Решение № 3А-11/2019 3А-11/2019(3А-286/2018;)~М-213/2018 3А-286/2018 М-213/2018 от 8 августа 2019 г. по делу № 3А-11/2019

дело № 3а-11/2019


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 августа 2019 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Романовой Я.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к администрации Костромской области, Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Кострома, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 207,93 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации временной платной автостоянки; расположенного по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года утверждена в размере 9 677 550,23 руб. Однако согласно отчету №, составленному ФИО9 ФИО2), рыночная стоимость участка по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 4 694 000 руб.

Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости приводит к завышению арендной платы, чем нарушаются права административного истца.

Административный истец просил установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 4 694 000 руб.

Судом к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Росреестра по Костромской области, в качестве заинтересованного лица – Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, процессуальный статус Управления имущественных и земельных отношений администрации города Кострома и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области изменён с административного ответчика на заинтересованное лицо.

По делу проведена судебная экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости и определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

В судебное заседание административный истец ФИО1 не явилась, её представитель ФИО4 административные исковые требования уточнила, просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 4 854 000 руб., определенной по состоянию на 01 января 2013 года заключением эксперта №-Э.

Представитель заинтересованного лица Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Кострома ФИО5 не возражала против установления кадастровой стоимости по результатам заключения судебной экспертизы.

Представители административных ответчиков – администрации Костромской области и Управления Росреестра по Костромской области, представители заинтересованных лиц – ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области и Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу статьи 24.18. Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в числе прочих, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 207,93 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации временной платной автостоянки, расположенный по адресу: <адрес>, на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации г. Костромы передал в аренду ФИО1 /том 1 л.д. 7-11/. По условиям договора арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года утверждена в размере 9 677 550,23 руб. /том 1 л.д. 13/.

В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный ФИО10 ФИО2). В отчете рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 г. определена в размере 4 694 000 руб. /том 1 л.д. 14-153/.

Ввиду возникновения сомнений в достоверности величины рыночной стоимости, определённой указанным отчётом, по ходатайству представителя Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Кострома ФИО5 по делу проведена судебная экспертиза по проверке отчета об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости и определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

В выводах заключения эксперта №-Э, составленного экспертом ФИО3, указано, что оценщиком при составлении отчета допущены следующие нарушения и ошибки:

- содержание отчета об оценке не соответствует статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», пунктам 5 и 11 ФСО № 3, пунктам 8 и 10 ФСО № 1, пунктам 22а и 22б ФСО № 7;

- в описании объекта оценки не отражена существенная информация об объекте оценки о том, что на нём запрещено возведение объектов капитального строительства;

- выбранные методы расчета рыночной стоимости не соответствуют требованиям пунктов 8 и 10 ФСО № 1, пунктов 22а и 22б ФСО № 7;

- оценщик неверно определил сегмент рынка объекта оценки, отнес земельный участок к сегменту рынка застроенных земельных участков под коммерческую застройку (стр. 21 отчета). Однако фактически объект оценки – это незастроенный земельный участок без права возведения объектов капитального строительства. Таким образом, оценщик проанализировал сегмент рынка, к которому объект оценки не относится;

- в пункте 9.6. отчета «Основные выводы по рынку недвижимости, к сегменту которого относится объект оценки» выводы, сделанные оценщиком, слишком обобщены и не имеют информации по сегменту рынка, к которому относится объект оценки. Тем самым, нарушен пункт 5 ФСО № 3;

- оценщиком должным образом необоснован отказ от применения доходного подхода к оценке земельного участка. В обоснование отказа от доходного подхода оценщик ссылается, в том числе, на то, что рынок аренды земельных участков не развит, что не позволяет достоверно определить рыночный уровень арендных ставок, а значит и уровень дохода от эксплуатации объекта. По методологии оценки в рамках доходного подхода автостоянки оцениваются методом капитализации земельной ренты, исходя из дохода от его хозяйственного использования. Таким образом, оценщик необоснованно отказывается от применения доходного подхода;

- оценщик сделал вывод о возможности и целесообразности применения только метода сравнительных продаж в рамках сравнительного подхода, несмотря на то, что по состоянию на дату оценки им не была найдена рыночная информация по предложениям на продажу или фактическим сделкам аналогичных объектов – незастроенных земельных участков без права возведения объектов капитального строительства (тем самым, нарушены пункты 22а, 22б ФСО № 7);

- при расчете корректировки на разрешенное использование земельного участка оценщик использует рыночные данные за январь 2016 г. – январь 2017 г. о сдаче в аренду земельных участков в городе Костроме, не учитывая при этом, что дата оценки 01.01.2013 г., и, тем самым, нарушая пункт 8 ФСО № 1. Кроме того, для расчета данной корректировки использована информация всего по 2-м земельным участкам для целей, не связанных со строительством объектов недвижимости, причем эти объекты расположены в различных районах города и их ставка аренды отличается почти в 2 раза, то есть выборка неоднородна. Выборка земельных участков, на которых возможно возведение объектов капитального строительства, состоит из 7 объектов, расположенных в различных районах города, причем ставка аренды объектов № 1, 2, 3, 6, 7 отличается в 2 и более раза, то есть выборка также неоднородна. Выводить средние значения по таким выборкам некорректно;

- несмотря на то, что обеспеченность инженерными сетями объектов-аналогов не соответствует обеспеченности инженерными сетями объекта оценки, оценщик не сделал поправку на это различие. Оценщик ошибочно считает, что корректировкой на инженерные сети он учитывает в стоимости земельного участка стоимость инженерных систем, которые являются самостоятельными объектами (ОКСами). В действительности, поправка на инженерные сети, имеющаяся в сборниках Лейфера, учитывает возможность или невозможность подключения к коммуникациям и не учитывает стоимость самих имеющихся инженерных сетей на объекте;

- поправка на вид права (право собственности или право аренды) путем расчета выкупной стоимости земельного участка некорректна, поскольку оценщиком не исследовался вопрос: была ли пересмотрена кадастровая стоимость объектов-аналогов. Если у одного объекта-аналога она была оспорена, а у другого не оспорена, то определённый размер корректировки будет искажен, что повлечет за собой и искажение рыночной стоимости объекта оценки;

- оценщиком неверно определено местоположение объекта оценки как «спальные микрорайоны высотной застройки. Фактически объект оценки находится в районе «крупных автомагистралей города», так как располагается на красной линии улицы Магистральной, которая является одной из самых крупных автомагистралей города, это дорога с интенсивным транспортным потоком, по которой движется транспорт со стороны автодорог федерального значения Москва-Кострома-Екатеринбург и Кострома-Иваново в г. Кострому, через г. Кострому и в обратном направлении. На ней сосредоточены крупные торговые центры «Паново», «РИО», множество мелких торговых предприятий, гостиницы, бассейн.

Указанные нарушения требований федеральных стандартов оценки, выявленные экспертом в отчете, повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости, что не позволяет признать достоверной определённую оценщиком рыночную стоимость.

В связи с этим расчет рыночной стоимости произведён экспертом самостоятельно с применением методов доходного подхода. Рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года эксперт определил в размере 4 854 000 рублей /том 2 л.д. 59-164/.

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, стаж экспертной работы.

Экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральными стандартами оценки.

Представители лиц, участвующих в деле, ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявляли, административные исковые требования основаны на данном заключении эксперта.

Оценив экспертное заключение по правилам, установленным статьёй 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 4 854 000 рублей.

Административное исковое заявление поступило в суд 09 октября 2018 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 207,93 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации временной платной автостоянки; расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 4 854 000 (четыре миллиона восемьсот пятьдесят четыре тысячи) рублей.

Датой подачи заявления считать 09 октября 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов