может служить основанием для отказа в выплате арендной платы Арендодателям (подп. 2.3). (Том 5, л.д. 1-120).

В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды от 11.10.2008г., заключенным 30.12.2015г. между ЗАО «Славяне» и ФИО1, Арендатор обязался оплачивать Арендодателю аренду 918/2604 долей в праве собственности на земельный участок ежегодно в размере 920 000 руб. путем перечисления денежных средств на лицевой счет или карточку. Расчеты между сторонами производятся за аренду земельных долей текущего года до 1 октября этого же года (Том 1, л.д. 10).

Свои обязательства, предусмотренные Договором аренды от 11.10.2008г. и дополнительным соглашением к Договору аренды от 30.12.2015г. ЗАО «Славяне» исполняло ненадлежащим образом.

Так, Арендатором допущены неоднократное нарушение условий Договора аренды и неуплата арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Согласно ч. 1 ст. 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Ч.1 ст.397 НК РФ, определяет уплату налога налогоплательщиками - физическими лицами в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.

Арендатор ЗАО «Славяне» допустил выплату арендной платы Арендодателю ФИО1 за 2017 и 2018гг. с просрочкой, что подтверждается платежными поручениями № 000392 от 16.10.2017г. и № 000477 от 23.10.2018г.

Кроме этого, арендатор ЗАО «Славяне» в 2019 году не уплатил ФИО1 арендную плату в виде доначисленного земельного налога за 2017 г., что подтверждается решением Павловского районного суда Воронежской области от 19.06.2019г. по гражданскому делу № 2-296/2019 оставленным без изменения апелляционной и кассационной инстанциями (Том 5, л.д. 121),

Решением Павловского районного суда Воронежской области по делу № 2-369/2019 также установлен факт неуплаты Арендатором арендной платы за 2011-2013 годы. Отказ в удовлетворении требований ФИО1 о взыскании с ЗАО «Славяне» задолженности по арендной плате за 2011-2013г. в связи с пропуском срока исковой давности на существо нарушения условий Договора аренды и неисполнения обязательства Арендатором не влияет.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в соответствии со ст. 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность в пределах срока действия договора нарушать свои обязательства.

19.10.2018г. ФИО1 в адрес ЗАО «Славяне» направлялось уведомление об одностороннем отказе от исполнения Договора аренды от 11.10.2008г. (Том 3, л.д. 147-151) и претензия об уплате задолженности по Договору аренды от 11.10.2008г. (л.д. 152-153).

26.12.2018г. генеральным директором ЗАО «Славяне» ФИО2 в адрес ФИО1 направлен ответ на претензию, согласно которого был разъяснен порядок получения арендной платы и процентов за выплату арендных платежей за 2017 и 2018г. (л.д. 154).

Уведомление о расторжении договора аренды Арендатором было проигнорировано.

Протоколом общего собрания участников общей долевой собственности от 02.07.2019г., проведенным с соблюдением кворума, было решено досрочно, после уборочных работ в 2019г. расторгнуть договор аренды от 11.01.2008г. с ЗАО «Славяне» в связи с ненадлежащим исполнением арендатором своих обязанностей и существенным нарушением договора аренды. Уполномоченным лицом, имеющим право действовать без доверенности от имени участников долевой собственности при расторжении договора аренды избрана ФИО1 сроком на 3 года. На собрании присутствовал представитель арендатора – директор ЗАО «Славяне» ФИО2 (Том 1, л.д. 14-19).

Таким образом, обращаясь с иском о расторжении Договора аренды, истицей соблюден предусмотренный ст. 619 ГК РФ досудебный порядок.

В соответствии с ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4).

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом), использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5).

Согласно ст. 11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Статьей 11.9 ЗК РФ, установлены требования к образуемым и измененным земельным участкам, в соответствии с которыми, образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В соответствии с п. п. 1, 2, 4, 5, 6 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом (п. 1).

Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи (п. 2).

Если указанное в п. 3 настоящей статьи решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (п. 4).

Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется (п. 5).

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном ст. 13.1 настоящего Федерального закона (п. 6).

На основании заявления ФИО2, кадастровым инженером ФИО8 составлен проект межевания 14 земельных участков, принадлежащих ФИО2, образуемых путем выдела в счет долей в праве общей долевой собственности из состава единого землепользования с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес> Извещение о месте и порядке ознакомления с ним, а так же разъяснение порядка подачи возражений по проекту межевания и требования о проведении согласования границ на местности было опубликовано в газете «Вести Придонья» от 30.12.2014г. (Том 2, л.д. 1-80).

Кадастровым инженером ФИО8 подготовлен так же межевой план, выполненный в результате образования земельных участков путем выдела в счет долей в праве общей долевой собственности на вышеуказанный земельный участок (Том 2, л.д. 81-180).

Проект межевания 14 земельных участков, принадлежащих ФИО2, утвержден протоколом общего собрания участников общей долевой собственности от 29.12.2014г., на котором присутствовали 2 собственника ФИО43 и <ФИО>7., владеющие в совокупности 1362/2604 долями в праве общей долевой собственности. Возражений на общем собрании относительно межевания и выдела в счет долей в праве общей долевой собственности не поступило. Утверждена площадь образуемого земельного участка – 1282,58га. пашни на 1356/2604 доли (Том 1, л.д. 12-13). Извещение о проведении общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <адрес> было опубликовано в газете «Молодой Коммунар» от 18.11.2014г.

Согласно пояснений ООО «Ваша недвижимость», при выделе 2014г. на основании Протокола № 1 от 29.12.2014г. на 1 долю выделилось 5,68га пашни. После указанного выдела оставшимся собтвенникам на 1 долю осталось только 4,18га. пашни. При выделе долей на основании Протокола № 1 от 29.12.2014г. значение баллогектаров не учитывалось. И в связи с тем, что ФИО2 выделена была только пашня, в итоге 161,62 га забрано лишней пашни. При указанном выделе 3 контура пашни были забраны не в полном объеме (Том 3, л.д. 130-142) (Том 3, л.д. 130-142).

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля директор ООО «Ваша недвижимость» <ФИО>6 суду показал, что до 01.01.2017г. он был руководителем ФГБУ Павловский филиал «Кадастровая палата». Сельскохозяйственные угодья делятся на пашни, сенокосы, пастбища, залежи и прочие сельскохозяйственные угодья. Наиболее ценными сельскохозяйственными угодьями по баллогектарам являются пашни - 70 баллогектар, у пастбищ 7 баллогектар. Ранее при выделе земельных участков в счет долей в праве общей долевой собственности выделялась пашня и другие сельскохозяйственные угодья. При выделе земельных долей ФИО2 кадастровым инженером учитывалась только физическая площадь, указанная в свидетельствах о праве собственности, то есть на долю баллогектары не учитывались. Кроме этого, при выделе получилось три дробных контура, хотя можно было сделать более компактный выдел. Считает, что произошел нерациональный выдел земельных участков с контурами 12, 24, 27, 20, 43. Получилось три вкрапленных контура, вследствие чего может возникнуть конфликт севооборота. Обычно весь остаток уходит на одно поле, а при данном выделе получилось три дробных поля. Какой именно производить выдел решает заказчик работ или собственник и кадастровый инженер.

Оспаривая выдел земельных долей ФИО2 в 2014г. истица ФИО1 ссылается на то, что вследствие указанного выдела, произведенного без учета колличественных и качественных характеристик земли, площадь исходного земельного участка уменьшилась до 1180га., а размер пашни, приходящейся на 1 долю остальных собственников уменьшился с 4,96га до 4,18га. Таким выделом у остальных собственников изъято 161,62га пашни. О выделе ФИО2 земельного участка она узнала от кадастрового инженера ФИО8, к которой она обращалась для подготовки проекта межевания земельных участков и которая ей сообщила о поступивших от ФИО2 20.02.2018г. возражениях, суть которых состоит в том, что ее выдел ущемляет его права и права остальных собственников земельного участка тем, что на одну земельную долю будет приходиться всего лищь по 2,1га пашни, остальные 3,1га неудобья (пастбища по склонам и балкам, заболоченный луг), при положенных 4,9 га пашни. Кроме того, оставшиеся пашни в исходном участке ограничены по своим почвенным характеристикам для выращивания с/х культур, т.к. являются солонцами с высоким уровнем грунтовых вод (Том 3, л.д. 103).

На основании комплексного почвенно-экологического обследования старопахотных земель и пастбищ в отношении обособленных земельных участков сельскохозяйственного назначения на участке с кадастровым <№>, проведенного в мае 2019г. ФАНО России ФГБНУ «НИИСХ ЦЧП» составлено Заключение, согласно которого оставшиеся в исходном участке поля (контуры 3,4,7,8), относящиеся к пойменным участкам, крутосклонам и прилегающие к водохранилищу недопустимы к переводу под пахотные угодья в силу своих почвенных свойств, а так же ограничений при использовании в качестве пашни. Данные участки характеризуются низкими показателями естественного плодородия и использование их в качестве пахотного угодья невозможно. Ограниченно можно использовать как пастбищные угодья (Том 3, л.д. 113-129).

При выделе земельного участка ФИО2, действуя в одном лице и как выделяющийся субъект и как Арендатор, т.к. является генеральным директором ЗАО «Славяне», используя это в личном интересе, нарушил п. 3.1 Договора Аренды от 11.10.2008г., п. 5 ст. 13 Федерального закона от 24.07.2002г. № 101-ФЗ, выделив себе только пашню, без учета качества земли в баллогектарах.

Кроме того, указанный выдел противоречит требованиям ст. 11.9 ЗК РФ в связи с тем, что было произведено три вкрапленных контура, вследствие чего может возникнуть конфликт севооборота.

В результате такого выдела нарушаются права остальных участников общей долевой собственности, т.к. в оставшихся в их владении землях увеличилась доля менее ценных земель, что противоречит положениям ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, ч. 3 ст. 1 ГК РФ.

В ходе рассмотрения настоящего дела, ответчиком ФИО2 исковые требования ФИО1 не признавались на протяжении всего процесса.

Несмотря на это, 13.02.2020г., якобы признавая незаконными действия кадастрового инженера при подготовке проекта межевания земельных участков в отношении выдела в его собственность только пашни, 13.02.2020г. ФИО2 подано на регистрацию в филиал АУ «МФЦ» в г. Калач Воронежской области Решение об отмене выдела (Том 4, л.д. 1-16).

Государственным регистратором в отмене выдела земельного участка ФИО2 было отказано в связи с тем, что зарегистрированное в ЕГРН право может быть оспорено только в судебном порядке.

Данные обстоятельства свидетельствуют о недобросовестном поведении ответчика.

Принимая во внимание изложенное, суд находит исковые требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд не находит оснований для удовлетворения заявления ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности к требованиям о расторжении договора аренды, т.к. договор действует до 2033г., и применение исковой давности к юридическому факту, который является основанием для расторжения договора, недопустимо.

В соответствии со ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304).

Руководствуясь ст.ст. 197, 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка, площадью 11804240 кв.м. от 11.10.2008г., зарегистрированный <ДД.ММ.ГГГГ>, запись регистрации <№>,, кадастровый <№>, находящего по адресу: <адрес>

Признать недействительной сделку ФИО2 по выделу в счет 1356/2604 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым <№> четырнадцати земельных участков, адрес: <адрес>

- земельного участка площадью 610014 кв.м., кадастровый <№>, № в реестре <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>;

- земельного участка площадью 942374 кв.м., кадастровый <№>, № в реестре <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>;

- земельного участка площадью 715790 кв.м., кадастровый <№>, № в реестре <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>;

- земельного участка площадью 368165 кв.м., кадастровый <№>, № в реестре <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>;

- земельного участка площадью 260000 кв.м., кадастровый <№>, № в реестре <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>;

- земельного участка площадью 937164 кв.м., кадастровый <№>, № в реестре <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>;

- земельного участка площадью 700000 кв.м., кадастровый <№>, № в реестре <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>;

- земельного участка площадью 739115 кв.м., кадастровый <№>, № в реестре <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>;

- земельного участка площадью 384769 кв.м., кадастровый <№>, № в реестре <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>;

- земельного участка площадью 1494577 кв.м., кадастровый <№>, № в реестре <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>;

- земельного участка площадью 1557367 кв.м., кадастровый <№>, № в реестре <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>;

- земельного участка площадью 1428944 кв.м., кадастровый <№>, № в реестре <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>;

- земельного участка площадью 1350000 кв.м., кадастровый <№>, № в реестре <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>;

- земельного участка площадью 1337481 кв.м., кадастровый <№>, № в реестре <№> от <ДД.ММ.ГГГГ>.

Признать недействительными кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности ФИО2 на указанные 14 земельных участков.

Восстановить положение, существовавшее до выдела ФИО2 14 земельных участков:

- восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о границах и площади земельного участка с кадастровым <№>;

- восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации права общей долевой собственности, в размере совокупных 1362/2604 долей, ФИО2 на земельный участок с кадастровым <№>.

Взыскать с ЗАО «Славяне» и ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины по 300 руб.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение принято судом в окончательной форме 31.07.2020г.

Председательствующий Л.В. Самойлова

№ 2-4/2020

36RS0027-01-2019-000870-56