Решение № 2-830/2020 2-830/2020~М-875/2020 М-875/2020 от 2 сентября 2020 г. по делу № 2-830/2020

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

с. Началово Астраханской области 03 сентября 2020 г.

Приволжский районный суд Астраханской области в составе:

председательствующего судьи Колчиной Н.А.,

при секретаре Абдрахимовой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-830/2020 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, указав, что между ней и ответчиком 15 октября 2019 г. заключен договор купли-продажи земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости двух нежилых строении-складов площадью по 59.9 кв.м. каждый, расположенных по адресу: <адрес>. 10 «В». Переход права собственности на объекты недвижимости был в установленном законом порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После получения документов, прошедших государственную регистрацию перехода права собственности и выходом по адресу нахождения приобретенных объектов недвижимости, обнаружила, что указанные в договоре купли-продажи объекты недвижимости - склады были разобраны. Как подтвердил продавец, склады были разобраны после осмотра покупателем, но до подписания договора купли-продажи. Многочисленные обещания Продавца восстановить строения остались неисполненными по настоящее время. В результате Истец в значительной степени лишился того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли- продажи. 1 июля 2020 года между истцом и ответчиком было составлено соглашение о расторжении договора купли-продажи, заключенного между сторонами от 15 октября 2019 года. Данное соглашение вместе с заявлением о государственном кадастровом учете недвижимого имущества было направленно в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области. Однако 15 июля 2020 года получено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав. Основанием для отказа в проведении государственной регистрации соглашения о расторжении договора являлось исполнение сторонами обязательств по заключенному договору.

Просит расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости, заключенного 15 октября 2019 г. между ФИО1 и ФИО2.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представлено заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, поддерживает заявленные требования.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, представлено заявление о согласии с исковыми требованиями, просит рассмотреть дело в ее отсутствие.

Представитель третьего лица – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Принимая во внимание, что реализация участниками гражданского оборота своих прав не должна нарушать прав и охраняемых законом интересов других лиц и должна соответствовать принципу добросовестности, суд в силу статьи 167 ГПК Российской Федерации находит возможным рассмотрение гражданского дела в отсутствие неявившихся сторон.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему выводу.

Согласно положениям статьи 450 ГК Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 451 ГК Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 ст. 451 ГК Российской Федерации, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

На основании ст.453 ГК Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (часть 2). Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора (часть 5).

В соответствии с ч.1 ст. 454 ГК Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст. 460 ГК Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Правила, предусмотренные пунктом 1 ст. 460 ГК Российской Федерации, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи 15 октября 2019 г., в соответствии с которым:

Продавец обязуется продать здания, назначение: нежилые в целом и земельный участок в целом, а покупатель обязуется принять в собственность, и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора вышеуказанные объекты недвижимости в целом. Общая площадь первого нежилого объекта составляет 59,9 кв. м. Этажность: 1, кадастровый №, адрес: <адрес> второго нежилого объекта составляет 59,9 кв. м. Этажность: 1, кадастровый №, адрес: <адрес> Площадь земельного участка составляет 46 000 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - размещение объектов складского назначения различного профиля, кадастровый №, адрес участка: <адрес>

Вышеуказанные объекты недвижимости принадлежат продавцу по праву собственности. По соглашению сторон вышеуказанные объекты недвижимости оцениваются и продаются за 1 200 000 рублей. Стоимость земельного участка составляет 1 047 060 рублей. Стоимость зданий, назначение: нежилые составляет 152 940 рублей. Вышеназванные средства продавец получил полностью от покупателя до подписания настоящего договора. Соглашение о цене является существенным условием договора. На момент заключения настоящего договора вышеуказанные объекты недвижимости свободны от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых продавец в момент заключения настоящего договора будет знать или не мог не знать.

Продавец обязуется передать вышеуказанные объекты недвижимости покупателю в том качественном состоянии, как они есть на день подписания договора. Если в дальнейшем покупатель обнаружит недостатки в качестве или комплектности приобретаемой недвижимости, о которых продавец знал, но не предупредил о них в момент заключения договора - наступают последствия, предусмотренные ст. ст. 475, 480 ГК Российской Федерации. Если недостатки в качестве являются скрытыми и продавец, на момент заключения договора, об их наличии не знал и не мог знать и предупредить о них покупателя, то он освобождается от ответственности.

Передача и принятие вышеуказанной недвижимости осуществлена в день подписания настоящего договора. Стороны имущественных претензий и иных неисполненных обязательств друг к другу не имеют. Указанный пункт договора одновременно следует считать актом приема-передачи земельного участка с расположенным на нем зданием, назначение: нежилое (ст.556 ГК Российской Федерации). Обязательства сторон по передаче вышеуказанных объектов недвижимости считаются исполненными при подписании настоящего договора.

Ответственность и права сторон по договору, не предусмотренные в настоящем договоре, определяются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Договор не может быть расторгнут в одностороннем порядке.

По сведениям из Единого государственного реестра недвижимости:

- нежилое помещение – склады, площадью 59,9 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> кадастровый №, находятся в собственности ФИО1 (государственная регистрация № от ДД.ММ.ГГГГ);

- здание, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №, находится в собственности ФИО1 (государственная регистрация № от ДД.ММ.ГГГГ);

- земельный участок, площадью 46000 +/- 150 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №, находится в собственности ФИО1 (государственная регистрация № от ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно ч.2 ст. 452 ГК российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Вместе с тем, как следует из уведомления Приволжского отдела Управления Росреестра по Астраханской области о приостановлении государственной регистрации прав от 15 июля 2020 г. № По договору купли-продажи от 15 октября 2019 г. между ФИО2 и ФИО1 обязательства исполнены, а именно: имущество передано (статья 454 ГК РФ). Таким образом, действие договора купли-продажи от 15 октября 2019 г. прекращено его исполнением. На основании вышеизложенного проведение государственной регистрации соглашения о расторжении договора купли-продажи от 01 июля 2020 г. не представляется возможным.

Следовательно, в данном рассматриваемом случае расторжение фактически исполненного договора купли-продажи по п.2 ст.475 ГК Российской Федерации при наличии признаков устранимых недостатков товара невозможно.

Вместе с тем, согласно п.1 ст.475 ГК Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок или возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Однако требований соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок или возмещения своих расходов на устранение недостатков товара истцом не заявлено.

Из постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Таким образом, суд исходит из того, что договор купли-продажи подлежит расторжению в связи с фактической утратой объекта недвижимости, что не отрицается и самим ответчиком, и в силу положений ст. 451 ГК Российской Федерации является существенным изменением обстоятельств договора.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи – удовлетворить.

Договор купли-продажи земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости, заключенный между ФИО2 и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ расторгнуть.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Астраханский областной суд через Приволжский районный суд Астраханской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 08 сентября 2020 г.

Председательствующий Н.А. Колчина