Решение № 2-83/2024 2-83/2024~М-671/2023 М-671/2023 от 7 апреля 2024 г. по делу № 2-83/2024

Дело № 2-83/2024 г.


Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

К О Т О В С К И Й Р А Й О Н Н Ы Й С У Д

В О Л Г О Г Р А Д С К О Й О Б Л А С Т И

В составе председательствующего судьи М.В. Попова

при секретаре Л.В. Нечаевой

с участием

представителя истца ФИО6 А.ФИО1

представителя ответчика ФИО10 ФИО4

представителя ответчика АО «Раздолье» ФИО4

представителя третьего лица администрации Котовского муниципального района ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Котово,

8 апреля 2024 г.

гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО6 к ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, АО «Агрофирма «Раздолье» о признании прав и обязанностей арендатора, признании недействительным договоров аренды и субаренды

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО6 обратился с иском к ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, АО «Агрофирма «Раздолье» о признании прав и обязанностей арендатора, признании недействительным договоров аренды и субаренды.

В обоснование иска указал, что между администрацией Котовского муниципального района Волгоградской области (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства - ФИО7 (арендатор) заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения №/сх от 30.05.2016, по условиям которого предпринимателю на срок с 16.04.2016 но 16.04.2065 в пользование предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 698,7 га. находящийся в 14,2 км. северо-восточнее здания РУС, расположенного по адресу: <адрес>.

29 апреля 2022 года между индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства - ФИО7 и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО6 был заключен договор перенайма, согласно которому ИП глава КФХ ФИО7 (арендатор) передал безвозмездно свои права и обязанности по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения №/сх от 30.05.2016 ИП главе КФХ ФИО6 (новый арендатор).

13 мая 2022 года заявитель обратился с заявлением о государственной регистрации перехода прав на земельный участок, в связи с заключением названного договора, приложив следующие документы: договор перенайма от 29.04.2022, уведомление о передаче прав от арендатора, документ об уплате государственной пошлины, иные документы. Уполномоченное должностное лицо управления Росреестра по Волгоградской области уведомлением от 17 мая 2022 года № КУВД-001/2022-19647593/1 приостановило осуществление действий по государственной регистрации до 01.11.2022 по причине подачи заявления предыдущего арендатора о приостановлении регистрации.

В последующем вышеуказанный договор перенайма обжалован в судебном порядке со стороны супруги главы КФХ ФИО7 - ФИО8.

Вступившими в законную силу судебными актами:

- решением Котовского районного суда Волгоградской области от 31.01.2023 но гражданскому делу № 2-6/2023 (2-632/2022;) ~ М-568/2022;

- апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 18.05.2023;

- определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 03.10.2023. установлены следующие обстоятельства.

24 мая 2022 года между ИП главой КФХ ФИО7 (арендатор) и ФИО9 (новый арендатор) был заключен еще один договор передачи прав и обязанностей, согласно которому ИП глава КФХ ФИО7 (арендатор) передал безвозмездно свои права и обязанности по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения № 233-2016/сх от 30 мая 2016 года новому арендатору (31.05.2022 регистрация договора перенайма от 24.05.2022 приостановлена).

25 мая 2022 года ФИО8 было выдано нотариальное согласие на заключение ее супругом договора перенайма спорного земельного участка.

15 апреля 2023 года между ИП главой КФХ ФИО7 (арендатор) и ФИО9 (новый арендатор) был заключен повторно договор передачи прав и обязанностей, согласно которому ИП глава КФХ ФИО7 (арендатор) передал безвозмездно свои права и обязанности по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения № 233-2016/сх от 30 мая 2016 новому арендатору - ФИО9 (обратился 07.06.2022 года).

Указанный договор уступки прав прошел государственную регистрацию, дата регистрации 09.06.2022 года.

27 июня 2022 года между ФИО9 (арендатор) и ФИО10 (новый арендатор) заключен договор перенайма, согласно которому ФИО9 (арендатор) передал безвозмездно свои права и обязанности по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения № 233-2016/сх от 30.05.2016 ФИО10 (новый арендатор). Указанный договор уступки прав прошел государственную регистрацию, дата регистрации 30.06.2022 года.

1 июля 2022 года ФИО10 по договору передал спорный земельный участок в субаренду АО «Агрофирма «Раздолье», который зарегистрирован в ЕГРН 22 июля 2022 года.

Разрешая спор, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд первой, апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании договора перенайма земель сельскохозяйственного назначения от 29 апреля 2022 (между ИП КФХ ФИО7 и ИП КФХ ФИО6) недействительным.

В рассматриваемом случае необходимо обратить внимание, что установленные вступившими законную силу судебными актами обстоятельства имеют преюдициальное значение к настоящему спору и не подлежат пересмотру.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Исходя из п. 1 ст. 10 ГК РФ в отношениях участников оборота, в том числе при вступлении в договорные отношения, не допускается заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно разъяснениям, данным в п. 7 постановления Пленума № 25, если совершение сделки нарушает запрет, установленный п. 1 ст. 10 ГК РФ, то в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (п. 1 или и. 2 ст. 168 ГК РФ).

Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности, применение последствий недействительности ничтожной сделки относятся к одному из способов защиты гражданских прав, предусмотренному законом (абзац четвертый статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В п. 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно абз. 1 п. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может быть также удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

С учетом изложенного, истец считает, что права аренды в отношении земельного участка е кадастровым номером № перешли к нему на основании заключенного договора перенайма от 29.04.2022, что подтверждается в том числе, вступившими в законную силу судебными актами, в связи с чем, заключённые в отношении указанного земельного участка сделки без согласия истца (арендатора) являются недействительными и нарушают (ограничивают) имущественные права заявителя.

На основании изложенного истец просит суд признать за индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства - ФИО6 права и обязанности арендатора по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения №/сх от 30.05.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, находящийся в 14,2 км. северо-восточнее здания РУС, расположенного по адресу: <адрес>, на основании заключенного договора перенайма от 29 апреля 2022 между индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства - ФИО7 и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО6.

Указать, что решение суда по настоящему спору является основанием для государственной регистрации права аренды индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства - ФИО6 по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения №/сх от 30.05.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, находящийся в 14,2 км. северо-восточнее здания РУС, расположенного по адресу: <адрес>, на основании заключенного договора перенайма от 29 апреля 2022 между индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства - ФИО7 и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО6.

Признать недействительным (ничтожным) договор передачи прав и обязанностей от 15 апреля 2022 года заключенный между индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства - ФИО7 (арендатор) и ФИО9 (новый арендатор) о безвозмездной передаче прав и обязанностей по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения №/сх от 30.05.2016 новому арендатору - ФИО9

Признать недействительным (ничтожным) договор передачи прав и обязанностей от 25 мая 2022 года заключенный между индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства - ФИО7 (арендатор) и ФИО9 (новый арендатор) о безвозмездной передаче прав и обязанностей по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения №/сх от 30.05.2016 новому арендатору - ФИО9

Признать недействительным (ничтожным) договор передачи прав и обязанностей от 27 июня 2022 года заключенный между ФИО9 (арендатор) и ФИО10 (новый арендатор) о передаче прав и обязанностей по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения №/сх от 30.05.2016 новому арендатору - ФИО10

Признать недействительным (ничтожным) договор субаренды от 01.07.2022 земельного участка с кадастровым номером №, из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 698,7 га, находящийся в 14,2 км. северо- восточнее здания РУС, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО10 (арендатор) и АО «Агрофирма Раздолье» (субарендатор). В судебном заседании представитель истца ИП ФИО6 – ФИО11 на исковых требованиях наставал в полном объёме.

Представитель ответчика ФИО10 и ответчика АО «Раздолье» ФИО4 возражал против удовлетворения исковых требований в полном объёме, указывая на отсутствие основания для их удовлетворения.

Представитель третьего лица администрации Котовского муниципального района ФИО5 просил в иске отказать.

Ответчики ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, в судебное заседание не явились, об отложении дела не ходатайствовали, возражений по иску не выдвинули, в связи с чем суд полагает необходимым рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Волгоградской области в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие, поскольку не является субъектом спорных правоотношений.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе их возникновение, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

При передаче права аренды земельного участка требуется только уведомление арендодателя или собственника земельного участка, а не получение его согласия, что следует из пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ и пункта 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В результате сделки по перенайму происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, в связи с чем последняя подлежит заключению с соблюдением требований, установленных главой 24 Гражданского кодекса Российской Федерации для переуступки прав (требований) кредитора другому лицу и перевода долга.

В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Положения статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что если иное не предусмотрено законном или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Согласно части 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ установлено, что подлежащий государственной регистрации договор считается заключенным с момента такой регистрации. При отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 30 мая 2016 года между администрацией Котовского муниципального района с одной стороны и индивидуальным предпринимателем главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО7 - с другой, был заключен договор аренды земель сельскохозяйственного назначения №/сх, по которому ИП главе КФХ ФИО7 был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 698,7 га, находящийся в 14.2 км северо-восточнее здания РУС, расположенного по адресу: <адрес>.

15 апреля 2022 года между ИП главой КФХ ФИО7 (арендатор) и ФИО9 (новый арендатор) был заключен повторно договор передачи прав и обязанностей, согласно которому ИП главой КФХ ФИО7 (арендатор) передал безвозмездно свои права и обязанности по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения №/сх от 30 мая 2016 года новому арендатору. Земельный участок права и обязанности на который отчуждаются, имеет следующие характеристики: площадь 698,7 га, кадастровый №, находящийся в 14.2 км северо-восточнее здания РУС, расположенного по адресу: <адрес> д. Указанный договор уступки прав прошел государственную регистрацию, дата регистрации 9 июня 2022 года, номер регистрации №.

29 апреля 2022 года между ИП главой КФХ ФИО7 и ИП главой КФХ ФИО6 был заключен договор перенайма, согласно которому ИП глава КФХ ФИО7 (арендатор) передал безвозмездно свои права и обязанности по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения №/сх ИП главе КФХ ФИО6 (новый арендатор). Земельный участок, права и обязанности на который отчуждаются, имеет следующие характеристики: площадь 698,7 га, кадастровый №, находящийся в 14.2 км северо-восточнее здания РУС, расположенного по адресу: <адрес>. Документы на регистрацию были предоставлены 13 мая 2022 года.

17 мая 2022 года в адрес ФИО6 направлено уведомление государственного регистратора прав о приостановлении регистрации сделки в связи с подачей 16 мая 2022 года заявления ИП ФИО7 в виду незаконности сделки. Осуществление действий по регистрации сделки приостанавливалось до 1 ноября 2022 года (л.д. 259).

19 мая 2022 года в адрес ФИО6 направлено уведомление государственного регистратора прав о приостановлении регистрации сделки в связи с тем, что не было представлено заявление о прекращении регистрации права (прекращения права) всеми участниками сделки, поскольку заявление о прекращении государственной регистрации было подано только лишь ФИО7, тогда как необходимо представить заявление о прекращении государственной регистрации еще и ФИО6. В связи осуществление действий по регистрации сделки приостанавливалось до 20 июня 2022 года (л.д. 260).

24 мая 2022 года между ИП главой КФХ ФИО7 (арендатор) и ФИО9 (новый арендатор) был заключен еще один договор передачи прав и обязанностей, согласно которому ИП глава КФХ ФИО7 (арендатор) передал безвозмездно свои права и обязанности по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения №/сх от 30 мая 2016 года новому арендатору. Земельный участок, права и обязанности, на который отчуждаются, имеет следующие характеристики: площадь 698,7 га, кадастровый №, находящийся в 14.2 км северо-восточнее здания РУС, расположенного по адресу: <адрес>. (31 мая 2022 года регистрация договора перенайма от 24 мая 2022 года была приостановлена).

25 мая 2022 года ФИО8 было выдано нотариальное согласие на заключение ее супругом ИП главой КФХ ФИО7 договора перенайма спорного земельного участка.

31 мая 2022 года в адрес ФИО6 направлено уведомление государственного регистратора прав о прекращении осуществления государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью 698,7 га, находящийся в 14.2 км северо-восточнее здания РУС, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 260).

27 июня 2022 года между ФИО9(арендатор) и ФИО12 (новый арендатор) был заключен договор перенайма, согласно которому ФИО9 (арендатор) передал безвозмездно свои права и обязанности по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения №/сх от 30 мая 2016 года ФИО12 (новый арендатор). Земельный участок права и обязанности на который отчуждаются, имеет следующие характеристики: площадь 698,7 га, кадастровый №, находящийся в 14.2 км северо-восточнее здания РУС, расположенного по адресу: <адрес>. Указанный договор уступки прав прошел государственную регистрацию, дата регистрации 30 июня 2022 года, номер регистрации №.

1 июня 2022 года ИП ФИО10 по договору передал спорный земельный участок в субаренду АО "Агрофирма "Раздолье", который зарегистрирован в ЕГРН, номер регистрации №.

Во всех случаях передачи прав и обязанностей по договору аренды стороны уведомляли собственника земельного участка в письменной форме.

Анализируя полученные по делу доказательства суд приходит к выводу о том, что единственным основанием для оспаривания всех сделок аренды, заявленное ФИО6 является наличие решения Котовского районного суда от 31.01.2023 года по гражданскому делу № 2-6/2023 которым в удовлетворении исковых требований ФИО8 к ФИО7 и ФИО6 о признании договора перенайма земель сельскохозяйственного назначения от 29.04.2022 года недействительным было отказано (л.д.,л.д. 220-223), что подтвердил в судебном заседании представитель истца ФИО6 – ФИО11

Однако основанием для оспаривания данного договора явился тот факт, что истицей ФИО8 не выдавалось согласия супруга на сделку, предусмотренное ст. 35 СК РФ, но никак не признание незаконными условий, заключенных между сторонами, договоров аренды, субаренды, перенайма земельного участка площадью 698,7 га., с кадастровым №, находящегося в 14.2 км северо-восточнее здания РУС, расположенного по адресу: <адрес>. В этой части вопросы ни судом первой инстанции, ни судами апелляционной либо кассационной инстанции не обсуждались.

Не установлено таковых нарушений и в ходе настоящего судебного разбирательства. Все соглашения между сторонами, являвшимися предметом настоящего судебного разбирательства, были изучены судом, аргументы сторон и представленные доказательства, исследованы в ходе рассмотрения дела и оснований к расторжению сделок аренды установлено не было.

Законность приостановления государственной регистрации сделок аренды земельного участка органами Росреестра была предметом судебного разбирательства Арбитражным судом Волгоградской области (решение Арбитражного суда Волгоградской области по делу А12-23528/2022 от 05.12.2022 г.).

Иных оснований для признания оспариваемых сделок незаконными суду представлено не было.

При таких обстоятельствах суд полагает необходимым в удовлетворении исковых требований отказать.

С учетом вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО6 к ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, АО «Агрофирма «Раздолье» о признании прав и обязанностей арендатора, признании недействительным договоров аренды и субаренды – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Волгоградский областной суд через Котовский районный суд.

Судья М.В. Попов

Решение в окончательной форме изготовлено 15 апреля 2024 г.