Решение № 2-319/2025 2-319/2025~М-265/2025 М-265/2025 от 5 ноября 2025 г. по делу № 2-319/2025

Дело №

УИД 56RS0№-84


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

п. Акбулак 28 октября 2025 года

Акбулакский районный суд Оренбургской области под председательством судьи Маловой Е.П.,

при секретаре Ефременко Е.А.,

с участием истца ФИО1, его представителя ФИО2,

представителя ответчика администрации МО Акбулакский поссовет <адрес> ФИО8,

ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации МО Акбулакский поссовет <адрес>, ФИО4, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО3 о признании объекта непригодным для круглосуточного проживания, уменьшении покупной стоимости жилого дома и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеозначенным иском к администрации МО Акбулакский поссовет <адрес>, в обоснование требований указав, что он является собственником дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Указанное подтверждается договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также выпиской из ЕГРН. С момента приобретения данных объектов недвижимости, он не пользовался ими, поскольку дом как таковым не являлся и не был предназначен для проживания, а являлся объектом незавершенного строительства с 2019 года. Он начал достраивать данный дом, закупил стройматериалы и нанял строительную бригаду. Позже начал готовить технические условия для подключения необходимых коммуникаций в дом. Вся эта процедура требовала огромного количества времени и соответственно финансовых затрат. Тем самым, строительство дома завершилось только в 2022 году, что подтверждается заключением кадастрового инженера ФИО9 от ДД.ММ.ГГГГ. Для подтверждения отсутствия возможности использования данного объекта как жилого дома ему необходимо обратиться в суд по месту расположения объекта недвижимости, так как это необходимо для коммунальных служб, а также для начисления налогообложения и т.д.

Просил признать непригодным для проживания жилой дом, как объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, за период 2019-2022 года.

Далее неоднократно уточняя заявленные исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, истец окончательно просил признать объект, расположенный по адресу: <адрес>, непригодным для круглосуточного проживания за период 2019-2022 годы. Уменьшить покупную стоимость жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, приобретенного по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ до 470 000 рублей. Взыскать с ФИО4, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО3 в свою пользу в счет соразмерного уменьшения покупной стоимости жилого дома и земельного участка 30000 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал по изложенным в иске основаниям, дополнительно пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ он приобрел у ФИО4, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО3 по договору купли-продажи незавершенный строительством дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. На момент приобретения дома, отсутствовали технические подключения, а именно водоснабжение и водоотведение, электроснабжение, газоснабжение. Для того чтобы данный объект отвечал признакам жилого дома и в нем можно было проживать, он продолжил его строительство. ДД.ММ.ГГГГ вышеозначенные жилой дом и земельный участок были проданы по договору купли-продажи ФИО10 В 2024 году налоговая инспекция выставила ему требование об уплате налога на имущество в размере 328 000 рублей как за объект недвижимости, то есть жилой дом, тогда как он на момент его приобретения являлся непригодным для проживания. Для проведения строительно-монтажных работ по прокладке труб для водоснабжения и выгребной ямы, он обращался в Акбулакское сельпо, за что произвел затраты в размере 30000 рублей. Однако, данные работы по устной договоренности должны были произвести прежние собственники М-вы, чего ими сделано не было. Просил исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Представитель истца – ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные исковые требования с учетом уточнений поддержал, просил удовлетворить. В обоснование своей позиции ссылался на ст.16 ЖК РФ, пояснил, что приобретенный в 2019 году ФИО1 жилой дом фактически являлся недостроенным объектом и не мог расцениваться как жилое помещение. В нем отсутствовали коммуникации, что препятствовало проживанию в нем, дом являлся непригодным для нахождения в нем круглосуточно. Просил исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика администрации МО Акбулакский поссовет <адрес> ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебном заседании пояснила, что с исковыми требованиями ответчик не согласен. ФИО1 обращался в администрацию Акбулакского поссовета с письменным заявлением на имя председателя межведомственной комиссии по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции на территории муниципального образования Акбулакский поссовет, что подтверждается копией заявления данного гражданина. ФИО1 был дан ответ, что обследование жилого дома с целью установления его непригодности (пригодности) для проживания, не может быть проведено за истекший период времени. Более того, в соответствии с Положением, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, одним из факторов рассмотрения данного обращения является собранный пакет документов и заключение специализированной организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения. ФИО1 не был представлен соответствующий пакет документов, а на основании приложенных к исковому заявлению материалов дела, на момент его обращения в администрацию, дом уже был введен в эксплуатацию и соответственно, комиссия не может дать заключение задним числом, за истекший период времени. Просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования в части уменьшения покупной стоимости и ее взыскания не возражала. Пояснила, что в 2012 году её семья приобрела жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, у ФИО11 В течение нескольких лет, они с мужем достраивали дом, но в связи с отсутствием денежных средств, в 2019 году решили его продать. Так, ДД.ММ.ГГГГ дом и земельный участок были проданы ФИО1 по договору купли-продажи. ФИО1 дом осмотрел, видел, что там отсутствовали коммуникации: вода, электричество и газ. На момент приобретения дома, его все устраивало. Никаких претензий после покупки дома, ФИО1 им не предъявлял, претензий не писал. Касательно водоотведения и водоснабжения, он должен был своими силами после приобретения дома, проложить трубы и выкопать выгребную яму. Они этого не сделали, поскольку не имели финансовой возможности.

Ответчики ФИО4, ФИО3, ФИО5, извещенные надлежащим образом о дате и времени судебного заседания, в суд не явились. Представили заявление о рассмотрении гражданского дела в их отсутствие, выразив согласие с заявленными исковыми требованиями.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав участников процесса, приходит к следующему.

Согласно ч.ч. 1, 2, 4 ст.15 Жилищного кодекса РФ, объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым (далее Положение).

Действие означенного Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации.

Под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания (п.4).

Жилым помещением признается жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем (п.5).

В соответствии с п.7 Положения, оценка и обследование помещения в целях признания жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания граждан, осуществляются межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, и проводятся на предмет соответствия указанных помещений и дома установленным в настоящем Положении требованиям.

Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7(1) настоящего Положения. В состав комиссии включаются представители этого органа местного самоуправления. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа местного самоуправления.

Согласно п. 42 Положения, комиссия на основании заявления собственника помещения проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и принимает решения в порядке, предусмотренном пунктом 47 настоящего Положения.

В силу п. 33 Положения, основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

Постановлением администрации МО Акбулакский поссовет <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-п утверждены Положение и состав межведомственной комиссии по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения (пригодным) непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции на территории муниципального образования Акбулакский поссовет (далее Положение администрации Акбулакского поссовета).

Текст данного Положения дублирует Положение, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

Как следует из п.п.19-20 Положения администрации Акбулакского поссовета, комиссия рассматривает поступившее заявление или заключение органа государственного надзора (контроля) в течение 30 дней с даты регистрации и принимает решение (в виде заключения) либо решение о проведении дополнительного обследования оцениваемого помещения.

В случае непредставления заявителем документов, предусмотренных п.п. 45, 45(1) постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 и невозможности их истребования на основании межведомственных запросов с использованием единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия комиссия возвращает без рассмотрения заявление и соответствующие документы в течение 15 дней со дня истечения срока, предусмотренного п.18 настоящего Положения.

Таким образом, для признания жилого помещения непригодным для проживания необходимо установить совокупность обстоятельств, а именно: жилое помещение должно находиться в эксплуатации собственника (нанимателя), в условиях реального времени, иметь вредные факторы для среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан.

Как следует из материалов дела, истец ДД.ММ.ГГГГ приобрел в собственность у ФИО3, ФИО4, ФИО3, ФИО5, ФИО6 жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи.

В соответствии с п.3.1. означенного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, покупатель до заключения настоящего договора ознакомился с санитарно-техническим состоянием указанных жилого дома и земельного участка и претензий не имеет.

Если в дальнейшем покупатель обнаружит недостатки в качестве указанных жилого дома и земельного участка, о которых продавцы знали, но не предупредили его о них до заключения настоящего договора, то наступают последствия ст.475 гражданского кодекса РФ.

Если эти недостатки в качестве являются скрытыми и продавцы до заключения настоящего договора об их наличии не знали и не могли знать и предупредить о них покупателя, то они освобождаются от ответственности.

Анализ заключенного между сторонами договора купли-продажи показал, что покупателю – истцу была предоставлена необходимая информация о приобретаемом объекте недвижимости, сторонами оговорены все существенные условия договора купли-продажи, что позволило истцу сделать осознанный выбор объекта недвижимости в соответствии с целями, для которых он приобретался.

Истец, предъявляя требования о признании жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, непригодным для круглосуточного проживания за период 2019-2022 года, свои доводы мотивировал тем, что фактически дом являлся объектом незавершенного строительства, жить в нем было невозможно, поскольку отсутствовали инженерные подключения в виде водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения. Отсутствие коммуникаций и невозможность их подключения в означенный период по причине недостроя, привели к тому, что два года он не мог в нем проживать, чем нарушались его права как собственника.

Между тем, суд не соглашается с позицией истца, поскольку доводы ФИО1, его представителя ФИО2, опровергаются материалами дела.

Так, в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенном между ФИО1 и ФИО3, ФИО4, ФИО3, ФИО5, ФИО6, четко определен предмет – это жилой дом и земельный участок.

Согласно выписке из ЕГРН, имеющейся в материалах дела от ДД.ММ.ГГГГ, в графе «наименование объекта недвижимости» указано «жилой дом», назначение «жилое», с количеством этажей -2.

О том, что приобретенный ФИО1 объект недвижимости являлся незавершенным строительством, материалы дела не содержат.

Спустя два года после приобретения указанного объекта недвижимости, ФИО1 обратился в <адрес>ную службу ЖКХ за техническими условиями на подключение к водопроводной сети домовладения по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ АО «Газпром газораспределение Оренбург» с ФИО1 был заключен договор на оформление исполнительно-технической документации на газификацию жилого дома индивидуальной застройки, первичную проверку дымовых и вентиляционных каналов.

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи ФИО1 продал ФИО10 жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в администрацию Акбулакского поссовета с письменным заявлением на имя председателя межведомственной комиссии по признанию помещения жилым помещением, жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции на территории муниципального образования Акбулакский поссовет с просьбой провести обследование жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, с целью установления непригодности для проживания за период 2019-2022 годы.

Согласно ответа и.о. главы МО Акбулакский поссовет ФИО12 от ДД.ММ.ГГГГ на заявление истца, обследование жилого дома с целью установления его непригодности (пригодности) для проживания граждан, проводится межведомственной комиссией по состоянию на дату обращения заявителя. Такое обследование не может быть проведено за уже истекший период времени.

В судебном заседании истец пояснил, что поводом для обращения в межведомственную комиссию, а потом в суд с настоящим иском послужило требование федеральной налоговой службы об уплате налога на имущество – за жилой дом (период 2019-2022 годы), сумма которого составила 328000 рублей.

Однако, обязанность уплаты налогов не может быть поставлена в зависимость от пригодности (непригодности) жилого помещения.

Как установлено из материалов дела, означенный объект недвижимости по состоянию на 2019-2022 годы являлся жилым домом, каких-либо недостатков, в том числе скрытых, в качестве указанного жилого дома, выявлено не было, дом не имел вредных факторов для проживания, не представлял угрозу для жизни и здоровья граждан, ввиду чего, был продан новому собственнику.

Отсутствие проведенных коммуникаций в жилой дом, в силу вышеприведенных норм закона, не является основанием для признания жилого дома непригодным для проживания, поскольку данные факторы устранимы, не связаны с качественными недостатками самого объекта недвижимости.

В судебном заседании истец подтвердил, что самостоятельно принял меры для проведения воды в дом, его газификации и подключение электроэнергии. Иных недостатков дом не имел.

Более того, запрашиваемый истцом период (2019-2022 годы) не может быть принят во внимание, поскольку закон связывает факт признания жилого дома непригодным для проживания лишь с объектом, находящимся в эксплуатации собственника, в условиях реального времени, а не за прошедший период. Тогда как, с 2022 года собственником спорного жилого дома является иное лицо.

В соответствии с требованиями ст.56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п.3 ст.123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющими принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Вместе с тем, истцом доказательств нарушения его прав, суду не представлено.

Согласно п.1 ст.549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из положений ст.469 Гражданского кодекса РФ следует, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии с абз.2 ст.475 Гражданского кодекса РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

В силу положений п.1 ст.476 Гражданского кодекса РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, исходя из анализа вышеуказанных правовых норм, для применения мер гражданско-правовой ответственности к продавцу, сторона должна доказать, что проданный объект недвижимости не соответствует условиям договора о качестве товара и данные недостатки возникли до его передачи покупателю.

Из материалов дела усматривается, что заключенный между сторонами договор купли-продажи объектов недвижимости не содержит определенных условий о качестве дома передаваемого истцу, кроме того, истец в пункте 3.1. договора купли-продажи подтвердил, что до заключения договора ознакомился с санитарно-техническим состоянием жилого дома и претензий не имеет.

Таким образом, покупатель – истец, приобретая индивидуальный жилой дом и подписывая договор купли-продажи, фактически согласился с приобретением данного недвижимого имущества за указанную в договоре цену, которая была определена по соглашению сторон, в том числе, исходя из состояния дома.

Представленные истцом квитанции от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, выданные Акбулакским сельпо, на сумму 30000 рублей подтверждают лишь расходы ФИО1 на проведение строительно-монтажных работ в 2021 году, но не свидетельствуют о том, что данные расходы были связаны с устранением каких-либо недостатков, не известных ФИО1 на момент покупки дома. Иных доказательств суду представлено не было.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о недоказанности истцом того, что цена индивидуального жилого дома не соответствует его техническому состоянию и возможности использования по назначению.

При таком положении, правовых оснований для уменьшения покупной стоимости жилого дома и взыскания с ответчиков М-вых уменьшения покупной стоимости жилого дома не имеется, указанные требования удовлетворению не подлежат

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации МО Акбулакский поссовет <адрес>, ФИО4, ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО3 о признании объекта непригодным для круглосуточного проживания, уменьшении покупной стоимости жилого дома и взыскании денежных средств, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Акбулакский районный суд <адрес> в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Е.П. Малова