Апелляционное определение № 33-4020/2026 от 31 марта 2026 г.

УИД 66RS0006-01-2024-003662-77

Мотивированное изготовлено 01.04.2026

Дело № 33-4020/2026

2-145/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург

19 марта 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего

Ольковой А.А.

судей

Некрасовой А.С.

ФИО9

при ведении протокола помощником судьи Некрасовой Л.А. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 к ФИО16, ФИО17, ФИО18, Администрации г. Екатеринбурга о признании права собственности на жилые здания блокированной застройки, на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, признании отсутствующим права общей долевой собственности на земельный участок, по встречному иску ФИО16 к ФИО14, ФИО19, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО20, ФИО21, о возложении обязанности освободить самовольную постройку, взыскании судебной неустойки по апелляционной жалобе ответчика ФИО16 и ответчика Администрации г. Екатеринбурга на решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 09.12.2025.

Заслушав доклад судьи Ольковой А.А., объяснения представителя ответчика ФИО16 – ФИО22, представителя Администрации г. Екатеринбурга – ФИО23, возражения истца ФИО14, ФИО24, представителя истцов ФИО25, заключение прокурора отдела по обеспечению участия прокурора в гражданском процессе Прокуратуры Свердловской области Чернова В.С., судебная коллегия

установила:

предметом спора является здание общей площадью 766,3 кв.м, расположенное на земельном участке площадью 1247 кв.м с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>.

Земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле) ответчикам ФИО16 и ФИО17

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 06.06.2014 по делу № 2-76/2013 по иску собственников смежных участков ФИО7, ФИО8, ФИО, ФИО1, ФИО2, ФИО3 и иску Администрации г. Екатеринбурга к ФИО26, ФИО17 о сносе самовольной плстройки, по встречному иску ФИО26, ФИО17 к Администрации г. Екатеринбурга о признании права общей долевой собственности на жилой дом блокированной застройки возведенное здание признано самовольной постройкой, на собственников земельного участка ФИО26, ФИО17 возложена обязанность по его сносу в течение 30 дней по истечение которого Администрации г. Екатеринбурга предоставлено право произвести снос своими силами за счет ответчиков. В удовлетворении встречного иска отказано.

Истцы, не участвовавшие в ранее рассмотренном деле, обратились с иском к ответчикам, в котором просили признать за ними право собственности на следующие дома блокированной застройки.

За ФИО10:

- на здание жилое двухэтажное блокированной застройки (таунхаус) <№> общей площадью 82,2 кв.м с входящими в его состав помещениями под номерами на поэтажном плане 1-3 (первый этаж) и 4-5 (второй этаж);

- на здание жилое двухэтажное блокированной застройки (таунхаус) <№> общей площадью 80,1 кв.м с входящими в его состав помещениями под номерами на поэтажном плане 1-5 (первый этаж) и 7-9 (второй этаж);

- на здание жилое двухэтажное блокированной застройки (таунхаус) <№> общей площадью 79,9 кв.м с входящими в его состав помещениями под номерами на поэтажном плане 1-3 (первый этаж) и 4-6 (второй этаж);

- на здание жилое двухэтажное блокированной застройки (таунхаус) <№> общей площадью 80 кв.м с входящими в его состав помещениями под номерами на поэтажном плане 1-3 (первый этаж) и 4-5 (второй этаж);

- на здание жилое двухэтажное блокированной застройки (таунхаус) <№> общей площадью 80,2 кв.м с входящими в его состав помещениями под номерами на поэтажном плане 1-3 (первый этаж) и 4-5 (второй этаж) и право собственности на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок.

За ФИО11:

- на здание жилое двухэтажное блокированной застройки (таунхаус) <№> общей площадью 82,8 кв.м с входящими в его состав помещениями под номерами на поэтажном плане 1-3 (первый этаж) и 4-7 (второй этаж) и право собственности на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок.

За ФИО12 и ФИО13 право общей совместной собственности:

- на здание жилое двухэтажное блокированной застройки (таунхаус) <№> общей площадью 80,4 кв.м с входящими в его состав помещениями под номерами на поэтажном плане 1-3 (первый этаж) и 4-5 (второй этаж);

- на здание жилое двухэтажное блокированной застройки (таунхаус) <№> общей площадью 82,7 кв.м с входящими в его состав помещениями под номерами на поэтажном плане 1-2 (первый этаж) и 3-6 (второй этаж) и право совместной собственности на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок.

За ФИО14:

- на здание жилое двухэтажное блокированной застройки (таунхаус) <№> общей площадью 81,6 кв.м с входящими в его состав помещениями под номерами на поэтажном плане 1-3 (первый этаж) и 4-7 (второй этаж) и право собственности на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок.

За ФИО15:

- на здание жилое двухэтажное блокированной застройки (таунхаус) <№> общей площадью 81,6 кв.м с входящими в его состав помещениями под номерами на поэтажном плане 1-4 (первый этаж) и 5-8 (второй этаж) и право собственности на соответствующую долю в праве общей долевой собственности на указанный земельный участок;

Также истцы просили признать отсутствующим право общей долевой собственности ФИО16 и ФИО17 на земельный участок с кадастровым номером <№> (далее – КН:39), признать за истцами право общей долевой собственности на указанный земельный участок.

В обоснование указано, что истцами как инвесторами с собственниками земельного участка как застройщиками ФИО26 и ФИО17 в 2012-2014 г.г. были заключены договоры инвестирования, по условиям которых за счет переданных истцами денежных средств застройщики обязались построить многоквартирный дом блокированной застройки на 10 секций по <адрес> и передать истцам в собственность части указанного объекта, параметры которых были отражены в договорах.

Объект инвестирования был построен, жилые помещения переданы в фактическое владение и пользование истцов, однако право собственности истцов на указанные объекты недвижимости не было зарегистрировано, так как судебным решением на собственников участка возложена обязанность по сносу объекта инвестирования. Однако данное решение исполнено не было, в настоящее время изменилась градостроительная ситуация. С января 2023 г. вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <№> изменен с «индивидуальной жилой застройки» на «блокированные жилые дома», следовательно, препятствия для узаконения постройки устранены. Заключениями специалистов подтверждается, что жилой дом возведен без нарушения градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Ответчики ФИО17 и ФИО16 иск не признали, обратились со встречным иском к ФИО14, ФИО19, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО20, ФИО21, в котором просили возложить на ответчиков обязанность освободить самовольную постройку в течение 30 календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда от вещей и жильцов; запретить пользоваться самовольной постройкой; установить на случай неисполнения решения суда неустойку в размере 5000 руб. за каждый календарный день.

Ответчик ФИО18 не возражал против заявленных требований. Указал, что денежные средства по договорам были им получены.

Определением суда от 09.12.2025 принят отказ ответчика ФИО17 от встречных исковых требований, производство по делу в данной части прекращено. В письменном отзыве ФИО17 не возражал против удовлетворения требований.

Ответчик Администрация г. Екатеринбурга против удовлетворения исковых требований возражала, указав, что постройка является самовольной и на нее не может быть признано право собственности за истцами, заявила о пропуске срока исковой давности для обращения в суд с данным иском. Полагала, что нарушенные права истцов в результате незаконных действий застройщика подлежат восстановлению иным способом – путем возмещения ущерба.

Третье лицо ФИО26, надлежаще извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в суд не явился.

Решением суда от 09.12.2025 требования истцов удовлетворены частично. За истцами признано право собственности на дома блокированной застройки в заявленных ими параметрах. Указано, что вступившее в законную силу решение суда является основанием для прекращения права общей долевой собственности ФИО16 и ФИО17 на земельный участок с кадастровым номером <№> и регистрации права общей долевой собственности за истцами, а также для внесения сведений в ЕГРН. В удовлетворении исковых требований о признании права собственности отсутствующим отказано. Встречные исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с указанным решением, ответчики ФИО16 и Администрация г. Екатеринбурга обратились с апелляционными жалобами.

В жалобе ФИО16 указано, что поскольку постройка является самовольной, ФИО26 и ФИО17 не могли передать ее по договорам инвестирования истцам, равно как и исполнить обязанность по передаче участка. Право собственности на земельный участок производно от прав на объект недвижимости, поэтому в отсутствие прав на недвижимость, у истцов отсутствуют права на участок, а следовательно, не являясь собственниками участка истцы не могут претендовать на признание права собственности на самовольную постройку. Кроме того, ответчик полагает, что истцами пропущен срок исковой давности, поскольку о нарушении своих прав они узнали при рассмотрении уголовного дела в отношении ФИО18 в 2014 г. Полагает незаконным участие в деле прокурора, чье заключение положено в основу решения, поскольку требований о выселении не заявлялось.

В жалобе Администрации г. Екатеринбурга указаны аналогичные доводы об отсутствии у истцов прав на земельный участок, невыполнении условий договора инвестирования в силу того, что не было получено разрешение на строительство объекта и ввод его в эксплуатацию.

В заседании суда апелляционной инстанции представители апеллянтов доводы жалобы подержали. Истцы ФИО14, ФИО10, представитель истцов ФИО25 против удовлетворения жалобы возражали.

Прокурор отдела по обеспечению участия прокурора в гражданском процессе Прокуратуры Свердловской области в своем заключении полагал решение законным и обоснованным.

Остальные лица, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в заседание суда апелляционной инстанции не явились.

Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, а также дела № 2-76/2013, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Судом установлено, и следует из материалов дела, что ФИО26, ФИО17 на основании договора купли-продажи от 14.02.2011 являлись собственниками (по 1/2 доле) земельного участка КН:39, расположенного по адресу: <адрес>.

Указанный участок был образован из принадлежавших ФИО26, ФИО17 участков <№> и <№>.

Между ФИО10 (инвестор) и ФИО26 и ФИО17 (застройщики) были заключены инвестиционные договоры б/н от 28.06.2012, № 39-1 от 01.12.2013, б/н от 25.12.2013, № 39-8 от 01.12.2013, № 39-10 от 01.12.2013, по условиям которых инвестор предоставил застройщикам денежное финансирование, а застройщики обязались за счет полученного финансирования построить многоквартирный дом блокированной застройки на 10 секций по адресу: <адрес> (объект инвестирования) и передать в собственность инвестора части указанного объекта инвестирования.

Аналогичные договоры были заключены застройщиками с истцами ФИО11 (договор б/н от 10.06.2014), ФИО12 и ФИО13 (договоры № 1от 02.04.2012 и № 2 от 02.04.2012), ФИО14 (договор б/н от 28.10.2013), ФИО15 (договор от 07.08.2012 с ФИО4, уступившей свои права ФИО15 по договору от 24.11.2013).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 06.06.2014 по делу № 2-76/2013 на ФИО26 и ФИО17 была возложена обязанность снести спорную самовольную постройку (л.д. 78-84 т. 5).

Указанным судебным актом установлено, что вместо индивидуального жилого дома на земельном участке ответчики стали самовольно возводить блокированный объект (10 блок – секций с обособленными выходами на противоположные стороны земельного участка).

Принимая решение о сносе, суд исходил из того, что застройщиками допущены существенные нарушения градостроительных норм, поскольку возведенный объект (блокированный жилой дом) не соответствует виду разрешенного использования земельного участка (индивидуальное жилищное строительство); площадь земельного участка 1270 кв.м, на котором возведен дом блокированной застройки из 10 блок-секций, не позволяет, как того требовало действовавшее на момент рассмотрения дела законодательство, расположить каждый блок на отдельном земельном участке размером от 200 до 500 кв.м; 8 из 10 блок-секций не имели выходов на земли общего пользования; ответчиками не представлены доказательства возможности устранения перечисленных нарушений, а также принятия мер к получению разрешения на строительство блокированного дома до начала его строительства.

Согласно материалам исполнительного производства, возбужденного в 2014 г. исполнение указанного судебного акта до настоящего времени не осуществлено, реальных мер к сносу не предпринималось.

Вступившим в законную силу приговором Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 27.11.2017 ФИО18 признан виновным в преступлении, предусмотренном частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса РФ, и с него по гражданским искам взысканы денежные средства в счет потерпевших – лиц, заключивших договоры инвестирования. Данным приговором установлено, что ФИО18, заключив от имени ФИО26 и ФИО17 как собственников нескольких земельных участков договоры инвестирования, действуя на основании выданных собственниками участков доверенностей, присвоил (похитил) полученные по договорам инвестирования денежные средства (всего 111 эпизодов), потратив их в личных целях (л.д. 26-181 т. 2).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 28.06.2023 по делу № 2-76/2013 ФИО26 было отказано в пересмотре апелляционного определения о сносе по новым обстоятельствам в связи с отсутствием у заявителя правового интереса в пересмотре судебного акта (л.д. 85-90 т. 5). При рассмотрении данного заявления установлено, что принадлежавшая ФИО26 1/2 доля в праве собственности на земельный участок на тот момент уже была отчуждена кредитору ФИО16 в рамках рассмотрения дела А60-50984/2021 о банкротстве ФИО26 на основании определения Арбитражного суда Свердловской области от 07.06.2023 об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по делу, в котором указано о переходе к новому собственнику обязательств по сносу на основании судебного решения (л.д. 23-31 т. 2).

Ранее в рамках дела о банкротстве ФИО26 определением Арбитражного суда Свердловской области от 25.10.2022 ФИО5 было отказано во включении в реестр требований кредиторов должника ФИО26 со ссылкой на то, что обязательств по возврату денежных средств из договоров инвестирования у ФИО26 не возникло, состоявшимся приговором установлена обязанность ФИО18 возместить материальный ущерб, а равно и денежные средства, полученные по договорам инвестирования (л.д. 32-36 т. 2).

Определением Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 19.01.2024 в рамках дела № 2-79/2013 о сносе самовольной постройки произведена замена должника ФИО26 на правопреемника ФИО16 по его заявлению (л.д. 91 т. 5).

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

В силу пункта 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44) право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Разрешая требования истцов по настоящему делу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 222 ГК РФ и разъяснениями, изложенными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44, а также основываясь на оценке собранных по делу доказательств, включая заключение судебной строительно-технической экспертизы, дополнительные пояснения экспертов, заключение специалиста по результатам устранения выявленных экспертизой недостатков и противопожарных нарушений, пришел к выводу о наличии оснований для сохранения самовольной постройки и признании на нее права собственности истцов.

Как было установлено судебной строительно-технической экспертизой, выполненной ФБУ Тюменская лаборатория судебной экспертизы Минюста России, возведенный объект не соответствует требованиям действующих противопожарных норм, применяемым к жилым блокированной застройки в части соблюдения расстояния от него до соседнего нежилого здания на земельном участке <№>, которое составляет 5 м, а у лоджий жилых помещений <№>,<№> отсутствует ограждение. Других нарушений требований действующих строительных, градостроительных, противопожарных, экологических, санитарных и гигиенических норм не установлено. При этом судебными экспертами было указано, что в случае выполнения работ по монтажу ограждений лоджий и проведения мероприятий по уменьшению необходимого пожарного расстояния (например, путем устройства противопожарной преграды между зданиями) объект будет являться пригодным для постоянного проживания граждан (л.д. 133 т. 4).

В ходе судебного разбирательства истцами предприняты меры для устранения тех нарушений, которые выявлены в ходе проведения судебной экспертизы – установлены ограждения на лоджиях, а также противопожарная стена. В подтверждение устранения недостатков в материалы дела представлено техническое заключение 03-11-2025-ОБ от 25.11.2025 специалиста ФИО6, согласно выводам которого ограждения у лоджий жилых помещений <№> установлены и соответствуют требованиям безопасной эксплуатации, параметры противопожарной стены соответствуют компенсационным мероприятиям, предложенным в заключении ФБГУ «Судебно-экспертное учреждение Федеральной противопожарной службы «Испытательная пожарная лаборатория» по <адрес> № 168-25/И от 13.11.2025, расстояние от объекта до нежилого здания на соседнем земельном участке, которое составляет 5 м, с установкой между жилым и нежилым помещением противопожарной стены 2 типа размере 8*9 м, соответствует противопожарным требованиям.

Представленным истцами в материалы дела заключением специалиста № 138/2024 от 08.11.2024 ООО «Урало-Сибирский центр экспертизы» также подтверждено, что конструктивные элементы спорной постройки не создают угрозу жизни и здоровью граждан, спорный объект недвижимости может использоваться для постоянного проживания в нем людей, состояние элементов конструкций здания не угрожает их безопасности (л.д. 66-93 т. 3).

Учитывая это, суд пришел к выводу, что спорная постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, пригодна для постоянного проживания в ней граждан и в настоящее время более 10 лет используется для проживания.

Также судом было учтено, что в настоящее время изменились правила землепользования и застройки, а также вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположен жилой дом.

С января 2023 г. видом разрешенного использования земельного участка КН:39 является «блокированные жилые дома», согласно изменениям в Правила землепользования и застройки г. Екатеринбурга, утвержденные решением Екатеринбургской городской Думы от 19.06.2018 № 22/83.

Также судом проверено соблюдение необходимых отступов и предельных параметров застройки. Согласно техническому паспорту жилого дома при допустимости застройки 50% участка его застроенная площадь составляет 40,22% (площадь пятна застройки 501,6 кв.м от общей площади земельного участка 1247 кв.м). Площади участка достаточно для размещения 10 домов блокированной застройки, при установлении Правилами землепользования и застройки минимальной площади участка для каждого дома блокированной застройки (ранее – блок-секции) в размере 100 кв.м.

Относительно прав на земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости, суд с учетом договоров инвестирования, заключенных с истцами, предусматривающих передачу истцам вместе с частью жилого дома права на соответствующую долю в земельном участке, руководствуясь общим правилом, установленным положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 40 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что земельный участок, на котором расположен жилой дом блокированной застройки, с момента приобретения прав на него в силу закона переходит на праве общей долевой собственности к собственникам домов блокированной застройки, соответственно, право общей долевой собственности ответчиков ФИО16 и ФИО17 на указанный земельный участок подлежит прекращению.

При этом судом было верно указано, что при переходе прав на спорный земельный участок от ФИО26 к ФИО16 к последнему перешли и обязанности в отношении спорного земельного участка в том же объеме, что принадлежали ФИО26 Ответчику ФИО16 не могло не быть известно о том, что данный земельный участок обременен правами истцов в результате действий предыдущих правообладателей земельного участка.

Судебная коллегия не находит оснований для отмены решения по доводам апелляционных жалоб.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно пункту 1 статьи 4, пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 данного Закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно статье 8 Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт 2).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (пункт 3).

В соответствии со статьей 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно статье 384 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту переходу права.

Согласно положениям статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из указанных выше положений норм действующего законодательства следует, что возникновение права собственности лица, как участника долевого строительства, на жилое помещение в строящемся доме связано с выполнением участниками долевого строительства возложенных на них договором обязательств.

Никем не оспаривается, что обязательства по договорам инвестирования истцами исполнены. Денежные средства уплачены инвесторами в полном объеме, объект построен и передан во владение инвесторам в 2014 г. Вместе с тем, осуществление строительства застройщиками без получения соответствующих согласований явилось препятствием для возникновения у истцов права собственности на данные объекты, вместе с которыми по условиям договора к ним переходит соответствующая доля в земельном участке.

Тот факт, что вложенные гражданами в строительство денежные средства, как установлено приговором суда, были похищены действовавшим от имени застройщиков по доверенности ФИО18, и он привлечен к уголовной ответственности, не влияет на гражданско-правовые отношения сторон договора и не прекращает их.

Поскольку возведение постройки осуществлялось застройщиками на основании договоров инвестирования для целей передачи построенного объекта и участка истцам, то в силу возникших между сторонами в этом случае обязательств право собственности при нормальном гражданском обороте должно было возникнуть у истцов как инвесторов.

К указанным договорам при нормальном гражданском обороте, если установлено, что сторонами при их совершении действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, подлежат применению положения Закона об участии в долевом строительстве, в том числе и в случае отсутствия государственной регистрации договора (Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013).

В данном же случае препятствием для возникновения права у истцов на основании заключенных договоров и применения напрямую к отношениям сторон Закона об участии в долевом строительстве является осуществление застройщиками строительства без получения необходимых согласований и с грубым нарушением вида разрешенного использования земельного участка.

Таким образом, требования истцов по сути направлены на преодоление указанных препятствий и устранение недостатков строительства посредством представления доказательств соответствия постройки предъявляемым строительным, градостроительным, противопожарным требованиям, отсутствия угрозы жизни и здоровью, при том, что нарушения градостроительного регламента участка к моменту обращения в суд отпали, постройка соответствует одному из допускаемых в данной территориальной зоне виду разрешенного использования участка. Фактически истцы в данном случае ставят вопрос о сохранении постройки, ее легализации с целью последующей реализации требования о передаче в собственность объектов инвестирования.

В этой ситуации доводы жалоб о том, что за истцами в силу отсутствия у них права собственности на земельный участок не может быть признано право собственности на постройку, и они не могут преодолеть отсутствие воли собственников участка (застройщиков) на сохранение постройки, подлежат отклонению. Сам по себе факт самовольного строительства не означает освобождение застройщиков от обязательств перед истцами по договорам инвестирования, поскольку иное противоречило бы положениям статьи 10 ГК РФ, и не влечет возникновение права на возведенную постройку у самих застройщиков в силу принадлежности им участка.

В соответствии с частью 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 ГК РФ, а способы защиты - в статье 12 ГК РФ, в которой в качестве одного из способов судебной защиты нарушенного права закреплено признание права.

Принимая во внимание, что по смыслу Закона об участии в долевом строительстве земельный участок с момента заключения договоров инвестирования обременен правами истцов обязательственного характера, истцы вправе, основываясь на положениях названного Закона и статей 12, 222 ГК РФ ставить вопрос о признании за застройщиками права на возведенный объект и требовать передачи истцам в собственность прав на него и участок в соответствии с договором инвестирования, поскольку указанный способ защиты является единственно возможным для истцов, учитывая, что приговор в части гражданских исков потерпевших не исполнен, как не исполнено и решение о сносе.

При фактическом исполнении договоров инвестирования, возведении объекта и передачи его истцам, застройщик, чьи нарушения закона привели к необходимости обращения инвесторов за судебной защитой, а равно и его правопреемник, получивший долю в праве на участок и осведомленный о наличии обременений в виде самовольно возведенного объекта, построенного за счет истцов, не вправе препятствовать этому.

С учетом этого, исходя из положений и содержания заключенных договоров инвестирования, предусматривающих переход к инвесторам прав на земельный участок, выбытие из обязательственных отношений одного из застройщиков в связи с продажей доли в участке иному лицу, само по себе не влечет прекращение ранее возникших обязательственных отношений. В данном случае ответчик ФИО16 как приобретатель участка был осведомлен не только о наличии на участке объекта самовольного строительства, вынесения в отношении него решения о сносе, но и о нахождении объекта во владении истцов, тем более что как новый собственник он признан правопреемником обязательств прежнего собственника.

Согласно правовому подходу, выраженному в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2015 № 89-КГ15-10, от 24.01.2017 № 89-КГ16-10, № 44-КА-19-9, закреплен в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), участник долевого строительства, исходя из положений статей 309, 310 ГК РФ, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны инвестора, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права. При этом не имеет правового значения то, что новый собственник доли в праве на участок не является стороной заключенных с истцами договоров, поскольку данные обстоятельства не влияют на права истцов, исполнивших в полном объеме свои обязательства по договору долевого участия в строительстве. Смена застройщика не свидетельствует о прекращении ранее возникших обязательств по передаче спорного жилого помещения истцу, а также не свидетельствует о возникновении данных правоотношений между сторонами вновь.

Материально-правовой интерес лица при заключении договора долевого участия в строительстве жилого дома заключается в приобретении по окончании строительства предусмотренного договором жилого помещения. После возбуждения в отношении застройщика процедуры банкротства защиту такого интереса в частности обеспечивают положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закона о банкротстве). Статус участника строительства многоквартирного дома в случае несостоятельности застройщика гарантирует последнему предусмотренное статьями 201.9, 201.10 Закона о банкротстве приоритетное удовлетворение требований по отношению к другим кредиторам, а также возможность участия в принятии решений, в том числе в отношении объекта незавершенного строительства, создания жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 за 2021 г., утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 07.04.2021).

Тот факт, что в данном случае в отношении ФИО26 была возбуждена процедура банкротства без применения правил банкротства застройщика, что позволило ответчику Перину ФА. получить земельный участок без учета положений пункта 3 статьи 201.1 и статей 201.9, 201.10 Закона о банкротстве, не свидетельствует о возможности нарушения прав истцов как участников долевого строительства.

Доводы администрации о том, что поскольку застройщики, осуществляя самовольное строительство, тем самым изначально не намеревались исполнять свои обязательства перед инвесторами, и право последних подлежит защите иным способом, также подлежат отклонению.

В силу пункта 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Согласно пункту 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

В данном случае истцы, чьи права основаны на обязательственных отношениях с застройщиками, не будучи собственниками земельного участка, лишены возможности принять соответствующие меры самостоятельно. Ответчики, как следует из их позиции по делу, в принятии таких мер не заинтересованы. Возникшая правовая неопределенность, лишающая защиты граждан – участников долевого строительства, недопустима. Проанализировав сложившиеся правоотношения сторон, исследовав фактические обстоятельства, суд, установив возможность сохранения постройки, исходя из баланса интересов всех сторон, отсутствия существенных нарушений, принял верное решение о сохранении постройки.

Доводы о наличии судебного решения о сносе самовольной постройки, исполнительное производство по которому не окончено, также подлежат отклонению.

Судом при принятии решения учтено, что ранее выявленные нарушения, послужившие причиной сноса, отпали; для истцов ранее вынесенное решение не имеет преюдициального значения, что прямо указано в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам от 28.06.2023 по делу № 2-76/2013; решение о сносе не исполняется более 10 лет, при том, что нарушенные права истцов как участников долевого строительства иным способом не восстановлены.

Доводы о пропуске срока исковой давности, обоснованно отклонены с учетом положений статьи 208 ГК РФ. Как следует из обстоятельств дела и никем не оспаривается, спорная постройка находится во владении истцов, градостроительный регламент территориальной зоны изменился в 2023 г.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Орджоникидзевского районного суда г. Екатеринбурга от 09.12.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО16 и Администрации г. Екатеринбурга– без удовлетворения.

Председательствующий Олькова А.А.

Судьи Некрасова А.С.

ФИО9