Определение № 3А-266/2016 3А-5/2017 3А-5/2017(3А-266/2016;)~М-321/2016 М-321/2016 от 1 марта 2017 г. по делу № 3А-266/2016

<данные изъяты>

<данные изъяты>

Именем Российской Федерации

город Красноярск. 2 марта 2017 г.

Красноярский краевой суд в составе судьи Малякина А.В.,

при секретаре судебного заседания Козиной Е.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску открытого акционерного общества «Енисейская территориальная генерирующая компания (ТГК-13)» к Правительству Красноярского края, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Красноярскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

открытое акционерное общество «Енисейская территориальная генерирующая компания (ТГК-13)» (далее – ОАО «Енисейская ТГК (ТГК-13)»), арендующее земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты>, обратилось в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю и федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Красноярскому краю об установлении кадастровой стоимости названного земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 251 539 000 рублей.

В обоснование заявленного требования административный истец сослался на то, что кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка, составляющая 1 023 337 749 рублей 84 копейки, сильно завышена, а это влечёт взимание необоснованно высокой арендной платы.


Определением судьи Красноярского краевого суда от 8 сентября 2016 г. к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Правительство Красноярского края.

В судебное заседание представители административных ответчиков, а также представитель заинтересованного лица – Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Суд посчитал возможным в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения представителя ОАО «Енисейская ТГК (ТГК-13)» ФИО1, поддержавшей заявленное требование, объяснения представителя администрации города Красноярска ФИО2, возражавшей против административного иска, изучив материалы дела, Красноярский краевой суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) для определения кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12). Кадастровая стоимость также может быть установлена путём оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, содержащихся в государственном кадастре недвижимости (статья 3). Результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены, в частности, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1 статьи 24.18). Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости (абзац 3 части 11 статьи 24.18). При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3).

Как видно из материалов дела, земельный участок площадью <данные изъяты> с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты> передан <данные изъяты> департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в аренду ОАО «Енисейская ТГК (ТГК-13)» сроком до 8 июня 2022 г. По условиям договора аренды арендатор обязан вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка (т. 1, л.д. 72 - 88).

Согласно сведениям из государственного кадастра недвижимости данный участок входит в состав земель населенных пунктов, разрешённое использование «для производственной деятельности»; его кадастровая стоимость составляет 1 023 337 749 рублей 84 копейки (т. 1, л.д. 68, 79).

Такая стоимость определена органом кадастрового учёта по состоянию на 30 сентября 2015 г. – дату внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об изменении категории земель земельного участка (л.д. 270).

Являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, ОАО «Енисейская ТГК (ТГК-13)» вправе оспорить внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости этого участка.

Из представленного административным истцом отчёта от 8 июня 2016 г. № 2094, составленного оценщиком ФИО3, усматривается, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 30 сентября 2015 г. составляет 251 539 000 рублей (т. 1, л.д. 106 – 224).

Этот отчёт суд признаёт достоверным доказательством.

Не соглашаясь с данным отчётом, администрация города Красноярска убедительных доказательств, опровергающих изложенные в нём выводы, не представила.

Вопреки доводам администрации города Красноярска в отчёте об оценке приведена полная, непротиворечивая и соответствующая действительности информация об объекте оценки и об объектах-аналогах, а также отражены произведённые оценщиком необходимые корректировки (поправки), учитывающие характер и степень отличия каждого аналога от объекта оценки.

Достоверность отчёта оценщика подтверждена положительным экспертным заключением некоммерческого партнёрства «Деловой союз оценщиков» от 23 июня 2016 г. № 4231, согласно которому отчёт оценщика ФИО3 соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а определённая в нём стоимость объекта оценки является верной (т. 1, л.д. 225 – 246).

О правильности выводов оценщика о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> свидетельствует и заключение судебной оценочной экспертизы № 11 от 25 ноября 2016 г., проведённой по ходатайству администрации города Красноярска. Данным заключением в отчёте оценщика выявлен лишь один формальный недочёт, не повлиявший на определение рыночной стоимости объекта оценки (предоставление заказчиком не заверенных документов). В остальном отчёт признан соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. По мнению эксперта, нарушений, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, оценщиком не допущено (т.2, л.д. 11 – 48).

В указанном заключении эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 30 сентября 2015 г. определена в размере 220 589 000 рублей, то есть в ином размере, чем установлена оценщиком в отчёте от 8 июня 2016 г. № 2094. Вместе с тем, разница между стоимостью, определённой экспертом, и стоимостью, установленной оценщиком, является незначительной. Учитывая при этом, что оценщиком при проведении оценки нарушений законодательства об оценочной деятельности, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, не допущено, у суда отсутствуют основания для того, чтобы не принять представленный административным истцом отчёт об оценке и не согласиться с выводами оценщика о рыночной стоимости земельного участка.

По ходатайству администрации города Красноярска экспертом ФИО4 была проведена повторная судебная оценочная экспертиза № 14-Э/2016 от 27 января 2017 г., заключением которой отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка от 8 июня 2016 г. № 2094 признан не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки; а рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 30 сентября 2015 г. определена в размере 592 000 000 рублей (т. 2, л.д. 95 - 178).

Давая оценку заключению повторной экспертизы, суд учитывает, что оно противоречит не только двум приведённым выше экспертным заключениям, но и само является противоречивым и не обоснованным.

Так, по заключению эксперта ФИО4 и разъяснений, данных им в судебном заседании, основными претензиями к отчёту оценщика от 8 июня 2016 г. № 2094 является то, что оценщик ФИО3 не обосновала выбор объектов-аналогов из числа найденных объектов; использовала в качестве объекта-аналога земельный участок, расположенный вне черты города Красноярска; применила значения, полученные из экспертных мнений, без анализа на их соответствие рыночным условиям; не учла наличие подключённых инженерных систем на объекте оценки.

Вместе с тем, обоснование выбора объектов-аналогов приведено оценщиком на странице 59 отчёта. Причём правильность и корректность такого выбора проверена оценщиком путём анализа выборки на однородность и степень нормальности распределения по коэффициенту вариации (страницы 68, 69 отчёта).

Один из используемых оценщиком объектов-аналогов (объект № 3), действительно располагается, согласно почтовому адресу в Емельяновском районе Красноярского края. Однако фактически он находится на границе с Советским районом города Красноярска и территориально близок к объекту оценки (страница 114 отчёта), поэтому корректировка по фактору «местоположение» оценщиком обоснованно не применялась, что отражено на страницах 60, 65 отчёта. Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО3 показала, что объект-аналог № 3 соответствует объекту-оценке по местоположению, исходя из развитости территории, транспортной доступности и иных факторов, влияющих на стоимость. Эксперт ФИО4 в судебном заседании также подтвердил, что местоположение земельных участков, предназначенных для производственной деятельности, определяется для целей оценки не их принадлежностью к административно-территориальной единице, а иными факторами, в том числе развитостью территории и транспортной доступностью. При этом ФИО4 не опроверг утверждение ФИО3 об отсутствии необходимости проводить корректировки «на местоположение» для объекта-аналога № 3.

Вопреки выводам повторной экспертизы, в отчёте оценщика обоснованно использованы значения, определяемые экспертными мнениями. Эти значения взяты из справочника оценщика и других источников, широко используемых в оценочной деятельности. Анализ же указанных значений на соответствие рыночным данным не проводился оценщиком из-за отсутствия достаточной для этого рыночной информации (страница 61 отчёта), что полностью согласуется с требованиями пункта 13 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 299.

Не может суд согласиться и с утверждением эксперта ФИО4 о том, что оцениваемый земельный участок подключён к инженерным сетям. В отчёте оценщика приведены данные, свидетельствующие о том, что технические условия на подключение земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> к центральным коммуникациям не согласованы и данный участок к коммуникациям не подключён; имеется лишь фактическое электро-тепло-водоснабжение участка с соседнего земельного участка, находящегося в пользовании заказчика (страницы 8, 21, 22, 110 отчёта). В судебном заседании свидетель ФИО3 подтвердила, что названный земельный участок не имеет подключения к центральным коммуникациям, пояснив, что фактическое его снабжение соответствующими ресурсами на стоимость участка не влияет, так как такое снабжение полностью зависит от воли владельца соседнего участка. Делая вывод о подключении объекта оценки к инженерным коммуникациям, эксперт ФИО4 произвольно интерпретирует сведения о фактическом электро-тепло-водоснабжении участка, безосновательно полагая, что эти сведения подтверждают подключение участка и к центральным инженерным коммуникациям.

В судебном заседании эксперт ФИО4 признал, что подключение объекта оценки к инженерным коммуникациям является фактором, существенно влияющим на определение итоговой величины рыночной стоимости, который он учитывал при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>

Таким образом, неправильный вывод эксперта ФИО4 о том, что вышеуказанный земельный участок подключён к инженерным коммуникациям, привёл его к ошибочному заключению не только относительно отчёта оценщика, но и результатов определения рыночной стоимости земельного участка.

Заключение повторной судебной оценочной экспертизы № 14-Э/2016 от 27 января 2017 г. имеет и другие недостатки, не позволяющие признать достоверной величину рыночной стоимости земельного участка, установленную экспертом ФИО4

В частности, экспертом при определении рыночной стоимости объекта оценки использованы объекты-аналоги, сведения о продаже которых размещены после даты оценки (страницы 104, 106 заключения), что прямо запрещено пунктом 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. N 297.

Также экспертом при определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 30 сентября 2015 г. использована информация о многочисленных сделках по аренде земельных участков, совершённых более чем за год до даты, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки (страницы 67, 68 заключения). При этом, несмотря на очевидное отличие цен указанных сделок от цен предложений о продажах объектов-аналогов, размещённых в 2015 г., корректировка на состояние рынка (дату предложения/сделки) экспертом не применена и обоснование этому обстоятельству не дано, что является нарушением пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611.

Кроме этого, использованный экспертом ФИО4 для определения рыночной стоимости земельного участка специфичный метод оценки и применённая им методология расчётов не позволяют понять логику процесса определения стоимости. В судебном заседании ФИО4 пояснил, что расчёт стоимости объекта оценки им осуществлён с помощью компьютерной программы и в экспертном заключении не приведён по причине его объёмности. Суд полагает, что экспертом не соблюдён принцип проверяемости, закреплённый в пункте 25 ФСО № 7.

Учитывая вышеизложенное, требования ОАО «Енисейская ТГК (ТГК-13)» следует признать обоснованными.

Внесённые в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, не соответствующие его действительной рыночной стоимости, нарушают права административного истца, подлежащие восстановлению путём установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, равной 251 539 000 рублей.

Сведения о новой кадастровой стоимости подлежат применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности). При этом датой подачи ОАО «Енисейская ТГК (ТГК-13)» заявления о пересмотре кадастровой стоимости следует считать дату обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которое имело место 18 июля 2016 г. (т. 1, л.д. 66, 69 – 71).

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Красноярский краевой суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 251 539 000 рублей, определённой по состоянию на 30 сентября 2015 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка считать 18 июля 2016 г.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Красноярского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Красноярского краевого суда А.В. Малякин.