Решение № 3А-1496/2020 3А-1496/2020~М-562/2020 М-562/2020 от 3 декабря 2020 г. по делу № 3А-1496/2020

3а- 1496/2020


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

3 декабря 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе

председательствующего судьи Першиной С.В.

при секретаре Гриценко О.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № За-1496/2020 по административному исковому заявлению ООО «Стальдвор» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Стальдвор» обратился в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания, назначение- магазин автозапчастей и автосервиса, расположенного по адресу: <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>.

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащего ему нежилого здания коммерческого назначения значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его (истца) права плательщика налога исчисляемого из кадастровой стоимости нежилого здания.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость принадлежащего ему нежилого здания, равной его рыночной стоимости, определенной в представленном им отчете об оценке по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

В ходе судебного разбирательства, в связи с оспариванием представителем административного ответчика - Министерства имущественных отношений <данные изъяты> достоверности величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке, судом была назначена экспертиза для проверки представленного административным истцом отчета об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и определения, в случае такого несоответствия, действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости.

По результатам судебной экспертизы рыночная стоимость нежилого здания, расположенного по адресу: расположенного по адресу: <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты> определена в размере отличном от размера рыночной стоимости определенного в отчете об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 по доверенности настаивала на удовлетворении первоначально заявленных исковых требованиях; заключению судебного эксперта НП «Деловой союз судебных экспертов» <данные изъяты>-ЭЗ от <данные изъяты> просила дать критическую оценку, исключить его из числа доказательств. Кроме того, заявила ходатайство о назначении повторной экспертизы, поручив ее проведение другим экспертам.

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явились; представили письменные объяснения, в которых указано на то, что заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривают, с выводами эксперта согласны, оставляют решение на усмотрение суда, просят рассмотреть дело в их отсутствие.

Заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по <данные изъяты>, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <данные изъяты> в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав объяснения явившегося лица, допросив эксперта ФИО2, приходит к следующему.

Материалами дела подтверждается, что ООО «Стальдвор» является собственником нежилого здания, назначение- магазин автозапчастей и автосервиса общей площадью 5 770,5 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>.

Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» <данные изъяты>д от 29.03.2019г. утверждена кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 27.02.2018г. в размере 216 634 194,84 рублей.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, что также следует из абзацев 1 и 2 статьи 24.18 Федерального закона от <данные изъяты><данные изъяты>-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и статей 373,388 и 400 Налогового кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 данного Кодекса.

Согласно статье 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 этого же Кодекса, подпунктом 6 пункта 1 которой предусмотрены иные здание, строение, сооружение, помещение.

Согласно пункту 1 статьи 374 названного Кодекса объектами налогообложения для Р. организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Пунктом 3 статьи 402 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 названного Кодекса, а также объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 этого же Кодекса, определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов налогообложения.

Положения статей 378.2 (кроме подпункта 4 пункта 1) и 382 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматривающие особенности обложения налогом недвижимости, в отношении которой налоговая база определяется как ее кадастровая стоимость, не устанавливают иных признаков объекта налогообложения по сравнению с тем, как они определены статьей 374 Налогового кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 375 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 этого кодекса.

Федеральный законодатель в статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации указал, что налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества в отношении такого вида недвижимого имущества, как административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них (подпункт 1 пункта 1) и нежилые помещения (подпункт 2 пункта 1).

Нежилое здание, как это предписано подпунктом 2 пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, признается недвижимым имуществом, налоговая база которого определяется исходя из кадастровой стоимости, если его назначение, разрешенное использование или наименование в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

По смыслу приведенных правовых норм, уплата налога от кадастровой стоимости недвижимости выступает в этом случае одной из составляющих бремени содержания имущества, которое лежит на юридическом и физическом лицах - собственниках имущества.

Из материалов дела усматривается, что административный истец является собственником нежилого здания, являющегося объектом налогообложения, исходя из его кадастровой стоимости, следовательно, результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца.

Считая кадастровую оценку принадлежащего объекта недвижимости завышенной, истец обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, к которому приложил Отчет оценщика ИП ФИО3 <данные изъяты>ИП от 10.07.2020г., из которого следует, что рыночная стоимость отдельно стоящего нежилого здания с кадастровым номером 50:46:0000000:4350 по состоянию на 27.02.2018г. определена в размере 104 958 000 рублей.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Исходя из особенностей рассмотрения дел об оспаривании кадастровой стоимости, обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Из разъяснений, данных в пункте 23 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

Учитывая возражения административных ответчиков относительно возможности принятия приведенного выше отчета об оценке в качестве допустимого доказательства по делу, на основании определения Московского областного суда от 18.08.2020г. по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту НП «Деловой союз судебных экспертов».

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N 102/10/2020-ЭЗ от <данные изъяты> НП «Деловой союз судебных экспертов» отчет, подготовленный оценщиком ИП ФИО3 <данные изъяты>ИП от <данные изъяты> не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки Российской Федерации; рыночная стоимость спорного нежилого здания определена в размере 214 691 648 рублей.

Представитель административного истца с выводами, содержащимися в заключении эксперта не согласился, ходатайствовал о проведении по делу повторной оценочной экспертизы.

Суд, исследовав материалы дела, заключения оценщика и судебного эксперта, приходит к выводу о возможности принять заключение судебного эксперта в качестве надлежащего доказательства по делу, как отвечающего признакам относимости и допустимости доказательств; по тем же основаниям не усматривает оснований для назначения по делу повторной оценочной экспертизы.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Заключение судебной оценочной экспертизы НП «Деловой союз судебных экспертов» N 102/10/2020-ЭЗ от <данные изъяты> выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, федеральными стандартами оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта (в том числе приведены мотивы и выводы о размере рыночной стоимости объекта недвижимости).

Экспертное заключение и пояснения эксперта содержат подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на дату определения оспариваемой истцом кадастровой стоимости.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов является мотивированным и корректным; отказ от применения иных методов и подходов оценки также мотивирован экспертом.

В заключении экспертом представлена необходимая информация, идентифицирующая объект экспертизы, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка нежилых зданий, в том числе сегмента рынка объектов коммерческого назначения, к которому относится объект оценки, а также информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость нежилого здания.

Данная информация подтверждена и проверяема, в экспертном заключении имеются ссылки на используемые источники информации, к заключению приложены копии размещенных в сети "Интернет" объявлений в виде компьютерных снимков, позволяющих делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Содержащиеся в заключении сведения, при соблюдении принципов федеральных стандартов оценки, дают надлежащее представление о местоположении, категории, размере, стоимости объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Экспертом проведено исследование объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение мотивировано, не вводит в заблуждение, не вызывает сомнения, не допускает противоречий, неоднозначного толкования, неясности, неполноты полученных результатов и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности.

Выводы заключения содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела.

В судебном заседании эксперт ФИО2 отклонил замечания административного истца о наличии в заключении арифметических и методологических ошибок, пояснив суду, что в процессе исследования были проанализированы и отражены в заключении при расчете стоимости исследуемого объекта в рамках сравнительного подхода такие ценообразующие факторы как расположение относительно красной линии, местоположение в районах города, корректировки введены корректно. Так, отметил, что из страницы 13 заключения видно, что исследуемый объект расположен на первой линии <данные изъяты>, являющегося частью автодороги А-107(ММК). Данное обстоятельство подтверждается данными публичной кадастровой карты (стр. 15 заключения), согласно которой объект расположен на первой линии, перед исследуемым объектом отсутствуют зарегистрированные строения и земельные участки. В районе объекта помимо заправок и промпредприятий расположены крупные торговые объекты, такие как Эльград, Апельсин,Форум; исследуемый объект просматривается с <данные изъяты>, имеет с него съезд по <данные изъяты> (около 300 м от <данные изъяты> до исследуемого объекта или около 300м через автозаправку Нефтьмагистраль); в непосредственной близости от исследуемого объекта расположены остановки общественного транспорта, что отражено на стр. 13 заключения; от остановок общественного транспорта до исследуемого объекта имеются асфальтированные пешеходные дорожки. На странице 28 заключения указано, что все объекты, в том числе и объект исследования обеспечены высоким автомобильным и/или пешеходным трафиком, расположены на первой линии улиц, в связи с чем, являются сопоставимыми. На странице 27-28 заключения приведена корректировка на местоположение, при этом объект-аналог <данные изъяты> учитывался как объект, расположенный в спальной районе среднеэтажной застройки (среди жилого массива), аналог <данные изъяты> расположен на окраине города, у этого объекта в непосредственной близости имеются остановки общественного транспорта и пешеходные дорожки ведущие к зданию как и у объектов-аналогов.

Объекты-аналоги в рамках сравнительного подхода подбирались максимально сопоставимые по всем ценообразующим факторам.Как указано на стр. 19 заключения и далее на стр. 34 заключения объекты находятся в хорошем (рабочем) состоянии; наличие незначительных повреждений в отделке объектов в процессе эксплуатации не влияет на возможность эффективно использовать данные объекты, согласно их назначению, данная логика применима как к объекту исследования, так и к объектам-аналогам; приведенные истцом в возражениях дополнительные фотографии объекта исследования отражают состояние автосервисной части, а также вспомогательных помещений и фасада; при этом в расчете стоимости объекта исследования в рамках сравнительного подхода экспертом внесена корректировка на назначение исследуемого объекта, поскольку часть объекта является автосервисной, данная корректировка, в том числе, отражает разницу отделки торговых и автосервисных помещений, необходимой для осуществления коммерческой деятельности. На странице 14 заключения имеется скриншот с панорам Яндекс. Карт (данные на 2018 год), согласно панорамам на 2018 год объект использовался в качестве торгового с долей автосервисных помещений, аналогично на 2015 год. На начало 2018 года в Интернете представлены многочисленные ссылки, подтверждающие, что на дату оценки в исследуемом объекте размещались многочисленные магазины, в том числе мебели, автозапчастей, строительных материалов и товаров для дома и <данные изъяты> образом, экспертом полно и всесторонне проанализировано состояние исследуемого объекта и объектов-аналогов, о чем указано на странице 30 заключения.

Применение Справочников оценщика недвижимости, выпущенных Приволжским центром методологического и информационного обеспечения оценки, 2017г. в данном случае является обоснованным, исходя из того, что данный источник содержит такие ценообразующие факторы, как тип объекта, материал стен, расположение относительно районов города, а также данные по недозагрузке, эксплуатационные расходы и ставке капитализации.

Расчет базы расчета рыночной доходов полностью соответствует базе расчета рыночной операционных расходов. На странице 43 заключения экспертом проанализированы условия аренды, согласно представленному анализу условия приняты типичными рыночными.

Замечания административного истца относительно отсутствия в заключении анализа рынка недвижимости считает необоснованными, указывая при этом на то, что проведенный на стр. 16-20 заключения анализ рынка автотехцентров, а также торговых объектов отражает необходимую информацию для проведения последующих расчетов стоимости исследуемого объекта; на стр. 15 заключения определен сегмент рынка, к которому относится исследуемый объект; далее на стр. 18-19 заключения приведен анализ фактических данных о ценах сделок по продаже аналогичной исследуемому объекту недвижимости; была проанализирована большая выборка коммерческой недвижимости Подмосковья. При этом для расчетов использовались наиболее сопоставимые с исследуемым объектом аналоги. Так, из большой выборки были исключены объекты, имеющие несопоставимые характеристики, такие как: актуальность информации на дату оценки, масштаб объектов (объекты, имеющие экстремальные значения площади), объекты производственно- складского назначения, объекты несопоставимые по местоположению с исследуемым объектов и с прочими характеристиками, значительно отличающимися от исследуемого объекта. На странице 24 заключения приведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости; на странице 24-25 заключения приведены основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для объекта исследования. Диапазон стоимости цен предложения к продаже торговых объектов в <данные изъяты> указан на стр. 24 заключения, диапазон стоимости арендной ставки указан на стр. 36 заключения. Заключение выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона № 73-ФЗ и в соответствии с требованиями оценочного законодательства в части методологии оценки.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения.

Вероятностная природа рыночной стоимости не позволяет ограничиваться только четко определенными количественными показателями расчетных значений определенных экспертом (оценщиком). Само про себе несогласие административного истца с полученным экспертом значением не дает оснований полагать, что расчеты выполнены экспертом неверно.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы судом не установлено.

Исходя из правового смысла судебного решения по делам об установлении кадастровой стоимости, установленной в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты>г. <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административный иск ООО «Стальдвор» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Поскольку административным истцом оспаривается кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» <данные изъяты>д от 29.03.2019г. по состоянию на 27.02.2018г. надлежащим административным ответчиком будет являться государственное бюджетное учреждение <данные изъяты> "Центр кадастровой оценки", являющееся в соответствии с постановлением <данные изъяты> от <данные изъяты> N 372/17 "О переходе к проведению государственной кадастровой оценки в <данные изъяты> в соответствии с Федеральным законом от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты> N 13ВР-1766 "О проведении государственной кадастровой оценки ГБУ <данные изъяты> "Центр кадастровой оценки", распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты> N 356-РП/44 "О создании и установлении штатной численности работников ГБУ <данные изъяты> "Центр кадастровой оценки" учреждением, основными видами деятельности которого являются определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в соответствии со статьей 14 Федерального закона от <данные изъяты> N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" и определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки. Соответственно, в удовлетворении исковых требований к Министерству имущественных отношений <данные изъяты>, не осуществлявших государственную кадастровую оценку и не утверждавших оспариваемый результат кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, как к ненадлежащим ответчикам, следует отказать.

руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Стальдвор» к Государственному учреждению <данные изъяты> «Центр кадастровой оценки» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости- нежилого здания, назначение- магазин автозапчастей и автосервиса общей площадью 5 770,5 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости в размере 214 691 648 (двести четырнадцати миллионов шестьсот девяносто одной тысячи шестьсот сорока восьми) рублей, определенной по состоянию на <данные изъяты>.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В удовлетворении исковых требований Обществу с ограниченной ответственностью «Стальдвор» к Министерству имущественных отношений <данные изъяты> отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течении месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.В. Першина

Мотивированное решение изготовлено <данные изъяты>г.