Решение № 2-2499/2025 от 14 декабря 2025 г.

КОПИЯ

УИД 63RS0№-98


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

01 декабря 2025 года г. Самара

Куйбышевский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего Берниковой Н.Ю.,

при секретаре Востриковой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2499/2025 по исковому заявлению ООО «Специализированный застройщик «ГВ Девелопмент» к ФИО1 ФИО6 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

Изначально ООО «Специализированный застройщик «ГВ Девелопмент» обратилось в Промышленный районный суд г. Самары с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, судебных расходов. В обоснование иска указав, что 30.04.2021 между ООО «Специализированный застройщик «ГВ Девелопмент» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № 2/1-20/128 от 30.04.2021. 11.05.2021 Управлением Росреестра по Самарской области произведена государственная регистрация договора, номер регистрации 63:01:0407002:670-63/464/2021-502. В соответствии с условиями п. 4 и п. 8 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом №2 и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства не позднее <дата>, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого <адрес> соответствии объекта долевого строительства условиям договора, включая приложения к нему. Объектом долевого строительства является жилое помещение - 2-х комнатная квартира номер 128, общая (приведенная) площадь (т.е. площадь всех жилых комнат и всех помещений вспомогательного использования (коридоры, кухня, ванные комнаты, санузлы) и площади лоджии с понижающим коэффициентом 0,5 в соответствии с Приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр)- 58,99 кв.м, расположенная на 20-м этаже секции «А» <адрес> - многоквартирного жилого дома переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями на первых этажах, представляющего собой второй этап строительства объекта капитального строительства: «Жилые дома со встроенными нежилыми помещениями, расположенные по адресу: <адрес>». В виду уклонения ответчика от принятия объекта долевого строительства 11.01.2023 объект долевого строительства был передан участнику долевого строительства по одностороннему акту приема-передачи объекта в соответствии с ч.6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно данным кадастрового учета общая фактическая (приведенная) площадь переданного объекта долевого строительства (2-х комнатной <адрес> кадастровым номером 63:01:0407002:1393, составляет 60,60 кв.м. Таким образом, размер отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства от общей фактической площади составил 1,61 кв.м. В соответствии с п.п. 11.2 - 11.3 договора в случае отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства, указанной в договоре, от общей фактической площади, определенной в отношении лоджии с учетом понижающего коэффициента 0,5 в соответствии с Приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр, в любую сторону, цена договора подлежит изменению. При этом цена за один квадратный метр общей приведенной площади объекта долевого строительства является фиксированной и изменению не подлежит. Цена одного квадратного метра общей приведенной площади объекта долевого строительства установлена пунктом 9.3 договора и составляет - 53 523,00 руб. Таким образом, размер доплаты составляет 86 172,03 руб. В случае отклонения общей приведенной площади объекта долевого строительства в большую сторону участник долевого строительства обязуется произвести доплату цены договора, определенную как произведение цены одного квадратного метра общей приведенной площади объекта долевого строительства, зафиксированной договором, и площади отклонения. 13.05.2022 года между истцом и ответчиком был подписан акт о взаиморасчетах по договору, согласно которого размер доплаты по договору участи в долевом строительстве составляет 86 172,03 руб. 18.05.2022 года было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору, согласно п. 2 которого ответчик обязуется произвести доплату в размере 86 172 руб. 03 коп. в течение 10 дней с момента подписания дополнительного соглашения, т.е. не позднее 28.05.2022. В связи с тем, что участником долевого строительства не были исполнены обязательства по доплате, истец неоднократно обращался к участнику долевого строительства с требованием о доплате, однако указанные обращения оставлены ответчиком без внимания, 20.01.2023 истец направил ответчику досудебную претензию исх. № 183 с требованием об оплате просроченной задолженности в размере 86 172 руб. 03 коп., а также процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 5 582 руб. 51 коп., однако до настоящего времени указанное требование не исполнено, обязательства ответчиком по оплате договора в полном объеме не исполнены.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по оплате цены договора участия в долевом строительстве от 30.04.2021 в размере 86 172 руб. 03 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 руб.

Определением Промышленного районного суда г. Самары от 05.05.2025 гражданское дело по исковому заявлению ООО «Специализированный застройщик «ГВ Девелопмент» к ФИО1 ФИО7 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, судебных расходов передано для рассмотрения по подсудности в Куйбышевский районный суд г. Самары.

Заочным решением Куйбышевского районного суда г. Самары от 23.07.2025 исковые требования ООО «Специализированный застройщик «ГВ Девелопмент» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, судебных расходов удовлетворены.

Определением Куйбышевского районного суда г. Самары от 05.11.2025 заочное решение от 23.07.2025 отменено, производство по делу возобновлено.

В судебном заседании представитель истца ООО «Специализированный застройщик «ГВ Девелопмент» - ФИО2, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

В судебное заседание ответчик – ФИО1 не явилась, о времени и месте судебного заседания извещалась судом надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила, об отложении судебного заседания не просила. В заявлении об отмене заочного решения суда ссылалась на то, что согласно техническому паспорту на квартиру, составленному по состоянию на 17.04.2023, площадь квартиры составляет 58,4 кв.м, а не 59,1 кв.м.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (пункт 4).

В соответствии с ч.1 ст.4 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч.1 ст.5 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

В соответствии с ч. 2 ст. 5 указанного закона, по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 названного Федерального закона.

Согласно п. 1 ст. 8 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 2 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (п. 3 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм закона в их системном единстве усматривается, что законодатель применил диспозитивное урегулирование, указав, что стороны договора вправе по своему усмотрению определить его цену, т.е. действующее правовое регулирование не предусматривает императивных требований к определению цены договора, предполагая, что в данном случае должен применяться принцип свободы договора.

В соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) одно из условий привлечения денежных средств участников долевого строительства:

а) исполнение обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд;

б) размещение денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона;

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектом решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

В соответствии с п.п.1, 3 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора- жилого помещения с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

Из материалов дела следует, что 30.04.2021 между ООО «СЗ «ГВ Девелопмент» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве №2/1-20/128 от 30.04.2021, согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой <адрес> после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в состоянии, определенном условиями договора, включая приложения к нему, а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого <адрес>.

Согласно п. 9.4 данного договора, цена договора составила 3 157 321,77 руб.

Управлением Росреестра по Самарской области произведена государственная регистрация договора, в соответствии с действующим законодательством.

13.05.2022 между сторонами подписан акт о взаиморасчетах, в соответствии с которым общая (приведенная) площадь объекта долевого строительства составила 58,99 кв.м., общая фактическая площадь объекта долевого строительства составила 60,60 кв.м., размер отклонений составил 1,61 кв.м., размер доплаты составил 86 172,03 руб.

18.05.2022 между сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 к договору участия в долевом строительстве от 30.04.2021, в соответствии с которым по результатам выполненных кадастровых работ по обмерам площадей размер доплаты, согласно п. 11.3 договора составил 86 172,03 руб., которую участник долевого строительства обязался произвести в течении десяти дней с момента подписания указанного дополнительного соглашения и до момента передачи объекта долевого строительства и подписания акта приема-передачи. Таким образом, цена договора составила 3 243 493,80 руб.

Судом установлено, что истец неоднократно направлял в адрес ответчика претензии с требованием произвести доплату, однако они остались без ответа и удовлетворения. Доказательств доплаты по договору участия в долевом строительстве ответчиком суду не представлено.

Установлено, что истец передал ответчику объект долевого строительства во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 63:01:0407002:1309 по одностороннему акту передачи застройщиком объекта от 11.01.2023.

Актом приема-передачи от 18.05.2022, подписанным ФИО1 и истцом, подтверждается факт получения ответчиком ключей от квартиры и паспортов на приборы учета.

Материалами дела подтверждено, что до настоящего времени обязательства ответчика по оплате цены договора участия в долевом строительстве №2/1-20/128 от 30.04.2021 в полном объеме, с учетом заключенного дополнительного соглашения от 18.05.2022, не исполнены, ответчик был проинформирован о том, что договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. ФИО1 была ознакомлена и согласна с условиями договора о возможности изменения цены в случае изменения площади объекта, возражений против них не имела, что подтверждается ее подписью в договоре.

Поскольку площадь квартиры увеличилась и по условиям договора дольщик доплачивает застройщику денежные средства на величину превышения, то суд считает, что имеются основания для взыскания с ответчика в пользу истца денежных средств в размере 86 172 руб. 03 коп.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по оплате цены договора участия в долевом строительстве в размере 86 172 руб. 03 коп.

Довод стороны ответчика о том, что согласно техническому паспорту жилого помещения – квартиры по спорному адресу, составленному по состоянию на 17.04.2023, ее площадь составляет 58,4 кв.м. отклоняется судом в связи с тем, что площадь объекта долевого строительства определяется по состоянию на момент завершения строительства (в черновой отделке). Согласно сведениям, содержащимся в выписке ЕГРН от 31.03.2022, площадь квартиры по адресу: <адрес> составляет 59,1 кв.м. Технический план создается кадастровым инженером после фактического строительства помещения, перед вводом объекта в эксплуатацию. Ввод объекта в эксплуатацию без проведения обмеров помещений невозможен (пункт 12 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статья 41 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»). Жилой дом введен в эксплуатацию 25.02.2022, тогда как технический паспорт помещения, на который ссылается сторона ответчика, подготовлен по состоянию на 17.04.2023.

В силу статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная при подаче иска, в размере 4 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ООО «Специализированный застройщик «ГВ Девелопмент» к ФИО1 ФИО8 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве, судебных расходов удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 ФИО9, <дата> года рождения, уроженки <адрес>, паспорт серии № в пользу ООО «Специализированный застройщик «ГВ Девелопмент», ИНН <***>, ОГРН <***>, задолженность по оплате цены договора участия в долевом строительстве № 2/1-20/128 от 30.04.2021 в размере 86 172 руб. 03 коп., а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 руб., а всего взыскать 90 172 руб. 03 коп.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Самарский областной суд через Куйбышевский районный суд г. Самары в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 15.12.2025.

Судья: подпись Н.Ю. Берникова

Копия верна.

Судья:

Оригинал документа подшит и находится в материалах гражданского дела № 2-2499/2025 (УИД 63RS0045-01-2025-002091-98) Куйбышевского районного суда г. Самары.