Решение № 2-2138/2025 2-2138/2025~М-1197/2025 М-1197/2025 от 28 августа 2025 г. по делу № 2-2138/2025

УИД 91RS0019-01-2025-001709-79 Дело № 2-2138/2025


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 августа 2025 года г. Симферополь

Симферопольский районный суд Республики Крым в составе:

председательствующего судьи Ломовского И.В.

при секретаре судебного заседания Черныш А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «СЗ СК Статус «Изумруд» к ФИО1, Банк ВТБ ПАО, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, третьи лица: ГКУ КК «Кубанский центр государственной поддержки населения и развития финансового рынка», Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым, Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым, Министерство труда и социальной защиты Республики Крым, о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости, прекращении права собственности, возврате объекта недвижимости в собственность истца, взыскании процентов,-

установил:

В марте 2025 года ООО «СЗ СК Статус «Изумруд» обратилось в суд с иском к ответчикам, в котором просил расторгнуть договор купли - продажи объекта недвижимости от 05 марта 2024, заключенный между ООО «СЗ СК Статус «Изумруд» и ФИО1 в отношении объекта недвижимого имущества: квартиры, расположенной на 9 этаже по адресу: <адрес>, кадастровый №; прекратить право собственности ФИО1 на недвижимое имущество: квартира, расположенная на 9 этаже по адресу: <адрес>, кадастровый №; прекратить право банковского залога по закладной РНКБ Банка (ПАО), на объект недвижимого имущества: квартира, расположенной на 9 этаже по адресу: <адрес>, кадастровый №; признать право собственности на объект недвижимого имущества: квартиры, расположенной на 9 этаже по адресу: <адрес>, кадастровый № за ООО «СЗ СК Статус «Изумруд»; на Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым возложить обязанности внести в ЕГРН следующие сведения об объекте недвижимого имущества: квартире, расположенной на 9 этаже по адресу: <адрес>, кадастровый №: исключить запись о праве собственности на объект недвижимого имущества за ФИО1; исключить запись об обременении объекта недвижимого имущества ипотекой в силу закона; осуществить регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества за ООО «СЗ СК Статус «Изумруд»; взыскать с ФИО1 сумму процентов, начисленных по правилам ст.395 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения (3 621 679, 00 руб.) за период с 20.05.2024 по 05.03.2025, что составляет 545 496,3 руб. 34 коп.; взыскать с ФИО1 сумму процентов, начисленных по правилам ст.395 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения (3 621 679, 00 руб.) за период с 06.03.2025 по день фактического возврата ФИО1 суммы неосновательного обогащения (прекращения права собственности на объект недвижимого имущества: квартиры, расположенной на 9 этаже по адресу: <адрес>, кадастровый №; взыскать с ФИО1 сумму уплаченной истцом государственной пошлины в размере 69 850,00 руб.

Требования мотивированы тем, что между истцом и ФИО1 заключен договор купли продажи квартиры. Цена договора – 6 500 000 руб. Часть стоимости квартиры в размере 2 928 321 руб. оплачивается по государственному жилищному сертификату, часть в размере 621 679 руб. за счет собственных средств, часть стоимости в размере 3 000 000 руб. за счет кредитных средств, предоставленных РНКБ Банк (ПАО). Продавец (истец) исполнил свои обязательства, право собственности на квартиру перешло к ФИО1 Также продавец в счет частичной оплаты договора купли-продажи квартиры получил денежные средства в размере 2 928 321 руб. В остальной части покупатель (ответчик ФИО1) свои обязательства не исполнил, оплату квартиры в полном объеме не исполнил. Задолженность по договору на 05.03.2025 составляет 3 621 679 руб. Претензия истца, направленная в адрес ФИО1 оставлена без удовлетворения, что стало основанием для обращения с иском в суд.

Протокольным определением Симферопольского районного суда Республики Крым от 18.08.2025 ответчик РНКБ Банк (ПАО) заменен на правопреемника Банк ВТБ ПАО.

Представитель истца в судебное заседание направил заявление, в котором просил исковые требования удовлетворить в полном объеме, дело рассмотреть в их отсутствии.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, причины неявки суду не известны.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что заявленные исковые требования подлежат частичному удовлетворению на основании следующего.

Судом установлено, что между ООО «СЗ СК Статус «Изумруд» (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости от 5 марта 2024 года.

Предметом Договора является квартира, расположенная на 9 этаже по адресу: <адрес>, кадастровый № (п. 1.1).

По условиям Договора стоимость квартиры составляет 6 550 000,00 рублей (п. 2.1.)

Часть стоимости квартиры в размере 2 928 321,00 руб. оплачивается с использованием средств социальной выплаты на приобретение жилого помещения в рамках реализации мероприятий, предусмотренных постановлением Правительства Российской Федерации от 21 октября 2022 года № 1876 «О реализации мероприятий по переселению жителей г. Херсона и части Херсонской области, вынуждено покинувших место постоянного проживания и прибывших в экстренном массовом порядке на иные территории Российской Федерации» по государственному жилищному сертификату № 91888971, выданному покупателю ГКУ КК «Кубанский центр государственной поддержки населения и развития финансового рынка» «12» октября 2023 года (п. 2.2.1.).

Часть стоимости в размере 621 679,00 руб. за счет собственных средств, часть стоимости в размере 3 000 000,00 руб. за счет кредитных средств, предоставленных РНКБ Банк (ПАО) по договору от 05.03.2024 года <***> (п. 2.2.2.).

Продавец исполнил свои договорные обязательства в полном объеме, что подтверждается государственной регистрацией перехода права собственности от Продавца к Покупателю. Право собственности зарегистрировано Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 12.03.2024 года, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Согласно платежному поручению №862839 от 17.05.2024, в счет частичной оплаты по договору, продавец получил денежные средства, предусмотренные жилищным сертификатом № 91888971, в размере 2 928 321,00 руб.

16 декабря 2024 года истец направил в адрес ФИО1 претензию о неисполнении обязательств покупателя по договору купли - продажи объекта недвижимости от 05.03.2024, которая ФИО1 оставлена без ответа.

Обращаясь с иском в суд, истец указывает, что в остальной части покупатель свои обязательства по оплате квартиры не исполнил, по состоянию на 05.03.2025 не оплатил часть стоимости квартиры в общей сумме 3 621 679,00 руб.

Из представленных суду документов достоверно следует, что ФИО1, в целях приобретения квартиры по адресу: <адрес> использованы средства по государственному жилищному сертификату в размере 2 928 321 руб. путем перечисления Минфин Крыма (Минжилполитики и стройнадзора Республики Крым) на счет ООО «СЗ СК Статус «Изумруд» денежных средств.

Как было установлено судом, из условий договора купли-продажи объекта недвижимости от 05.03.2024 следует, что часть стоимости квартиры в размере 3 000 000 руб. оплачивается за счет кредитных средств, предоставленных РНКБ Банк (ПАО) по договору от 05.03.2024 года <***>.

Таким образом, судом в процессе рассмотрения дела достоверно установлено, что по условиям договора купли – продажи объекта недвижимости от 5 марта 2024 года, оплата стоимости квартиры в размере 6 500 000 руб. производится тремя разными платежами от трех разных источников: 2 928 321 руб. средства предусмотренные жилищным сертификатом №91888971; 3 000 000 руб. кредитные денежные средства, предоставляемые РНКБ Банк (ПАО) по договору от 05.03.2024 года <***>; 621 679 руб. собственные средства ФИО1

Также судом достоверно установлено, что кредитные денежные средства в размере 3 000 000 руб., а также собственные средства ФИО1 в размере ФИО1 на счет ООО «СЗ СК Статус «Изумруд» в целях оплаты стоимости спорной квартиры не поступили.

Так, РНКБ Банк (ПАО) судом предоставлено письмо от 16.06.2025, из содержания которого следует, что 05.03.2024 между ФИО1 и РНКБ Банк (ПАО) был заключен кредитный договор <***>. Документы зарегистрированы, в связи с чем на объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес> наложено обременение в виде ипотеки в силу закона.

Также в письме от 12.08.2025 РНКБ Банк (ПАО) пояснил, что кредитный договор <***> заключенный 05.03.2024 между ФИО1 и РНКБ Банк (ПАО) был расторгнут по инициативе банка в одностороннем порядке, заемщику направлено уведомление.

Из представленных суду документов следует, что денежные средства от РНКБ Банк (ПАО) в размере 3 000 000 руб., в счет оплаты квартиры по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи объекта недвижимости от 05.03.2024 на счет истца ООО «СЗ СК Статус «Изумруд» не поступили, поскольку кредитный договора в одностороннем порядке расторгнут.

Кроме того, стороной ответчика ФИО1 суду, документов, подтверждающих оплату квартиры по адресу: <адрес>, по договору купли-продажи объекта недвижимости от 05.03.2024 в размере 621 679,00 руб., не предоставлено. Как и не предоставлены доказательства, исполнения обязательств перед ООО «СЗ СК Статус «Изумруд» в полном объеме.

В соответствии со ст. 309, 310, 314 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и в установленный срок. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товаров через определенное время после передачи его покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату товара в срок, предусмотренный договором (п. 1 ст. 488 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исходя из п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27 декабря 2017 г.) неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему продавцом товара относится к существенным нарушениям условий договора купли-продажи. Определяя существенность нарушения, допущенного покупателем, необходимо исходить из того, что продавец не получил денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Условиями договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут сторонами до исполнения обязательств по взаимному соглашению, а в случае отказа одной из сторон от исполнения обязательств по Договору или после исполнения таких обязательств – в судебном порядке (п. 7.4.).

Учитывая изложенные нормы права, содержание исследованных доказательств, принимая во внимание, что допущенное ФИО1 нарушения имеют существенный характер, суд приходит к выводу, что требования истца в части расторжения договора купли-продажи объекта недвижимости от 5 марта 2024 года является обоснованным и подлежат удовлетворению.

Как установлено судом ранее, в связи с кредитными обязательствами ФИО1 перед РНКБ Банк (ПАО), в целях надлежащего исполнения условий договора, на спорный объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес> наложено обременение в виде ипотеки в силу закона.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на 25.04.2025 в отношении квартиры по адресу: <адрес> до настоящего времени имеется обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу РНКБ Банк (ПАО).

Так, пунктом 2 статьи 20 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины

Согласно п. 4 ст. 329 ГК РФ прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из пп. 7 п. 1 ст. 352 ГК РФ следует, что залог прекращается в случае изъятия заложенного имущества (ст. ст. 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 353 настоящего Кодекса.

В связи с расторжением кредитного договора <***> заключенного 05.03.2024 между ФИО1 и РНКБ Банк (ПАО) по инициативе банка в одностороннем порядке, суд приходит к выводу, что залог (ипотека) указанной квартиры в силу закона подлежит прекращению, что является основанием для погашения соответствующей регистрационной записи.

При таких обстоятельствах, требования истца о прекращении права банковского залога по закладной РНКБ Банка (ПАО), на объект недвижимого имущества: квартира, расположенной на 9 этаже по адресу: <адрес>, кадастровый № обоснованы и подлежат удовлетворению.

Согласно разъяснениям пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне подлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Таким образом, в целях восстановления нарушенных прав продавца по договору купли-продажи квартиры, суд приходит к выводу, что имеются основания для прекращения права собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на квартиру с кадастровым номером № по адресу: <адрес> возникновения права собственности на спорный объект недвижимости у ООО «СЗ СК Статус «Изумруд».

Рассмотрев требования истца в части взыскании с ФИО1 сумму процентов, начисленных по правилам ст.395 ГК РФ на сумму долга в размере 3 621 679, 00 руб. за период с 20.05.2024 по 05.03.2025 суд приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 395 ГК РФ В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно п. 48 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 (ред. от 07.02.2017) "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" сумма процентов, подлежащих взысканию по правилам статьи 395 ГК РФ, определяется на день вынесения решения судом исходя из периодов, имевших место до указанного дня. Проценты за пользование чужими денежными средствами по требованию истца взимаются по день уплаты этих средств кредитору. Одновременно с установлением суммы процентов, подлежащих взысканию, суд при наличии требования истца в резолютивной части решения указывает на взыскание процентов до момента фактического исполнения обязательства (пункт 3 статьи 395 ГК РФ). При этом день фактического исполнения обязательства, в частности уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета процентов.

Как установлено в процессе рассмотрения дела, ответчиком оплата по договору в установленные сроки не произведена, в связи с чем, у истца возникло право требования о взыскании неустойки за несвоевременное исполнение финансовых обязательств.

Так, истцом определен период с 20.05.2024 (дата истечения срока исполнения обязательств по оплате) по день обращения с иском в суд (05.03.2025).

Сумма долга 3 621 679 руб.

Задолженность,руб.

Период просрочки

Ставка

Днейвгоду

Проценты,руб.

c

по

дни

[1]

[2]

[3]

[4]

[5]

[6]

[1]x[4]x[5]/[6]

3 621 679

20.05.2024

28.07.2024

70

16%

366

110 827,34

3 621 679

29.07.2024

15.09.2024

49

18%

366

87 276,53

3 621 679

16.09.2024

27.10.2024

42

19%

366

78 964,48

3 621 679

28.10.2024

31.12.2024

65

21%

366

135 070,82

3 621 679

01.01.2025

05.03.2025

64

21%

365

133 357,17

Итого:

290

19%

545 496,34

Также истцом заявлены требования о взыскании процентов с 06.03.2025 по дату возврата суммы неосновательного обогащения.

Между тем, суд не соглашается с указанными расчета, поскольку ответчик ФИО1 должен был выплатить за счет личных средств только 621 679,00 руб. Оставшиеся 3 000 000,00 руб. подлежали перечислению банком, однако банк в одностороннем порядке расторг договор ипотеки.

Таким образом, суд полагает возможным взыскать проценты по ст. 395 ГК РФ с 20.05.2024 (дата истечения срока исполнения обязательств по оплате) по дату вынесения судебного акта 18.08.2025 на сумму долга 621 679 руб. в размер 151 053,01 руб.

период

дн.

дней в году

ставка, %

проценты, ?

20.05.2024 – 28.07.2024

70

366

16

19 024,06

29.07.2024 – 15.09.2024

49

366

18

14 981,44

16.09.2024 – 27.10.2024

42

366

19

13 554,64

28.10.2024 – 31.12.2024

65

366

21

23 185,57

01.01.2025 – 08.06.2025

159

365

21

56 870,85

09.06.2025 – 27.07.2025

49

365

20

16 691,66

28.07.2025 – 18.08.2025

22

365

18

6 744,79

Сумма процентов: 151 053,01 ?

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика ФИО1 в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 69 850 рублей.

Согласно п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд, -

решил:

Иск ООО «СЗ СК Статус «Изумруд» к ФИО1, Банк ВТБ ПАО, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, третьи лица: ГКУ КК «Кубанский центр государственной поддержки населения и развития финансового рынка», Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым, Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым, Министерство труда и социальной защиты Республики Крым, о расторжении договора купли-продажи объекта недвижимости, прекращении права собственности, возврате объекта недвижимости в собственность истца, взыскании процентов – удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли - продажи объекта недвижимости от 5 марта 2024 года заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик строительная компания Статус «Изумруд» и ФИО1 в отношении объекта недвижимого имущества: квартиры, расположенной на 9 этаже по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Прекратить право собственности ФИО1 на недвижимое имущество: квартиру, расположенную на 9 этаже по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Прекратить право банковского залога по закладной РНКБ Банка (ПАО), на объект недвижимого имущества: квартиру, расположенную на 9 этаже по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Признать право собственности на объект недвижимого имущества - квартиру, расположенную на 9 этаже по адресу: <адрес>, кадастровый № за Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик строительная компания Статус «Изумруд».

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестра недвижимости сведений о прекращении права собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на квартиру с кадастровым номером № по адресу: <адрес> внесения записи о праве собственности ООО «СЗ СК Статус «Изумруд» на данную квартиру.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, паспорт гражданина РФ серии № №, выдан ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ, в пользу ООО «СЗ СК Статус «Изумруд», №, проценты за пользование невыплаченными денежными средствами в период с 20.05.2024 по 18.08.2025 в размере 151 053,01 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 69 850 руб.

Взыскать с ООО «СЗ СК Статус «Изумруд», №, в пользу Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора Республики Крым, ИНН №, ранее перечисленные средства социальной выплаты на приобретение жилого помещения согласно выданного сертификата от 12.10.2023 №91-888971 на имя ФИО1, в размере 2 928 321 руб.

В остальной части иска – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами, прокурором и другими лицами, участвующим в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, путем подачи апелляционной жалобы в Верховный суд Республики Крым через Симферопольский районный суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.В. Ломовский

Мотивированный текст решения изготовлен 29 августа 2025 года.