Апелляционное определение № 33-168/2026 33-3432/2025 от 14 января 2026 г.

Судья Данилова Ю.В. УИД 65RS0017-01-2025-000091-63

Докладчик Качура И.О. Дело № 33-168/2026 (33-3432/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

15 января 2026 года город Южно-Сахалинск

Судебная коллегия по гражданским делам Сахалинского областного суда в составе:

председательствующего Качура И.О.,

судей Литвиновой Т.Н., О.А. Михайловой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Короткой И.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 О.9 к департаменту по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского муниципального округа <адрес>, администрации Холмского муниципального округа <адрес> о взыскании выкупной стоимости за жилое помещение

по апелляционной жалобе представителя ФИО2 – ФИО3 на решение Холмского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ.

Изучив материалы гражданского дела, заслушав доклад судьи Качура И.О., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в суд с настоящим исковым заявлением, в обоснование которого указала, что является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Заключением межведомственной комиссии № от ДД.ММ.ГГГГ <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу. ДД.ММ.ГГГГ истцом за счет собственных средств проведена оценка рыночной стоимости ее квартиры. Согласно отчету рыночная стоимость жилого помещения составила 5 585 000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику с письменным согласием на получение денежного возмещения за изымаемое жилое помещение в размере указанном в отчете. ДД.ММ.ГГГГ ответчик уведомил истца, что размер выплаты выкупной стоимости составит 3 768 542 рубля 04 копейки, что не устроила истца. Ответчиком ДД.ММ.ГГГГ предложено истцу предоставить новую оценку рыночной стоимости жилого помещения. Полагая, что ответчиком занижена сумма выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение, просила взыскать с органа местного самоуправления выкупную стоимость за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> размере 5 585 000 рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 18 929 рублей.

Судом к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация Холмского муниципального округа.

Решением Холмского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление ФИО2 удовлетворено в части. С администрации Холмского муниципального округа в пользу ФИО2 взыскана выкупная стоимость за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в размере 4 644 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 18 929 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в сумме 30 000 рублей.

В удовлетворении требований ФИО2 к департаменту по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского муниципального округа <адрес> о взыскании выкупной стоимости жилого помещения и о взыскании выкупной стоимости за жилое помещение в большем размере отказано.

Указано о прекращении права собственности ФИО2 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, с момента выплаты возмещения за жилое помещение, с признанием права собственности муниципального образования Холмский городской округ на указанное жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Указано, что настоящее решение является основанием для прекращения и возникновения права собственности на жилое помещение в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационными органами в установленном порядке.

Не согласившись с решением суда, представителем ФИО2 – ФИО3 подана апелляционная жалоба, в которой просит решение суда изменить, увеличив взысканный с ответчика размер выкупной стоимости жилого помещения до 5 585 000 рублей. Выражает несогласие со стоимостью спорного жилого помещения, определенной АО «ГАКС», которая, по мнению подателя жалобы, выполнена в нарушение пункта 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, является явно заниженной и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта. Обращает внимание, что рыночная стоимость по экспертному заключению АО «<данные изъяты>» почти на 20 % ниже стоимости жилого помещения, рассчитанной ООО «<данные изъяты> ставит истца в неравное положение по отношению к другим собственникам жилых помещений в данном многоквартирном доме, рыночная стоимость изымаемых помещений которых была выплачена администрацией Холмского муниципального округа на основании отчетов, определенных ООО «<данные изъяты>

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. При таких обстоятельствах судебная коллегия, руководствуясь частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривает дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела в порядке части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, проверив законность и обоснованность постановленного по делу решения, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов гражданского дела, ФИО2 является собственником жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 43.9 кв.м.

Постановлением администрации муниципального образования «Холмский городской округ» от ДД.ММ.ГГГГ № утверждено заключение межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ № о признании многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с подпунктами 2.1, 2.2 пункта 2 и пункта 3 данного постановления, сроки расселения дома и изъятия жилых помещений многоквартирного дома определены до ДД.ММ.ГГГГ, уведомление о принятии решения о сносе жилого дома или реконструкции подлежит направлению собственникам в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Указанный многоквартирный дом включен в региональную адресную программу «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории <адрес> в 2021 - 2026 годах», утвержденную постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в адрес директора департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации муниципального образования «Холмский городской округ» направлено согласие на получение денежного возмещения за изымаемое жилое помещение.

В соответствии с постановлением администрации МО «Холмский городской округ» от ДД.ММ.ГГГГ № установлена среднерыночная стоимость 1 кв.м общей площади жилого помещения на 4 квартал 2024 года в <адрес> в размере 76 040 рублей, с учетом величины убытков, связанных с изъятием жилого помещения, стоимость 1 кв.м составляет не более 91 248 рублей, одновременно истцу предложено жилое помещение в строящемся доме по <адрес> разъяснено, что в случае отказа истец может представить дополнительную оценку на изымаемое жилое помещение в размере не более 3 768 542 рублей 04 копеек. О принятом решении Департамент просил проинформировать до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ истом направлен отказ в предоставлении иного жилого помещения, с одновременным согласием на получение выкупной стоимости за жилое помещение, согласно оценки ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ № №, в сумме 5 585 000 рублей.

Не согласившись с представленной истцом оценкой, ДД.ММ.ГГГГ департаментом по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского муниципального округа предложено истцу провести повторную оценку изымаемого жилого помещения за счет средств местного бюджета муниципального образования.

ДД.ММ.ГГГГ проведена повторная оценка рыночной стоимости жилого помещения. Согласно отчету частнопрактикующего оценщика Ф.И.О.4 №, представленного департаментом по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского муниципального округа, компенсация за изымаемое жилое помещение составляет 4 285 900 рублей, из них рыночная стоимость жилого помещения 3 968 200 рублей, стоимость возможных убытков 317 700 рублей.

Согласно информации департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации Холмского муниципального округа от ДД.ММ.ГГГГ №, плановый срок окончания расселения жилого <адрес> - 2025 год. Земельный участок под жилым домом не изымался.

Судом по ходатайству истца, с учетом несогласия сторон с представленными оценками о размере выкупной стоимости за жилое помещение, назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено АО «ГАКС».

В соответствии с заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, с учетом произведенного капитального ремонта кровли и капитального ремонта внутридомовой системы отопления, в соответствии с требованиями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, на дату проведения экспертизы, составляет 4 644 000 рублей, из них: рыночная стоимость жилого помещения 3 930 000 рублей, компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, с учетом произведенного капитального ремонта кровли и капитального ремонта внутридомовой системы отопления, в соответствии с требованиями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации 460 000 рублей, убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием 254 000 рублей (в том числе: убытки, связанные с перебазированием – 60 000 рублей, убытки, связанные с уплатой государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на земельный участок и вновь приобретенный объект недвижимости – 4 000 рублей, убытки, связанные с арендой жилья собственником недвижимого имущества на период поиска недвижимости, взамен изымаемой – 80 000 рублей, убытки агентств, связанные с поиском и подбором объектов недвижимости – 110 000 рублей).

Оценив представленные сторонами отчеты об оценке объекта недвижимости, а также заключение судебной экспертизы, суд пришел к выводу о том, что размер подлежащего взысканию в пользу истца возмещения (выкупной цены жилого помещения) надлежит определить на основании заключения АО <данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку экспертиза проведена в рамках настоящего судебного разбирательства, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, оценка проведена в соответствии с положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подробно мотивирована, выводы эксперта соответствуют поставленным перед ним вопросам и фактическим обстоятельствам дела, заключение не имеет неясностей и противоречий, основано на непосредственном исследовании объекта недвижимости, отвечает требованиям об относимости, допустимости, достоверности доказательств.

Помимо этого, суд исходил из того, что в отчете, представленном истцом, расчет стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт произведен оценщиком без учета произведенного капитального ремонта кровли и капитального ремонта внутридомовой системы отопления, а расчет стоимости жилого помещения, - с завышением среднего значения рыночной стоимости жилого помещения, что составила более 100 000 рублей за 1 кв.м.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (части 1 и 4 статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению (часть 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Приведенные положения норм материального и процессуального права учтены судом первой инстанции при вынесении оспариваемого решения, который по результатам надлежащей оценки представленных сторонами и собранных по делу доказательств установил наличие совокупности правовых оснований для удовлетворения требований истца в части.

При этом, суд исходил из того, что в заключение АО «ГАКС» рыночная стоимость жилого помещения установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 1135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а заключение эксперта полностью согласуется с положениями статей 36-38 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих, что доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение, и при переходе права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет. Поскольку между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, установлена неразрывная связь, то стоимость доли в праве собственности на такое имущество подлежит включению в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме, и не может быть установлена отдельно от рыночной стоимости жилья.

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции правомерными, поскольку они согласуются с нормами материального права, регулирующим спорные правоотношения.

В силу статьи 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Жилищный кодекс Российской Федерации в статье 32 предусматривает обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, как путем заключения соглашения о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, так и путем заключения соглашения с ним о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за жилое помещение.

При этом правоотношения по переселению граждан из аварийного жилищного фонда регулируются Федеральным законом от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», который устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на переселение граждан.

Согласно статье 16, главы 6.5. Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

На основании статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления (часть 1).

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2).

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (часть 4).

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения (часть 5).

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6).

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. упущенную выгоду (часть 7).

Из разъяснений пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» следует, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) (подпункт «з»).

В пункте 22 постановления разъяснено, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, в отчете ООО <данные изъяты>», расчет стоимости компенсации произведен без учета проведенного капитального ремонта кровли и капитального ремонта внутридомовой системы отопления, а расчет стоимости жилого помещения, - с завышением значения рыночной стоимости жилого помещения.

Положения статьи 1 Жилищного кодекса Российской Федерации находятся вне сферы правового регулирования правоотношений, связанных с размером выкупной стоимости жилых помещений.

Оспаривание в рассматриваемом случае ответчиком предложенной истцом оценки стоимости изымаемого жилого помещения не свидетельствует о нарушение прав ФИО2, является юридически значимым и подлежащим установлению при разрешении вопроса об изъятии жилого помещения при любом способе изъятия жилого помещения.

Оценка доказательств по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на предмет их относимости, допустимости, достоверности, а в совокупности достаточности относится к обязанности суда, разрешающего дело по существу, непринятие позиции стороны либо критическое отношение к такой позиции и представленным стороной доказательствам не свидетельствует о допущенной ошибке.

Суд верно определил предмет доказывания и закон, подлежащий применению при разрешении настоящего дела, нормы материального и процессуального права применены правильно, а выводы основаны на доказательствах, исследованных в процессе судебного разбирательства.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Холмского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО2 – ФИО3, - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение трех месяцев в Девятый кассационный суд общей юрисдикции, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29 января 2026 года.

Председательствующий И.О. Качура

Судьи Т.Н. Литвинова

ФИО4