Решение № 3А-1848/2019 3А-6/2020 3А-6/2020(3А-1848/2019;)~М-1459/2019 М-1459/2019 от 15 января 2020 г. по делу № 3А-1848/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 января 2020 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре судебного заседания Зайцеве С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-6/2020 по административному исковому заявлению ФИО4 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости, в котором просила суд восстановить срок для обращения в суд и установить кадастровую стоимость нежилого здания – Здание магазина с кадастровым номером №, площадью 206,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 1 308 769 рублей.

Требования мотивированы тем, что административному истцу на праве собственности принадлежит указанный объект недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер рыночной стоимости, тем самым затронуты права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется из кадастровой стоимости нежилого здания.

На основании изложенного административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в судебном порядке, просила требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности 29.07.2019 года № № ФИО5 заявленные требования поддержал на основании доводов, изложенных в административном исковом заявлении, просил административный иск удовлетворить, установить кадастровую стоимость нежилого здания равной его рыночной стоимости в размере 1 540 000 рублей, в соответствии с дополнением к отчету об оценке от 11.07.2019 года № №, выполненному ООО «ГРАД-Оценка».

Представитель Администрации муниципального района Сергиевский Самарской области по доверенности от 09.01.2020 года № № ФИО6 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, считая, что оснований для их удовлетворения не имеется.

Представители Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, министерства имущественных отношений Самарской области, Администрации сельского поселения Суходол муниципального района Сергиевский Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, своих представителей в суд не направили.

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменный отзыв на административный иск, в котором оставил разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Представитель Администрации сельского поселения Суходол муниципального района Сергиевский Самарской области направил в адрес суда письменные возражения на административное исковое заявление, в которых просил отказать в удовлетворении административного искового заявления, рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель Управления Росреестра по Самарской области в письменном отзыве на административный иск указал, что в случае наличия доказательств недостоверности заявляемой рыночной стоимости объекта недвижимости возражал против удовлетворения заявленных требований.

Иные участвующие в деле лица письменных возражений на административное исковое заявление в адрес суда не направили.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав представителей административного истца, заинтересованного лица, свидетеля, эксперта, изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что требования административного истца подлежат удовлетворению в части, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что на основании решения мирового судьи судебного участка № 1 Сергиевского района от 12.02.2008 года ФИО4 на праве собственности принадлежит нежилое здание – Здание магазина, с кадастровым номером №, площадью 206,1 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30.07.2008 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 02.07.2019 года.

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 года № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области.

Кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 06.06.2011 года составляет 3 713 450 рублей 92 копейки, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 11.07.2019 года.

Административный истец, будучи собственником спорного объекта, является плательщиком налога на имущество физических лиц, зачисляемого в бюджет муниципального образования. Налоговой базой для исчисления налога на имущество физических лиц является кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Установление кадастровой стоимости нежилого здания в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов административного истца как плательщика налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Полагая, что завышение кадастровой стоимости нарушает его права, 16.09.2019 года ФИО4 обратилась в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В соответствии с пунктом 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ). Пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Поскольку на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик нежилого здания, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, суд полагает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости рассматриваемого нежилого здания.

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обращение административного истца в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости является обоснованным.

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика.

ФИО4 в обоснование своих требований представила отчет об оценке от 11.07.2019 года № №, подготовленный ООО «ГРАД-Оценка».

Из отчета усматривается, что объектом оценки являлось нежилое здание с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 06.06.2011 года составила с учетом НДС 1 544 347 рублей, без учета НДС 1 308 769 рублей.

Согласно дополнению к отчету об оценке от 11.07.2019 года № №, выполненному ООО «ГРАД-Оценка», стоимость объекта оценки с кадастровым номером № с учетом ограничений и сделанных допущений по состоянию на 06.06.2011 года составляет округленно 1 540 000 рублей.

В ходе судебного разбирательства по делу была проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО Межрегиональный Экспертный Центр «Стандарт Оценка» от 08.12.2019 года № №, итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 06.06.2011 года составляет 2 420 271 рубль 61 копейка.

Административным истцом представлена рецензия ИП ФИО1, от 27.12.2019 года № №, согласно которой в заключении эксперта ООО «МЭЦ Стандарт Оценка» были выявлены замечания, которые могут являться причиной искажения итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ООО МЭЦ «Стандарт Оценка» ФИО2 пояснила, что выводы судебной экспертизы она подтверждает, был использован сравнительный подход, в рамках которого были приняты все аналоги на 06.06.2011 года за исключением аналога 10, поскольку у него капитальные стены находились в неудовлетворительном состоянии. К аналогам были применены все необходимые корректировки, а именно на местоположение, общую площадь, физическое состояние объекта. Отказ от применения затратного и доходного подходов был обоснован. Все ценообразующие факторы указаны в заключении. Отсутствие оформленных прав на земельный участок не влияет не ценообразование, поскольку возможность оформления права на земельный участок не утрачена. Все аналоги подбирались из раздела «Объекты недвижимости», без указания о продаже бизнеса и перечня движимого имущества. Сведения о продаже бизнеса содержатся в ином разделе. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости был произведен без выделения налога на добавленную стоимость.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ООО «ГРАД-Оценка» ФИО3 подтвердил выводы отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером №, и дополнения к нему, указав, что при проведении оценки были использованы два подхода: сравнительный и затратный. Не принимались во внимание в качестве аналогов объекты, у которых не были зарегистрированы права на земельный участок, так как это может повлиять на величину рыночной стоимости объекта оценки, к аналогам применялись необходимые корректировки. Определена итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки на дату оценки с учетом НДС и без учета НДС. В дополнении к отчету указана стоимость объекта оценки округленная с учетом НДС.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки.

Оценивая экспертное заключение ООО Межрегиональный Экспертный Центр «Стандарт Оценка» от 08.12.2019 года № № по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд учитывает, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта экспертизы не является произвольной, при оценке объекта недвижимости эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, его заинтересованность в исходе дела отсутствует.

Доводы, изложенные в рецензии от 27.12.2019 года, подготовленной ИП ФИО1, не могут быть приняты во внимание, поскольку не свидетельствуют о нарушении законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации при производстве судебной экспертизы.

Каких-либо иных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, сторонами и заинтересованными лицами не представлено. Возражений относительно выводов судебной экспертизы, ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертиз не заявлено.

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с Отчетом об оценке и дополнением к нему не имеется, поскольку величина рыночной стоимости объекта недвижимости установлена округленно с учетом налога на добавленную стоимость, что противоречит законодательству об оценочной деятельности, заключение судебной экспертизы является наиболее полным и аргументированным.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд, на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, требования административного истца подлежат удовлетворению с учётом результатов судебной экспертизы.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что административный истец не обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области, дата обращения в суд - 16.09.2019 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО4 об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания – Здание магазина, с кадастровым номером №, площадью 206,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 2 420 271 рубль 61 копейка.

В удовлетворении остальной части административного иска отказать.

Датой подачи административного иска в суд считать 16.09.2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 21 января 2020 года.

Председательствующий: Панкова М.А.