Решение № 2-1453/2025 2-1453/2025~М-912/2025 М-912/2025 от 16 декабря 2025 г. по делу № 2-1453/2025

Дело № 2-1453/2025

УИД: 55RS0004-01-2025-001411-49


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Омск 03.12.2025 года

Октябрьский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Васиной Н.Н., при секретаре судебного заседания Зингер М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «Красный Октябрь-Рассказовка» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, встречному исковому заявлению ФИО1 к ООО «Красный Октябрь-Рассказовка» об исправлении реестровой ошибки,

установил:

ООО «Красный Октябрь-Рассказовка» обратилось с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, указав, что 18.09.2023 года между сторонами был заключен договор №Р-15/8-654/10-2-И участия в долевом строительстве многоквартирного дома. Объектом договора является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме со строительным номером 15, созданном на земельном участке с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: г. Москва, .... Общая проектная площадь объекта долевого строительства 41,1 кв.м.. Цена по договору составила 10 275 000 рублей. При этом условиями договора предусмотрено изменение цены.

Пунктом 3.4 Договора определено следующее: «В случае если Общая фактическая приведенная площадь Объекта долевого строительства превысит общую проектную приведенную площадь Объекта долевого строительства, участник обязуется осуществить доплату застройщику к цене договора в течение 5 рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления от застройщика, но не позднее дня подписания сторонами передаточного акта.

Согласно Технического описания здания, составленного по состоянию на 19.03.2024 площадь помещения № 654, с учетом площади балконов, лоджий с коэф. составила – 41,5 кв.м.

Согласно п. 3.4 Договора сумма доплаты в связи с увеличением фактической площади квартиры на 0,4 кв.м. составляет 100 000 рублей.

31 января 2025 года, застройщик направил в адрес участника досудебную претензию о необходимости осуществления доплаты. До настоящего времени требование не исполнено.

Многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, что подтверждается решение на ввод объекта в эксплуатацию № 77-17-012163-2024 от 16.09.2024 года.

Просят взыскать с Ответчика в пользу истца сумму задолженности в размере 100 000 рублей, уплаченную госпошлину в размере 4 000 рублей; почтовые расходы за отправку досудебной претензии в размере 450,04 рублей; почтовые расходы за отправку искового заявления в размере 456,04 рублей.

ФИО1 обратилась со встречным иском к ООО «Красный Октябрь-Рассказовка» об исправлении реестровой ошибки, указав, что в ходе рассмотрения дела проведена по делу судебная экспертиза, в рамках которой установлено, что площадь квартиры составляет 39,1 кв.м., а с учетом лоджии 41,1 кв.м. Полагает доводы ООО «Красный Октябрь-Рассказовка» о площади спорной квартиры 41,5 кв.м. не соответствующими. Сама по себе регистрация права собственности на квартиру не свидетельствует о согласии ФИО1 с техническими параметрами квартиры и никак с ними не связана. Замеры проводились по заданию застройщика без участия ФИО1

Просит признать реестровой ошибкой внесенные в ЕГРН сведения о площади объекта недвижимости, квартиры с кадастровым номером ..., расположенной по адресу: ... .... Внести изменения в сведения, содержащиеся в ЕГРН, о площади объекта недвижимости, квартиры с кадастровым номером квартиры с кадастровым номером ..., расположенной по адресу: ..., следующие изменения: общая площадь квартиры 41,1 кв.м., площадь квартиры без учета лоджии 39,1 кв.м.

В судебном заседании представитель ООО «Красный Октябрь-Рассказовка» участие не принимал, просил дело рассмотреть в его отсутствие, суду представил письменный отзыв, в котором просит в удовлетворении встречных исковых требований отказать ввиду их необоснованности.

В судебном заседании ФИО1 просила в удовлетворении исковых требований ООО «Красный Октябрь-Рассказовка» отказать, встречные требования удовлетворить, принять во внимание выводы судебного эксперта и опрошенного судом специалиста, проводивших замеры квартиры и указавших на то, что общая площадь квартиры соответствует 41,1 кв.м. Внесение площади квартиры в ЕГРН произошло без ее участия на основании данных, представленных ООО «Красный Октябрь-Рассказовка», которые не соответствуют действительной площади квартиры. Указала, что ею были предприняты меры для организации совместных обмеров квартиры с ООО «Красный Октябрь-Рассказовка», на что вторая сторона уклонилась. В настоящее время в квартире поставлены стены, поскольку была свободная планировка, ведутся работы по отделке.

Представителем ФИО1 ФИО2 встречные исковые требования поддержаны, в удовлетворении требований ООО «Красный Октябрь-Рассказовка» просил отказать. Полагает в материалы дела представлены достоверные и допустимые доказательства, подтверждающие, что площадь квартиры соответствует 41,1 кв.м. Подтвердил, что в МОСГОРБТИ не обратились, полагали достаточным проведение судебной экспертизы. В настоящее время в квартире осуществляется ремонт, проведение повторной или дополнительной экспертизы чисто теоретически возможно. Произошло уже уменьшение площади за счет выравнивания стен. Просит учесть, что застройщик приводит довод, что погрешность 0,4 допустима. Полагает, что данная информация имеет значение. Какая была погрешность при замерах не знает. Застройщик избрал пассивную позицию. Результаты экспертизы судебной застройщик не оспорил.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, оценив представленные суду доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. адрес жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 данного федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 1 ст. 8 названного Федерального закона передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Судом установлено, что 18.09.2023 года между сторонами был заключен договор №Р-15/8-654/10-2-И участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Объектом договора является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме со строительным номером 15, созданном на земельном участке с кадастровым номером ..., расположенное по адресу: г. .... Общая проектная площадь объекта долевого строительства 41,1 кв.м..

По договору застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и ( или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект строительства участнику при условии полного надлежащего исполнения участником своих обязательств по настоящему договору.

3.1. Цена по договору составила 10 275 000 рублей.

3.2 цена договора определена как произведение цены единицы общей проектной приведенной площади объекта долевого строительства, составляющей 250 000 рублей, НДС не облагается, и общей проектной приведенной площади объекта долевого строительства.

При этом условиями договора предусмотрено изменение цены.

П. 3.4 Договора определено следующее: «В случае если общая фактическая приведенная площадь объекта долевого строительства превысит общую проектную приведенную площадь Объекта долевого строительства, участник обязуется осуществить доплату застройщику к цене договора в течение 5 рабочих дней со дня получения соответствующего уведомления от застройщика, но не позднее дня подписания сторонами передаточного акта.

П.3.7 цена единицы общей проектной приведенной площади объекта долевого строительства, предусмотренная п.3.2 договора, является фиксированной и не подлежит изменению в ходе создания объекта долевого строительства. Цена договора определяется п.3.1-3.5 настоящего договора, при этом цена договора считается измененной без составления соответствующего дополнительного соглашения к договору, и устанавливается с момента получения сторонами данных об общей фактической приведенной площади объекта долевого строительства.

В соответствии с п.1.5 названного договора общая проектная площадь объекта долевого строительства – общая площадь объекта долевого строительства, определенная в соответствии с документацией на многоквартирный дом, включающая в себя сумму площадей всех помещений объекта долевого строительства, включая площадь помещений вспомогательного использования, за исключением площадей неотапливаемых помещений- балконов, лоджий, веранд и террас.

1.6 общая проектная приведенная площадь объекта долевого строительства- площадь объекта долевого строительства, определенная в соответствии с проектной документацией на многоквартирный дом, включающая в себя сумму общей проектной площади объекта долевого строительства и площади балконов, лоджий, веранд и террас с понижающими коэффициентами (для балконов и террас – 0,3, лоджии – о,5, для веранд-1).

1.7 общая фактическая площадь объекта долевого строительства – общая площадь объекта долевого строительства, которая определяется по окончании строительства многоквартирного дома на основании обмеров, проведенных органом технической инвентаризации и/или кадастровым инженером, включающая в себя сумму площадей всех помещений объекта долевого строительства, включая площади вспомогательного помещения, за исключением площадей неотапливаемых помещений балконов, лоджий, веранд и террас.

1.8 Общая фактическая приведенная площадь объекта долевого строительства- общая площадь объекта долевого строительства, которая определяется по окончании строительства многоквартирного дома на основании обмеров, проведенных органом технической инвентаризации и /или кадастровым инженером, включая в себя сумму общей фактической площади объекта долевого строительства и площади балконов, лоджий, веранд и террас с понижающими коэффициентами (для балконов и террас – 0,3; для лоджии – о,5; для веранды-1).

В соответствии с п.5.2 Застройщик вправе самостоятельно определить орган технической инвентаризации или кадастрового инженера, которые будут производить обмеры объекта долевого строительства. Участник настоящим выражает предварительное согласие с правом застройщика осуществлять самостоятельный выбор органа технической инвентаризации/кадастрового инженера и результатами произведенных ими обмеров.

Исходя из п.5.3.4 участник обязуется осуществить оплату цены договора, определенную п.3.1. П.5.3.5. в случае превышения общей фактической приведенной площади объекта долевого строительства над общей проектной приведенной площадью объекта долевого строительства произвести доплату в соответствии с п.3.4 настоящего договора.

Пунктом 11.1 стороны пришли к соглашению, что допустимое изменение общей проектной площади объекта долевого строительства составляет не более 5 процентов. Процентная разница между общей проектной приведенной площадью объекта долевого строительства и общей фактической приведенной площадью объекта долевого строительства в размере не более 5 процентов не может являться основанием для расторжения настоящего договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Свобода договора может быть ограничена только законом или иными правовыми актами.

Таким образом, стороны при заключении договора долевого участия в строительстве определили не только размер общей площади квартиры, но и порядок определения этой площади для целей исполнения обязательств по нему.

Многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, что подтверждается решение на ввод объекта в эксплуатацию № 77-17-012163-2024 от 16.09.2024 года.

Согласно Техническому описанию здания, составленного по состоянию на 19.03.2024 площадь помещения № 654, с учетом площади балконов, лоджий с коэф. составила – 41,5 кв.м. Работы по замерам проведены кадастровым инженером ООО Компания «КОР» в отношении всего многоквартирного дома по адресу: г. ...

ООО «Красный Октябрь-Рассказовка» произведен расчет доплаты согласно п. 3.4 Договора сумма в связи с увеличением фактической площади квартиры на 0,4 кв.м.. составила 100 000 рублей.

22.09.2024 застройщик в адрес участника ФИО1 направил уведомление о необходимости осуществления доплаты к цене договора в размере 100 000 рублей №КР-И-1143У от 20.09.2024 года.

31 января 2025 года, застройщик направил в адрес ФИО1 досудебную претензию о необходимости осуществления доплаты.

Поскольку требование исполнено не было, застройщик обратился в суд с настоящими требованиями.

В свою очередь ФИО1 обратилась с иском к ООО «Красный Октябрь-Рассказовка» об исправлении реестровой ошибки, указав, что фактическая площадь квартиры соответствует проектной.

Кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется по заявлению органа государственной власти, выдавшего разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

При осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, а также машино-мест (пункт 1 части 2 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Из представленной Управлением Росреестра г. Москвы копии регистрационного дела на объект недвижимости квартиру 654 усматривается, что изменение сведений о характеристиках объекта - площади жилого помещения, произведено на основании технических документов, подтверждающих произведенные замеры, в связи с чем площадь помещения признана равной 41,5 кв. м.

Сведения о кадастровом инженере: ФИО3 №8373 в А СРО «Кадастровые инженеры», договор на выполнение кадастровых работ от 27.07.2023 №23-5933, дата завершения кадастровых работ 04.09.2024.

Управлением Россреестра по г. Москве реестровая ошибка в части указания площади жилого помещения с кадастровым номером ... не выявлена.

10.02.2025 года односторонний акт о передаче объекта долевого строительства по договору №Р-15/8-654/10-2-И участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 18.09.2023 составлен со стороны застройщика о передаче квартиры участнику ФИО1

По ходатайству ответчика по делу была проведена судебная экспертиза ИП ФИО4, по результатам которой в заключении №ЗЭ-СТЗЭ-1-ИПХИЖ-08-2025 от 14.08.2025 указано, что площадь квартиры по результатам обследования следующая: с учетом холодных помещений 41,1 кв.м., без учета холодных помещений 39,1 кв.м.

При проведении исследования экспертом были проведены мероприятия: анализ нормативно-правовых и технических источников, анализ предоставленных материалов дела; проведен осмотр, проведены обмеры, осуществлено составление ответа на поставленные вопросы. После анализа материалов, предоставленных заказчиком и выезда на объект экспертом были установлены фактические размеры комнат. На основании данных размеров был подготовлен чертеж поэтажного плана квартиры и вычислена площадь квартиры, расположенной по адресу: .... Результаты оформлены графически в виде поэтажного плана, а площади сведены в экспликацию, и приложены в состав данного заключения

Представителем истца представлены письменные возражения, в которых указывают на недопустимость названного заключения, поскольку в исследовательской части заключения эксперт руководствовался утратившими силу нормативными актами, каким образом производились замеры экспертом не указано, какой методикой руководствовался.

Само по себе получение иного результата измерений (отличного от данных ЕГРН) не свидетельствует о наличии реестровой ошибки. Разница составляет 0,4. Любое измерение площади имеет допустимую среднюю погрешность. Эксперт расчеты погрешности не привел. Сведений о точности прибора не отразил в экспертизе.

Возражая против данных доводов представитель ФИО1 ФИО2 указал, что все измерения проводились в присутствии сторон, замечаний со стороны истца при проведении замером не имелось. Ссылка эксперта на устаревшие обозначения строительных правил действующих в настоящее время под другими индексами не имеет правового значения.

Полагал, что результаты экспертизы являются допустимыми, достоверными и достаточными доказательствами подтверждающими доводы встречного иска.

Кроме того, результаты экспертизы соответствуют техническому плану, подготовленному по заданию ФИО1 ООО «РИК Импульс» в лице ФИО5 на основании договора №298-О от 3 марта 2025 года.

В судебном заседании специалист ФИО5 на вопросы суда специалистом указано, что имеет большой опыт, использует проверенное оборудование, занимается проектированием инженерных систем. В программе делается модель и программа сама считает площадь, все происходит достаточно точно. Работы по измерению были выполнены. Площадь определена близкая к значению 41,1 кв.м., Кадастровым инженером не является. Результаты судебной экспертизы достаточно близкие к его результатам. Почему у застройщика и судебного эксперта разные цифры, возможно из-за большого количества квартир, измерили одну квартиру и написали, что площадь абсолютно одинаковая у всех. Одинаковой площади не бывает. Площадь складывается из линейных замеров. При замерах специалист использовал прибор проверенный. От прибора много зависит, но и зависит от человека, ответственности, дотошности. Имеется паспортная погрешность прибора. Человеческий фактор имеется в любом случае. К крупным объектам паспортная погрешность, может, не повлиять. Важно, на каком уровне производились замеры. Стены не настолько кривые, чтобы были такие расхождения. Необходимо брать три замера.

В Приложении 2 к Приказу Росреестра от 23.10.2020 года N П/0393 (ред. от 29.10.2021 года) действительно указано, что площадь здания, площадь сооружения, основной характеристикой которых является площадь, площадь помещения или машино-места определяются на основании натурных измерений такого объекта как площадь простейшей геометрической фигуры (например, прямоугольник, трапеция, прямоугольный треугольник) или путем разбивки такого объекта на простейшие геометрические фигуры и суммирования площадей таких фигур (с округлением до 0,1 квадратного метра). Измерения для определения площади указанных объектов рекомендуется проводить по завершении строительных, в том числе отделочных, работ, результаты измерений отображать в графической части технического плана согласно требованиям к подготовке технического плана, установленным в соответствии с ч. 13 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Однако измерение площади по завершению отделки носит рекомендательный характер, тогда как условиями заключенного между сторонами договора (ДДУ) предусмотрено, что фактическая площадь означает общую площадь объекта долевого строительства, которая определяется по завершении строительства многоквартирного дома на основании обмеров, проведенных кадастровым инженером в момент оформления застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, до выполнения на объекте отделочных работ

Таким образом, застройщик принимал на себя обязательства по передаче истцу объекта долевого строительства ориентировочной (проектной) общей площадью 39,1 кв. м, фактическая площадь квартиры определена кадастровым инженерном до проведения отделочных работ.

Судом разъяснено стороне ФИО1, что судебная экспертиза не отвечает на вопрос о том, какая имелась ошибка в расчетах кадастрового инженера, экспертиза является неполной, отсутствуют расчеты, методики, приведены недействующие нормы. Выводы эксперта не подтверждают доводы ответчика о наличии именно реестровой ошибки.

Более того, из представленных стороной ООО «Красный Октябрь-Рассказовка» фотографий, который не были оспорены второй стороной следует, что на момент проведения судебной экспертизы в квартире имелся строительный материал. Могли таковой повлиять на расчеты стороной ФИО1 не исключено. Также само по себе указание ФИО1 о том, что на момент замеров с учетом наличия строительных материалов никакие работы не проводились нельзя признать достоверным.

От проведения по делу дополнительной или повторной экспертизы ФИО1 отказалось, поскольку после проведения судебной экспертизы проведены работы по установке стен и их отделке, что повлияло на площадь квартиры.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что материалами дела не подтверждено, что кадастровым инженером ФИО3 при проведении работ допущены какие либо нарушения, не имеется и доказательств наличия реестровой ошибки, соответственно в удовлетворении встречных исковых требований надлежит отказать.

Разрешая исковые требования ООО «Красный Октябрь-Рассказовка» суд исходит из того, что материалами дела подтверждено превышения общей фактической приведенной площади объекта долевого строительства над общей проектной приведенной площадью объекта долевого строительства на 0,4 кв.м., а соответственно на ответчике в соответствии с условиями договора лежит обязанность по доплате за данное превышение.

Ответчик была ознакомлена с условиями договора о возможности изменения цены в случае изменения площади объекта, а также о том, что застройщик выбирает кадастрового инженера, возражений против таких условий не высказала, о чем свидетельствует ее подпись в договоре.

Расчет истца не опровергнут стороной ответчика, контррасчет не представлен.

При указанных обстоятельствах с ФИО1 в пользу ООО «Красный Октябрь-Рассказовка» подлежит взысканию задолженность по договору№р-15/8-654/10-2-И в размере 100 000 рублей.

Ввиду удовлетворения первоначальных требований, с учетом положений ст. 98 ГПК РФ, представления подтверждающих документов несения судебных расходов, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по госпошлине 4000 рублей, почтовые расходы в размере 906,08 рублей.

руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковое заявление ООО «Красный Октябрь-Рассказовка» к ФИО1 о взыскании задолженности и неустойки по договору участия в долевом строительстве удовлетворить.

Взыскать с ФИО1, ... года рождения (ИНН ...) в пользу ООО «Красный Октябрь-Рассказовка» (ИНН <***>/ОГРН <***>) задолженность по договору№р-15/8-654/10-2-И в размере 100 000 рублей, расходы по госпошлине 4000 рублей, почтовые расходы в размере 906,08 рублей.

Встречное исковое заявление ФИО1 ... года рождения (ИНН ...) к ООО «Красный Октябрь-Рассказовка» (ИНН <***>/ОГРН <***>) об исправлении реестровой ошибки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Омска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 17.12.2025 года.

Судья п/п Н.Н. Васина