Решение № 2-432/2019 от 25 декабря 2019 г.

Дело № 2-432/19


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

25 декабря 2019 года

Гагаринский районный суд Смоленской области в составе:

председательствующего судьи Гайдук Н.С.

при секретаре Гаврилиной Н.А., Макаренковой Л.В.,

ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации МО «Гагаринский район» Смоленской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства, признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в собственность за плату без проведения торгов и признании права на получение его в собственность за плату без проведения торгов,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2, уточнив заявленные требования (л.д. 6-9,169-172), обратилась в суд с иском к Администрации МО «<адрес>» <адрес> о признании права собственности на объект незавершенного строительства, площадью 27,3 кв.м., расположенный на земельном участке, площадью 208 кв.м с кадастровым номером № от 25 февраля 2019 года в предоставлении ей земельного участка площадью 208 кв.м с кадастровым номером № в собственность за плату без проведения торгов и признании за ней права на получение этого земельного участка в собственность за плату без проведения торгов.

В судебном заседании истец ФИО2 и ее представитель ФИО3, действующий на основании ордера, поддержали уточненные требования, просили их удовлетворить, пояснив, что с 01.02.2010 по 11.10.2018 у ФИО2 находился в аренде земельный участок, площадью 208 кв.м с кадастровым номером № предоставленный Администрацией МО «<адрес>» в установленном порядке для строительства на нем двухэтажного здания магазина промышленных товаров. 28.11.2012 года ей было выдано разрешение на строительство. В период аренды на арендованном земельном участке она возвела фундамент под здание и стены, изготовила комплект металлоконструкций для завершения строительства. На ее неоднократные обращения в 2017-2018 гг. с заявлениями о перезаключении договора аренды земли и на новый срок и о продлении разрешения на строительство для завершения строительства здания магазина, от ответчика получала отказы. В мае 2018 года она обратилась в Гагаринский отдел Управления Росреестра по Смоленской области с заявлением о проведении государственной регистрации права на объект незавершенного строительства, но 15 мая 2018 года получила в этом отказ со ссылкой на отсутствие документов о праве аренды или собственности на земельный участок под недостроенным объектом. В январе 2019 года ФИО2 обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении ей земельного участка под объектом незавершенного строительства в собственность за плату. В своем отказе №168 от 25.02.2019 заместитель главы МО «Гагаринский район» ФИО4 указал, что согласно выписке из ЕГРН об Объекте недвижимости от 06.12.2019 года на испрашиваемом участке объект недвижимости отсутствует. Считают данный отказ незаконным, поскольку, по их мнению, истицей на предоставленном ей в аренду на основании выданного разрешения на строительства возведен капитальный фундамент под здание магазина и стены, изготовлен полный комплект металлоконструкций для завершения строительства здания и до настоящего времени предпринимаются меры по завершению строительства, в связи с чем, степень готовности здания повышается.

Представитель ответчика Администрации МО «Гагаринский район» Смоленской области – ФИО5, действующая на основании доверенности, требования не признала, просила отказать в их удовлетворении в полном объеме, указав, что, действительно, истец с Администрацией состояла в арендных отношениях на спорный земельный участок. Изначально договор аренды был заключен в 2010 году, по окончании 3-х летнего срока аренды, она была продлена. В 2018 году по уведомлению Администрации договор аренды на земельный участок, заключенный на неопределенный срок, был расторгнут. Согласно договора аренды, она имела приоритетное право на заключение нового договора. Ей законно было отказано в аренде и в предоставлении в собственность земли за плату без торгов, так как там находится объект незавершенного строительства. Разрешение на строительство ей было выдано в 2012 году со сроком застройки год. Вместе с тем, действие данного разрешения не было продлено, за новым разрешением истица не обращалось. Из предоставленных документов видно, что в 2012 году ею возведен лишь ленточный фундамент, металлический каркас и сэндвич панели, из технического паспорта видно, что с этого времени ею никакие работы больше не велись. Согласно проведенной экспертизы, готовность составляет 30 %, которая с 2012 года не увеличилась. Из экспертизы не усматривается состояние сэндвич панелей, самой конструкции и фундамента, которые с 2012 года не были зарезервированы и постоянно находились на открытом воздухе под воздействием климатических условий, что явно могло привести их к негативным последствиям. Не согласны с выводами экспертизы в том, что конструкцию нельзя разобрать, поскольку, согласно акта обследования, фундамент – бетонная лента 40х40 см, с анкерными болтами, на которых укреплены металлические стойки (6х6 см). По периметру сооружение обшито сэндвич – панелями толщиной 6 см, пол, перекрытия, кровля отсутствует. Демонтаж указанного сооружения возможен, поскольку не является разборкой капитального строения. Экспертом необоснованно сделан вывод о соответствии основных конструктивных и объемно-планировочных решений с проектной документацией, так как в сооружении отсутствует второй этаж, а потому не возможно говорить о соблюдении параметров высоты 6,18 м, у сооружения полностью отсутствует кровля. Считает, что заключение эксперта не может быть принято допустимым доказательством по делу.

Третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области, Смоленский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Гагаринское отделение в судебное заседание не явились, просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся, надлежаще извещенных участников процесса.

Заслушав стороны, их представителей, исследовав письменные материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Согласно пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

На основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которым в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации; положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

В силу пункта 1 статьи 36 и пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым, если иное не установлено данными статьями или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (согласно Федеральному закону от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации утратила силу с 1 марта 2015 года).

Как установлено судом и следует из материалов дела, 01 февраля 2010 года между ФИО2 и Администрацией МО «Гагаринский район» Смоленской области был заключен договор аренды земельного участка № 466 Г сроком на три года (с 29.01.2010 по 29.01.2013). Земельный участок, вид права: государственная собственность, площадью 208 кв.м с кадастровым номером № и был предоставлен истице для размещения на нем двухэтажного здания магазина промышленных товаров (л.д. 19-21, 45-49).

28 ноября 2012 года Администрацией МО «Гагаринское городское поселение» ФИО2 выдано разрешение на строительство здания магазина промышленных товаров № предоставленном ей в аренду земельном участке. Срок действия данного разрешения – до 28 ноября 2013 года ( л.д.36). С вопросом о продлении разрешения на строительство истица не обращалась, новое разрешение на строительство истица не получала, что подтвердила в судебном заседании.

По истечении срока действия договора аренды № Г от 01 февраля 2010 года Администрацией МО «Гагаринский район» Смоленской области 14 февраля 2013 года заключила с истицей новый договор аренды на указанный выше земельный участок №27 на срок три года ( с 29.01.2013 по 29.01.2016) (л.д. 37-44) на прежних условиях.

После окончания срока действия договора ФИО2 продолжала пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, то есть договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

18.06.2018 Администрацией в адрес ФИО2 было направлено уведомление № о прекращении срока действия договора, и на основании этого вынесено постановления № от 31.10.2018 «О расторжении договора аренды земельного участка».

В 2012 году истица на предоставленном ей земельном участке начала строительство здания магазина, в частности ООО «Свобода плюс» была изготовлена проектная документация двухэтажного здания магазина промышленных товаров, смонтированы: ленточный фундамент, элементы металлического каркаса, закреплены сэндвич –панели по периметру объекта незавершенного строительства, площадь которого составляет 27,3 кв.м.

На обращение в январе 2019 года ФИО2 с заявлением о передаче ей спорного участка в собственность за плату без проведения торгов, администрация сообщением от № от 25.02.2019 истице отказала, сославшись на то, что на испрашиваемом земельном участке объект недвижимости отсутствует.

Будучи не согласной с данным решением, ФИО2 обратилась в суд с его обжалованием.

Между тем, говоря о наличии права на выкуп земельного участка ФИО2, на котором расположен ее объект незавершенного строительства, истица и ее представитель не учитывают необходимости соблюдения баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

К настоящему делу данные случаи не относятся.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 этого Кодекса, основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Материалами дела такие обстоятельства не подтверждаются. Договорами аренды земельного участка от 01 февраля 2010 года, 14 февраля 2013 года установлено, что ФИО2 обладала правом аренды спорного участка сначала на срок три года, который был продлен еще на три года, а, в последствии, продлен на неопределенный срок. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды являлось строительство объекта. Уведомлением Администрации № 18.06.2018 в адрес ФИО2 и постановлением № от 31.10.2018 «О расторжении договора аренды земельного участка» подтверждается прекращение срока действия договора аренды. Доказательств того, что цель, в соответствии с которой истице был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, суду не представлено.

Таким образом, обжалуемое решение Администрации об отказе в предоставлении в собственность за плату спорного земельного участка без торгов не может быть признано не законным, как нарушающее единообразие в толковании и применении норм права. Поэтому в этой части заявленных требований, как и само требование о признании права на получение земельного участка в собственность за плату без проведения торгов удовлетворению не подлежат.

В соответствии со п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства, относятся здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с ч. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В силу ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами.

Таким образом, для признания имущества недвижимым объектом гражданских прав необходимо документально подтвердить, что данный объект создан именно как недвижимость в установленном действующим законодательством порядке, с получением необходимой разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил.

Земельным кодексом РФ установлен приоритет прав на земельный участок и его определяющая роль по отношению к праву на возведенное на данном участке строение. А именно, в пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ указан принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Право на использование объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию в порядке, установленном ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении требований о признании отказа в предоставлении в собственность за плату спорного земельного участка без торгов и о признании права на получение земельного участка в собственность за плату без проведения торгов, суд, как указано выше, исходит из того, что из анализа вышеприведенных правовых норм следует, что возведенная ФИО2 постройка не является зданием, строением или сооружением и не может быть отнесена к тем объектам, собственники которых имеют право на приватизацию земельных участков в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку в таком порядке земельные участки могут быть предоставлены только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании за ФИО2 право собственности на объект незавершенного строительства, площадью 27,3 кв. м, расположенный на земельном участке площадью 208 кв.м с кадастровым номером № суд исходит из того, что в настоящий момент строительство здания двухэтажного магазина, не завершено, спорное незавершенное строительство не введено в эксплуатацию, государственная регистрация права не произведена. Вещные права на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала строительства, а только после государственной регистрации права на эти объекты.

Истицей доказательств обратному суду не представлено, и судом не добыто.

Судом установлено, что, согласно представленного акта обследования земельного участка от 28.09.2018 на факт использования его по целевому назначению, на арендованном земельном участке площадью 208 кв.м с кадастровым номером №, находится не капитальное сооружение, так как фундамент –бетонная лента 40х40 см, с анкерными болтами, на которых укреплены металлические стойки (6х6 см); по периметру сооружение обшито сэндвич – панелями толщиной 6 см, пол, перекрытия, кровля отсутствует. Демонтаж указанного сооружения не является разборкой капитального строения (л.д. 178-179).

В виду несогласия истицы с данным заключением, по делу была назначена и проведена судебная строительно-техническая оценочная экспертиза.

Из заключения эксперта ООО «СмолГеоТехПроекТ» следует, что обследуемое строение, находящееся на земельном участке, площадью 208 кв.м с кадастровым номером №, является объектом капитального строительства и обладает признаками недвижимого имущества, имеет неразрывную часть с землей, не может быть перемещен без причинения несоразмерного ущерба его конструкциям. Основание –фундамент, крепление элементов каркаса и анкеров выполнено на сварке. Степень его готовности определяется как низкая и составляет 30%, срок завершения строительства и сдачи его в эксплуатацию составляет не менее 4-х месяцев.

Однако, суд не может в полной мере согласиться с данным заключением экспертизы, в том числе, что данный объект относится к капитальному строению.

Как усматривается из материалов дела, всеми признаками недвижимого имущества данное строение не обладает, имеется только фундамент, но никакие другие строительные детали к таким признакам не относятся. Земельный участок истице предоставлялся в аренду для строительства двухэтажного магазина промышленных товаров. Никем не опровергнуто, что срок аренды (владения земельным участком) истек. Начав возведение объекта в 2012 году и получив разрешение на строительство до 2013 года, она в течение длительного периода времени строительством не занималась, разрешение на строительство не продлевала и новое не получала, при этом препятствий со стороны ответчика никаких не имела.

Оценив заключение экспертизы и имеющиеся в материалах дела: акт обследования, технический паспорт, проектную документацию, суд признает, что помимо ленточного фундамента, иные элементы, присущие объектам недвижимого имущества, в том числе несущие стены, неразрывная связь конструкции объекта с фундаментом и с земельным участком, судом не выявлены.

Так же указанная экспертиза не принимается в качестве доказательства относимости сооружения к объектам капитального строительства, поскольку, она свидетельствует о том, что стены выполнены из металла, как сборно-разборные металлические конструкции (элементы каркаса и анкеров, выполненные на сварке), соответственно могут быть демонтированы и перенесены для монтажа в единую конструкцию в каком-либо ином месте. Степень готовности сооружения не превышает 30%. Кроме этого, сети инженерно-технического обеспечения (электроснабжение, водопровод, канализация) не присоединены. Суд находит, что установленные сэндвич панели существуют для создания видимости объекта. Как указала сама истица, ею изначально приобретены полным комплектом металлоконструкция с сэндвич панелями, однако, по не указанным ею причинам, возведение всей конструкции до настоящего времени не выполнено.

В этой связи, наличие у сооружения ленточного бетонного фундамента не может быть принято в качестве признака капитального объекта. Сам по себе фундамент из смысла ст. 130 ГК РФ, не является недвижимым имуществом, поскольку не обладает самостоятельной потребительской ценностью, соответственно, спорный объект не может быть отнесен к объектам, право собственности на которые подлежит государственной регистрации.

Таким образом, разрешая вопрос о физической (прочной) связи спорного сооружения с землей, суд не может сослаться на выводы судебной строительно- технической экспертизы, согласно которым сооружение изначально не является сборно-разборным, болтовые, разборно-сборные узлы отсутствуют, а демонтаж сооружения и его перенос на другое место без нанесения объекту несоразмерного ущерба невозможен, поскольку эти выводы опровергаются иными доказательствами, свидетельствующими о возможности переноса сооружения без его разрушения и без нарушения его функционального назначения, поэтому судом не установлены все правовые признаки недвижимости у спорного сооружения.

Более того, из содержания уточненного искового заявления, требование истицы о признании права собственности на объект незавершенного строительства носит вспомогательный характер и должно, по мнению истца, способствовать удовлетворению основного требования – признание за ней права на получение в собственность за плату без проведения торгов земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства.

А, поскольку, основные требования не подлежат удовлетворению, то и во вспомогательном иске необходимо отказать, так как при указанных выше обстоятельствах не может быть признано право за застройщиком на незавершенное строительство без доказательств владения земельным участком, который в данном случае является публичным.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194, 197-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Отказать ФИО2 в иске к Администрации МО «Гагаринский район» Смоленской области о признании права собственности на объект незавершенного строительства, площадью 27,3 кв.м., расположенный на земельном участке, площадью 208 кв.м с кадастровым номером № между зданием торгового центра «Динамик» и городским Домом культуры, признании незаконным отказа Администрации МО «Гагаринский район» Смоленской области от 25 февраля 2019 года в предоставлении земельного участка площадью 208 кв.м с кадастровым номером № в собственность за плату без проведения торгов и признании права на получение этого земельного участка в собственность за плату без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Гагаринский районный суд Смоленской области в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено 27 декабря 2019 года.

Судья Н.С.Гайдук