Решение № 2-4520/2019 2-4520/2019~М-4744/2019 М-4744/2019 от 23 декабря 2019 г. по делу № 2-4520/2019

Дело № 2-4520/2019

64RS0045-01-2019-005520-69


Решение

Именем Российской Федерации

24.12.2019 года г. Саратов

Кировский районный суд города Саратова в составе:

председательствующего судьи Сорокиной Е.Б.,

при секретаре Дисалиевой К.У.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Горбат НА к жилищно-строительному кооперативу «Реалист», ФИО3, ФИО4 о признании статуса члена ЖСК с правом получения жилого помещения,

установил:

ФИО5 обратилась в суд с уточенным иском к ЖСК «Реалист», в обоснование которого указала, что ЖСК «Оптимист-2000» являлся застройщиком многоквартирного жилого комплекса, состоящего из нескольких блок-секций в границах улиц Алексеевская, Наумовская, Рябиновская, Добряковская в Кировском районе г. Саратова, а также арендатором земельного участка, площадью 17306 кв.м. в указанных границах.

ДД.ММ.ГГГГ года между истцом и ответчиком ЖСК «Оптимист-2000» был заключен договор долевого участия в строительстве 19-этажного жилого дома блок секции «Б» на пересечении улиц Алексеевская, Наумовская, Рябиновская, Добряковская в Кировском районе г. Саратова. Являясь участником долевого строительства многоквартирного жилого дома, ФИО5, с целью приобретения квартиры внесла в ЖСК «Оптимист-2000» 1170000 рублей.

В соответствии с указанным договором ЖСК «Оптимист-2000» обязался передать истцу в собственность однокомнатную квартиру, общей проектной площадью 42,68 кв.м. на 6 этаже блок-секции «Б» 19 – этажного жилого дома в срок не позднее 30.06.2013 года. Вместе с тем, ЖСК «Оптимист-2000» свои обязательства по договору не исполнил.

18.01.2018 года решением Арбитражного суда Саратовской области по делу № А57-28017/2016 ЖСК «Оптимист-2000» признан несостоятельным, в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

В рамках рассмотрения дела о банкротстве ЖСК «Оптимист-2000» право собственности на объект незавершенного строительства 19-этажного жилого дома блок секции «Б» степенью готовности 92% по адресу: пересечение улиц Алексеевская, Наумовская, Рябиновская, Добряковская в Кировском районе г. Саратова, и право аренды на земельный участок по тому же адресу были переданы ЖСК «Реалист».

Истцу случайно стало известно, что объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом, в котором расположена квартира, на которую истцу принадлежит имущественное право, введен в эксплуатацию. Также истцу стало известно, что ею пропущен срок на обращение с заявлением о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника ЖСК «Оптимист-2000».

06.07.2019 года ФИО5 направила заявление в ЖСК «Реалист» с просьбой принять ее в члены ЖСК.

Согласно ответу ЖСК «Реалист» ФИО5 не является на данный момент членом кооператива, в реестре кредиторов ЖСК «Оптимист-2000» отсутствует информация о том, что она является кредитором, и не является участником строительства в соответствии с положениями ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Указанное выше решение ответчика, истец считает незаконным. Кроме того, спорная квартира была продана по договору купли-продажи от 29.09.2019 года ФИО3, ФИО4

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит суд признать за ней статус члена ЖСК «Реалист» на тех же условиях, на которых этот статус был приобретен иными гражданами, участниками строительства ЖСК «Оптимист 2000», а также признать за ней право на получение жилого помещения: однокомнатной квартиры, общей площадью по проекту (с учетом площади лоджий) 42,68 кв.м, общей площадью по проекту (без учета площадей лоджий) 39,78 кв.м на 6 этаже, блок секции «Б» 19-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: в границах ул. Алексеевская, ул. Наумовская, ул. Ряюиновская и ул. Добряковская в Кировском районе г. Саратова.

В ходе рассмотрения дела представитель истца ФИО1 уточнила исковые требования просив, признать сделку по договору купли-продажи от 29.07.2019 года однокомнатной квартиры № №, расположенной на 6-м этаже в многоквартирном доме по адресу: <...> кв.№ между ЖСК «Реалист» и ФИО3, ФИО4 недействительной; применить последствия недействительности сделки, приведя стороны в первоначальное положение; прекратить зарегистрированное право собственности ФИО3, ФИО4, на однокомнатную квартиру № № в доле № № по ул. Алексеевская в г. Саратове; признать за ФИО5 статус члена жилищностроительного кооператива «Реалист» на тех же условиях, на которых этот статус был приобретен иными гражданами - участниками строительства ЖСК «Оптимист 2000»; признать за ФИО5 после внесения паевого взноса за квартиру в полном объеме, право получения жилого помещения - однокомнатной квартиры № №, расположенной на 6-м этаже в многоквартирном жилом доме по адресу <...>.

В судебное заседание ФИО5 не явилась, извещена надлежащим образом, ранее давала пояснения, в которых поддерживала исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании уточненые исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным в иске основаниям просила, признать сделку по договору купли-продажи от 29.07.2019 года однокомнатной квартиры № №, расположенной на 6-м этаже в многоквартирном доме по адресу: <...> кв.№ между ЖСК «Реалист» и ФИО3, ФИО4 недействительной; применить последствия недействительности сделки, приведя стороны в первоначальное положение; прекратить зарегистрированное право собственности ФИО3, ФИО4, на однокомнатную квартиру № № в доле № 7А по ул. Алексеевская в г. Саратове; признать за ФИО5 статус члена жилищно-строительного кооператива «Реалист» на тех же условиях, на которых этот статус был приобретен иными гражданами - участниками строительства ЖСК «Оптимист 2000»; признать за ФИО5 после внесения паевого взноса за квартиру в полном объеме, право получения жилого помещения - однокомнатной квартиры № 36, расположенной на 6-м этаже в многоквартирном жилом доме по адресу <...>.

Представитель ответчика ЖСК «Реалист» ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что ответчик не является правопреемником ЖСК «Оптимист-2000» и изначально был создан в целях защиты прав участников долевого строительства жилого дома блок-секции «Б», расположенного на пересечении ул. Алексеевская, ул. Наумовская, ул. Рябиновская и ул. Добряковская в Кировском районе г. Саратова, включившихся в реестр кредиторов. Полагала, что ФИО5 имела возможность своевременно включиться в реестр кредиторов в рамках дела о банкротстве, была извещена арбитражным управляющим надлежащим образом, просила в иске отказать.

Ответчики ФИО3, ФИО4, о дне судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Суд, с учетом мнения участников процесса, на основании ст. 167 ГПК РФ, определил рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав письменные материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В силу положений ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст.ст. 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, исходя из положений ст. 57 ГПК РФ.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

При рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом (ч. 3 ст. 61 ГПК РФ).

В силу ч. 1 ст. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

Как следует из ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии со ст. 201.1 Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (с последующими изменениями и дополнениями) участником строительства является, в том числе, физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, которое представляет собой требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию;

требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме или жилого помещения (части жилого дома) в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (далее - жилой дом блокированной застройки), которые на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введены в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения).

Согласно п. 1 ст. 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в ходе конкурсного производства в порядке, установленном ст. 100 этого Закона. В отношении реестра требований о передаче жилых помещений применяется предусмотренный абз. третьим п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве двухмесячный срок закрытия реестра требований кредиторов.

При этом абзацем вторым п. 2 ст. 201.4 Закона о банкротстве на конкурсного управляющего возложена обязанность по уведомлению в пятидневный срок со дня утверждения управляющего всех известных ему участников строительства об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

При этом двухмесячный срок на предъявление требований участниками строительства начинает течь не ранее, чем со дня направления участнику строительства указанного уведомления конкурсным управляющим.

Ч.ч. 1,3 ст. 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ предусматривают, что с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. С даты открытия конкурсного производства исполнение исполнительных документов по требованиям участников строительства, предусмотренным настоящим пунктом, прекращается.

Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений (далее - требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему.

В силу ст. 201.7 Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ реестр требований о передаче жилых помещений ведется в отношении каждого объекта строительства.

Согласно ч. 1 ст. 201.9 Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ в ходе конкурсного производства, применяемого в деле о банкротстве застройщика, требования кредиторов, за исключением требований кредиторов по текущим платежам, удовлетворяются в следующей очередности:

1) в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда;

2) во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;

3) в третью очередь производятся расчеты в следующем порядке:

в первую очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства, за исключением требований, указанных в абзаце четвертом настоящего подпункта;

во вторую очередь - по требованиям Фонда, которые перешли к нему в результате осуществления выплат гражданам - участникам долевого строительства в соответствии со ст. 201.12-1 настоящего Федерального закона;

в третью очередь - по денежным требованиям граждан - участников строительства по возмещению убытков, установленных в соответствии с п. 2 ст. 201.5 настоящего Федерального закона;

4) в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

Согласно ст. 201.10 названного Закона в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства конкурсный управляющий не позднее чем через три месяца со дня истечения срока для предъявления требований участников строительства, установленного п. 4 ст. 201.4 настоящего Федерального закона, обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).

Перед проведением собрания участников строительства, на котором будет рассматриваться вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства, конкурсный управляющий информирует участников строительства о порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, в том числе о правах и об обязанностях членов такого кооператива, и обеспечивает ознакомление участников строительства с указанной информацией под роспись или посредством направления им заказного почтового отправления с уведомлением о вручении.

В состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства, включается заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства, отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного кооператива. Заключение арбитражного управляющего должно содержать: обоснование возможности или невозможности (в том числе технической и финансовой, а также с учетом требований настоящей статьи) передачи объекта незавершенного строительства, сведения о степени готовности объекта незавершенного строительства, сведения о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства, сведения о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства и (или) третьими лицами для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, в порядке, установленном п. п. 4-6 настоящей статьи.

Передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении условий, установленных в п. 3 настоящей статьи, в том числе, если участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям п. 8 настоящей статьи, в частности, основными целями деятельности жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений, членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требований которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства), в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей и четвертой очереди.

Права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям. Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента такой регистрации (в редакции действующей на момент заключения договора).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Согласно п. 1 ст. 551 Кодекса переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ года между ФИО5 и ЖСК «Оптимист-2000» заключен договор долевого участия в строительстве 19-ти этажного жилого дома блок-секции «Б» на пересечении ул. Алексеевская, ул. Наумовская, ул. Рябиновская и ул. Добряковская в Кировском районе г. Саратова. Данный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области 09.10.2012 года (л.д. 13-16).

По условиям данного договора дольщик обязался оплатить стоимость имущественного права на долю – квартиру в сумме 1170000 рублей, а застройщик - своими силами или силами сторонних организаций осуществить строительство и передать дольщику жилое помещение по акту приема-передачи не позднее 30.06.2013 года. Передаче в собственность ФИО5 подлежало жилое помещение, номер квартиры по проекту 82, общая площадь по проекту ( с учетом площадей лоджий) 42,68 кв.м, (без учета лоджий) 39,78 кв.19-этажный жилой дом блок-секции «Б» в границах улиц Алексеевская, Наумовская, Рябиновская, Добряковская в Кировском районе г. Саратова. Строительство многоквартирного дома производилось на земельном участке, который принадлежит застройщику на праве аренды на основании Постановления Администрации г. Саратова от 30.06.1999 года № 500-314, договора аренды земельного участка № 1635 от 02.08.1999 договора замены стороны в обязательстве от 29.11.2001 года.

Во исполнение условий договора, кредитором в кассу ЖСК «Оптимист-2000» были внесены денежные средства в сумме 1170000 рублей (л.д. 17-19).

Вместе с тем, застройщик взятые на себя обязательства по предоставлению помещения в указанный срок не исполнил.

Вышеуказанные обстоятельства установлены определением Арбитражного суда Саратовской области от 09.04.2018 года, вынесенным в рамках дела № А57-28017/2016 о банкротстве, возбужденного по заявлению кредитора ФИО6 к ЖСК «Оптимист-2000» о признании должника несостоятельным (банкротом).

Таким образом, судом установлено, что решением Арбитражного суда Саратовской области от 18.01.2018 года застройщик спорного жилого дома - ООО «Оптимист-2000» признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

В рамках данного конкурсного производства определением Арбитражного суда Саратовской области от 30.03.2018 года конкурсным управляющим ЖСК «Оптимист-2000» был назначен ФИО7

Сведения о признании должника несостоятельным (банкротом) и о введении конкурсного производства были опубликованы в официальном издании.

В соответствии с определением Арбитражного суда Саратовской области от 23.11.2018 года конкурсное производство в отношении ЖСК «Оптимист-2000» завершено (л.д. 105-110).

На основании распоряжения Комитета по градостроительству, архитектуре и капитальному строительству № 19а от 15.01.2019 года 19-этажному дому, блок-секции «Б», расположенному по строительному адресу: г. Саратов, Кировский район, ул. Алексеевская, Наумовская, Рябиновская, Добряковская был присвоен адрес: <...>, квартире со строительным № №.

Актом приема-передачи от 26.09.2018 года конкурсный управляющий ЖСК «Оптимист-2000» передал ЖСК «Реалист» права застройщика и право собственности на указанный объект незавершенного строительства, а также право аренды на земельный участок.

06.07.2019 года ФИО5 в адрес ЖСК «Реалист» направлено заявление с просьбой принять ее в члены кооператива (л.д. 20, 92).

24.07.2019 года ЖСК «Реалист» в адрес ФИО5 направлено письмо в ответ на ее заявление, согласно которому было принято решение об оставлении её заявления без рассмотрения (л.д. 21-26).

Из материалов дела следует, что ЖСК «Реалист» был создан 08.09.2016 года. Согласно уставу ЖСК «Реалист» создан в соответствии с решением общего собрания учредителей кооператива как добровольное объединение граждан, на основе их членства в целях удовлетворения потребностей в жилых помещениях путем объединения членами кооператива своих денежных средств для строительства многоквартирного дома и (или) объектов инженерной инфраструктуры и (при необходимости) в дополнение к указанным домам – объектов для эксплуатации жилья, а также последующего управления многоквартирными домами, жилыми домами, в том числе объектами индивидуального жилищного строительства, и (или) объектами инженерной инфраструктуры и (при необходимости) объектами для эксплуатации жилья.

Согласно п. 1.1 новой редакции устава ЖСК «Реалист», утвержденного общим собранием членов ЖСК 23.12.2018 года (действующего на момент рассмотрения спора судом), ЖСК «Реалист» создан решением собрания учредителей, участников строительства для:

- завершения строительства 19-этажного жилого дома, блок-секция «Б», расположенного на пересечении ул. Алексеевская, ул. Наумовская, ул. Рябиновская и ул. Добряковская в Кировском районе г. Саратов в соответствии с положениями Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», регулирующими порядок погашения требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному кооперативу;

- предоставления в блок-секции «Б» после завершения строительства членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;

- предоставления в блок-секции «Б» после завершения строительства членам указанного кооператива нежилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу нежилых помещений;

- эксплуатации жилья, а также последующего управления многоквартирными домами, жилыми домами, в том числе объектами индивидуального жилищного строительства, и (или) объектами инженерной инфраструктуры и (при необходимости) объектами для эксплуатации жилья;

- обеспечения защиты прав и законных интересов членов кооператива в жилищных отношения, а также в иных отношениях с органами власти и управления, органами местного самоуправления, судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами (л.д. 37-54).

Актом приема-передачи от 26.09.2018 года конкурсный управляющийЖСК «Оптимист-2000» передал ЖСК «Реалист» права застройщика и право собственности на указанный объект незавершенного строительства, а также право аренды на земельный участок.

Общий порядок организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов установлен положениями ст. ст. 110 - 123 ЖК РФ. Однако ЖСК, возникший в условиях банкротства застройщика, должен удовлетворять также дополнительным требованиям, перечисленным в п. 8 ст. 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Основной целью такого кооператива является - завершение строительства конкретного многоквартирного дома. Указанное означает, что ЖСК выступает в роли нового застройщика - но уже в том значении, которое придает этому понятию Градостроительный кодекс РФ.

Члены ЖСК в данной ситуации с экономической точки зрения выступают соинвесторами строительства. После ввода дома в эксплуатацию каждый член ЖСК, полностью внесший свой паевой взнос за жилое помещение, приобретает право собственности на него (п. 4 ст. 218 ГК РФ) и соответствующую долю в праве общей.

При этом, законодатель в пп. 2 и 3 п. 8 ст. 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» прямо указал, что членами кооператива становятся все участники строительства, за исключением отказавшихся. Денежные требования последних удовлетворяются в установленной названным законом очередности. Члены ЖСК в качестве паевых взносов вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

Согласно п. 4.1 Устава ЖСК право быть принятыми в члены кооператива имеют граждане-участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений в рамках арбитражного дела № А57-28017/2016 о несостоятельности ЖСК «Оптимист-2000», за исключением участников строительства, отказавшихся от погашения их требований путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства. В случае, если жилых помещений в объекте после завершения его строительства будет больше, чем необходимо для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений, то наряду с участниками строительства в члены кооператива могут быть приняты и иные лица.

В соответствии с п. 5.5 Устава паевым взносом являются переданные члену кооператива права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, на котором объект зарегистрирован, или письменное согласие на передачу объекта незавершенного строительства, а также денежные средства для завершения строительства многоквартирного дома, вносимые членом кооператива в срок, установленный решением общего собрания членов кооператива, с учетом погашения затрат на строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива. Денежные средства должны быть внесены членом кооператива на банковский счет кооператива, открытый в установленном порядке, или в кассу. Размер паевого взноса определяется решением общего собрания членов кооператива.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанном на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Анализируя вышеизложенные обстоятельства, принимая во внимание названные нормативные предписания и приведенные выше положения действующей редакции Устава ЖСК «Реалист», суд приходит к выводу, что ЖСК «Реалист» не является правопреемником по обязательствам бывшего застройщика дома, поскольку сам по себе факт передачи объекта незавершенного строительства ЖСК «Реалист» для завершения строительства ни в силу закона, ни в силу договора не является доказательством правопреемства ЖСК по обязательствам ЖСК «Оптимист-2000». Так, спорный дом передан ЖСК для завершения строительства объекта как иному юридическому лицу, и права на жилые помещения, построенные в результате деятельности кооператива, приобретают лица, имеющие членство в таком кооперативе, полностью внесшие паевые и иные взносы за жилое помещение, предоставленное этим лицам ЖСК. Приобретение ЖСК «Реалист» статуса застройщика не влечет возложение на ЖСК обязательств по договорам, заключенным прежним застройщиком. С момента привлечения к строительству жилого дома ЖСК «Реалист», правоотношения сторон регулируются положениями п. 4 ст. 218 ГК РФ, согласно которым член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. ЖСК «Реалист» не является правопреемником по обязательствам бывшего застройщика дома, дом передан ЖСК для завершения строительства объекта как вновь созданном юридическому лицу, и права на жилые помещения, созданные в результате деятельности кооператива, приобретают лица, имеющие членство в таком кооперативе, полностью внесшие паевые и иные взносы за жилое помещение, предоставленное этим лицам ЖСК.

Как установлено судом и не оспаривалось самим истцом, ФИО5 дополнительные расходы на завершение строительства дома не несла, своевременное требований о включении в реестр требований кредиторов не заявляла.

Доводы ФИО5 о том, что надлежащим образом не была уведомлена о процедуре банкротства в отношении ЖСК «Оптимист-2000» опровергаются имеющимся в материалах дела уведомлением участнику долевого строительства от 10.04.2018 года, направленным конкурсным управляющим ЖСК «Оптимист-2000» ФИО7 истцу ФИО5 12.04.2018 года (л.д.144 оборот), в котором он разъясняет, что участник вправе предъявить свои требования о передаче жилых помещений для включения в реестр требований о передаче жилых помещений либо в реестр требований кредиторов. Срок закрытия реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений для участников строительства наступает по истечении двух месяцев с даты получения настоящего уведомления (л.д.144).

Таким образом, в ходе рассмотрения дела было установлено, что истец своевременно не воспользовалась предусмотренными законом способами защиты прав. Достоверных и допустимых доказательств нарушения ее прав со стороны ответчика - ЖСК «Реалист» представлено не было.

Установлено, что в настоящее время почтовый адрес спорной квартиры: <...>, кв. №

В судебном заседании установлено, что спорная квартира № № (строительный номер) была продана ответчиком ЖСК «Реалист» по договору купли-продажи от 29.09.2019 года ответчикам ФИО3, ФИО4 С учетом изложенного выше и установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения требований ФИО5 к ЖСК «Реалист», ФИО3, ФИО4 о признании сделки по продаже спорной квартиры недействительной. Поскольку, в том числе помимо вышеизложенного, на момент подписания оспариваемого договора купли-продажи квартиры ответчикам ФИО3, ФИО4, последним не было известно о наличии притязаний истца ФИО5 на спорную квартиру, ее возражений по поводу совершения данной сделки, материалы дела данных сведений не содержат. Учитывая вышеописанные нормы права, обстоятельства дела, суд приходит к выводу, о том, что при совершении указанной сделки ответчиками ФИО3, ФИО4 были приняты все разумные меры, и проявлена соответствующая степень заботливости и осмотрительности для установления полномочий продавца ЖСК «Реалист» на продажу спорной квартиры.

Вместе с тем, из установленных судом обстоятельств также следует, что к ЖСК «Реалист» перешло право на земельный участок и на объект незавершенного строительства, этому же ЖСК выдано разрешение на ввод дома в эксплуатацию. При этом, суд приходит к выводу, что истцом не правильно выбран способ защиты нарушенного права, поскольку ЖСК «Реалист» создавался именно в целях окончания строительства дома и введения его в эксплуатацию, а дом построен частично с использованием средств первоначальных дольщиков, в том числе ФИО5, денежные средства которой были привлечены застройщиком на создание указанного объекта, в принятии в члены кооператива отказано и квартира не передана, а потому она не лишена права на предъявление требований о получении соответствующей денежной компенсации.

Руководствуясь ст.ст. 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Горбат НА к жилищно-строительному кооперативу «Реалист», ФИО3, ФИО4 о признании сделки по договору купли-продажи от 29.07.2019 года однокомнатной квартиры № №, расположенной на 6-м этаже в многоквартирном доме по адресу: <...> кв.№ между ЖСК «Реалист» и ФИО3, ФИО4 недействительной, применении последствий недействительности сделки, приведении сторон в первоначальное положение, прекращении зарегистрированного права собственности ФИО3, ФИО4, на однокомнатную квартиру № № в доле № 7А по ул. Алексеевская в г. Саратове; признании за ФИО5 статуса члена жилищно-строительного кооператива «Реалист» на тех же условиях, на которых этот статус был приобретен иными гражданами - участниками строительства ЖСК «Оптимист 2000», признании за ФИО5 после внесения паевого взноса за квартиру в полном объеме, права на получения жилого помещения - однокомнатной квартиры № №, расположенной на 6-м этаже в многоквартирном жилом доме по адресу <...>. – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца, со дня изготовления мотивировочной части, в Саратовский областной суд путем принесения апелляционной жалобы через Кировский районный суд города Саратова.

Судья Е.Б. Сорокина