Решение № 2А-277/2025 2А-277/2025~М-74/2025 М-74/2025 от 10 марта 2025 г. по делу № 2А-277/2025

Дело № 2а-277/2025

УИД: 25RS0011-01-2025-000193-08


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

6 марта 2025 года г.Спасск-Дальний

Приморского края

Спасский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Сивер Н.А.,

при секретаре Шлыгиной Н.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации права, возложении обязанности повторно рассмотреть заявление,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО2 обратилась в суд с указанным административным исковым заявлением, в обоснование которого, с учётом внесённых уточнений, указала, что ей, ФИО3 и ФИО4 на праве общей долевой собственности принадлежит <адрес>, расположенная по адресу: Россия, <адрес>, кадастровый №. ДД.ММ.ГГГГ между нею и ФИО3 и ФИО4, от имени которых на основании доверенностей действовала их представитель - Зверева Ю.И., был заключён договор купли-продажи долей ФИО3 и ФИО4, на основании которого она стала единственным собственником всего вышеуказанного жилого помещения. Интересы третьих лиц в данном договоре не затрагивались, так как он был заключён исключительно между всеми собственниками квартиры. Указанный договор был передан на регистрацию в <адрес> межмуниципальный отдел Управления Росреестра по <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ административным ответчиком было вынесено уведомление № № о приостановлении государственной регистрации прав, так как, по его мнению, данный договор подлежит нотариальному удостоверению. ДД.ММ.ГГГГ ей было вручено уведомление об отказе в регистрации перехода права собственности на вышеуказанный объект недвижимости, с которым она не согласна, т.к. глава 32 ГК РФ не содержит указания на обязательное нотариальное удостоверение таких сделок. В отношении договора купли-продажи долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, когда покупатель становится единственным собственником объекта недвижимости, правило о нотариальном удостоверении сделки, предусмотренное ч.1.1 ст.42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», не подлежит применению. При купле-продаже долей, в данном случае, не имеется иных участников долевой собственности, так как сторонами по договору являются все собственники, и преимущественного права приобретения отчуждаемых долей не имеется, в связи с чем, необходимость совершения нотариальных действий, предполагающих, в том числе установление правомочий сторон, разъяснение смысла и значения сделки, проверку действительных намерений сторон и соблюдения права преимущественной покупки доли иных участников долевой собственности, отсутствует. А потому отсутствие нотариального удостоверения договора купли-продажи, представленного на государственную регистрацию, не препятствует его государственной регистрации в соответствии со статьей 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

По изложенному, административный истец просила суд признать незаконным приостановление государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № № и отказ Управления Росреестра по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № № в государственной регистрации перехода права собственности в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №; обязать административного ответчика устранить допущенные нарушения путём повторного рассмотрения заявлений по государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером № по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключённому между ФИО3, ФИО4, от имени которых, на основании доверенностей, действовала Зверева Ю.И., и ФИО1.

Административный истец ФИО2 в представленном суду письменном заявлении просила о рассмотрении дела без её участия, настаивала на удовлетворении заявленных требований, с учётом внесённых уточнений. Полагала, что действия административного ответчика не законны, т.к. интересы третьих лиц договором купли-продажи, заключенным со С-ными, не затрагивались, поскольку в сделке участвовали все собственники помещения, следовательно, совершения нотариальных действий в данной сделке не требовалось. Ограничение в виде запрета на регистрационные действия в отношении доли, принадлежащей ФИО4, было наложено после обращения с договором с МФЦ, т.е. на момент заключения договора запретов на регистрационные действия не имелось. Следовательно, ограничения, наложенные после заключения договора, не имеют отношения к регистрации перехода права по нему.

Представитель административного ответчика – Управление Росреестра по <адрес> по доверенности ФИО5 в представленном суду письменном возражении просил отказать в удовлетворении исковых требований административного истца в полном объёме, указав, что ДД.ММ.ГГГГ в Управление обратились представитель ФИО3, ФИО4, и ФИО2 с заявлением о регистрации права общей долевой собственности (№ доли) в отношении объекта недвижимости - квартиры, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> К заявлению был приобщен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно сведениям ФГИС ЕГРН указанный объект недвижимости находится в общей долевой собственности ФИО3 (№ доли), ФИО4 (№ доли) - основание: договор купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО1 (№ доли) - основание: договор дарения доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ осуществление государственной регистрации права собственности было приостановлено в соответствии с п.7 ч.1 ст.26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»: форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации. В рамках правовой экспертизы, предусмотренной ст.29 Федерального закона № 218-ФЗ, установлено следующее: в соответствии с частью 1.1 статьи 42 указанного Федерального закона сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: 1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; 2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; 3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; 4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона); 5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; 6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд. При этом, исключений из данного правила в отношении сделок по отчуждению доли в праве общей собственности, заключаемые между сособственниками, в данной статье не установлено. В нарушение указанной нормы на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому продаётся № доли в праве на квартиру, составленный в простой письменной форме, что не соответствует требованиям действующего законодательства. Осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до ДД.ММ.ГГГГ. В адрес заявителей было направлено соответствующее уведомление, содержащее также разъяснение о необходимости устранить недостатки, препятствующие проведению государственной регистрации права. Кроме того, заявителям было рекомендовано обратиться к нотариусу для нотариального удостоверения договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ Управлением было отказано в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности (перехода права) на спорный объект в соответствии со ст.27 Закона №218-ФЗ (истечение срока приостановления и не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав). Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Исходя из понятия государственной регистрации, определенного ст.1 Федерального закона № 218-ФЗ, регистрирующий орган уполномочен принимать решения о регистрации и кадастровом учете только на основании документов, бесспорно удостоверяющих то или иное обстоятельство. Предоставленные на государственную регистрацию документы не соответствуют требованиям действующего законодательства. В связи с изложенным, полагал, что все действия Управления соответствовали действующему законодательству, оспариваемое решение вынесено законно и обоснованно. Кроме того, обратил внимание суда на то, что ДД.ММ.ГГГГ Управлением зарегистрировано прочее ограничение (обременение) в виде запрета на совершение действий по регистрации в отношении № доли квартиры, принадлежащей ФИО4, с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, Партизанский муниципальный округ, <адрес>. Основанием для проведения регистрации послужило: постановление о запрете на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ № (№), выдавший орган: ОСП по <адрес> городскому округу УФССП России по <адрес>. Документов, свидетельствующих о снятии ограничения с вышеуказанного объекта недвижимости, в адрес Управления не поступало.

Представитель заинтересованных лиц ФИО3 и ФИО4 – адвокат Зверева Ю.И., в представленном суде письменном заявлении указала, что её доверители согласны с требованиями уточненного административного искового заявления ФИО1. Полагала, что действия административного ответчика незаконны, т.к. договором купли-продажи, заключенным между ФИО3, ФИО4 и ФИО1, не затронуты права третьих лиц, поскольку в сделке участвовали все собственники помещения. По договору два участника долевой собственности отчуждают свои доли третьему участнику права общей долевой собственности на этот же объект, в результате чего, последняя приобретает полное право собственности. Фактически, все доли отчуждаются по одной сделке в пользу одного собственника, что не требует нотариального удостоверения в силу п.1 ч.1.1 ст.42 ФЗ № 218-ФЗ «О государственной регистрации права».

Суд, установив юридически значимые для разрешения спора обстоятельства, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, пришел к выводу, что требования заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению, по следующим основаниям:

Согласно части 1 статьи 218 КАС РФ гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.

В силу пункта 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки. Исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав содержится в статье 26 названного Федерального закона.

Основаниями для приостановления регистрационных действий являются: несоответствие формы и (или) содержания документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, требованиям законодательства Российской Федерации; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункты 7, 13 части 1 указанной статьи).

Требования к форме сделки и последствия несоблюдения установленной формы предусмотрены статьями 158 - 163 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Судом посредством исследования выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что административному истцу ФИО1 на праве общей долевой собственности принадлежит № долей в праве на жилое помещение – квартиру, площадью <адрес>, расположенную по адресу: <адрес> Основанием для регистрации ДД.ММ.ГГГГ за ней права собственности на № долей послужил договор дарения доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, удостоверенный нотариусом Спасского нотариального округа <адрес> (№).

Иными правообладателями в праве общей долевой собственности на указанную квартиру значатся ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО4 (продавцы), от имени которых действовала Зверева Ю.И., и ФИО1 (покупатель), был заключен договор купли-продажи, согласно которому продавцы передали в собственность покупателю принадлежащие им на праве долевой собственности № доли, а покупатель приняла указанные доли на недвижимое имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: <адрес> с кадастровым номером №. Указанные № доли в праве собственности в жилом помещении принадлежат продавцам на праве долевой собственности (по № доли в праве) на основании договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и зарегистрированы за ними в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Находкинский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по <адрес>) осуществление действий по государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, было приостановлено до ДД.ММ.ГГГГ со ссылкой на то, что представленный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ составлен в простой письменной форме, что не соответствует требованиям действующего законодательства, и на необходимость предоставления нотариально удостоверенного договора купли-продажи (уведомление № № от ДД.ММ.ГГГГ, л.д.№)

ДД.ММ.ГГГГ Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (Находкинский межмуниципальный отдел Управления Росреестра по <адрес>) было отказано в осуществлении государственного кадастрового учёта и государственной регистрации права собственности (перехода права) на спорный объект в соответствии со ст.27 Закона № 218-ФЗ, в связи с истечением срока приостановления и не устранением причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав (№ № от ДД.ММ.ГГГГ).

Частью 1.1 статьи 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением: сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке; сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"; сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона); договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями; сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующий порядок заключения, форму договоров купли-продажи недвижимости, не содержит указания на обязательное нотариальное удостоверение таких сделок, в том числе в отношении отчуждения доли в праве собственности.

Исходя из норм статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации и глав IX, X Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных постановлением Верховного Совета Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №, цель нотариального удостоверения сделки, при которой нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона, заключается в проверке ее законности, включая соблюдение прав каждой из сторон (в данном случае в первую очередь других сособственников).

В соответствии со статьей 55 Основ законодательства о нотариате при удостоверении договоров об отчуждении или залоге имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии с договором на момент его совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению этих договоров.

Принимая во внимание приведенное правовое регулирование, а также то, что иных собственников жилого помещения с кадастровым номером №, помимо ФИО3, ФИО4 и ФИО1, не имеется, суд приходит к выводу о том, что необходимость совершения нотариальных действий, предполагающих, в том числе, установление правомочий сторон, разъяснение смысла и значения сделки, проверку действительных намерений сторон, защиту прав иных лиц, в рассматриваемом случае отсутствует.

Вопреки утверждению административного ответчика, в отношении договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, когда покупатель становится единственным собственником объекта недвижимости, правило о нотариальном удостоверении сделки, предусмотренное частью 1.1 статьи 42 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", не подлежит применению.

Таким образом, приостановление государственной регистрации перехода права и последующий отказ в государственной регистрации являются незаконными.

Ссылка представителя административного ответчика на регистрацию ДД.ММ.ГГГГ ограничения (обременения) в виде запрета на совершение действий по регистрации в отношении 1/8 доли квартиры, принадлежащей ФИО4, судом отклоняется, поскольку указанные обстоятельства имели место после вынесения решения о приостановлении государственной регистрации перехода права, и данное обстоятельство о законности оспариваемого решения не свидетельствует.

В соответствии с пунктом 1 части 3 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае удовлетворения административного иска об оспаривании решения, действия (бездействия) и необходимости принятия административным ответчиком каких-либо решений, совершения каких-либо действий в целях устранения нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца либо препятствий к их осуществлению суд указывает на необходимость принятия решения по конкретному вопросу, совершения определенного действия либо на необходимость устранения иным способом допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца и на срок устранения таких нарушений.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.227 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить.

Признать незаконными приостановление осуществления государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № № и отказ в осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ № № Управления Росреестра по <адрес> в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером №, квартиры, расположенной по адресу: <адрес>

Возложить обязанность на Управление Росреестра по <адрес> устранить допущенные нарушения путём повторного рассмотрения заявлений по государственной регистрации перехода права собственности (доля в праве № на объект недвижимости с кадастровым номером №, квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО3, ФИО4, от имени которых на основании доверенностей действовала Зверева Ю.И., и ФИО1, в установленный законом срок и в установленном законом порядке.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Спасский районный суд Приморского края.

Мотивированное решение составлено 11 марта 2025 года.

Судья Н.А. Сивер