Решение № 3А-1167/2019 3А-239/2020 3А-239/2020(3А-1167/2019;)~М-1064/2019 М-1064/2019 от 11 ноября 2020 г. по делу № 3А-1167/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 ноября 2020 года г. Красногорск,

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Вердияна Г.В.,

при секретаре Кехтер А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-239/2020 по административному исковому заявлению фио установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

фио в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> расположенного в Одинцовском районе Московской области, равной их рыночной стоимости.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его (истца) права плательщика земельного налога исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в представленном им отчете об оценке по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений Московской области достоверности величины рыночной стоимости спорного земельного участка, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости спорных земельных участков (т. 1 л.д. 199-204).

Определением Московского областного суда от 27 июля 2020 года по делу была назначена повторная судебная оценочная экспертиза (т. 2 л.д. 147-152).

По результатам повторной судебной экспертизы рыночная стоимость спорного земельного участка была определена в размере отличном от размера рыночной стоимости определенного в отчете об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца – фио поддержала уточненные требования административного истца, в соответствии с которыми административный истец просит суд установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года в заключении эксперта ООО «Финансовый консалтинг» № 08/10/20 от 22 октября 2020 года.

От представителя административного ответчика – Министерства имущественных отношений Московской области – в суд поступили письменные замечания к экспертному заключению, в связи с чем Министерство полагало заключение эксперта ненадлежащим доказательством, ввиду допущенных экспертом нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, а именно: 1) невозможно проверить ценообразующие характеристики объекта аналог №1; 2) некорректное обоснование корректировки на условия рынка; 3) нарушение корректировки объектов аналогов на местоположение; 4) отсутствие расчета арендной ставки в рамках реализации доходного подхода; 5) необоснованное внесение понижающих корректировок. Просило назначить по делу повторную судебную экспертизу.

От представителя заинтересованного лица ГБУ МО «ЦКО» в суд поступили письменные замечания к экспертному заключению, в связи с чем ГБУ МО «ЦКО» полагало заключение эксперта ненадлежащим доказательством, ввиду допущенных экспертом нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, а именно: 1) ненадлежащий анализ рынка; 2) ошибочная корректировка на форму земельного участка; 3) ненадлежащий анализ доходного подхода; 4) отказ применения доходного подхода при определении рыночной стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода. Просило рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не обеспечили явку в суд своих представителей.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу положений п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), кадастровая стоимость устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п. 1 ст. 388 НК РФ организации, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

В соответствии с п. 2 ст. 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в п. 3 данной статьи.

В силу положений <...> Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объекта недвижимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года № 388), при проведении государственной кадастровой оценки основным методом определения кадастровой стоимости объектов недвижимости является метод массовой оценки.

Пункт 3 ст. 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленного в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 361-ФЗ).

В соответствии с абз. 1, 37 названной нормы, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости затрагивает права и обязанности юридического лица - собственника данного земельного участка.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абз. 4 ст. 24.18). Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абз. 2 ст. 24.15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 8 ФСО № 4).

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (абз. 5 ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Судом установлено, что ООО «СНБ ИНВЕСТ» является собственником земельного участка, с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 215 711 кв. м., категория земли: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности, и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, районный посёлок Большие Вязёмы.

Судом также установлено, что распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 27 ноября 2018 года № 15ВР-1633 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» была установлена, в том числе, кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего административному истцу по состоянию на 1 января 2018 года (дата формирования перечня земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке), что подтверждается приложенными к административному исковому заявлению выписками о из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости Согласно выписке из ЕГРН кадастровая стоимость земельного участка, с кадастровым номером 50:20:0041411:4799 по состоянию на 1 января 2018 года составляет 573 562 606,34 рублей (т. 1 л.д. 9)

Согласно заключению эксперта ООО «Финансовый консалтинг» № 08/10/20 от 22 октября 2020 года фио, которой судом было поручено проведение данной экспертизы по проверке отчета об оценке на соответствие законодательству об оценочной деятельности и определению действительной рыночной стоимости спорного земельного участко, оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041411:4799 определена по состоянию на 1 января 2018 года в размере 444 601 900 рублей.

Исследовав данное экспертное заключение, суд находит его соответствующим требованиям ч. 1-3 ст. 82 КАС РФ. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, выводы, сделанные по результатам исследования и ответы на поставленные судом вопросы.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного исследования, имеющим достаточный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности. Оснований не доверять указанному заключению эксперта не имеется, сомнений в правильности или обоснованности данного заключения у суда не возникает, и суд принимает его в качестве достоверного доказательства, устанавливающего действительную рыночную стоимость спорного земельного участка. В этой связи суд не усматривает оснований для назначения повторной судебной экспертизы.

Изучение замечаний на экспертное заключение суд находит несостоятельным. Кроме того, в материалы дела экспертом представлены письменные пояснения по замечаниям административного ответчика и заинтересованного лица на экспертное заключение.

Указание административного ответчика на отсутствие возможности проверки ценообразующие характеристики объекта аналога №1, является несостоятельным, поскольку на стр. 42-44 заключения приводится информация, подтверждающая все ценообразующие характеристики аналога № 1.

Замечание Министерства имущественных отношений Московской области относительно анализа корректировки на условия рынка суд оценивает критически, поскольку экспертом на стр. 53-54 заключения приведено обоснование корректировки на условия рынка.

Ссылка административного ответчика на нарушение корректировки объектов аналогов на местоположение не нашла своего подтверждения. Эксперт применил необходимые корректировки и на стр. 54-58 заключения приведено описание вносимых корректировок на местоположение, в том числе на направление движения относительно г. Москвы.

Довод административного ответчика о том, что отсутствует расчет арендной ставки в рамках реализации доходного подхода не заслуживает внимания, так как принятые величины ставки арендной платы по основным параметрам, соответствующие исследуемому объекту: расстояние от МКАД, направление движения относительно г. Москвы могут быть приняты для расчета рыночной стоимости земельного участка с использованием доходного подхода. На стр. 62-63 заключения эксперт приводит обоснование принимаемой величины арендной ставки.

Замечание Министерства имущественных отношений Московской области о необоснованном внесении понижающих корректировок суд оценивает критически, поскольку экспертом проанализированы величины определяемой стоимости на соответствие рыночным данным наиболее близких по своим характеристикам с исследуемыми объектами.

Ссылка заинтересованного лица о ненадлежащем анализе рынка не нашла своего подтверждения, на стр. 53-54 заключения экспертом представлены фактические данные о рыночной стоимости объектов, сопоставимых по своим характеристикам с исследуемыми объектами.

Замечание МИО МО и ГБУ МО «ЦКО» относительно необоснованного внесения понижающей корректировки на «форму земельного участка», суд находит несостоятельным, экспертом представлено подробное обоснование данной корректировки, которая внесена на основании исследований ассоциации «СтатРиэлт».

Указание заинтересованного лица на ненадлежащий анализ доходного подхода было подробно опровергнуто им в письменных пояснениях.

Указание заинтересованного лица на необоснованный отказ эксперта от применения доходного подхода, является безосновательным, поскольку эксперт вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Каких-либо объективных данных, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих о том, что избранная им методология оценки привела к неправильному определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости административным ответчиком и заинтересованным лицом суду не представлено.

Оценив заключение эксперта ООО «ФИНАНСОВЫЙ КОНСАЛТИНГ» фио в совокупности с другими доказательствами (в том числе экспертное заключение ООО «ПЕРВАЯ ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ» фио) с учетом требований ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена равной его рыночной стоимости в размере определенном по состоянию на 1 января 2018 года в экспертном заключении, подготовленном экспертном фио, полагая данную стоимость наиболее вероятной ценой, по которой спорный объект недвижимости мог быть отчужден на открытом рынке на дату кадастровой оценки.

Выводы эксперта, в том числе её письменных пояснений на замечания на заключение эксперта, лицами, участвующими в деле, не опровергнуты.

Исходя из изложенного, требования фио об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ,

р е ш и л:

административное исковое заявление фио об установлении кадастровой земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 215 711 кв. м., категория земли: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности, и земли иного специального назначения, вид разрешённого использования: для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2018 года в размере 444 601 900 (четыреста сорок четыре миллиона шестьсот одна тысяча девятьсот) рублей;

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного земельного участка, включая дату подачи административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости в Московский областной суд – 12 декабря 2019 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Г.В. Вердиян