Решение № 2-2067/2017 2-2067/2017(2-8940/2016;)~М-9489/2016 2-8940/2016 М-9489/2016 от 31 октября 2017 г. по делу № 2-2067/2017

Дело № ноября 2017 года


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Всеволожский городской суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Гусевой Е.В.

при секретаре ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ВсевИнвестСтрой» о признании предварительного договора основным договором купли-продажи, признании права собственности на блок-секцию, земельный участок, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Всеваоложская Инвестиционно-Строительная Компания» о защите прав потребителя. Уточнив в ходе судебного разбирательства исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит: признать предварительный договор купли-продажи №/Т-2 от 26.09.2014г., заключенный между ФИО1 и ООО «Всеволожская Инвестиционно-Строительная компания» основным договором купли-продажи; признать право собственности за ФИО1 на жилой дом (блок-секцию), назначение жилое, общей площадью 42 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Колтушское сельское поселение, д. Кальтино, <адрес>; признать право собственности за ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 47:09:0114001:857, расположенный по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Колтушское сельское поселение, д. Кальтино, <адрес>, на котором расположен жилой блок (блок-секция); взыскать с ООО «Всеволожская Инвестиционно-Строительная Компания» в пользу ФИО1 неустойку, определяемую в соответствии с требованиями ч. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» за период с 11.08.2016г. по дату вынесения решения суда, компенсацию морального вреда в размере 100000 рублей, штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. В обоснование требований ссылается на то, что 26.09.2014г. между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи №/Т-2, по условиям которого стороны приняли на себя обязательства в будущем заключить основной договор купли-продажи блок-секции в доме сблокированного типа, характеристики которой были указаны в п. 1.2 предварительного договора, расположенную по адресу: <адрес>, участок ФИО7, <адрес>. В соответствии с п. 1.5 предварительного договора стороны определили, что договор купли-продажи должен быть заключен в срок не позднее 30.05.2015г. К указанному сроку основной договор купли-продажи по вине ответчика не был заключен, в связи с чем стороны неоднократно заключали дополнительные соглашения к предварительному договору купли-продажи: 09.11.2015г. – с определением срока заключения основного договора не позднее 28.02.2016г., 05.05.2016г. – с определением срока заключения основного договора до 10.08.2016г. По состоянию на дату подачи искового заявления в суд основной договор не заключен, ответчик обязанность по направлению истцу уведомления о готовности заключить основной договор не исполнил. 26.10.2016г. ответчику вручена претензия, которая оставлена без ответа. Истцом обязательства по договору в части внесения денежных средств в размере 2000000 рублей исполнены в полном объеме. 01.09.2015г. между сторонами было подписано соглашение-допуск на объект незавершенного строительства для возможности проведения внутренних отделочных работ, в связи с чем истцом проведен ремонт жилого помещения. 05.05.2016г. между сторонами был подписан предварительный акт приема-передачи блок-секции. Однако, до настоящего времени основной договор купли-продажи объектов недвижимого имущества не заключен, истец лишен возможности зарегистрировать право собственности на спорные объекты недвижимости, в связи с чем полагает свои права как потребителя нарушенными.

Истец в судебное заседание не явился, в порядке ст. 48 ГПК РФ направил в суд своего представителя ФИО3, действующую на основании доверенности, которая в судебное заседание явилась, исковые требования с учетом уточнения поддержала, просила удовлетворить.

Представители ответчика – адвокат ФИО4, действующая на основании ордера и доверенности, и ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебное заседание явились, против удовлетворения исковых требований возражали, полагая их необоснованными, представили письменные отзывы на иск.

Выслушав представителей сторон, исследовав все добытые по делу доказательства и оценив их в совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу пункта 2 ст. 2 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

На основании части 9 статьи 4 указанного Федерального закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно письму Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ №-ВС-368/13 действие Федерального Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется также на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В силу ч. 2 ст. 6 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии с ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то естьобъекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения,объекты незавершенногостроительства, которые в соответствии со ст. 128 ГК РФ являютсяобъектамигражданскихправ.

В соответствии с п. 1ст. 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФправособственностина здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии сост. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. ст. 307, 309 ГК РФ, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе - вступившие в законную силу судебные решения.

Согласно ч. 1 ст. 28 указанного Закона права на недвижимое имущество установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 («Покупатель») и ООО «Всеволожская «Инвестиционно-Строительная Компания» в лице заместителя генерального директора ФИО6, действующего на основании доверенности б/н от ДД.ММ.ГГГГ («Продавец»), заключен предварительный договор купли-продажи №/Т-2 блок-секции в доме сблокированного типа, по условиям которого стороны приняли на себя обязательство в будущем заключить основной договор купли-продажи блок-секции, расположенного по адресу: <адрес>, участок ФИО7, <адрес>.

Согласно предварительному договору купли-продажи №/Т-2 блок-секции установлены следующие проектные технические характеристики объекта недвижимости (пункт 1.2): блок - секция расположена в осях 1-2: А-Б; количество этажей – два; общая проектная площадь 42 кв.м. (с учетом площадей террасы, крыльца с приведенным коэффициентом 0,3, но без учета чердака); жилая площадь – 20 кв.м.

В соответствии с п. 1.4 строительство дома сблокированного типа, включая блок-секцию осуществляется на земельном участке расположенного по адресу: <адрес>. Продавец владеет земельным участком на праве собственности на основании договора № Т/3 от ДД.ММ.ГГГГ купли – продажи земельного участка, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> на бланке серии 47-АВ 380603, кадастровый (условный) №.

Ориентировочный срок окончания строительства объекта — 4 квартал 2014 года.

Стороны обязуются заключить Основной договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.5 Предварительного договора №/Т-2 от ДД.ММ.ГГГГ).

В соответствии с п. 2.2.1 предварительногодоговора №/Т-2 от ДД.ММ.ГГГГ Покупатель обязан внести денежные средства в размере, порядке и сроки, указанные в разделе 3 предварительного договора и п. 1.2. до момента подписания Основного договора.

Стоимость Блок-секции составляет 2 000 000 (два миллиона) рублей 00 копеек (пункт 3.1). Указанная общая стоимость включает в себя стоимость блок-секции, является согласованной Сторонами и подлежит изменению только в случаях, прямо указанных в настоящем договоре. Вносимые покупателем денежные средства НДС не облагаются.

Исходя из пункта 3.1 предварительного договора, в указанную стоимость включена стоимость земельного участка непосредственно под блок-секцией и часть прилегающей территории (согласно схемы приведенной в приложении к настоящему договору), размеры которой будут определены дополнительным соглашением после получения продавцом всех необходимых документов на землю, позволяющих точно определить размеры участка. Покупатель соглашается с тем, что отсутствие в настоящем договоре точно определенного размера участка включенного в стоимость не является принципиальным существенным условием.

В качестве обеспечения исполнения Покупателем обязательств по исполнению условий предварительного договора Покупатель выплачивает Продавцу на расчетный счет Продавца денежную сумму в размере, равной общей стоимости блок-секции, что составляет 3 700 000 (три миллиона семьсот тысяч) рублей 00 копеек (пункт 3.2):

Покупатель исполняет свои обязательства по оплате стоимости Блок-секции путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца соразмерно выделенным доля следующим образом (пункт 3.2 предварительного договора):

- сумму в размере 100000 (сто тысяч) рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ;

- сумму в размере 1 900 000 (один миллион девятьсот тысяч) рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Моментом оплаты является день зачисления денежных средств на расчетный счет продавца.

В соответствии с п. 2.2.7 предварительного договора купли – продажи гарантийный срок устанавливается на срок до 3 лет с даты подписания Сторонами акта приема – передачи Блок – секции, если законом не установлено иное.

Факт исполнения истцом обязательств по предварительному договору оплаты подтверждается представленным в материалы дела платежными документами от 29.09.2014г. на сумму 100000 рублей, от 11.11.2014г. на сумму 1900000 рублей.

Факт оплаты истцом по предварительному договору ответчиком не оспаривается.

Однако, как видно из материалов дела, блок – секция в жилом доме блокированной застройки (таунхаус) и земельный участок с кадастровым номером 47:09:0114001:857, площадью 225 квадратных метров, на котором расположена блок-секция в доме блокированного типа ответчиком до настоящего времени ФИО1 не передана, основной договор купли – продажи между сторонами не заключен.

Указанное, по мнению суда свидетельствует о нарушении ответчиком условий предварительного договора купли – продажи №/Т-2 от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебной практике выработалась позиция, в соответствии с которой если гражданами были исполнены обязательства по предварительному договору надлежащим образом и в полном объеме, а застройщик уклоняется от исполнения обязательств по заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества, судами признается за такими гражданами право собственности на такое имущество.

Указанная позиция выражена в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденном Президиумом Верховного суда РФ 04.12.2013г., а также в определении ВС РФ от 28.10.2014г. №-КГ 14-114.

В соответствии с п. 8 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ) к отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и (или) осуществления такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в названном Федеральном законе способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

При наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закона, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию (п.9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ).

Заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи обладает признаками договора участия в долевом строительстве, обязательные условия которого регламентированы частями 3 и 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ: договор заключен в письменной форме, в нем содержится определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства и срок: в течение пяти рабочих дней с момента подписания основного договора купли-продажи, но не ранее выполнения покупателем своих финансовых обязательств, предусмотренных п. 1.2, 3.1, 3.2 настоящего договора в полном объеме, указан ориентировочный срок окончания строительства, установлены цена договора, сроки и порядок ее уплаты, при этом истцом оплата произведена до заключения основного договора - в октябре, ноябре 2014г. согласно условиям договора, тогда как срок заключения основного договора определен сторонами – не позднее 30.05.2015г.

Кроме того, в судебном заседании представители ответчика не оспаривали тот факт, что ООО «Всеволожская Инвестиционно-Сттроительная Компания» является застройщиком многоквартирного дома, указанного в предварительном договоре, и деньги, полученные от истца, использовались на строительство дома, который в момент заключения договора не был построен.

Таким образом, истец фактически стал участником долевого строительства многоквартирного дома, проинвестировал застройщику ООО «Всеволожская Инвестиционно-Строительная Компания» строительство объекта недвижимости, что подтверждает возникновение правоотношений между сторонами по участию в долевом строительстве дома, возникшие между ними правоотношения подпадают под действия ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

При указанных обстоятельствах, заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи следует признать договором участия в долевом строительстве дома.

Из материалов дела, а также из письменных объяснений ответчика следует, что в соответствии с постановлением главы администрации МО «Колтушское сельское поселение» 21.01.2015г. №, 28.07.2014г. главой администрации МО «Колтушское сельское поселение» выдано разрешение на строительство № RU47504313-15, срок действия разрешения до 30.07.2016г.

21.12.2015г. Администрация МО «Всеволожский муниципальный район» <адрес> выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Постановлением Администрации «Колтушское сельское поселение» от 08.06.2016г. № разрешение на строительство № RU 47504313-15 отменено.

Постановлением Администрация МО «Всеволожский муниципальный район» <адрес> от 09.06.2016г. № отменено разрешение нам ввод объектов в эксплуатацию.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что спорный объект недвижимости был построен в 2015 году, что не оспаривалось стороной ответчика в судебном заседании.

Согласно предварительному акту приема-передачи от 05.05.2016г., блок-секция была передана истцу для производства внутренних отделочных работ.

В материалы дела представлено экспертное заключение № Т14-06/17 от 13.06.2017г., составленное ООО «Агенство Консалтинга и Оценки» о техническом состоянии здания, расположенного по адресу: <адрес>, Колтушское сельское поселение, д. Кальтино, <адрес>, кадастровый номер земельного участка 47:09:0114001:857. Согласно данному заключению, техническое состояние объекта, расположенного по адресу: <адрес>, Колтушское сельское поселение, д. Кальтино, <адрес>, кадастровый номер земельного участка 47:09:0114001:857, относится к I категории технического состояния – «Категория технического состояния, при котором количественные и качественные значения параметров всех критериев оценки технического состояния строительных конструкций зданий и сооружений, включая состояние грунтов основания, соответствует установленным в проектной документации значениям с учетом пределов х изменения»; обследуемый объект соответствует требованиям, предъявляемым к жилым зданиям Постановлением правительства РФ от 28.01.2006г. № «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», и является пригодным для постоянного проживания. В качестве рекомендаций указано: закончить финишные отделочные работы, установить электрические розетки, установить сантехническое оборудование в соответствии с выполненной разводкой водоснабжения и канализации.

Поскольку ФИО1 вкладывал денежные средства с целью получения жилого помещения для личных нужд, несмотря на заключение между ними предварительного договора купли-продажи, спорные правоотношения, как указано выше, подпадают под действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а в не урегулированной настоящем законе части под действие Закона «О защите прав потребителей».

При таких обстоятельствах, с учетом того, что суд пришел к выводу о том, что истец свои обязательства перед ответчиком по предварительному договору купли-продажи №/Т-2 от 26.09.2014г. выполнил, объект недвижимости закончен строительством, истец в настоящее время фактически пользуется блок-секцией, исковые требования истца о признании права собственности на вновь построенный объект недвижимого имущества – предмет предварительного договора, являются обоснованными.

К данному выводу суд приходит также с учетом разъяснений, изложенных в п. 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного президиумом Верховного суд РФ 04.12.2013г., согласно которому в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

В тоже время, исковые требования ФИО1 о признании права собственности на земельный участок удовлетворению не подлежат, исходя из следующего.

В силу п.1 ст.36 Земельного Кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

По смыслу п.1 ст.36 Земельного Кодекса РФ возможность предоставления земельного участка в собственность предусмотрена только под объектами недвижимости, введенными в эксплуатацию.

Для предоставления земельного участка в собственность по основаниям данной статьи существенным является установление не только нахождения на нем принадлежащего заявителю недвижимого имущества, но и то, что земельный участок необходим для использования этого объекта и используется в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства согласно разрешенному использованию земельного участка.

В обоснование исковых требований о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 47:09:0114001:857, площадью 125 кв.м. истец ссылается на имеющийся в материалах настоящего дела кадастровый паспорт на земельный участок, который по мнению стороны истца, свидетельствует о его праве на земельный участок, располагающийся непосредственно под и перед его строением, при этом ФИО1 указывает, что данный земельный участок принадлежит ему на основании условий предварительного договора купли-продажи.

С указанным утверждением суд не соглашается, исходя из следующего.

Пунктом 3.1 предварительного договора купли-продажи №/Т-2 от ДД.ММ.ГГГГ определено, что в стоимость блок-секции – 2000000 рубля, включена стоимость земельного участка непосредственно под блок-секцией и часть прилегающей территории (согласно схемы приведенной в приложении к настоящему договору), размеры которой будут определены дополнительным соглашением после получения продавцом всех необходимых документов на землю, позволяющих точно определить размеры участка. Покупатель при этом согласился, что отсутствие в настоящем договоре точно определенного размера участка, включенного в стоимость, не является принципиальным существенным условием.

Между сторонами до настоящего времени дополнительного соглашения, в соответствии с п.3.1 договора не заключено, то есть сторонами не достигнуто соглашение о размере земельного участка.

Из кадастрового паспорта на земельный участок с кадастровым номером 47:09:0114001:857, следует, что он является площадью 125 кв.м., однако из него не следует размер земельного участка, находящегося под блок-секцией, принадлежащей истцу, а также размер земельного участка, находящегося непосредственно перед блок-секцией, принадлежащей истцу.

Принимая во внимание то обстоятельство, что в силу положений ЖК РФ, земельный участок, находящийся под строением (таунхаус) принадлежит на праве общедолевой собственности всем сособственником строения, то данный земельный участок не может быть признан частной собственностью ФИО1

В свою очередь, размер земельного участка, находящегося непосредственно перед блок-секцией истца, суду не известен, фактически не сформирован, что лишает суд возможности признания в отношении него права собственности по предварительному договору купли-продажи.

Согласно нормам ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 ФЗ-214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее ФЗ-214) в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с ч. 1 ст. 12 ФЗ-214 обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу положений ст. 10 указанного Закона, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В силу ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Учитывая, что спорные объекту недвижимого имущества в установленный срок истцу не передана, принимая во внимание положения ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд приходит к выводу об обязанности ответчика уплатить истцу неустойку.

В соответствии с дополнительным соглашением к предварительному договору купли-продажи от 05.05.2016г., стороны изменили срок заключения основного договора купли-продажи, установив новый срок – не позднее 10.08.2016г., в связи с чем истцом заявлен период для взыскания неустойки - с 11.08.2016г. по дату вынесения решения суда.

Размер неустойки за указанный период составляет 507733 рубля 32 копейки из расчета: 2000000 рублей * 448 дней * 8, 5 % /100/150.

Определяя размер взыскиваемой неустойки, учитывая период допущенной ответчиком просрочки исполнения обязательства и последствия нарушения, то факт, что спорный объект недвижимости фактически передан истцу, размер заявленной неустойки, а также компенсационную природу неустойки, с учетом заявления ответчика о снижении размера неустойки, руководствуясь ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признает заявленный размер явно не соразмерным последствиям нарушения ответчиком обязательств и полагает возможным снизить размер неустойки до 260000 рублей.

Согласно ст. 15 ФЗ «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения исполнителем прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами РФ, регулирующими правоотношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. При определении размера компенсации морального вреда суд учитывает обстоятельства, при которых он был причинен, характер причиненных истцу нравственных страданий, степень вины ответчика, и полагает возможным определить размер компенсации морального вреда для истцов в размере 10 000 рублей с учетом требований разумности и справедливости.

В силу п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Как указано в п.46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона).

Основанием для взыскания штрафа является неудовлетворение законных требований потребителя в добровольном порядке.

Поскольку в досудебном порядке претензия истца от 26.10.2016г. не была удовлетворена, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 135000 рублей. Законных оснований для снижения размера штрафа суд не усматривает.

В соответствии с п.1 ст.333.19 Налогового кодекса РФ в доход бюджета с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 19 800 рублей.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 к ООО «ВсевИнвестСтрой» о признании предварительного договора основным договором купли-продажи, признании права собственности на блок-секцию, земельный участок, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа удовлетворить частично.

Признать предварительный договор купли-продажи №/Т-2 от 26.09.2014г., заключенный между ФИО1 и ООО «Всеволожская Инвестиционно-Строительная компания» основным договором купли-продажи.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, пол мужской, паспорт <...>, выдан 18.10.2005г. Управлением внутренних дел <адрес>, код подразделения 472-006, зарегистрированного по адресу: право собственности на объект незавершенного строительства жилой дом: блок-секцию в доме сблокированного типа, расположенного по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Колтушское сельское поселение, д. Кальтино, <адрес>, в осях 1-2, А-Б, количество этажей – два, общей проектной площадью 42 кв.м. ( с учетом площадей террасы, крыльца с приведенным коэффициентом 0,3, но без учета чердака), распложенной на земельном участке с кадастровым номером 47:09:0114001:857.

Взыскать с ООО «Всеволожская Инвестиционно-Строительная компания» в пользу ФИО1 неустойку в размере 260000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей, штраф в размере 135000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 - отказать.

Взыскать с ООО «ВсевИнвестСтрой» в доход бюджета Всеволожского муниципального района государственную пошлину в размере 19 800 рублей.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Всеволожский городской суд <адрес>.

Судья Е.В. Гусева