Решение № 2-4639/2017 2-4639/2017~М-3667/2017 М-3667/2017 от 11 октября 2017 г. по делу № 2-4639/2017

Дело № 2-4639/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

12 октября 2017 года г. Архангельск

Октябрьский районный суд города Архангельска в составе председательствующего судьи Романовой Е.В., при секретаре Коваленко И.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, неустойки,

установил:

акционерное общество «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве в размере 533 529 руб. 41 коп., неустойки в размере 95 977 руб. 26 коп.

В обоснование заявленных требований указано, что между истцом и ФИО2 был заключен договор участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ №/ж, по условиям которого в случае увеличения площади помещений объекта долевого строительства более чем на 0,3 % по сравнению с площадью, указанной договоре, дольщик обязан доплатить застройщику недостающую сумму из расчета стоимости 1 кв.м., указанной в п. 4.2 договора (61 325 руб. 22 коп.). Согласно договору уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ права и обязанности дольщика по договору принял ФИО1 Площадь объекта долевого строительства № увеличилась на 8,7 кв.м и составила 66,2 кв.м, что следует из технического паспорта. В адрес ответчика направлялось требование о необходимости внести дополнительную плату в размере 533 529 руб. 41 коп. в течение семи дней с момента получения требования. Указанное требование не исполнено.

В ходе рассмотрения дела истец требования изменял, окончательно просил взыскать задолженность по договору участия в долевом строительстве в размере 533 529 руб. 41 коп., неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 88 353 руб. 12 коп.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 заявленные требования поддержала.

Ответчик ФИО1, его представитель ФИО4 с заявленными требованиями не согласились. Указали, что согласно техническому паспорту, выполненному ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», площадь <адрес> составляет 61,1 кв.м. Соответственно, площадь объекта увеличилась на 3,6 кв.м. С 2014 года в жилом помещении велись отделочные работы. При составлении техпаспорта ГБУ Архангельской области «БТИ» в 2015 году замеры не производились. На указанный период времени в квартире уже были установлены перегодордки. Акт приема-передачи квартиры ответчиком не подписан в связи с несогласием с указанной в нем площадью квартиры. Требование о внесении доплаты по договору долевого участия получено ответчиком лишь ДД.ММ.ГГГГ.

Третье лицо ГБУ АО «Бюро технической инвентаризации», извещенное о времени и месте рассмотрения дела, представителя в суд не направило.

Допрошенная в судебном заседании в качестве специалиста ФИО5, заместитель руководителя ГБУ Архангельской области «БТИ», пояснила, что замеры на строительном объекте «Янтарь» производились в 2013 году, после возведения дома, и в 2015 года перед сдачей дома. Согласно замерам, произведенным в <адрес> 2013 году, площадь квартиры составила 66,2 кв.м. <адрес> зафиксирована при осмотре квартиры, что подтверждается копией экспликации, и совпадает с площадью, указанной в техническом паспорте на дом. Замеры в 2015 году в <адрес> также проводились. В результате осмотра жилого помещения было выявлено, что имеются перегородки, не соответствующие проекту и не согласованные в установленном порядке. В этой связи при составлении технического паспорта за основу была принята площадь квартиры, установленная при осуществлении замеров в 2013 году.

Заслушав стороны, свидетелей, специалиста, исследовав письменные материалы дела, обозрев материалы гражданского дела №, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (п. 2 ст. 424 ГК РФ).

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон).

Согласно ч. 1 ст. 4 Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. ч. 1, 2 ст. 5 Закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Из приведенных положений следует, что стороны в договоре участия в долевом строительстве вправе предусмотреть возможность изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «АРОИЖК» и ФИО2 был заключен договор долевого участия в строительстве жилого <адрес>/Ж со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по строительному адресу: г. Архангельск, <адрес>, 122 квартал, пересечение <адрес> – <адрес>, «ЯНТАРЬ». Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу.

Цена договора составила 3 526 200 руб. 15 коп. (пункт 4 договора).

Согласно условиям договора объектом долевого строительства является квартира с предварительным номером 33, с проектной оплачиваемой площадью 57,5 кв.м. (п. 2.1. договора).

В соответствии с положениями п. 5.1.3 договора дольщик принял на себя обязательство в случае увеличения площади помещений объекта долевого строительства более чем на 0,3% по сравнению с площадью, указанной в п. 2.1 договора, в срок, не позднее 1 месяца с момента проведения обмеров ФГУП «Ростехинвентаризация» доплатить застройщику недостающую сумму из расчета стоимости одного квадратного метра, указанного в п. 4.2 договора и в приложении №.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (цедент) и ФИО1 (цессионарий) заключен договор уступки права требования, согласно которому права и обязанности, принадлежащие цеденту по договору участия в строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ №/ж перешли к ФИО1

Подписав договор уступки прав требования, ФИО1 принял на себя бремя несения прав и обязанностей участника долевого строительства, вытекающих из договора, в порядке и на условиях, установленных договором.

ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «АРОИЖК» и ФИО1 достигнуто соглашение, согласно которому он допущен на объект долевого строительства для проведения отделочных работ. ДД.ММ.ГГГГ объект долевого строительства передан ФИО1 по акту-приема передачи для проведения работ.

По результатам обмеров жилого дома, проведенных ГБУ Архангельской области «БТИ», площадь квартиры, подлежащей передаче ответчику, составила 66,2 кв.м., что подтверждается техническим паспортом.Также в материалах дела имеется кадастровый паспорт помещения, являющегося предметом договора долевого участия, заключенного с ответчиком, согласно которому площадь помещения – <адрес> в г. Архангельске составляет 66,2 кв.м.

Истец в адрес ответчика направил требование от ДД.ММ.ГГГГ о необходимости внести дополнительную плату в размере 533 529 руб. 41 коп. в течение семи дней с момента получения требования.

Указанное требование ответчиками не исполнено.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку при заключении договора долевого участия стороны предусмотрели порядок формирования стоимости объекта долевого участия, определили принцип расчета продаваемой площади квартиры, каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома не произошло, проект квартиры не изменялся, суд приходит к выводу о том, что требование о дополнительной оплате продаваемой площади соответствует условиям договора.

Жилой дом, в котором располагается переданная истцу по договору долевого участия в строительстве квартира, в настоящее время введен в эксплуатацию. При этом фактическая площадь приобретенной ответчиком квартиры увеличилась на 8,7 кв.м. (66.2-57,5).

При таких обстоятельствах, учитывая положения п. 5.1.3. договора, требование истца о взыскании 533 529 руб. 41 коп. (61 325 руб. 22 коп.*8,7). в счет доплаты за увеличение площади объекта долевого строительства является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Довод стороны ответчика о том, что фактически увеличения площади помещения на 8,7 кв.м. не произошло, подлежит отклонению.

Согласно п. 2.1 договора площадь объекта долевого строительства составляет 57,5 кв.м., при этом на момент заключения данного договора и определения площади вышеуказанного объекта долевого строительства возведение перегородок в нем не предполагалось, за исключением санузла и ванной комнаты (п. 2.5.1. Договора).

Технический паспорт на <адрес> по просп. Ломоносова в г.Архангельске, выполненный ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по заданию ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, не отражает действительную площадь квартиры, имевшую место до осуществления ответчиком отделочных работ. Из пояснений ответчика, свидетелей ФИО6, ФИО7, представленных ответчиком фотографий следует, что в жилом помещении в 2014 – 2015 году осуществлялись отделочные работы, в том числе штукатурка стен, устройство «натяжного потолка», возведение перегородок. В то время как из пояснений специалиста ФИО5 следует, что при составлении ГБУ Архангельской области «БТИ» технического паспорта, включающего в себя площадь <адрес>, за основу были приняты замеры, выполненные в помещении в 2013 году, то есть до осуществления отделочных работ.

Указание на несогласие с площадью жилого помещения при составлении акта осмотра квартиры к акту приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ и отказ ответчика от подписания акта приема – передачи кваритры применительно к рассматриваемому спору правового значения не имеет, поскольку из пояснений ответчика следует, что после приемки квартиры для проведения отделочных работ ДД.ММ.ГГГГ ему было понятно, что площадь квартиры отличается от площади, установленной в договоре. Между тем, квартира для проведения отделки им принята, отделочные работы осуществлены. Указанные действия ответчика свидетельствуют о том, что с фактической площадью передаваемого ему объекта он был согласен, принял жилое помещение, осуществил его отделку, а также проживал в жилом помещении с конца 2015 года, что следует из пояснений свидетеля ФИО6

В соответствии со ст. 10 Закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно ст. 12 Закона обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ч. 6 ст. 5 Закона в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Аналогичное положение закреплено в п. 6.3 Договора, заключенного между истцом и ответчиком, согласно которому в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа дольщик уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 вручено требование АО «АРОИЖК» о внесении доплаты по договору участия в долевом строительстве в размере 533 529 руб. 41 коп. в течение 7 дней со дня получения требования.

Согласно ст. 193 ГК РФ если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Соответственно, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию неустойка за период с 04 мая 2016 года по 24 августа 2017 года в размере 84 608 руб. 85 коп., исходя из 478 дней задолженности, значения ставок в период с 04 мая 2016 года по 13 июня 2016 года в размере 11%, с 14 июня 2016 года по 18 сентября 2016 года – 10,5%, с 19 сентября 2016 года по 26 марта 2017 года – 10%, с 27 марта 2017 года по 01 мая 2017 года – 9,75%, со 2 мая 2017 года по 18 июня 2017 года – 9,25%, с 19 июня 2017 года по 24 августа 2017 года – 9% ((за период с 04 мая 2016 года по 13 июня 2016 года в размере 8 020 руб. 72 коп. (11/300/100*41*533 529 руб. 41 коп.), за период с 14 июня 2016 года по 18 сентября 2016 года в размере 18 113 руб. 32 коп. (10,5/300/100*97*533 529 руб. 41 коп.), за период с 19 сентября 2016 года по 26 марта 2017 года в размере 33 612 руб. 35 коп. (10/300/100*189*533 529 руб. 41 коп.), за период с 27 марта 2017 года по 01 мая 2017 года в размере 6 242 руб. 29 коп. (9,75/300/100*36*533 529 руб. 41 коп.), за период со 2 мая 2017 года по 18 июня 2017 года в размере 7 896 руб. 23 коп. (9,25/300/100*48*533 529 руб. 41 коп.), за период с 19 июня 2017 года по 24 августа 2017 года в размере 10 723 руб. 94 коп. (9/300/100*67*533 529 руб. 41 коп.)).

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В этой связи взысканию с ответчика в доход местного бюджета подлежит государственная пошлина в размере 9 381 руб., с истца - в размере 37 руб., в той части требований в удовлетворении которой судом отказано.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, неустойки удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по договору участия в долевом строительстве в размере 533 529 руб. 41 коп., неустойку в размере 84 608 руб. 85 коп.

В удовлетворении остальной части требований акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО1 о взыскании неустойки отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 9 381 руб.

Взыскать с акционерного общества «Архангельский региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 37 руб.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Архангельска.

Мотивированное решение суда изготовлено 17 октября 2017 года.

Судья Е.В. Романова