Решение № 2-1180/2025 от 4 марта 2025 г. по делу № 2-1180/2025

Дело №2-1180/2025

УИД 23RS0004-01-2024-003937-45


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 марта 2025 года город-курорт Анапа

Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Грошковой В.В.

при секретаре Гуськовой С.Н.

с участием истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 АлексА.а к ФИО3 о признании договора аренды (найма) недействительным в части, применении последствий недействительности сделки, взыскании уплаченных по договору денежных средств,

у с т а н о в и л :

ФИО1 АлексА. обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3 о признании договора аренды (найма) недействительным в части, применении последствий недействительности сделки, взыскании уплаченных по договору денежных средств.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор аренды (найма) жилого помещения – квартиры общей площадью 62,7 кв.м. по адресу: <адрес> (п.1.1). По условиям договора он заключается на 10 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.2.1). Если ни одна из сторон за тридцать дней до окончания договора не заявит о его расторжении письменно или по электронной почте, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (п.2.3). Плата за жилое помещение производится в период с 19 по 21 число текущего месяца, за следующий авансовым платежом (п.3.1). Плата за жилое помещение устанавливается из расчета 24 000 руб. в месяц, коммунальные расходы и необходимые платежи Арендатор осуществляет самостоятельно, а именно оплата расходов воды и электроэнергии, вывоз мусора и содержание жилья квитанции управляющей компании осуществляется Арендатором (п.3.2). Платежи по Договору осуществляются в рублях на счет Арендодателя: № СберБанк Р. (п.3.2). Первый платеж в счет оплаты найма в размере 24 000 руб. за первый месяц срока найма будет осуществлен в Арендатором Арендодателю в день заключения договора, 20 000 руб., в качестве страхового депозита, уже находится на счете Арендодателя (п.3.3).

В случае досрочного расторжения Договора одной из сторон, Арендодатель возвращает Арендатору депозит в размере 20 000 руб., за вычетом суммы ущерба, если такое имеет место быть. Указанные суммы должны быть возвращены Арендатору в течение 5 дней со дня прекращения Договора (п.7.3). В случае уклонения любой из Сторон от приема-передачи квартиры на момент окончания/прекращения Договора в срок или согласно досрочному расторжению договора, Договор считается прекращенным в момент, указанный в Договоре или предусмотренный согласно уведомлению о расторжении (п.7.4).

За период исполнения договора истец (Арендатор) в счет оплаты жилищно-коммунальных услуг осуществил следующие переводы на счет ответчика (Арендодателя): по чеку от ДД.ММ.ГГГГ – 3173 руб., по чеку от ДД.ММ.ГГГГ – 4025 руб., по чеку от ДД.ММ.ГГГГ – 3840 руб., по чеку от ДД.ММ.ГГГГ – 3601 руб., по чеку от ДД.ММ.ГГГГ – 268 руб., по чеку от ДД.ММ.ГГГГ – 3177 руб., по чеку от ДД.ММ.ГГГГ – 3559 руб., по чеку от ДД.ММ.ГГГГ – 3741 руб., по чеку ДД.ММ.ГГГГ – 2940 руб., а всего 9 переводов на сумму 30 824 руб. В числе указанных платежей плата за содержание жилого помещения составила 62,7 кв.м. х 23,87 руб. х 9 мес. = 134689,85 руб.

Ссылаясь на положения п. 29 Пленума ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности, разъяснения по вопросу 10 Обзора судебной практики ВС РФ № (2024), утвержденного Президиумом ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГ, полагает, что заключенный договор аренды (найма) жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в части возложения на истца (Арендатора) обязанности по оплате расходов на содержание жилья на основании статей 166-168 ГК РФ подлежит признанию недействительным как сделка, нарушающая требования закона, с применением по требованию истца, как стороны сделки, последствий недействительности сделки в виде взыскания с ответчика незаконно полученных денежных средств как оплаты за содержание принадлежащего Арендодателю жилого помещения в сумме 13 469,85 руб.

Поскольку в установленный п. 2.3 договор аренды (найма) срок в адрес истца не поступило в определенном указанным пунктом договора порядке уведомление о расторжении данного договора, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, в связи с тем истец во исполнение п.3.2 договора на счет Арендодателя ДД.ММ.ГГГГ внес авансовый платеж в сумме 24 000 руб. в качестве оплаты за проживание (аренду) по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца от ответчика поступило уведомление о расторжении договора аренды, обусловленное не подписанием нового договора, с требованием передать Арендодателю квартиру по акту и комплект ключей ДД.ММ.ГГГГ. В нарушениеп.7.3 договора аренды Арендодателя в срок до ДД.ММ.ГГГГ не возвратил истцу остаток аванса по договору аренды в сумме 9 288 руб. страховой депозит в сумме 20 000 руб., внесение которого ранее подтверждается п.3.3 договора, а всего 29 288 руб.

На основании изложенного истец ФИО1 просит суд признать заключенный истцом с ответчиком договор аренды (найма) жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в части возложения на истца обязанности по оплате расходов на содержание жилья недействительным, применить последствия недействительности сделки в виде взыскания с ответчика в пользу истца незаконно полученных денежных средств в качестве оплаты за содержание жилого помещения в сумме 13 469,85 руб; взыскать с ответчика в пользу истца невозвращенную по договору аренды сумму в размере 29 288 руб., с начислением на нее процентов за пользование чужими денежными средствами по день уплаты суммы этих средств кредитору в порядке ст. 395 ГПК РФ; взыскать с ответчика в пользу истца понесенные по делу расходы в сумме 9 500 руб., а также связанные с рассмотрением дела почтовые расходы.

Истец ФИО1 в судебном заседании заявленные требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.

Представитель ответчика ФИО4 – ФИО2, в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать по основаниям, изложенным в представленном отзыве.

Ответчик ФИО3, в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещенная о времени и месте слушания дела, о причинах неявки суду не сообщила.

Кроме того, информация о дате, времени и месте судебного заседания была доведена до сведения лиц, участвующих в деле путём размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Анапского городского суда <адрес> по адресу anapa-gor.krd.sudrf.ru.

Суд, в соответствии с положениями ч.ч. 4, 5 ст. 167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие участников процесса, не явившихся в судебное заседание, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Огласив и исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 288 ГК РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Согласно ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, добровольно принимают на себя права и обязанности, определенные договором, либо отказываются от его заключения.

Статьей 671 ГК РФ предусмотрено, что по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Из ст. 674 ГК РФ следует, что договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

Часть 2 указанной статьи гласит, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между истцом ФИО1, именуемым «Арендатор» и ответчиком ФИО3, именуемой «Арендодатель» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды (найма) – квартиры, общей площадью 62,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>.

Пунктом 1.1 договора аренды (найма) от ДД.ММ.ГГГГ определено, что Арендодатель предоставляет Арендатору для проживания квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. В квартире будет проживать: ФИО1, супруга и ребенок, 3 человека.

Как следует из п.2.1 договора аренды (найма) от ДД.ММ.ГГГГ, договор заключается на срок 10 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ (так указано в договоре) по ДД.ММ.ГГГГ. Пункт 2 гласит, что договор заключается на срок 10 месяцев. Если ни одна из сторон за тридцать дней до окончания договора не заявит о его расторжении письменно или по электронной почте, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (п.2.3).

Договор вступает в силу с момента его подписания (п.2.4).

Плата за жилое помещение производится в период с 19 по 21 число текущего месяца, за следующий авансовым платежом (п.3.1).

Плата за жилое помещение устанавливается из расчета 24 000 руб. в месяц, коммунальные расходы и необходимые платежи Арендатор осуществляет самостоятельно, а именно оплата расходов воды и электроэнергии, вывоз мусора и содержание жилья квитанции управляющей компании осуществляется Арендатором (п.3.2).

Рассматривая исковые требования ФИО1 о признании договора аренды (найма) жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ недействительным в части возложения на истца обязанности по оплате расходов на содержание жилья и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ответчика в его пользу незаконно полученных денежных средств в качестве оплаты за содержание жилого помещения в сумме 13 469,85 руб., суд приходит к следующему выводу.

Договор в соответствии со ст. 425 ГК РФ вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его подписания.

Аналогичные положения установлены п.2.4 договора аренды (найма) от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ч. 2 ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Статья 678 ГК РФ гласит, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В соответствии со ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что договор аренды (найма) от ДД.ММ.ГГГГ подписан обеими сторонами.

Истец ФИО1 в судебном заседании не отрицал факт добровольного заключения договора аренды (найма) от ДД.ММ.ГГГГ, кроме того перед его подписанием был ознакомлен с его положениями и условиями.

Анализируя вышеизложенное и условия договора, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 при заключении договора располагал всей информацией об условиях его заключения и добровольно, в соответствии со своим волеизъявлением принял на себя все обязательства, предусмотренные договором, о чем свидетельствует его подписи на данном договоре.

Требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона - принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Оценивая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что истец ФИО1 при заключении оспариваемого договора аренды (найма) от ДД.ММ.ГГГГ, согласился с его условиями и принял на себя обязательство по их исполнению, и кроме того, в период его действия, а именно в течении 10 месяцев с даты его заключения исполнял и осуществлял внесение платежей, в связи с чем оснований для признания договора недействительным в части возложения на истца обязанности по оплате расходов на содержание жилья недействительным не имеется, а, следовательно, суд не находит оснований для применения последствий его недействительности в виде взыскания с ответчика в пользу истца полученных денежных средств в качестве оплаты за содержание жилого помещения в сумме 13 469,85 руб., и отказывает в их удовлетворении.

Рассматривая требования истца ФИО1 в части взыскания с ответчика в его пользу невозвращенной по договору аренды суммы в размере 29288 руб., с начислением на нее процентов за пользование чужими денежными средствами по день уплаты суммы этих средств кредитору в порядке ст. 395 ГПК РФ, суд приходит к следующему выводу.

Как следует из условий договора аренды (найма) от ДД.ММ.ГГГГ, отраженных в п. 3.3, первый платеж в счет оплаты найма в размере 24 000 рублей за первый месяц срока найма будет осуществлен Арендатором Арендодателю в день заключения договора, 20 000 рублей, в качестве страхового депозита, уже находится на счете Арендодателя.

Пунктом 7.3 договора определено, что в случае досрочного расторжения договора одной из сторон, Арендодатель возвращает Арендатору депозит в размере 20 000 рублей, за вычетом ущерба, если такое имеет место быть. Указанные суммы должны быть возвращены Арендатору в течение 5 (пяти) дней со дня прекращения договора.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Из материалов дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ответчиком в адрес истца направлено уведомление о расторжении договора аренды (найма) от ДД.ММ.ГГГГ, в котором содержалось требование о передаче Арендодателю квартиры и комплекта ключей по акту ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, материалы дела не содержат подписанного сторонами акта о передаче квартиры и ключей от нее, в указанную в уведомлении о расторжении дату, и указанную в исковом заявлении истцом, в связи с чем, суд принимает в качестве даты прекращения договора аренды (найма) от ДД.ММ.ГГГГ дату фактического возврата ключей от квартиры и освобождение квартиры, указанную ответчиком в представленном отзыве как ДД.ММ.ГГГГ, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

Доводы истца о том, что договор аренды (найма) от ДД.ММ.ГГГГ был пролонгирован в соответствии с положениями п. 2.3 договора, ввиду чего им была произведена оплата за период проживания с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, однако фактически он прожил до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем остаток денежных средств в размере 9288 руб. подлежат взысканию с ответчика, не нашли подтверждения.

Из условий договора аренды (найма) от ДД.ММ.ГГГГ, отражённых в разделе 7 следует, что в случае уклонения любой из сторон от приема-передачи квартиры на момент окончания/прекращения договора, в срок согласно досрочному расторжению договора, договор считается прекращенным в момент, указанный в договоре или предусмотренный согласно уведомлению о расторжении (п.7.4).

Таким образом, поскольку судом достоверно установлено, что датой фактического прекращения договора от ДД.ММ.ГГГГ является дата фактической передачи квартиры и получения ключей посредством почтовой корреспонденции -ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем оснований для взыскания с ответчика суммы в размере 9 288 рублей в качестве остатка внесенного истцом аванса за проживание, не имеется, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении требований в данной части.

Вместе с тем, суд считает необходимым удовлетворить требования в части взыскания с ответчика в пользу истца 20 000 рублей, внесенных по договору в качестве страхового депозита в соответствии с положениями договора, отраженными в п.7.3.

В силу положений п.1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Б. Р., действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Пункт 3 указанной статьи гласит, что проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Поскольку судом установлено, что договор аренды (найма) от ДД.ММ.ГГГГ прекращен ДД.ММ.ГГГГ, а денежные средства в размере 20000 рублей, внесенные по договору в качестве страхового депозита в соответствии с положениями договора, отраженными в п.7.3 в установленный срок не возвращены истцу, то на них подлежат начислению проценты в порядке ст. 395 ГК РФ с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического возврата суммы долга, то есть по истечении пятидневного срока со дня прекращения договора.

На основании ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Статья 12 ГПК РФ устанавливает, что правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В связи с чем, положения статей 56, 57 ГПК РФ возлагают на каждую сторону обязанность доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном исследовании имеющихся доказательств, именно суду представлено право оценивать относимость, а также достаточность представленных доказательств.

Относительно требований истца о взыскании с ответчика понесенных по делу расходов в сумме 9 500 руб., а также связанных с рассмотрением дела почтовых расходов, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Как следует из искового заявления, истец в целях защиты своих прав ввиду отсутствия специальных познаний в области юриспруденции, был вынужден обратиться за помощью к юристу за составлением искового заявления, за услуги которого им было оплачено в общей сумме 2500 рублей.

Разрешая вопрос о возмещении истцу расходов на оплату расходов на представителя за составление искового заявления, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку истцом в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено доказательств оказания ему таковых услуг и факта подтверждения внесения платежей в указанной сумме, так как материалы дела не содержат указанных платежный документов.

Истцом ФИО1 также была уплачена государственная пошлина в размере 7000 руб., необходимая для подачи иска в суд. Оригинал квитанции находится в материалах дела.

В соответствии с п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку исковые требования ФИО1 удовлетворены частично, суд полагает возможным взыскать с ответчика в его пользу понесенные расходы по уплате государственной пошлины в размере 4000 руб.

Принимая во внимание вышеуказанные нормы права и установленные обстоятельства дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковое заявление ФИО1 АлексА.а (<данные изъяты>) к ФИО3 (паспорт <данные изъяты>) о признании договора аренды (найма) недействительным в части, применении последствий недействительности сделки, взыскании уплаченных по договору денежных средств, - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 АлексА.а невозвращенный аванс в размере 20 000 руб, проценты исходя из ключевой ставки Б. Р., действующее в соответствующие периоды, в порядке ст. 395 ГК РФ, начисленные на сумму 20 000 руб, за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату фактического возврата суммы долга, и расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 руб.

В остальной части заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Анапский городской суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения суда.

Судья: (подпись) Грошкова В.В.

Мотивированное решение изготовлено 17.03.2025 года