Апелляционное определение № 33-7186/2026 от 19 апреля 2026 г.

Судья: Зотова С.В.

дело <данные изъяты> УИД 50RS0<данные изъяты>-35


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты> 20 апреля 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Шибаевой Е.Н.,

судей: Мирошкина В.В., Ситниковой М.И.,

при ведении протокола помощником судьи Новик К.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское дело <данные изъяты> по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, истребовании из чужого незаконного владения, прекращении права собственности, признании права собственности,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

Заслушав доклад судьи Шибаевой Е.Н.,

объяснения истца ФИО1 и её представителя ФИО4, представителя ответчика ФИО3 – ФИО5, представителя ответчика ФИО2 – ФИО6,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, истребовании из чужого незаконного владения, прекращении права собственности, признании права собственности.

Требования мотивированы тем, что истец <данные изъяты> заключила с ответчиком договор купли-продажи, по которому истец продала ответчику квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>.

Стоимость квартиры составила 14 000 000 рублей. Однако ответчиком обязательства по оплате денежных средств за приобретенную квартиру не исполнены, акт приема-передачи квартиры не составлялся, квартира находится в фактическом владении истца, истец несет бремя содержания имущества.

<данные изъяты> истцом в адрес ответчика направлено требование об оплате задолженности, а в случае невозможности ее оплаты - о расторжении договора, однако ответчик на требование не ответил.

Истец просила расторгнуть договор купли-продажи от <данные изъяты>, заключенный между истцом и ответчиком, обязать ответчика возвратить в собственность истца квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>.

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО4 в судебном заседании первой инстанции исковые требования поддержали в полном объеме. Дополнительно пояснили суду, что истец проживала совместно с ФИО7, с которым имеет троих совместных детей. Акт приема-передачи квартиры до настоящего времени не подписан, ввиду отсутствия передачи денежных средств и квартиры. До настоящего времени фактическим владельцем спорной квартиры является истец, которая содержит имущество, оплачивает коммунальные платежи, распоряжается квартирой, сдавая ее в аренду.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО6 в судебном заседании первой инстанции иск не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, из которых следует, что довод истца о том, что оплата за квартиру ответчиком не произведена, опровергается пунктом 4 договора купли-продажи, в котором стороны указали, что покупатель передал продавцу за <данные изъяты> 000 000 рублей до подписания настоящего договора.

Подписывая настоящий договор, продавец подтвердила получение вышеуказанной суммы. Доказательств того, что ответчиком не исполнены обязательства по оплате квартиры истцом не представлено. Более того, истец лично сдала договор купли-продажи на указанных и подписанных ею условиях в регистрирующий орган для осуществления государственной регистрации, документы впоследствии истец не отзывала.

Истец также обратилась в правоохранительные органы с заявлением о привлечении ФИО2 к уголовной ответственности, однако, осуществив проверку, правоохранительные органы не усмотрели в действиях ФИО2 состава преступления и отказали в возбуждении уголовного дела.

Ответчик постоянно проживает на территории Чеченской Республики, не имел необходимости в проживании в спорной квартире и ввиду доверительных отношений с гражданским мужем истца ФИО7 и по его просьбе разрешил ФИО7 сдавать спорную квартиру в аренду.

Представитель третьего лица ФИО7 - ФИО8 в судебном заседании первой инстанции поддержал доводы, изложенные в письменных пояснениях, из которых следует, что истец обратилась к ФИО7 в мае – начале июня 2024 года с просьбой о продаже квартиры и нахождении покупателя, мотивировав просьбу тем, что денежные средства ей необходимы для открытия своего бизнеса. Впоследствии, ФИО7 дали контакт ФИО2, который был заинтересован в покупке спорной квартиры и ФИО7 передал контакты истцу. На сделке ФИО7 не присутствовал, однако от истца узнал, что денежные средства за квартиру должны были передать после подписания договора, чего покупатель не сделал. В брачных отношениях ФИО7 с истцом не состоит, совместного имущества у них нет, долговых обязательств к истцу не имеется, никакого отношения к спорной квартире ФИО7 не имеет.

Решением Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, ФИО1 подана апелляционная жалоба об его отмене, как незаконного.

При рассмотрении дела по правилам суда первой инстанции в заседание суда апелляционной инстанции истец ФИО1 и её представитель ФИО4 явились, исковые требования поддержали в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО5 в заседание суда апелляционной инстанции явился, исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО6 в заседание суда апелляционной инстанции явился, исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, просил отказать в удовлетворении исковых требований.

При рассмотрении дела по правилам суда первой инстанции в заседание суда апелляционной инстанции иные лица, участвующие в деле не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Поскольку они не просили об отложении дела, а также не представили никаких доказательств, подтверждающих уважительность причин их неявки, судебная коллегия в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ сочла их неявку без уважительных причин и пришла к выводу о возможности рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия в соответствии со ст. 330 ГПК РФ находит решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям:

В соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле, и не извещённых надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В связи с наличием предусмотренного ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основания, являющегося безусловным поводом для отмены принятого судом первой инстанции решения, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ч. 5 ст. 330 ГПК РФ, протокольным определением от <данные изъяты> перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО3, являющийся собственником квартиры на момент рассмотрения дела судом первой инстанции.

Таким образом, решение суда подлежит безусловной отмене.

С учетом принятия судебной коллегией уточненного искового заявления ФИО1 предъявляет требования к двум ответчикам: к ФИО2 и ФИО3 о расторжении первоначального договора купли-продажи квартиры от <данные изъяты>, истребовании квартиры из чужого незаконного владения титульного собственника, прекращении права собственности ФИО3 и признании права собственности за ФИО1

В обоснование уточненного иска ФИО1 ссылается, что ФИО2 не исполнил свои обязательства по оплате и фактически не вступил во владение квартирой, то не имел законных оснований для распоряжения ею. По ее мнению передача квартиры ФИО3 в период наличия спора о правах на квартиру и отсутствия оплаты со стороны покупателя свидетельствует о недобросовестности сторон и направлена на создание невозможности возврата имущества.

Судебная коллегия, заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Положениями ст.8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом; вследствие иных действий граждан и юридических лиц.

Защита гражданских прав в соответствии с положениями ст.12 ГК РФ осуществляется, в том числе, путем прекращения или изменения правоотношения; иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) - (п.1).

Согласно п.1 ст.485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п.1).

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (п.2).

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В силу п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п.2).

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.

В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора (п.3).

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства (п.4).

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (п.5).

Согласно ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (п.1).

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (п.2).

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п.3).

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (п.4).

Согласно п.2 ст.489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно п.65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации <данные изъяты>, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации <данные изъяты> от <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода к покупателю права собственности на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным в ст.450 ГК РФ.

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Материалами дела установлено, что <данные изъяты> между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи, согласно условиям которого, истец продала ответчику квартиру по адресу: <данные изъяты>.

Согласно п.3 договора стоимость квартиры составила 14 000 000 рублей.

Согласно выписке из ЕГРН переход права собственности на указанную квартиру к ФИО2 зарегистрирован <данные изъяты>.

С <данные изъяты> и по настоящее время собственником спорной квартиры является ФИО3 на основании договора купли-продажи, что подтверждается выпиской из ЕГРН от <данные изъяты>.

<данные изъяты> истцом в адрес ответчика направлено требование об оплате задолженности по договору купли-продажи в срок до <данные изъяты>, а в случае невозможности оплаты предложено заключить соглашение о расторжении договора.

Данное требование истца оставлено ответчиком без ответа.

Из объяснений истца следует, что стоимость квартиры по договору от <данные изъяты> ответчиком не оплачена до настоящего времени, от заключения соглашения о расторжении договора ответчик уклонился, при этом квартира не передана ответчику по акту приема-передачи, из фактического владения истца квартира не выбыла, истец продолжает нести бремя содержания имущества, а также квартира предоставлена ею в пользование иному лицу на основании договора аренды.

В подтверждение указанных обстоятельств, истцом в материалы дела представлены копии квитанций и платежных поручений об оплате коммунальных услуг по спорной квартире, копия договора аренды квартиры от <данные изъяты>, согласно которому ФИО1 во временное пользование передала ФИО9 квартиру по адресу: <данные изъяты>.

Возражая против заявленных требований иска, ответчиком ФИО2 указано, что денежные средства по договору купли-продажи переданы истцу, о чем прямо указано сторонами в самом договоре при его подписании, однако ключи от квартиры истцом ответчику переданы не были. Поскольку ответчик постоянно проживает в Чеченской Республике, то необходимости в фактической передаче квартиры ответчику не имелось, в связи с чем ответчик с данным требованием не обращался, при этом передача ФИО1 квартиры в аренду третьим лицам с ответчиком была согласована, в связи с чем истец и несла расходы по оплате коммунальных платежей.

Согласно п.4 договора купли-продажи покупатель передал продавцу сумму в размере 14 000 000 рублей до подписания настоящего договора. Подписывая настоящий договор, продавец подтверждает получение вышеуказанной суммы.

Таким образом, исходя из буквального толкования условий договора, судебная коллегия приходит к выводу, что денежные средства ответчиком истцу переданы до подписания договора, что подтвердила истец ФИО1 при собственноручном подписании договора.

Доказательств обратного истцом не представлено, при этом сами стороны сделки определили, что расчет произведен полностью до подписания договора.

Свою подпись в договоре купли-продажи, а также тот факт, что договор купли-продажи был передан лично истцом в МФЦ для регистрации перехода права собственности на квартиру к ответчику, истцом в ходе рассмотрения дела не оспаривались.

Судебная коллегия обращает внимание что с момента заключения договора купли-продажи <данные изъяты> до <данные изъяты> ( дата направления первой претензии от истца (л.д.23 том <данные изъяты>) стороны взаимных претензий по поводу исполнения договора купли-продажи не предъявляли.

В подтверждение доводов о том, что денежные средства по договору ответчиком не передавались, истцом представлена копия постановления об отказе в возбуждении уголовного дела от <данные изъяты>, из которого следует, что ФИО2 по обстоятельствам заключения договора купли-продажи от <данные изъяты> даны пояснения о том, что договор купли-продажи от <данные изъяты> им был оформлен с ФИО1 по просьбе его брата ФИО10, перед которым у сожителя ФИО1 – ФИО7 имелась задолженность в сумме 40 000 000 рублей, с целью частичного погашения которой, ФИО1 передает свою квартиру по договору купли-продажи. Указанное, по мнению истца, подтверждает признание ответчиком обстоятельства того, что денежные средства он истцу в счет оплаты стоимости квартиры не передавал.

Между тем, ответчик вышеуказанные обстоятельства в ходе рассмотрения дела не признал, указывая, что давал указанные пояснения исключительно в целях разрешения вопроса о возбуждении уголовного дела, данные им не содержат исчерпывающий характер относительно сложившихся взаимоотношений сторон.

При этом истцом в нарушение ст.56 ГПК РФ каких-либо доказательств наличия долговых правоотношений между сожителем истца ФИО7 и братом ответчика ФИО10 не представлено, а также доказательств того, что ФИО1 свою квартиру обязалась передать ответчику либо его брату в счет оплаты долга ФИО7, что сама она отрицала в ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

Из пояснений третьего лица ФИО7 следует, что в мае – начале июня 2024 года обратилась ФИО1 с просьбой помочь продать квартиру с целью получения денежных средств для открытия бизнеса. Поскольку ФИО7 занимается бизнесом и имеет обширный круг знакомств, ему передали контакты ФИО2, который как пояснили ему, был заинтересован в приобретении квартиры. Данные контакты ФИО2 ФИО7 передал ФИО1 При заключении сделки ФИО7 не присутствовал.

Таким образом, доводы стороны истца о том, что стоимость квартиры ответчиком не оплачена, не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, данные доводы подтверждаются только объяснениями истца, которые противоречат объяснениям других участников процесса и опровергаются текстом договора и последующими действиями по регистрации перехода прав на квартиру. При таких обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения исковых требований судебная коллегия не находит.

Иные доводы истца о несении истцом бремени ее содержания по настоящее время, правового значения для разрешения заявленных требований о расторжении договора купли-продажи не имеют.

Кроме того, с <данные изъяты> собственником спорной квартиры является ФИО3 на основании договора купли-продажи от <данные изъяты>, который был заключен уже после договора купли-продажи квартиры от <данные изъяты>.

Указанная сделка ФИО1 не оспаривается, оснований сомневаться в добросовестности ФИО3 у судебной коллегии не имеется.

Собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения ( ст. 301 ГК РФ).

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли ( пункт 1 ст. 302 ГК РФ).

Разрешая спор и приходя к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований судебная коллегия, руководствуясь ст.ст. 450, 453, 486, 549, 555, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации исходит из того, что неподтвержденные доводы истца о неоплате продаваемой квартиры, с учетом последующей покупки этого имущества добросовестным приобретателем, не может являться безусловным основанием для расторжения договора и истребования имущества у добросовестного приобретателя.

Так, сделка между ответчиками заключена <данные изъяты>, первая претензия истцом предъявлена только в марте 2025 года.

ФИО3 не знал и не мог знать о каких-либо правопритязаниях истца ФИО1 на спорную квартиру.

Согласно пункта 4 Договора купли-продажи квартиры от <данные изъяты> квартиры была продана ФИО3 за 14 200 000 руб. и оплачена вдень подписания договора ( пункт 4.1. Договора).

С момента заключения сделки на протяжении девяти месяцев истец не требовала расторжения договора по причине неоплаты товара покупателем, ввиду чего с имуществом была совершена последующая сделка. Договор фактически был исполнен, так как из пояснений ФИО1 следует, что вещи из квартиры она вывезла.

Согласно представленного ответа УМВД ФИО3 зарегистрирован в спорной квартире по месту жительства.

Доводы истца ФИО1 о недобросовестности покупателей квартиры являются несостоятельными.

При этом, поведение сторон, как на момент заключения сделки, так и на момент регистрации перехода права собственности на квартиру, последующие действия сторон договора после его заключения, мотивы заключения данной сделки, намерения каждой из сторон в отношении спорного имущества, свидетельствуют об отсутствии порока воли у истца при заключении договора купли-продажи.

Сама ФИО1 заявляя доводы о неоплате цены договора, длительное время ни в правоохранительные органы, ни с претензиями к покупателю не обращалась, ни просила приостановить регистрационные действия по переходу права собственности в 2024 году.

Доводы ФИО1 об отсутствии фактической передачи квартиры ФИО2 опровергаются тем, что последний передал объект ответчику ФИО3, что подтверждается представленными фотографиями из квартиры с отсутствием вещей ФИО1, регистрацией ответчика по месту жительства в данной квартире.

Таким образом, истребование квартиры от добросовестного приобретателя невозможно.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> отменить.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, истребовании из чужого незаконного владения, прекращении права собственности, признании права собственности - отказать.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено <данные изъяты>.