Решение № 2-164/2019 2-6597/2018 от 24 января 2019 г. по делу № 2-164/2019

Дело №2-164/2019

64RS0045-01-2018-006115-14


Решение

Именем Российской Федерации

24 января 2019 года г. Саратов

Кировский районный суд г. Саратова в составе председательствующего судьи Палагина Д.Н.,

при секретаре Сдобниковой А.О.,

с участием представителей истца ФИО1, ФИО2,

представителя третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «<адрес>» к ФИО4, третье лицо: жилищно-строительный кооператив (далее – ЖСК) «Времена года», о расторжении договора аренды земельного участка,

установил:

администрация муниципального образования «<адрес>» обратилась в суд с иском к ФИО4 о расторжении договора аренды земельного участка, обосновывая свои требования тем, что на основании решения Волжского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО4 заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 398 кв.м, с видом разрешенного использования – домовладение, сроком на 25 лет. В результате осуществления мероприятий по муниципальному земельному контролю было установлено, что на спорном земельном участке объекты капитального строительства отсутствуют. Указанный земельный участок принят ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ. За разрешительной документацией ответчик ФИО4 не обращалась. Таким образом, указанный земельный участок, арендуемый ответчиком, не используется в целях строительства более 14 лет, что является в силу статей 45, 46 ЗК РФ основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 направлено предупреждение о возможном досрочном расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с предложением представить документы, подтверждающие строительство на спорном земельном участке. Однако до настоящего времени документы в адрес администрации не поступали, земельный участок не осваивается.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, однако ФИО4 в добровольном порядке договор аренды не расторгла.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, полагая, что права нарушены администрация муниципального образования «<адрес>» обратилась в суд с иском, в котором просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ площадью 398 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования – домовладение, сроком на 25 лет.

Представители истца по доверенностям - ФИО1 и ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержали, просили их удовлетворить по основаниям изложенным в иске.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, представила в суд возражения на исковое заявление, в которых указывает, что доводы истца о том, что земельный участок не используется арендатором по его назначению в течение 14 лет не соответствует действительности, так как согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кадастровым номером № с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право общей долевой собственности, соответственно объект недвижимости «Здание» возник ранее срока заключения договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> и ФИО4, в связи с чем земельный участок использовался по назначению. Кроме того, указывает, что истцом не представлено доказательств того, что неисполнение договора аренды арендатором существенно отражается на интересах арендодателя. В возражениях ФИО4 просит в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования «<адрес>» отказать.

Представитель третьего лица ЖСК «ВГ» ФИО3 в судебном заседании полагала, что исковые требования администрации муниципального образования «<адрес>» подлежат удовлетворению. Указала, что определением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ходатайство собрания кредиторов ООО «ГФ» от ДД.ММ.ГГГГ в части вопроса и погашении требований участников строительства многоквартирного дома ООО «ГФ» путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, пересечение <адрес> и <адрес>, (Блок-секция 4, 6А, 6Б,6В, 6Д) и земельный участок под ним, созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу (кооперативам) или иному специализированному потребительскому кооперативу (кооперативам) удовлетворено. Судом определено передать ЖСК «ВГ» права застройщика, принадлежащие ООО «ГФ» в том числе: - на незавершенный строительством многоэтажный жилой дом, согласно проектной документации - общей площадью квартир 24 996,5 кв.м, площадь застройки: 3 659,8 кв.м, по адресу: <адрес>, пересечение <адрес> и <адрес> (Блок-секция 4, 6А, 6Б, 6В, 6Д); - принадлежащие ООО «ГФ» права собственности, на 42/221 долей в жилом доме (А), жилом доме (Б) с сараем, двумя гаражами, наружными сооружениями, кадастровый №, номер государственной регистрации № дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ. - принадлежащие ООО «ГФ» права собственности на 84/663 долей в жилом доме (А), жилом доме (Б) с сараем, двумя гаражами, наружными сооружениями, кадастровый № - права аренды на земельный участок с кадастровым номером № необходимые для завершения строительства многоэтажного жилого дома, согласно проектной документации многоэтажного жилого дома, расположенного на землях населенных пунктов и находящийся по адресу: <адрес>, <адрес>. и <адрес>. (Блок-секция 4, 6А, 6Б. 6В, 6Д), с общей площадью квартир 24 996,5 кв.м, в соответствии с договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между должником и администрацией <адрес> с отметкой о государственной регистрации, площадь земельного участка общей площадью 9 385 кв.м. Приведенные основания подтверждают, что предмет спора по указанному делу связан с защитой прав и законных интересов ЖСК «ВГ».

Третьи лица комитет по управлению имуществом <адрес>, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.

Как следует из п.1 ст.614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с положениями ст.65 ЗК РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п.1 ст.615 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что на основании решения Волжского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между администрацией <адрес> и ФИО4 заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ № земельного участка с кадастровым номером №, площадью 398 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> под домовладение, сроком на 25 лет.

Согласно п.2.3 договора аренды, при неиспользовании участка или использование его не в соответствии с той целью, для которой он предназначен (разрешенное использование), право пользования участком может быть прекращено по решению администрации <адрес>.

Арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования участком в размере согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (п.2.4).

Арендная плата вносится арендатором с уплатой равными долями, не позднее 15 мая, 15 ноября текущего года (п.2.6).

Неиспользование участка арендатором не может служить основанием невнесения арендной платы и невыполнения работ (услуг) (п.2.11).

Арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в случае нарушения арендатором условий договора, направив не менее чем за 30 дней календарных дней уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения (п.3.1).

Арендатор обязан, в том числе, обеспечить освоение участка в установленные договором сроки, использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления, выполнят в полном объеме все условия договора (п. 4.2).

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, администрация муниципального образования «<адрес>» направила в адрес ФИО4 предупреждение от ДД.ММ.ГГГГ о возможном досрочном расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № ввиду наличия задолженности по арендной плате, а также неосвоения земельного участка, с предложением устранить выявленные нарушения в течение 30 дней с момента направления настоящего предупреждения (л.д. 17-23).

ДД.ММ.ГГГГ администрация муниципального образование «<адрес>» направило в адрес ФИО4 уведомление от ДД.ММ.ГГГГ об отказе от договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии со статьей 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п.1).

Наряду с указанными в п.1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п.2 ст.45 настоящего Кодекса (п.2).

Из сообщения комитета по градостроительству, архитектуре и капитальному строительства администрации муниципального образования «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в архиве комитета отсутствует информация о выданных разрешениях на строительство объектов капитального строительства и градостроительных планах, в том числе, земельного участка с кадастровым номером №.

Доказательств проведения строительных работ на спорном земельном участке ответчиком суду не представлено.

Согласно ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

На основании п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Стороной истца в материалы дела представлена копия акта осмотра земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, выполненного главным специалистом отдела муниципального земельного контроля. Из данного акта следует, что на спорном земельном участке элементы строительных материалов, объекты капитального строительства отсутствуют, участок огорожен. Из содержания фототаблицы, являющейся приложением к акту осмотра земельного участка, не усматривается наличие на спорном земельном участке объектов капитального строительства или элементов строительных материалов.

Данные обстоятельства стороной ответчика в ходе рассмотрения дела опровергнуты не были, доказательств обратного в суд не представлено и в материалах дела не содержится, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что на земельном участке объекта недвижимости, на которое за ответчиком зарегистрировано право собственности не имеется.

Кроме того, судом в ходе рассмотрения дела обозревались материалы гражданского дела № по иску С.Е.Ю. к ФИО4 о признании права пользования жилым помещением, признании права на вселение в жилое помещение и постановку на регистрационный учет, взыскании судебных расходов, истребованное из архива Кировского районного суда <адрес>, в которых содержится протокол намерений от ДД.ММ.ГГГГ, составленный между ООО ГФ» и собственником дома по <адрес> – ФИО4, по условиям которого ООО «ГФ» обязалось предоставить семье ФИО4 пять однокомнатных квартир. ФИО5 в свою очередь, для дальнейшего сноса, гарантировала отселения всех с ней проживающих со стройплощадки и снятие с регистрационного учета.

Также материалы вышеуказанного дела содержат предварительный договор купли-продажи доли в праве общей собственности на жилой дом от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО4 и ООО «ГФ», в соответствии с которым стороны договорились о заключении в срок до ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи доли 167/1000 на домовладение, состоящее из жилого дома (литер ББ1) полезной площадью 163,5 кв.м, с хозяйственными и бытовыми постройками по адресу: <адрес>. Часть жилого дома (литер Б) полезной площадью 21,60 кв.м, с хозяйственными и бытовыми постройками по адресу: <адрес>Б в состав продаваемой доли не входит и предметом договора не является. Продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить долю 167\1000 в праве общей собственности на домовладение, состоящее из жилого дома (литер ББ1) полезной площадью 163,5 кв.м, с хозяйственными и бытовыми постройками по адресу: <адрес>. Передаваемая в собственность покупателя по основному договору купли-продажи доля 167\1000 в праве общей собственности на домовладение, состоящее из жилого дома (литер ББ1) полезной площадью 163,5 кв.м, с хозяйственными и бытовыми постройками по адресу: <адрес>, указанная в п.1.1. настоящего договора, принадлежит продавцу на праве частной собственности, на основании свидетельства о государственной регистрации права серия 64 АА №, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №.48-400.2000-190.1. Указанная доля 167\1000 в праве общей собственности на домовладение, состоящее из жилого дома (литер ББ1) полезной площадью 163,5 кв.м, с хозяйственными и бытовыми постройками по адресу: <адрес> состоит из пяти комнат двухэтажного деревянного дома, террасы (веранды). Одновременно с передачей права собственности на долю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. По основному договору купли-продажи доли 167/1000 в праве общей собственности на домовладение, состоящее из жилого дома (литер ББ1) полезной площадью 163,5 кв.м, с хозяйственными и бытовыми постройками по адресу: <адрес>, <адрес><адрес>, Покупателю одновременно с передачей права собственности на долю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанная в п.1.1, принадлежащая ему доля 167\1000 в праве общей собственности на домовладение, состоящее из жилого дома (литер ББ1) полезной площадью 163,5 кв.м, с хозяйственными и бытовыми постройками по адресу: <адрес> домовладении по <адрес> никому другому не продана, не заложена, в споре под арестом и запретом не состоит и свободна от любых прав третьих лиц.

Как следует из представленного в суд письма ФИО4, адресованного ею Арбитражному суду <адрес> и поступившего в него согласно имеющейся отметке ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 просила в нем исключить ее из дела о банкротстве ООО «ГФ», так как рассмотрением данного дела ее права никак не затрагиваются. ООО «ГФ» в ДД.ММ.ГГГГ году произвело отселение ФИО4 из домовладения, расположенного по адресу: <адрес>, данное домовладение было передано ФИО4 ООО «ГФ», также были переданы права по договору аренды. После передачи домовладения, ООО «ГФ» осуществила его снос. Никаких претензий к ООО «ГФ» по поводу сноса домовладения ФИО4 не имеет. На земельный участок, переданный ей в аренду и переданный ООО «ГФ», находящийся под снесенным домовладением, ФИО4 не претендует и не возражает против строительства на нем многоквартирного дома.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что сама ФИО4 в указанном письме подтвердила, что фактически домовладение по адресу: <адрес> снесено, а все права на него, в том числе права на земельный участок переданы ООО «ГФ». Данные обстоятельства позволяют суду прийти к выводу о том, что ответчиком земельный участок по вышеуказанному адресу не используется, каких-либо прав на него у ФИО4 не имеется.

Ссылку ответчика на наличие зарегистрированного права, о чем Едином государственном реестре недвижимости имеется подтверждающая запись, суд находит не состоятельной, поскольку наличие записи о праве собственности на домовладение в Едином государственном реестре недвижимости само по себе не является единственным доказательством, подтверждающим право собственности истца.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что в рамках договорных отношений между ФИО6 и ООО «ГФ» свои права на домовладение и земельный участок ответчик передала ООО «ГФ», каких-либо претензий относительно исполнения обязательств в рамках таких отношений не имеет, что подтвердила своим письмом, адресованным Арбитражному суду <адрес>.

Доказательств опровергающих установленные в ходе рассмотрения дела данные обстоятельства суду не представлено и в материалах дела не содержится.

Представление стороной ответчика в материалы дела документа, подтверждающего исполнение обязательств по договору аренды в части оплаты арендных платежей на выводы суда повлиять не могут, поскольку из содержания искового заявления, следует, что истец ссылается на два основания для расторжения договора аренды: не внесение арендной платы, нецелевое использование земельного участка.

Оценивая собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку спорный земельный участок ответчиком не используется, кроме того, права на него были переданы ответчиком другому лицу, что само по себе исключает возможность использовать арендованное имущество в соответствии с его целевым назначением.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ,

решил:

расторгнуть договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ площадью 398 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования – домовладение, сроком на 25 лет.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения – ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Д.Н. Палагин