Апелляционное определение № 33-3225/2026 от 18 марта 2026 г.

Судья Евдокимова С.А. Дело № 33-3225/2026

УИД 34RS0018-01-2025-000907-83


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Волгоград 19 марта 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего Андреева А.А.,

судей Федоренко И.В., Лымарева В.И.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-543/2025 по иску ФИО2 к ФИО3, администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области о признании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки,

по апелляционной жалобе представителя ФИО2 - ФИО4 и дополнениям к жалобе ФИО2

на решение Калачёвского районного суда Волгоградской области от 01 декабря 2025 года, которым отказано в удовлетворении иска ФИО2 к ФИО3, администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области о признании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки.

С Управления судебного департамента в Волгоградской области за счет средств федерального бюджета взысканы: в пользу ООО «Вектор» возмещение судебных издержек, понесенных при рассмотрении настоящего гражданского дела, в размере 48 000 руб. за судебную землеустроительную экспертизу № 464 от 17 октября 2025 года, в пользу ФИО2 возмещение судебных издержек, понесенных при рассмотрении настоящего гражданского дела, в размере 50 000 рублей, за судебную землеустроительную экспертизу № 464 от 17 октября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Федоренко И.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратился в суд к ФИО3, администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области с иском о признании дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование иска указано, что между администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области, с одной стороны, ФИО2 и ФИО3, с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка № 98/14 от 24 марта 2014 года со множественностью лиц на стороне арендатора, для эксплуатации базы отдыха. Участок имеет кадастровый № <...> и расположен по адресу: <адрес>. Здание базы отдыха принадлежало ФИО2 и ФИО3 на праве общей долевой собственности в равных долях. После произведенной реконструкции в состав имущественного комплекса вошли: здание литера А (кадастровый № <...>, площадью 426,8 кв.м) и здание литера Б (кадастровый № <...>, площадью 353,2 кв.м).

Также между администрацией Калачевского муниципального района, с одной стороны, ФИО2 и ФИО3, с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка № 98/13 от 24 марта 2014 года со множественностью лиц на стороне арендатора, для эксплуатации дома рыбака. Участок имеет кадастровый № <...> и расположен по адресу: <адрес>. Здание дома рыбака принадлежало ФИО2 и ФИО3 на праве общей долевой собственности в равных долях. После произведенной реконструкции в состав имущественного комплекса вошли: здание литера А (кадастровый № <...>, площадью 774,7 кв.м) и здание литера Б (кадастровый № <...>, площадью 417,5 кв.м).

Решением Дзержинского районного суда г.Волгограда от 27 сентября 2021 года, с учетом изменений, внесенных апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 23 марта 2023 года, произведен раздел имущества, находившегося в долевой собственности ФИО2 и ФИО3 В пользу ФИО3 выделено и признано за ней право собственности на: здание литера А (кадастровый № <...>, площадью 426,8 кв.м) и здание литера Б (кадастровый № <...>, площадью 353,2 кв.м). В пользу ФИО2 выделено и признано за ним право собственности на: здание литера А (кадастровый № <...>, площадью 774,7 кв.м) и здание литера Б (кадастровый № <...>, площадью 417,5 кв.м).

Право собственности ФИО2 на указанные строения зарегистрировано в ЕГРН.

По утверждению истца, без его согласия его исключили из числа арендаторов по договору аренды № 98/14 от 24 марта 2014 года на земельный участок с кадастровым номером № <...>, площадью 2095 кв.м, по адресу: <адрес>.

Заключив 05 ноября 2024 года дополнительное соглашение к договору аренды № 98/14 от 24 марта 2014 года и став единоличным арендатором земельного участка, ФИО3 установила забор и ограничила ФИО2 доступ к зданиям, принадлежащим ему. Кроме того, указанный забор установлен ФИО3 таким образом, что земельный участок с кадастровым № <...>, расположенный по адресу: <адрес>, на котором имеются объекты, принадлежащие ФИО2, уменьшился по своей площади, а часть здания с кадастровым№ <...>, площадью 15,1 кв.м, оказалась на земельном участке, переданном в единоличную аренду ФИО3

Считает, что оспариваемое дополнительное соглашение к договору является недействительной сделкой, поскольку противоречит требованиям закона, а именно статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации – исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно техническому отчету о геодезических работах, выполненному ООО «Кадастровое агентство», здание литера Б (кадастровый № <...>, площадью 417,5 кв.м) фактически расположено в границах трех земельных участков: - с кадастровым № <...> и расположенного по адресу: <адрес>; - с кадастровым № <...> и расположенного по адресу: <адрес>; - с кадастровым№ <...> и расположенного по адресу: <адрес>. При этом границы всех трех земельных участков не соответствуют границам, содержащимся в ЕГРН.

Кроме того, данное несоответствие выявлено Управлением Росреестра по Волгоградской области, 06 июня 2025 года приостановлена государственная регистрация действий по государственному кадастровому учету изменений в отношении здания с кадастровым № <...>, площадью 417,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, поскольку объект расположен в границах трех земельных участков, никаких прав на два из трех участков ФИО2 не имеет.

01 декабря 2025 года судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ФИО2 - ФИО4, оспаривая законность и обоснованность судебного решения от 01 декабря 2025 года, просит его отменить в полном объеме и принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В дополнениях к апелляционной жалобе ФИО2 просит решение суда от 01 декабря 2025 года отменить в той части, в которой в удовлетворении исковых требований отказано, в этой части принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме, в части распределения судебных расходов решение оставить без изменения.

ФИО2, ФИО3, представитель администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области, третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично, путем размещения информации на сайте Волгоградского областного суда, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд не известили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали. При указанных обстоятельствах, судебная коллегия, руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, при наличии в материалах дела сведений об извещении всех участников судебного разбирательства, находит возможным рассмотрение дела в отсутствие указанных лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы и дополнений к ней, выслушав представителя ФИО2 – ФИО4, поддержавшую доводы жалобы и дополнений к ней, возражения представителя ФИО3 – ФИО5, оценив имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, ФИО2 и ФИО3 по договору купли-продажи от 29 января 2014 года приобрели у ООО «ДК ФИО6» здание «дом рыбака» площадью 106,7 кв.м по адресу: <адрес>, и здание «база отдыха» площадью 297,2 кв.м по адресу: <адрес>. В результате реконструкции площадь объектов увеличилась, образовались два имущественных комплекса: «дом рыбака», состоящий из здания Литера А площадью 774,7 кв.м и здания литера Б площадью 417,5 кв.м; «база отдыха», состоящий из здания Литера А площадью 426,8 кв.м и здания Литера Б площадью 353,2 кв.м.

В 2015 году были изготовлены технические паспорта на здания «дом рыбака» и «база отдыха».

В 2019 году право собственности на оба имущественных комплекса было признано за ФИО2 и ФИО3, по ? доли за каждым, что следует из копии решения Калачевского районного суда Волгоградской области от 31 мая 2019 года (дело № 2-398/2019) и копии решения Калачевского районного суда Волгоградской области от 31 мая 2019 года (дело № 2-399/2019).

В 2020 году ФИО2 обратился в Дзержинский районный суд г.Волгограда с иском к ФИО3 о взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости неотделимых улучшений в выстроенные имущественные комплексы «базу отдыха» и «дом рыбака», ФИО3 обратилась со встречным иском к ФИО2 о выделе в натуре доли из общего имущества.

Решением Дзержинского районного суда г.Волгограда от 27 сентября 2021 года, с учетом изменений, внесенных апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 23 марта 2023 года, произведен раздел имущества, находившегося в долевой собственности ФИО2 и ФИО3

В пользу ФИО3 выделен в собственность из общего имущества в натуре имущественный комплекс «база отдыха», состоящий из: здания литера А (к.н. № <...>, площадью 426,8 кв.м.) и здания литера Б (к.н. № <...>, площадью 353,2 кв.м.), расположенный по адресу: <адрес>.

В пользу ФИО2 выделен в собственность из общего имущества в натуре имущественный комплекс «дом рыбака», состоящий из: здания литера А (к.н. № <...>, площадью 774,7 кв.м) и здания литера Б (к.н. № <...>, площадью 417,5 кв.м), расположенный по адресу: <адрес>.

С ФИО2 в пользу ФИО3 взыскана компенсация за отступление от идеальных долей в размере 14 495 648 рублей 84 коп., с ФИО3 в пользу ФИО2 взыскана стоимость работ по переоборудованию с учетом материалов в размере 403 851 рубль 16 коп.

Прекращено право общедолевой собственности ФИО3 и ФИО2 на комплекс «база отдыха» и комплекс «дом рыбака».

Стороны произвели государственную регистрацию права собственности на выделенные судом объекты недвижимости, согласно которых ФИО2 является собственником двух объектов недвижимости: дом рыбака с к.н. № <...> площадью 774,7 кв.м, 2015 года постройки, право собственности зарегистрировано 05 октября 2023 года и дом рыбака с к.н. № <...> площадью 417,5 кв.м, 2015 года постройки, право собственности зарегистрировано 04 октября 2023 года.

Оба здания расположены на земельном участке с кадастровым номером № <...>, площадью 1540+/-27 кв.м, по адресу: <адрес>. Согласно выписке из ЕГРН на участок, данные о правообладателе отсутствуют, имеется ограничение прав в виде договора аренды № 99/14 от 24 марта 2014 года на 59 лет, заключенного между администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области, с одной стороны, и ФИО2 и ФИО3, с другой стороны; дата государственной регистрации 08 октября 2014 года.

Оба здания и земельный участок согласно выпискам ЕГРН по состоянию на 28 ноября 2025 года, имеют сведения о координатах характерных точек контура каждого объекта недвижимости.

ФИО3 является собственником двух объектов недвижимости: база отдыха с к.н. № <...> площадью 426,8 кв.м, 2015 года постройки, право собственности зарегистрировано 05 апреля 2023 года и база отдыха с к.н. № <...> площадью 353,2 кв.м, 2015 года постройки, право собственности зарегистрировано 05 апреля 2023 года.

Оба здания расположены на земельном участке с кадастровым номером № <...>, площадью 2095+/-32 кв.м, по адресу: <адрес>. Согласно выписке из ЕГРН на участок данные о правообладателе отсутствуют, имеется ограничение прав в виде договора аренды № 98/14 от 24 марта 2014 года на 59 лет, с учетом дополнительного соглашения № 1/24 от 05 ноября 2024 года, заключенного между администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области и ФИО3; дата государственной регистрации договора аренды - 08 октября 2014 год, регистрации дополнительного соглашения 10 марта 2025 года.

Оба здания и земельный участок, согласно выпискам ЕГРН по состоянию на 28 ноября 2025 года, имеют сведения о координатах характерных точек контура каждого объекта недвижимости.

Истец ФИО2 просил признать недействительным дополнительное соглашение № 1/24 от 05 ноября 2024 года к договору аренды № 98/14 от 24 марта 2014 года, заключенное между администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области и ФИО3 Считает, что был не соблюден порядок его заключения, дополнительное соглашение должно быть трехсторонним, поскольку часть его имущества (дом рыбака с к.н. № <...>) находится на земельном участке (с кадастровым номером № <...>), в отношении которого заключено оспариваемое дополнительное соглашение. В обоснование своей позиции представил: технический отчет о геодезических работах выполненный ООО «Кадастровое агентство» и уведомления Управления Росреестра по Волгоградской области о приостановлении, а затем и отказе в государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости здания с к.н. № <...>

Согласно пункту 1.1 договора аренды № 98/14 от 24 марта 2014 года, срок его действия составляет с 14 марта 2014 года по 14 марта 2063 года, цель использования – под зданием базы отдыха.

Согласно пункту 6 данного договора изменения (дополнения и поправки) к договору подписываются обеими сторонами (кроме пункта 2.1) и являются неотъемлемой его частью.

05 ноября 2024 года заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 98/14 от 24 марта 2014 года, согласно которому, администрация Калачевского муниципального района Волгоградской области и ФИО3 пришли к соглашению о внесении изменений в условия договора аренды в связи с выделом в натуре из общего имущества в собственность ФИО3 имущественного комплекса «база отдыха» и прекращения права общедолевой собственности ФИО3 и ФИО2 на основании решения Дзержинского районного суда г.Волгограда от 27 сентября 2021 года, с учетом изменений, внесенных апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 23 марта 2023 года, на основании письменного заявления ФИО3 от 29 октября 2024 года.

Внесенными изменениями был исключен из числа арендаторов по договору ФИО2

Согласно пункту 3 рассматриваемого дополнительного соглашения настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды земельного участка № 98/14 от 24 марта 2014 года, подлежит государственной регистрации и вступает в силу с даты такой регистрации.

Согласно выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № <...>, дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию 10 марта 2025 года.

Истец обращался в администрацию Калачевского муниципального района Волгоградской области с заявлением о принятии мер к ФИО3, которой, по мнению ФИО2, незаконно установлен забор на меже двух земельных участков. На данное обращение администрация направила ему ответ с разъяснением положений земельного законодательства (принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов) и необходимости приведения договора аренды в соответствие с вынесенным судебным решением о разделе общедолевой собственности.

Кроме того, 13 ноября 2024 года администрация в адрес истца направила уведомление об исключении его из арендаторов земельного участка с кадастровым номером № <...> с 05 апреля 2023 года.

Более того, ФИО2 отказался подписывать дополнительное соглашение к договору аренды № 99/14 от 24 марта 2014 года, заключенное между администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области, с одной стороны, и ФИО2 и ФИО3, с другой стороны, в отношении земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью 1540+/-27 кв.м, по адресу: <адрес>, поскольку полагает, что границы земельного участка определены неверно, что следует из приобщенной переписки.

Вышеуказанные факты не оспаривалось обеими сторонами и в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции.

Установив изложенные обстоятельства и руководствуясь статьями 153, 166, 167, 168, 421, 422, 425, 450, 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39.6, 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу, что у администрации Калачевского муниципального района оснований для отказа ФИО3 в заключении дополнительного соглашения от 05 ноября 2024 года не имелось.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что действующее законодательство предусматривает право выбора гражданином способа реализации его прав на землю, ФИО3 выразила свою волю на приобретение права аренды на земельный участок с кадастровым номером № <...>, то это обстоятельство, независимо от воли и согласия ФИО2, являлось достаточным основанием для заключения дополнительного соглашения к действующему договору аренды от 24 марта 2014 года. Неосуществление осмотра земельного участка не являлось препятствием к заключению дополнительного соглашения к договору аренды с ФИО3 и не свидетельствует о нарушении прав истца.

Кроме того, суд первой инстанции исходил из того, что согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером № <...>, на его территории расположены два объекта недвижимости: с к.н. № <...> площадью 774,7 кв.м, и с к.н. № <...> площадью 417,5 кв.м, принадлежащие ФИО2 А согласно выписки на объект недвижимости с к.н. № <...> площадью 417,5 кв.м, указанное здание полностью расположено на земельном участке с кадастровым номером № <...>, по адресу: <адрес>. В связи с чем, у администрации отсутствовали сведения о том, что какая-либо часть здания расположена на территории земельного участка с кадастровым номером № <...>.

Доводы истца о том, что часть здания с к.н. № <...> площадью 417,5 кв.м расположена на земельном участке с кадастровым номером № <...>, по адресу: <адрес>, что уменьшилась площадь земельного участка в результате установки забора ФИО3, проверялись судом первой инстанции в ходе разбирательства по делу.

Судом первой инстанции была назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой было поручено ООО «Вектор».

Согласно заключению № 464 от 17 октября 2025 года земельные спорные участки являются смежными, граничат между собой одной из сторон. На земельных участках с к.н. № <...> и № <...> расположены база отдыха и дом рыбака. Ранее все капитальные объекты (здания) использовались как единый комплекс. В последующем собственники зданий разделили объекты. Решением Дзержинского районного суда г. Волгограда от 27 сентября 2021года, с учетом изменений, внесенных апелляционным определением судебной коллегии по граждански делам Волгоградского областного суда от 23 марта 2023 года, произведен раздел имущества, находящегося в долевой собственности ФИО2 и ФИО3, земельные участки также были распределены между собственниками объектов недвижимости.

Земельный участок с к.н. № <...> образован 17 апреля 2013 года Площадь земельного участка составляет 2095 кв.м. Границы земельного участка уточнены межеванием. Разрешенное использование – гостиничное обслуживание. На земельном участке согласно сведениям ЕГРН находится два здания с к.н. № <...> и № <...> (здания базы отдыха). Координаты поворотных точек границ участка с к.н. № <...> по сведениям ЕГРН имеют следующие цифровые значения (указаны по тексту заключения).

Земельный участок с к.н. № <...> образован 17 апреля 2013 года. Площадь земельного участка составляет 1540 кв.м. Границы земельного участка уточнены межеванием. Разрешенное использование – для размещения гостиниц. На земельном участке согласно сведениям ЕГРН находится два здания с к.н. № <...> и № <...> (дом рыбака). Координаты поворотных точек границ участка с к.н. № <...> по сведениям ЕГРН имеют следующие цифровые значения (указаны по тексту заключения).

Земельный участок с к.н. № <...> образован 01 марта 2018 года. Площадь земельного участка составляет 675 кв.м. Границы земельного участка уточнены межеванием. Разрешенное использование: гостиничное обслуживание (размещение гостиниц, а также иных зданий, используемых с целью извлечения предпринимательской выгоды из представленного жилого помещения для временного проживания). Участок огорожен только с одной северо-западной стороны. Ограждения по границе с участками с к.н. № <...> и № <...> нет. Участок используется как дополнительная территория для эксплуатации дома рыбака и базы отдыха. Координаты поворотных точек границ участка с к.н. № <...> по сведениям ЕГРН имеют следующие цифровые значения (указаны по тексту заключения).

Экспертами обследованы территории спорных земельных участков и их существующие (фактические) границы. Участки огорожены по всему внешнему периметру, т.е. имеется четкое фактическое ограждение. На земельных участках расположены здания, информация о которых имеется в сведениях ЕГРН с назначением «жилые» (2 здания) и «нежилое» (1 здание).

На земельном участке с к.н. № <...> имеются садовые деревья, беседки для отдыха.

На земельном участке с к.н. № <...> имеется:

- жилое здание с к.н. № <...> база отдыха площадью 426,8 кв.м,

- нежилое здание с к.н. № <...> база отдыха площадью 353,2 кв.м.

На земельном участке с к.н. № <...> имеется:

- жилое здание с к.н. № <...> дом рыбака площадью 774,7кв.м,

- жилое здание с к.н. № <...> дом рыбака площадью 417,5кв.м.

Помимо учтённых объектов капитального строительства имеются не учтенные объекты – здание администратора, летняя кухня, навесы, бассейн, документы на которые в материалах дела отсутствуют.

Между двумя спорными участками № <...> и № <...> имеется ограждение из металлического сайдинга.

Экспертами были определены координаты фактических границ трех спорных земельных участков по существующим ограждениям (по всему общему периметру) и координаты существующего ограждения между участками с к.н. № <...> и № <...>.

По результатам измерений выявлено, что фактические границы спорных участков по всему периметру не соответствуют кадастровым границам. Соответствие границ подтверждается только по смежному ограждению между участками с к.н. № <...> и № <...>.

При этом спора по границам с правообладателями смежных земельных участков нет. Спор имеется по смежной границе между участками с к.н. № <...> и № <...>.

Координаты фактического местоположения спорного ограждения полностью совпали с координатами поворотных точек границ участков по сведениям ЕГРН. Разница в значениях координат не превышает размер допустимой погрешности измерений (менее 0.1м).

Координаты фактического местоположения смежной границы между земельными участками с к.н. № <...> и № <...> имеют следующие цифровые значения: точка 11: Х = 475393.70; У =1340907.28 (отклонена на 8 см в сторону участка № <...>), точка 12: Х = 475418.94; У =1340876.06 (отклонена на 9 см в сторону участка № <...>).

Кроме того, суд первой инстанции учитывал заключение эксперта ООО «Эксперт Система» № 22004-01/220 по гражданскому делу № 33-105/2022, в котором экспертом предложен вариант раздела в натуре недвижимого имущества между сособственниками с отступлением от идеальных долей недвижимого имущества, расположенного по адресам: <адрес> (в том числе к.н. № <...>, № <...>) и <адрес> (в том числе к.н. № <...>, № <...>).

Для обеспечения возможности раздела по предложенному варианту с технической точки зрения, собственникам необходимо было провести мероприятия по переустройству инженерных сетей для создания независимых объектов, устройства дополнительного входа (выхода) и въезда (выезда) на территорию участка и реконструкцию зданий Литер Б в здания блокированной застройки.

Предлагаемым экспертом вариантом раздела имущества (узаконенный решением суда) был определен перечень мероприятий, в том числе:

необходимо выполнить устройство стены (перегородки) в здании литер Б для обеспечения видимой границы эксплуатации. ФИО2 должен был обустроить кирпичную стену по границе земельного участка на мансардном этаже, заштукатурить и окрасить. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 23 марта 2023 года по делу № 33-1720/2023 такой раздел имущества был оставлен без изменения.

Доводы представителя истца о том, что не имелось оснований для исключения ФИО2 из арендаторов в отсутствие согласия истца, суд первой инстанции признал несостоятельными, поскольку заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и не влечет нарушение прав и законных интересов ФИО2, не возлагает на него каких-либо обязанностей в связи с заключением договора.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции сделан вывод, что поскольку ФИО3 является собственником двух зданий, находящихся на земельном участке с кадастровым номером № <...>, принадлежащем на праве собственности администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области, то ФИО3 и администрация заключили 05 ноября 2024 года дополнительное соглашение на законных основаниях.

В момент заключения дополнительного соглашения от 05 ноября 2024 года ФИО2 не имел права быть арендатором по договору аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, поскольку права по договору аренды перешли к ФИО3 после выдела в её собственность определенных объектов недвижимости, находящихся на переданном в аренду земельном участке с кадастровым номером № <...> (так как судьба земельного участка следует судьбе недвижимого имущества, согласно нормам пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На момент заключения договора аренды ФИО2 и ФИО3 являлись оба долевыми собственниками всех существующих на арендуемом земельном участке зданий и сооружений (имущественного комплекса), для эксплуатации которых и был передан им обоим в аренду земельный участок.

В дальнейшем произведен раздел имущественного комплекса, судебное решение вступило в законную силу, в связи с чем ФИО3, как единственный собственник зданий, строений, сооружений, находящихся на земельном участке с кадастровым номером № <...>, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость, приобрела право единоличного пользования земельным участком, занятым данными зданиями, строениями, сооружениями и необходимым для их использования. В связи с государственной регистрацией перехода прав собственности на объекты к ФИО3, по инициативе последней, 05 ноября 2024 года было заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 98/14 от 24 марта 2014 года, согласно которому множественность лиц на стороне арендатора была исключена.

Проверяя постановленное по делу решение по доводам апелляционной жалобы и дополнения к ней, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, и возражениях относительно жалобы, представлении.

Согласно статье 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с пунктами 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 23 от 19 декабря 2003 года «О судебном решении», решение суда является законным и обоснованным в том случае, если оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права.

Согласно статьям 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Постановленное по делу решение в полной мере указанным требованиям не соответствует.

Частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В случае, если на земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (часть 2).

По делу установлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежит здание «Дом рыбака» с кадастровым номером № <...> площадью 417,5 кв.м. Указанное здание расположено в пределах трех земельных участков с кадастровыми номерами № <...>.

Он же, являлся арендатором этих земельных участков, на основании договоров аренды, заключенных с Администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области со множественностью лиц на стороне арендатора, арендатором этих же земельных участков являлась и ответчик ФИО3:

-договор аренды земельного участка № 98/14 от 24.03.2014 г. - кадастровый № <...>;

-договор аренды земельного участка № № 99/14 от 24.03.2014 г. - кадастровый № <...>;

-договор аренды земельного участка № 48\18 от 14.06.2018 г., Договор передачи и обязанностей (цессии) от 04.07.2018 г. по договору аренды земельного участка № 48/18 от14.06.2018 г. с кадастровым номером № <...>.

Администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области с ФИО3 было заключено дополнительное соглашение № 1/24 от 05.11.2024 г. к Договору к договору аренды земельного участка № 98/14 от 24.03.2014 г., которым ФИО2 был исключен из числа арендаторов земельного участка с кадастровым номером № <...>.

При этом, до заключения оспариваемого дополнительного соглашения, Администрация Калачевского муниципального района Волгоградской области, являющаяся арендодателем земельного участка, 16.10.2024 г. была письменно извещена истцом о том, что в пределах земельного участка с кадастровым номером № <...> расположено принадлежащее ФИО2 здание «Дома рыбака».

Несмотря на это, Администрация 05.11.2024 г. заключила с ФИО3 дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, тем самым лишила истца права на использование земельного участка, занятого частью здания «Дом рыбака».

В силу положений статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон. В остальных случаях договор может быть расторгнут только на основании решения суда.

В соответствии с частью 1 статьи 452 Гражданского Кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (часть 2).

Согласно части 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ, в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.

В случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора (часть 3).

В силу указанных положений закона следует, что договор, представляющий собой соглашение двух или более сторон, может быть изменен на основании соглашения сторон договора. При этом изменение субъектного состава сторон договора не является исключением и также требует согласия сторон, заключивших договор, поскольку признается изменением условий договора в части состава лиц, участвующих в обязательстве.

Из вышесказанного следует, что помимо того, что у Администрации отсутствовало право на изменение договора без согласия ФИО2, Администрацией также не соблюден вышеуказанный порядок изменения (расторжения) договора.

В адрес ФИО2 предложение об изменении (расторжении) договора Администрацией не направлялось. Об указанном дополнительном соглашении к договору ему стало известно в судебном заседании в рамках производства по другому делу (№ 2-330/2025), находящемуся в производстве Калачевского районного суда Волгоградской области. Доказательств обратного в деле не имеется.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что дополнительное соглашение № 1/24 от 05.11.2024 г. к договору аренды земельного участка № 98/14 от 24.03.2014 г., следует признать недействительной сделкой в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как противоречащую закону, с применением последствий ее недействительности, в виде внесения в ЕГРН сведений о предыдущих арендаторах земельного участка с кадастровым номером № <...>.

Также судебная коллегия считает необходимым указать на следующее.

Приходя к выводу о том, что на земельном участке с к.н. № <...> отсутствуют принадлежащие ФИО2 объекты недвижимости, суд первой инстанции исходил также из заключения эксперта ООО «Эксперт Система» № 22004-01/220 по гражданскому делу № 33-105/2022, в котором экспертом предложен вариант раздела в натуре недвижимого имущества между сособственниками с отступлением от идеальных долей недвижимого имущества, расположенного по адресам: <адрес> и апелляционного определения Волгоградского областного суда от 23 марта 2023 года, которым такой раздел был узаконен.

Однако суд первой инстанции не дал должной правовой оценки тому обстоятельству, что объекты недвижимости с к.н. № <...> и № <...> изначально, до раздела являлись одним объектом недвижимости, представляющий собой жилой здание с мансардным этажом. В середине данного здания, под мансардным этажом имеется сквозная арка, в которой проходит граница раздела земельного участка.

Согласно заключению эксперта ООО «Эксперт Система», учитывая конструктивные особенности здания, выполнение мероприятий по его разделу на два изолированных блока приведет к нарушению требований строительных норм и правил, и как следствие к угрозе разрушения здания. Соответственно, нужно выполнить устройство капитальной стены перегородки для обеспечения видимой границы эксплуатации (в том числе и в арочном проёме).

Однако, по заключению ООО «Вектор», вместо кирпичной стены в настоящее время имеется только стена из гипсокартонных листов, возведенная ФИО3, которая разделяет границу между двумя блоками здания только на мансардном этаже.

Таким образом, до настоящего времени объекты недвижимости с к.н. № <...> и № <...> не разделены.

С учетом вышеизложенного, постановленное по делу решением подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Калачёвского районного суда Волгоградской области от 01 декабря 2025 года – отменить, принять по делу новое решение.

Признать дополнительное соглашение №1/24 от 05.11.2024 года к договору аренды земельного участка №98/14 от 24.08.2014 года, заключенное между администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области и ФИО3 недействительной сделкой.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений в ЕГРН о предыдущих арендаторах земельного участка.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в срок, не превышающий трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 02 апреля 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: