Апелляционное определение № 33-1039/2026 от 16 февраля 2026 г.

Судья Котельников А.У. 86RS0012-01-2025-000725-35 Дело № 33-1039/2026

(1 инст. № 2-628/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 февраля 2026 года г. Ханты-Мансийск

Судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в составе:

председательствующего Гавриленко Е.В.

судей Кармацкой ЯВ., Кузнецова М.В.

при секретаре Вторушиной К.П.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

третьи лица: Новомодная Диана Феникс, Банк ВТБ (ПАО),

по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Пыть-Яхского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 20 октября 2025 года, которым постановлено:

«исковые требования ФИО1 (<данные изъяты>) к ФИО2 (<данные изъяты> о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (адрес) кадастровый номер: <данные изъяты>, заключенный 23.04.2025 между ФИО2 и ФИО1.

Применить последствия недействительности сделки в соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Прекратить право собственности ФИО1 на квартиру по адресу: (адрес), кадастровый номер: <данные изъяты>

Признать право собственности ФИО2 на квартиру по адресу: (адрес), кадастровый номер: <данные изъяты>

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 5 100 000,00 руб., уплаченные им по вышеуказанному договору.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые на сумму долга 5 100 000,00 руб. (с учетом ее уменьшения при частичном погашении), исчисленные по ключевой ставке Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, начиная с даты вступления решения в законную силу по дату фактического исполнения обязательства.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по уплате государственной пошлины в общем размере 69 700,00 руб., почтовые расходы в размере 638,40 руб., а также расходы на оплату юридических услуг в размере 70 000,00 руб.».

Заслушав доклад судьи Гавриленко Е.В., объяснения ответчика ФИО2, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, представителя истца ФИО1 – ФИО3, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия,

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, обосновывая требования тем, что 23.04.2025 между ним и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (адрес) кадастровый номер: <данные изъяты> Стоимость объекта составила 5 100 000,00 руб., из которых 138 000,00 руб. были уплачены за счет собственных средств истца, 912 162,09 руб. – за счет средств материнского капитала, а оставшаяся сумма 4 049 837,91 руб. – за счет кредитных средств, предоставленных ПАО Банк «ВТБ». Ответчик ФИО2 взяла на себя обязательство передать квартиру свободной от прав третьих лиц и обеспечить снятие с регистрационного учета всех проживающих граждан до 01.07.2025. В договоре было указано, что объект не обременен правами третьих лиц, а из зарегистрированных лиц значатся сама ФИО2 и Новомодная Д.Ф., которые должны быть сняты с учета в установленный срок. Истец полностью исполнил свои обязательства по оплате, однако при посещении квартиры 01.07.2025 было установлено, что Новомодная Д.Ф. не только не снята с регистрационного учета, но и продолжает проживать в помещении, ссылаясь на наличие у нее права пользования, возникшего в результате отказа от приватизации в пользу своей сестры – ответчика. Данное обстоятельство не было сообщено ответчиком при заключении договора, что представляет собой умышленное умолчание о существенных фактах. Сокрытие информации о наличии лица, сохраняющего право пользования жилым помещением после перехода права собственности, по мнению истца, является нарушением существенных условий договора, предусмотренных статьей 558 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указание в договоре недостоверных сведений о правовом статусе квартиры повлияло на волеизъявление истца, который при достоверной информации не совершил бы данную сделку. В связи с этим истец считает, что договор купли-продажи является ничтожной сделкой на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, а действия ответчика подпадают под признаки обмана в соответствии со статьей 179 Гражданского кодекса Российской Федерации. Просит применить последствия недействительности сделки, взыскать с ответчика уплаченную сумму 5 100 000,00 руб., взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами по ключевой ставке Банка России с момента вступления решения суда в законную силу и до полного погашения долга, прекратить свое право собственности на квартиру и признать право собственности на нее за ФИО2 Кроме того, истец просит взыскать судебные расходы, включая государственную пошлину в размере 59 700,00 руб., пошлину за обеспечение иска – 10 000,00 руб., почтовые расходы на отправку претензии и искового заявления – 638,40 руб., а также расходы на оплату юридических услуг по договору от 15.07.2025 в сумме 70 000,00 руб., что в общей сложности составляет 140 338,40 руб.

При подготовке дела к судебному разбирательству определением суда от 29.07.2025 из числа третьих лиц, указанных в исковом заявлении, были исключены Управление Росреестра по ХМАО – Югре и Отделение СФР по ХМАО – Югре. Протокольным определением от 23.09.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечен ПАО Банк «ВТБ».

В судебном заседании представитель истца ФИО3 исковые требования поддержал в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании заявила о своем несогласии с исковыми требованиями. При этом в ходе дачи пояснений при ответе на вопрос суда ответчик подтвердила, что на момент продажи квартиры ей было достоверно известно о том, что третье лицо Новомодная Д.Ф. не снимется с регистрационного учета и не выселится из спорного жилого помещения.

Третье лицо Новомодная Д.Ф. в судебном заседании полностью согласилась с заявленными исковыми требованиями, выразив позицию о необходимости возврата сторон в первоначальное положение. В своих пояснениях она указала, что не возражает против возврата денежных средств покупателю и намерена сохранить за собой право проживания в спорной квартире. Дополнительно пояснила, что изначально дала согласие на продажу недвижимости при условии, что общая стоимость составит 7 000 000,00 руб., из которых 2 500 000,00 руб. будут выплачены ей лично. Однако когда ей стало известно, что фактическая цена продажи составляет лишь около 5 000 000,00 руб., а предлагаемая ей доля уменьшается до 2 000 000,00 руб., она заняла категорическую позицию против совершения сделки и уведомила об этом ответчика ФИО2

На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца и представителя третьего лица Банка ВТБ (ПАО), извещавшихся о месте и времени судебного разбирательства в установленном порядке.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО2, ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда, просит его отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. Указывает, что исходя из ч. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. При этом под обманом подразумевается умышленное введение стороны в заблуждение с целью склонить ее к совершению сделки. При совершении сделки под влиянием обмана формирование воли происходит не свободно, а вынужденно. Вместе с тем, стороной истца не представлено ни одного доказательства о том, что истец, заключая оспариваемый договор купли-продажи, был обманут относительно его правовой природы. Договор купли-продажи спорного имущества содержит соглашение сторон по всем существенным условиям, был подписан уполномоченными лицами, форма договора, установленная законом в отношении продажи недвижимости соблюдена, в договоре содержатся данные, позволяющие определенно установить имущество, являющееся предметом сделки, цена договора установлена по соглашению сторон, то есть воля сторон была проявлена, исходя из чего, договор является состоявшейся сделкой. Судом не учтено, что до заключения договора истцу было достоверно известно, что в жилом помещении зарегистрирована Новомодная Д.Ф. по месту жительства, что указано в 3.9 договора.

В судебное заседание апелляционной инстанции истец, третьи лица не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в сети «Интернет». Руководствуясь статьями 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие лиц участвующих в деле.

В судебном заседании апелляционной инстанции ответчик ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержала, представитель истца ФИО1 – ФИО3 просил решение суда оставить без изменения.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе и возражениях, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Как установлено судом и следует из материалов дела, что 23.04.2025 между истцом ФИО1 (покупатель) и ответчиком ФИО2 (продавец) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (адрес) кадастровый номер: <данные изъяты>. Стоимость продаваемой квартиры согласно пункту 2.1 договора определена в размере 5 100 000,00 руб. (л.д. 44-49).

На основании пункта 3.8 договора продавец гарантирует, что на момент его подписания является полноправным и законным собственником объекта, который не отчужден, не состоит в споре и под арестом, не сдан в аренду или наем, не передан в возмездное пользование и не обременен правами третьих лиц. Право собственности продавца не оспаривается, брачный договор, способный повлиять на законность распоряжения объектом, не заключался, отсутствуют неисполненные обязательства по наделению несовершеннолетних детей долями в объекте. Продавец также не имеет неисполненных обязательств, которые могут повлечь его банкротство, ему не известно о кредиторах, которые могут обратиться в суд с соответствующим иском, и он не планирует обращаться в суд о признании себя банкротом; в настоящее время в отношении него не вынесено решение о банкротстве и не ведется соответствующего разбирательства.

Из пункта 3.9 договора следует, что на момент его заключения в объекте зарегистрированы ФИО2, <данные изъяты>, и Новомодная Диана Феникс, <данные изъяты>. Продавец обязуется обеспечить снятие с регистрационного учета всех зарегистрированных лиц не позднее 01.07.2025. Лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования объектом после государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, не имеется, что согласуется с положениями статей 292 и 558 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункта 4.1 договора, стороны заключают его добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условий, и договор не является для сторон кабальной сделкой. Согласно пункту 4.6 договора стороны, заключая его, исходят из того, что предоставляют друг другу достоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения, исполнения или прекращения договора. Руководствуясь статьями 421, 431 и 461 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны пришли к соглашению, что в случае признания судом договора недействительным или его расторжения по обстоятельствам, возникшим по вине продавца, либо вследствие предъявления претензий третьими лицами к покупателю об изъятии объекта по основаниям, возникшим до исполнения договора, или вследствие нарушения прав третьих лиц при отчуждении объекта, продавец обязуется возместить покупателю все понесенные убытки и расходы, связанные с приобретением объекта.

В ходе рассмотрения дела установлено, что ФИО2 достоверно было известно, что на момент продажи квартиры Новомодная Д.Ф. не только зарегистрирована по адресу продаваемой квартиры, но и сохраняет в соответствии с законом право пользования данным жилым помещением после его отчуждения, что вытекает из ее отказа от приватизации в пользу ответчика. Сама ФИО2 в судебном заседании подтвердила, что ей было известно о несогласии Новомодной Д.Ф. на снятие с регистрационного учета и выезд из спорного жилого помещения.

Установив указанные обстоятельства, очевидность умысла ФИО2 на внесение в договор купли-продажи от 23.04.2025 заведомо ложных для нее сведений об отсутствии прав третьих лиц на продаваемую квартиру (п. 3.8 договора), а также гарантии о том, что лиц, сохраняющих право пользования, не имеется (п. 3.9 договора), суд первой инстанции пришел к выводу, что спорная сделка совершена ФИО1 под влиянием обмана, и обстоятельства, относительно которых он был введен в заблуждение (сокрытие информации о наличии лица, сохраняющего право пользования жилым помещением), находятся в прямой причинной связи с его решением о заключении договора купли-продажи.

Суд указал, что материалами дела подтверждено, ФИО1 при заключении договора правомерно исходил из отсутствия обременений, поскольку в договоре прямо указано, что объект не обременен правами третьих лиц, а единственной зарегистрированной лицом, подлежащей снятию с учета, указана сама ответчица и Новомодная Д.Ф., о правах которой умалчивалось.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции руководствовался п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 460, п. 1 ст. 461, п. п. 1, 2 ст. 469, п. 1 ст. 470, п. 1 ст. 475, ст. 557, п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценив представленные доказательства, пришел к выводу, что истец, являясь добросовестным приобретателем, покупая спорную квартиру, не знал и не мог знать об ее обременении правом проживания третьих лиц, что было достоверно известно продавцу, в связи с чем счел обоснованными требования о признании недействительным договора купли-продажи квартиры от 23.04.2025, заключенного между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 на основании статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, применив последствия недействительности сделки в соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С указанными выводами судебная коллегия соглашается и не находит оснований для отмены решения суда по доводам жалобы.

В силу ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В соответствии с ч. 1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В силу ч. 2 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Как разъяснено в п. 99 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Материалами дела подтверждено, что в спорном договоре между истцом и ответчиком отсутствуют условия о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением (п. 3.9 договора), что свидетельствуют о том, что ФИО1 при заключении договора правомерно исходил из отсутствия обременений, в договоре указано, что объект не обременен правами третьих лиц, а единственной зарегистрированной лицом, подлежащей снятию с учета, указана сама ответчица и Новомодная Д.Ф., о правах которой умалчивалось.

Таким образом, факт совершения ФИО1 сделки под влиянием обмана, нашел свое подтверждение и находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. Обстоятельствами, относительно которых он был введен в заблуждение являются сокрытие информации о наличии лица, сохраняющего право пользования жилым помещением.

При заключении сделки ответчику ФИО2 достоверно было известно, что на момент продажи квартиры Новомодная Д.Ф. не только зарегистрирована по адресу продаваемой квартиры, но и сохраняет в соответствии с законом право пользования данным жилым помещением после его отчуждения, что вытекает из ее отказа от приватизации в пользу ответчика.

Также, ФИО2 в судебном заседании подтвердила, что ей было известно о несогласии Новомодной Д.Ф. на снятие с регистрационного учета и выезд из спорного жилого помещения.

Свидетель ФИО4 пояснила, что ФИО2 является ее младшей дочерью, а Новомодная Д.Ф. – старшей дочерью, ФИО2 сообщила ей о намерении продать квартиру, против чего она сама была категорически против.

В судебном заседании свидетель (ФИО)14 пояснил, что ФИО2 является его родной дочерью, а Новомодная Д.Ф. – падчерицей, его супруга получила квартиру в 2014 году как ветеран боевых действий по договору социального найма, впоследствии данная квартира была приватизирована на их общую дочь ФИО2, хотя помещение изначально предназначалось для всей семьи, включая обеих дочерей и их мать. Свидетель показал, что когда Кристина приняла решение о продаже квартиры, его супруга и Новомодная Д.Ф. были против этого.

При указанных обстоятельствах, вопреки доводам апелляционной жалобы, умысел ФИО2 на внесение в договор купли-продажи от 23.04.2025 заведомо ложных сведений об отсутствии прав третьих лиц на продаваемую квартиру (п. 3.8 договора), а также гарантии о том, что лиц, сохраняющих право пользования, не имеется (п. 3.9 договора) нашел свое подтверждение.

Доводы апелляционной жалобы о том, что обманом считается умышленное введение стороны в заблуждение с целью склонить ее к совершению сделки, что ей не совершалось, не влечет отмену решения суда, так как обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Поскольку в письменном договоре закреплены гарантии для покупателя об отсутствии обременений, то вывод суда вопреки доводам апелляционной жалобы о том, что ФИО1 при заключении договора правомерно исходил из отсутствия обременений, является обоснованным, единственным зарегистрированным лицом, подлежащей снятию с учета, указана сама ответчица и Новомодная Д.Ф., о правах которой умалчивалось.

При наличии письменных условий, иными средствами доказывания осведомленность истца не может быть подтверждена.

Принимая о внимание, что проживание ФИО5 в спорной квартире приводит к ущемлению прав истца по владению, пользованию и распоряжению имуществом, какого-либо договора о сохранении права пользования за жилым помещением не заключалось, у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в иске.

Разрешая спор, суд правильно применил нормы материального права, верно определил круг юридически значимых обстоятельств по делу, дав представленным сторонам доказательствам надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводов, опровергающих выводы суда, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем, не может служить основанием для отмены постановленного судом решения.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,

определила:

решение Пыть-Яхского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 20 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Седьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.

Мотивированное определение изготовлено 20 февраля 2026 года.

Председательствующий: Гавриленко Е.В.

Судьи: Кармацкая Я.В.

Кузнецов М.В.