Решение № 3А-35/2024 3А-35/2024~М-153/2023 М-153/2023 от 21 августа 2024 г. по делу № 3А-35/2024

УИД 48OS0000-01-2024-000006-04

Дело № 3а-35/2024

Л И П Е Ц К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 августа 2024 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего судьи Михалевой О.В.,

при секретаре Логунове И.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ОАО «Липецкагропромпроект», ФИО2 к ОБУ «Центр кадастровой оценки», Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконными решений об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Липецкагропромпроект», ФИО1 обратились в Липецкий областной суд с административным исковым заявлением, указывая, что являются собственниками нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, кадастровая стоимость которых, по мнению административных истцов, установлена в завышенном размере, что нарушает их права при оплате налоговых платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости.

28.07.2023г. в ОБУ «Центр кадастровой оценки» поданы заявления об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной рыночной стоимости на основании отчёта об оценке рыночной стоимости № и № от 19.05.2023г., выполненных независимым оценщиком ФИО4 Однако решениями ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 25.08.2023г., от 28.08.2023г. отказано в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости. Полагая указанные решения незаконными и не обоснованными, поскольку в отчётах об оценке рыночной стоимости № и № от 19.05.2023г. отсутствуют нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и ФСО, административные истцы просят установить кадастровую стоимость нежилых помещений по состоянию на 05.05.2023г. в соответствии с вышеназванными отчётами об оценке.

Определением суда от 21.08.2024 г. производство по делу прекращено в части установления кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № в размере равном рыночной стоимости по состоянию на 05.05.2023 г., в связи с отказом от иска.

В судебном заседании представители административных истцов ФИО3 и ФИО5 заявленные требования в отношении нежилых помещений с кадастровыми номерами № поддержали.

Представитель административных ответчиков ОБУ «Центр кадастровой оценки», Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО6 против удовлетворения иска возражала, полагая, что выводами судебной экспертизы подтверждена обоснованность отказа ОБУ «Центр кадастровой оценки» в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости. Против установления кадастровой стоимости нежилых помещений в размере равном рыночной стоимости на основании заключения эксперта ООО «АКГ «Инвестоценка» от 03.07.2024г. не возражала.

Административный истец ФИО2, представитель заинтересованного лица администрации г.Липецка в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителей административного истца и административных ответчиков, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021г. №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ – 1.01.2022 г.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение Постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017г. №265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано ОБУ «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 1.01.2022г. кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административные истцы ОАО «Липецкагропромпроект» и ФИО2 являются собственниками нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: <адрес> ОАО «Липецкагропромпроект» принадлежат помещения:

- с кадастровым номером №, площадью 471,8 кв.м., помещ.1а

- с кадастровым номером №, площадью 132,8 кв.м., помещ.1б

- с кадастровым номером №, площадью 35,7 кв.м., помещ.1в

- с кадастровым номером №, площадью 1265,1 кв.м., помещ.202

- с кадастровым номером №, площадью 1836,7 кв.м., помещ.301.

- с кадастровым номером №, площадью 226,9 кв.м., помещ.201

- с кадастровым номером №, площадью 292,3 кв.м.,

- с кадастровым номером №, площадью 310,4 кв.м.,

ФИО2 принадлежат помещения:

- с кадастровым номером №, площадью 131,6 кв.м., помещ.101

- с кадастровым номером №, площадью 28,2 кв.м., помещ.103

Кадастровая стоимость указанных нежилых помещений утверждена приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 27.10.2021г. №121 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Липецкой области» по состоянию на 01.01.2021г. в размерах:

- с кадастровым номером № – 10247 939,49 рублей;

- с кадастровым номером № – 2884 540,83 рублей;

- с кадастровым номером № – 775437,56 рублей;

- с кадастровым номером № – 27479161,19 рублей;

- с кадастровым номером № – 39894850,5 рублей;

Полагая кадастровую стоимость нежилых помещений завышенной, административные истцы 28.07.2023г. обратились в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчёты об оценке №№,№ от 19.05.2023г., выполненные независимым оценщиком ФИО4

Решениями ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 25.08.2023г. и от 29.08.2023г. в удовлетворении заявлений отказано в связи с нарушениями, выявленными в отчётах об оценке №№, № от ДД.ММ.ГГГГ.

Так, в отчете № от 19.05.2023г. допущены следующие нарушения: п.10 ФСО III, пп.4 п. 5, пп.2 п.10 ФСО V, пп.2,3 п.2, пп.13 п.7, п.8 ФСО VI, п. 11 б,в, п.20, п.22в,д ФСО №7.

Анализ данных рынка о ценах сделок (предложений), представленный в отчете об оценке, не позволяет составить представление об уровне цен (предложений) объектов недвижимости из сегмента рынка, к которому могут быть отнесены оцениваемые объекты, а также о диапазоне цен.

Отсутствует описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов, а также отсутствует обоснование определения уровня отделки оцениваемых объектов.

При определении арендной ставки используются аналоги с существенно меньшей площадью, что ведет к значительным поправкам. Для объектов оценки торгового использования с кадастровыми номерами № используются несопоставимые по площади аналоги №2, №3. Для объектов оценки офисного использования с кадастровыми номерами № используются несопоставимые по площади аналоги №1, №2, №3.

В отчете в сравнительной таблице характеристик и в таблице расчета рыночной стоимости арендной платы содержится противоречивая информация об уровне отделки помещений торгового назначения объектов-аналогов № 2 и № 3.

При определении арендной ставки учитывается класс качества внутренней отделки помещений, тогда как используемая в отчете корректировочная таблица учитывает, в том числе, класс качества наружной отделки здания в целом. Данная часть характеристики, заложенная в значении корректировочного коэффициента, необоснованно не учтена.

Отчет не содержит обоснования отнесения объектов-аналогов офисного назначения № 2 и № 3 к уровню отделки - улучшенная.

При расчете ставки дисконтирования информация о безрисковой ставке в размере 10, 14 % на дату оценки является недостоверной.

При определении арендной ставки объектов оценки корректировка на этаж расположения не обоснованно применена как для продажи.

При отказе от использования сравнительного подхода оценщик необоснованно не учитывает на дату оценки фактическое использование здания, в котором находятся оцениваемые объекты.

В рамках доходного подхода не обоснован выбор метода дисконтирования денежных потоков, отсутствует подтверждение сроков проведения капитального ремонта (12 месяцев), не обосновано одновременное применение корректировок на уровень и качество отделки.

В отчете № от 19.05.2023г. допущены следующие нарушения: п.10 ФСО III, пп.1,2 п.2, пп.13 п.7, п.8 ФСО VI, п. 11 б,в, п.20, п.22в ФСО №7, ст.11 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Анализ данных рынка о ценах сделок (предложений), представленный в отчете об оценке, не позволяет составить представление об уровне цен (предложений) объектов недвижимости из сегмента рынка, к которому могут быть отнесены оцениваемые объекты, а также о диапазоне цен.

Отсутствует описание объема доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

В отчете в таблице «Количественные и качественные характеристики помещения с кадастровым номером №» и в таблице «Краткая характеристика объектов аналогов и объектов оценки» содержится противоречивая информация об уровне отделки оцениваемого объекта (№), что не позволяет убедиться в ее достоверности.

При расчете ставки дисконтирования информация о безрисковой ставке в размере 10, 14 % на дату оценки является недостоверной.

При отказе от использования сравнительного подхода оценщик необоснованно не учитывает на дату оценки фактическое использование здания, в котором находятся оцениваемые объекты.

В рамках доходного подхода не обоснован выбор метода дисконтирования денежных потоков, отсутствует подтверждение сроков проведения капитального ремонта (12 месяцев).

Решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, в решении приведены выявленные в ходе рассмотрения заявления причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решениях ОБУ «Центр кадастровой оценки» относительно выявленных нарушений в отчётах об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ООО «АКГ «Инвестоценка» ФИО9

Исследовав отчёты об оценке рыночной стоимости №№,№ от 19.05.2023г., выполненные независимым оценщиком ФИО4, на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчетов допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В соответствии с п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Как следует из заключения судебной экспертизы, эксперт проанализировал нарушения, изложенные в оспариваемых решениях ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 25.08.2023г., от 29.08.2023г., сделаны следующие выводы.

Нарушения пп.11б,в ФСО №7, п.22в ФСО №7, ст.11 ФЗ-135, изложенные в решениях ОБУ «Центр кадастровой оценки» №, согласно выводам эксперта подтверждены частично. Указанные ниже нарушения могли оказать влияние на итоговое значение рыночной стоимости объектов оценки.

Оценщик делает выводы об уровне цен оцениваемых объектов недвижимости на основании всего трех аналогов в каждом сегменте (торговые и офисные помещения), которые далее применяет в расчет стоимости в рамках доходного подхода при определении рыночной величины средневзвешенной арендной ставки.

Оценщик не приводит правила отбора аналогов для проведения расчетов стоимости объекта оценки.

В таблице «Количественные и качественные характеристики помещения с кадастровым номером №» на стр.10,11 отчета об оценке (л.д.227,228, том 1) оценщик пишет, что отделка у данного объекта «улучшенная». При этом далее в таблице «Краткая характеристика объектов-аналогов и объектов оценки» (стр.43 отчета) оценщик по этому объекту указывает, что его отделка «простая».

На стр.40 отчета (л.д.257, том 1 материалов дела) оценщик приводит обоснование примененного им метода дисконтированных денежных потоков, ссылаясь на необходимость модернизации здания, в котором расположены оцениваемые нежилые помещения. При этом по состоянию на дату оценки оцениваемые нежилые помещения находятся в хорошем рабочем состоянии и сдаются в аренду. Поэтому применение метода дисконтированных денежных потоков для объекта оценки избыточно, приводит к большому числу допущений и обоснованию исходных данных (в частности, расходов на капитальный ремонт, определение ставки дисконтирования и пр.). В данном случае расчет стоимости оцениваемых помещений объективно реализуется методом прямой капитализации.

Нарушения пп.11б,в ФСО №7, п.22в ФСО №7, ст.11 ФЗ-135, изложенные в решениях ОБУ «Центр кадастровой оценки» №, согласно выводам эксперта подтверждены частично. Указанные ниже нарушения могли оказать влияние на итоговое значение рыночной стоимости объектов оценки.

Оценщик делает выводы об уровне цен оцениваемых объектов недвижимости на основании всего трех аналогов в каждом сегменте (торговые и офисные помещения), которые далее применяет в расчет стоимости в рамках доходного подхода при определении рыночной величины средневзвешенной арендной ставки.

Оценщик не приводит правила отбора аналогов для проведения расчетов стоимости объекта оценки.

По имеющимся в отчете фотографиям невозможно идентифицировать нежилые помещения, входящие в состав объекта оценки, их техническое состояние и уровень отделки.

Эксперт счел нецелесообразным использование в качестве объектов- аналогов объекты, сильно отличающиеся по основным ценообразующим факторам, в частности по площади, так как внесение большого числа корректировочных поправок ведет к большой погрешности в расчетах, и, как следствие, к искажению величины средневзвешенной арендной ставки.

В соответствии с ходатайством эксперта от 12.04.2024г. ОАО «Липецкагропромпроект» была предоставлена информация о величине фактического арендного дохода от сдачи в аренду оцениваемых нежилых помещений по состоянию на дату оценки 05.05.2023г.

В соответствии с проведенным экспертом анализом рынка (раздел 2.3.5 заключения), условия действующих по состоянию на дату оценки договоров аренды оцениваемых нежилых помещений, соответствуют текущим рыночным условиям. Изучив предоставленную информацию, эксперт пришел к выводу о возможности ее использования в расчетах при определении рыночной стоимости объекта исследования доходным подходом, в частности, при определении потенциального валового дохода через расчет средневзвешенной арендной ставки.

На стр.47 отчета об оценке оценщик приводит обоснование примененного им метода дисконтированных денежных потоков, ссылаясь на необходимость модернизации здания, в котором расположены оцениваемые нежилые помещения. При этом по состоянию на дату оценки оцениваемые нежилые помещения находятся в различном состоянии и по состоянию на дату оценки сдаются в аренду. По мнению эксперта, применение метода дисконтированных денежных потоков для объекта оценки избыточно, приводит к большому числу допущений и обоснованию исходных данных (в частности, расходов на капитальный ремонт, определение ставки дисконтирования и пр.). В данном случае расчет стоимости оцениваемых помещений объективно реализуется методом прямой капитализации.

По информации в отчете, сроки ремонта получены в результате интервьюирования специалистов, занимавшихся сметной документацией, и составили 12 месяцев. При этом сложности с рыночным обоснованием исходных данных ограничивают объективное применение метода дисконтированных денежных потоков при определении стоимости объекта оценки.

Помимо замечаний, указанных сотрудниками ОБУ «Центр кадастровой оценки», в ходе исследования экспертом отчетов об оценке выявлены следующие методические ошибки и необоснованные суждения оценщика, нарушающие положения п.2 ФСО VI и ст.11 ФЗ №135-ФЗ, ведущие к искажению и ставящие под сомнение достоверность итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Объектом исследования являются нежилые помещения коммерческого назначения. Оценщик в рамках доходного подхода при определении стоимости оцениваемых нежилых помещений ошибочно включил (не выделил) стоимость земельного участка, по сути, определив стоимость единого объекта недвижимости (объекта недвижимости с относящимся к нему земельным участком).

Согласно пп. 8.2 и 8.3 Методических рекомендаций по оценке объектов недвижимости для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, утвержденных Советом РОО 21.11.2018 г. (Протокол № 67-Р) - результаты оценки ОКС для целей установления их кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости должны определяться без учета стоимости прав на земельные участки, на которых они расположены. Соответственно, для получения стоимости нежилых помещений (как ОКСов), необходимо выделить из стоимости их, как единых объектов недвижимости, стоимость относящегося к ним земельного участка.

Учет стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости для получения стоимости объекта капитального строительства (нежилого помещения), проводился экспертом на основании результатов исследования Ассоциации «СтатРиелт» (https://statrielt.ru) о доли стоимости улучшений и земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости (раздел 2.5.4 заключения).

На основании проведенного экспертом ФИО10 анализа на соответствие отчётов об оценке требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО сделан вывод о том, при составлении отчётов об оценке рыночной стоимости №№, № от 19.05.2023г., выполненных независимым оценщиком ФИО4, допущены нарушения требований ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванные отчёты об оценке рыночной стоимости, не соответствуют приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объектов недвижимости не может быть признана достоверной.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконными решений ОБУ «Центр кадастровой оценки» № от 29.08.2023г., суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемые решения приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы принятия, в результате проведенной судебной экспертизы экспертом установлено, что представленные административными истцами отчёты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Следовательно, у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п.2 ч.10 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявлений ОАО «Липецкагропромпроект», ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе ОАО «Липецкагропромпроект», ФИО2 в удовлетворении требований к ОБУ «Центр кадастровой оценки», Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконными решений № от 29.08.2023г.

Вместе с тем, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца ОАО «Липецкагропромпроект» об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений в размере равном рыночной стоимости.

Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений. Суд учитывает, что причиной обращения с иском в суд для административных истцов явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение, принимает во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти.

В соответствии с заключением эксперта №В-240701/С от 03.07.2024г., выполненным экспертом ООО «АКГ «Инвестоценка» ФИО11 рыночная стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, по состоянию на 05.05.2023 г. составляет:

- с кадастровым номером №, площадью 471,8 кв.м., помещ.1а – 7040167 рублей;

- с кадастровым номером №, площадью 132,8 кв.м., помещ.1б - 1727276 рублей;

- с кадастровым номером №, площадью 35,7 кв.м., помещ.1в – 464334 рубля;

- с кадастровым номером № площадью 1265,1 кв.м., помещ.202 - 16373734 рубля;

- с кадастровым номером № площадью 1836,7 кв.м., помещ.301 – 12709044 рубля.

Анализируя экспертное заключение №/С от 03.07.2024г., суд считает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п.п. 1, 2, 3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов.

Пунктом 25 ФСО №7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов административного дела, экспертом произведен осмотр объекта оценки с применением фотофиксации. При определении рыночной стоимости нежилых помещений эксперт проанализировал подходы к оценке, применил доходный подход, обосновал отказ от сравнительного и затратного подходов.

Согласно п.п. 11,13 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на прямой капитализации или дисконтировании будущих денежных потоков (доходов).

Экспертом составлено точное описание объектов оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на стоимость.

Расчет рыночной стоимости нежилых помещений произведен экспертом мотивированно и корректно.

Для расчета рыночной стоимости нежилых помещений в рамках доходного подхода экспертом использован метод прямой капитализации, проведена следующая последовательность действий:

-определение потенциального и действительного валового дохода;

-определение операционных расходов;

-определение чистого операционного дохода;

-расчет ставки капитализации;

-определение итоговой стоимости единого объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и ставки капитализации.

Расчет средневзвешенной арендной ставки произведен экспертом на основании представленных административным истцом сведений о величине фактического арендного дохода от сдачи в аренду нежилых помещений, подлежащих оценке. Доля стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости для объектов оценки принята экспертом на уровне среднего значения – 0,13.

Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объектов оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации в материалы дела не представлено.

Экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта, даны ответы на поставленные вопросы.

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта и отдать предпочтение представленным истцом отчёту об оценке рыночной стоимости.

Суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта № от 03.07.2024г. соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем, у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение.

В п. 30 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014г. №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» указано, что существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки.

Следует также учитывать, что все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключения эксперта не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объектов недвижимости, то кадастровая стоимость нежилых помещений, расположенных по адресу: <адрес>, подлежит установлению в размере рыночной стоимости по состоянию на 05.05.2023 г. в следующих размерах:

- с кадастровым номером №, площадью 471,8 кв.м., помещ.1а – 7040167 рублей;

- с кадастровым номером №, площадью 132,8 кв.м., помещ.1б - 1727276 рублей;

- с кадастровым номером №, площадью 35,7 кв.м., помещ.1в - 464334 рубля;

- с кадастровым номером №, площадью 1265,1 кв.м., помещ.202 - 16373734 рубля;

- с кадастровым номером №, площадью 1836,7 кв.м., помещ.301 – 12709 044 рубля.

Ввиду того, что сведения о дате подаче заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Разрешая вопрос о надлежащем административном ответчике, суд исходит из следующего.

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Таким образом, надлежащим ответчиком по делу является ОБУ «Центр кадастровой оценки». В удовлетворении административного иска к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области надлежит отказать.

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Оплата за проведение судебной экспертизы, согласно счёту от 03.07.2024г., составляет 210000 рублей.

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы в размере 210 000 рублей в пользу ООО «АКГ «Инвестоценка», суд исходит из следующего.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 КАС РФ).

В силу ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями ч.11 ст. 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Статьей 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Поскольку суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении требований административных истцов о признании незаконными решений ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 25.08.2023г., от 28.08.2023г., а требования об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, принимая во внимание прекращение производства по делу в части установления кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами №, расходы по проведению судебной экспертизы должны быть отнесены на административных истцов, как на лиц, не в пользу которых принят итоговый судебный акт по делу.

В силу изложенного с административных истцов в пользу ООО «АКГ «Инвестоценка» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы пропорционально заявленным требованиям: с ОАО «Липецкагропромпроект» 168000 рублей, с ФИО2 – 42000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

решил:

В удовлетворении административного искового заявления ОАО «Липецкагропромпроект», ФИО2 к ОБУ «Центр кадастровой оценки», Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконными решений от 25.08.2023г., от 28.08.2023г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости отказать.

Административное исковое заявление ОАО «Липецкагропромпроект» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 471,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, помещ.1а в размере рыночной стоимости по состоянию на 05.05.2023 г. – 7040167 (семь миллионов сорок тысяч сто шестьдесят семь) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 132,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, помещ.1б в размере рыночной стоимости по состоянию на 05.05.2023 г. – 1727276 (один миллион семьсот двадцать семь тысяч двести семьдесят шесть) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 35,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, помещ.1в в размере рыночной стоимости по состоянию на 05.05.2023 г. – 464334 (четыреста шестьдесят четыре тысячи триста тридцать четыре) рубля.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 1265,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, помещ.202 в размере рыночной стоимости по состоянию на 05.05.2023 г. – 16373734 (шестнадцать миллионов триста семьдесят три тысячи семьсот тридцать четыре) рубля.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 1836,7 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, помещ.301 в размере рыночной стоимости по состоянию на 05.05.2023 г. – 12709 044 (двенадцать миллионов семьсот девять тысяч сорок четыре) рубля.

В удовлетворении административного искового заявления ОАО «Липецкагропромпроект» к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной рыночной стоимости отказать.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами №

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами № считать 28.07.2023г.

Взыскать в пользу ООО «АКГ «Инвестоценка» оплату за проведение судебной экспертизы с ОАО «Липецкагропромпроект» - 168000 (сто шестьдесят восемь тысяч) рублей, с ФИО2 – 42000 (сорок две тысячи) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий О.В. Михалева

Решение в окончательной

форме принято 2.09.2024 г.