Апелляционное определение № 33-2606/2026 от 28 апреля 2026 г.

УИД: 47RS0011-01-2023-003144-79

Дело № 33-2606/2026

№ 2-1190/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 29 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Осиповой Е.А.,

судей: Горбатовой Л.В. и Пучковой Л.В.

при секретаре ФИО6

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам ФИО3, ФИО1 на решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 7 августа 2024 года, которым удовлетворён иск ФИО2 к ФИО1, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Осиповой Е.А., объяснения представителя ФИО3 – адвоката ФИО7, ФИО1 и ее представителя адвоката ФИО14, поддержавших доводы жалоб, возражения ФИО8 и ее представителей ФИО9 и ФИО10, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

ФИО4 (ФИО15) ФИО2 обратилась в Ломоносовский районный суд Ленинградской области с исковым заявлением к ФИО1, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО3, применении последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности ФИО3 и восстановлении права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1500 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, взыскании с ответчиков в пользу истца расходов по оплате услуг представителя в сумме 100 000 рублей, а также расходов по оплате государственной пошлины в размере 13 162 рубля.

В обоснование заявленных требований истец указала, что ей на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1500 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

13 июля 2023 года истцу стало известно о регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок на имя ФИО3, при этом ФИО1 действовал от имени истца, то есть был представителем правообладателя. Земельный участок был продан ФИО3 по цене 1000000 рублей, что почти в пять раз ниже рыночной цены участка.

При этом ФИО3 приходится родной сестрой ФИО1, то есть аффилированным лицом. 19 марта 2022 года истец выдала на имя ФИО1 доверенность для продажи спорного земельного участка на лучших для истца условиях, однако истец не уполномочивала его на продажу земельного участка по цене, указанной в договоре купли-продажи с ФИО3, ответчику ФИО1 было поручено продать земельный участок по рыночной цене, которая составляет не менее 4 800 000 рублей.

Покупатель перед заключением договора купли-продажи с истцом не связывалась, условия договора не обсуждала, денежные средства по договору истцу переданы не были, что свидетельствует о фиктивности договора купли-продажи, заключенного ответчиками формально, для смены титульного владельца и лишения истца, как собственника, прав на распоряжение земельным участком.

По мнению истца, действия ответчика ФИО3, приобретающей земельный участок по цене в пять раз ниже рыночной, являются недобросовестными, поскольку цена явно несоразмерная действительной стоимости отчуждаемого земельного участка, что свидетельствует об осведомлённости ФИО3 о намерении ФИО1 вывести спорный земельный участок из законного владения истца, в связи с чем ФИО3 является недобросовестной стороной сделки. ДД.ММ.ГГГГ доверенность, выданная истцом на имя ФИО1, была отменена.

Истец полагает, что совокупность вышеперечисленных фактов свидетельствует о том, что совершенная сделка имеет признаки мнимости в соответствии со статьёй 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть совершена для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, совершена лишь для прекращения права собственности истца на спорный земельный участок, а также лишения истца, как собственника, прав на владение и распоряжение земельным участком, в связи с чем, является ничтожной сделкой.

Кроме того, указание в договоре заниженной стоимости земельного участка по сравнению с его реальной рыночной стоимостью влечет негативные последствия для истца, незаконные действия ответчиков были совершены в ущерб ее интересам и с целью причинения ей вреда, что привело к нарушению ее прав и законных интересов.

Решением Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 7 августа 2024 года постановлено:

исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 11 июля 2023 года, заключенный между ФИО1 и ФИО3.

Применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности ФИО3 и восстановлении права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1500 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

Взыскать в равных долях с ФИО1 и ФИО3 в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 162 рубля, расходы по оплате услуг представителя в размере 100 000 рублей, а всего 113 162 (сто тринадцать тысяч сто шестьдесят два) рубля.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит данное решение отменить как необоснованное и принятое с нарушением норм материального и процессуального права, ссылаясь на то, что судом не учтены положения ст. 182 ГК РФ. Выданная истцом доверенность на имя подателя жалобы не была отозвана, либо оспорена. Доказательств мнимости или притворности оспариваемого договора не представлено. Продажная цена имущества не имеет правового значения для рассматриваемого спора. Истец не лишена права обратится в суд с требованием о взыскании денежных средств, полученных им по сделке.

В апелляционной жалобе ФИО3 просит данное решение отменить как необоснованное и принятое с нарушением норм материального и процессуального права, повторяет правовую позицию, изложенную в возражениях на иск, указывает, что доказательств недобросовестного поведения ответчиков при заключении оспариваемого договора истцом представлено не было.

С учетом имеющихся в материалах дела сведений о надлежащем извещении не явившихся участников гражданского процесса о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы по правилам статей 113 - 116 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд апелляционной инстанции постановил определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Действуя в соответствии с положениями абзаца 1 части 1 и абзаца 1 части 2 статьи 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции находит возможным ограничиться проверкой законности и обоснованности постановленного решения исходя из доводов апелляционной жалобы.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Согласно статье 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольным принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

В силу статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что ФИО11 являлась собственником земельного участка с кадастровым номером 47:14:0103004:26, площадью 1500 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

19 марта 2022 года ФИО11 выдала на имя ФИО1 доверенность серия 78 АВ № 1539630 с целью продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> При этом ФИО2 поручила ФИО1 продать спорный земельный участок по его цене на его усмотрение.

11 июля 2023 года между ФИО1, действующим на основании доверенности от имени ФИО11, и ФИО3 заключен договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>

Согласно пункту 2.1. договора купли-продажи земельного участка от 11 июля 2023 года цена земельного участка составляет 1 000 000 рублей. Указанная сумма уплачивается покупателю следующим образом - 50 000 рублей при подписании договора купли-продажи; 950 000 рублей уплачивается покупателем продавцу с использованием ячейки в расчетном центре в срок не позднее двух рабочих дней с даты предоставления выписки из ЕГРН.

Переход права собственности по договору купли-продажи от 11 июля 2023 года зарегистрирован в ЕГРН, собственником спорного земельного участка в настоящее время является ФИО3

Доверенность, выданная ФИО11 на имя ФИО1, отменена 12 августа 2023 года на основании нотариально удостоверенного Распоряжения нотариуса нотариального округа Санкт-Петербурга ФИО12 серия <адрес>0.

В судебном заседании 31 июля 2024 года была допрошена свидетель Свидетель №2, которая пояснила, что она знакома с истцом ФИО11 и ответчиком ФИО1, также свидетель присутствовала на земельном участке в <адрес> последний раз в июле 2024 года, участок был сильно заросший, было видно, что за ним никто не ухаживает. Свидетель Свидетель №2 пояснила суду, что во время нахождения ФИО11 в отпуске в июле 2023 года, ФИО1 без ее ведома и согласия продал принадлежащий ей земельный участок в деревне Шепелево Ломоносовского района Ленинградской области по цене, которая была гораздо ниже рыночной стоимости участка. При сделке ФИО11 лично не присутствовала, денежные средства от продажи земельного участка не получала. Также свидетель Свидетель №2 пояснила суду, что ФИО1 предлагал продать земельный участок ее сына, однако впоследствии договор с ним был расторгнут через шесть месяцев, поскольку ФИО1 постоянно просил снизить цену земельного участка.

Разрешая заявленные требования, оценив представленные сторонами доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что недобросовестное поведение сторон сделки, выразившееся в сокрытии от истца информации о намерениях заключить договор купли-продажи земельного участка, а также о заключении договора по заниженной цене и переходе права собственности на имя ФИО3, свидетельствует о том, что совершенная сделка имеет признаки мнимости, в соответствии со статьёй 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть, совершена для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Указанные обстоятельства свидетельствуют о злоупотреблении правом со стороны ФИО1, действовавшим в явном противоречии с интересами ФИО11 Суд пришел к выводу, что между ФИО1 и ФИО3 в действительности сложились отношения, присущие по факту договору дарения, в связи с чем договор купли-продажи земельного участка от 11 июля 2023 года, заключенный между ФИО1 и ФИО3, является фиктивным и подлежит признанию недействительным.

Соглашаясь с выводами суда о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Учитывая положения п. п. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2).

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Как установлено ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (п. 1).

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом (первый абзац п. 3).

Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом названного пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное (второй абзац п. 3).

По смыслу приведенных норм сделка может быть признана недействительной при установлении совокупности следующих обстоятельств: она совершена с нарушением правил, установленных в первом абзаце п. 3 ст. 182 Гражданского кодекса Российской Федерации; на совершение указанной сделки представляемый не давал согласия; оспариваемая сделка нарушает интересы последнего.

Таким образом, исходя из положений п. п. 1 и 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности нарушается, когда имуществом распоряжаются другие лица без согласия собственника.

В п. 2 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем.

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (п. 93 постановления Пленума N 25).

Судом первой инстанции было установлено и не оспаривалось сторонами, что ФИО1 приходится родным братом ФИО3 Соответственно ФИО3 была знакома с ФИО11, являющейся бывшей супругой ФИО1 Однако покупатель ФИО3 перед заключением договора купли-продажи с собственником земельного участка не связывалась, условия договора купли-продажи, в том числе о цене договора, с ней не обсуждала, денежные средства по договору купли-продажи ФИО4 (ФИО2) от ФИО3, либо от ФИО1 переданы не были.

При этом согласно представленному в материалы дела отчету об оценке земельного участка № Н-070823, выполненному ООО «Петербургская оценочная компания» ДД.ММ.ГГГГ, стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 1500 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, Шепелевская волость, <адрес>, участок №, без учета округления составляет 4 801 500 рублей.

В соответствии с пунктом 2.1. договора купли-продажи от 11 июля 2023 года земельный участок был приобретён ФИО3 за 1 000 000 рублей, что почти в пять раз ниже его рыночной стоимости.

На основании изложенного судебная коллегия расценивает действия покупателя, приобретающего имущество по цене, явно несоразмерной его действительной стоимости, не убедившегося в намерении продавца, с которым ранее состояла в родственных отношениях, продать имущество именно по такой цене, как недобросовестные.

Действуя добросовестно и с необходимой степенью осмотрительности ФИО3 должна была знать о том, что имущество ею приобретается по заниженной стоимости и при отсутствии волеизъявления ФИО11 продать его по цене в пять раз ниже рыночной.

Доводы ФИО1, изложенные им при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, о том, что бывшая супруга оформила доверенность на продажу земельного участка в связи с хорошими отношениями между бывшими супругами и не намереваясь получить материальную выгоду от такой продажи, а с целью получения дохода от сделки представителем (ФИО1), судебная коллегия оценивает критически, как противоречащие положениям ст. 974 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что ФИО1, являясь представителем ФИО11 была совершена сделка, причинившая представляемому явный материальный ущерб, о чем другая сторона сделки (ФИО3) знала или должна была знать, в связи с чем такая сделка является недействительной в силу положений п. 2 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Однако обжалуемое решение подлежит изменению в части указания сторон признаваемого недействительным договора, поскольку он был заключен не между ФИО1 и ФИО3, а между ФИО2 и ФИО3

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения законного и обоснованного судебного акта.

Руководствуясь статьей 327.1, пунктом 2 статьи 328, частью 1 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 7 августа 2024 года изменить, изложив абзац второй резолютивной части решения в следующей редакции:

«Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 11 июля 2023 года, заключенный между ФИО2 и ФИО3.»

В остальной части решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 7 августа 2024 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО3, ФИО1 – без удовлетворения.

Определение может быть обжаловано в Третий кассационный суд общей юрисдикции в течение трёх месяцев.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное определение изготовлено 13 мая 2026 года.