Решение № 2-481/2018 2-481/2018 ~ М-424/2018 М-424/2018 от 17 июня 2018 г. по делу № 2-481/2018

Гр. дело № 2-481/18


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 июня 2018 года г. Зеленоградск

Зеленоградский районный суд Калининградской области в составе:

Судьи Прокопьевой И.Г.

при секретаре Шефер А.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4, действующие за себя и как законные представители несовершеннолетней ФИО5, о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ответчикам о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 20.07.2017 между ним и ответчиками действующими за себя и за несовершеннолетнюю дочь ФИО9, был заключен договор купли-продажи принадлежащей ему <адрес> в <адрес> по цене 2784000 руб. В счет оплаты по договору и согласно его условиям 2271000 руб. он получил в дату подписания договора, а 567000 руб. в соответствии с п.4.1.2 договора он должен был получить в течении 30 банковских дней от даты государственной регистрации договора, что являлось существенным условием договора. Данная сумма подлежала оплате за счет средств социальной выплаты, предоставляемой в рамках реализации программы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2020 года на основании Свидетельства № серии МС о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещения или создания объекта ИЖС, выданного Администрацией МО «Зеленоградский городской округ» 25.05.2017 г.

28.08.2018 истцом квартира была передана ответчикам, но до настоящего времени окончательный расчет не произведен. Ответчикам отказано в предоставлении выплаты на основании Свидетельства № серии МС от 25.05.2017, по тем основаниям, что истец является близким родственником, что, по условиям программы, препятствует использование выплаты на приобретение жилья у близких родственников.

01.09.2017 г. истцом были возвращены денежные средства, переданные ему в счет уплаты части стоимости квартиры, сама квартира передана ответчиками и достигнуто соглашение о расторжении договора. Однако администрация МО «Зеленоградский городской округ» отказала в выдаче разрешения на расторжение ранее зарегистрированной сделки. Причиной отказа указана необходимость в одновременном приобретении другого жилого помещения в связи с том, что одним из собственников является несовершеннолетний ребенок. 01.11.2017 г. ответчики вновь обратились в администрацию МО «Зеленоградский городской округ», предоставив подтверждение того, что обязуются приобрести квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Однако от администрации МО «Зеленоградский городской округ» снова поступил отказ виду того, что площадь приобретаемой квартиры меньше площади отчуждаемой. До настоящего времени титульными собственниками спорной квартиры являются ответчики.

01 марта 2018 года истец письменно обратился к ответчикам, предложив расторгнуть договор, однако ответа не последовало. В настоящее время ответчики уклоняются от дальнейших действий и общения с ним.

Со ссылкой на положения п.1,2 ст. 450, ч.2 ст. 452 ГК РФ, а также на разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах возникающих в судебной практики при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», просит суд:

Расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 20.07.2017, заключенный между ФИО3, ФИО4, ФИО11., с одной стороны, и ФИО1 – с другой. Аннулировать, зарегистрированные федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии по Калининградской области, записи о государственной регистрации права от 28.07.2017.

Истец ФИО1 в судебном заседании иск поддержал по основаниям в нем изложенном.

Ответчики ФИО3, ФИО4, действующие за себя и как законные представители несовершеннолетней ФИО2, иск признали, указывая на отсутствие возражений против расторжения договора, указывая на невозможность совершения действий по заключению соглашения с истцом, т.к. им не дает согласие на расторжение договора орган опеки, требуя приобретение другой квартиры для ребенка. Кроме того, указали, что денежные средства, уплаченные в счет приобретения квартиры, им возвращены, и спора в этой части между ними и истцом не имеется.

Администрация МО «Зеленоградский городской округ» о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежаще, представитель в суд не явился, с заявлениями и ходатайствами не обращался, возражений не представлено.

Управление Росреестра по Калининградской области о дате, времени и месте судебного заседания извещено надлежаще, представитель в суд не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, представлен отзыв на исковое заявлении, где в части удовлетворения требований об аннулировании произведенных записей о праве – возражают, поскольку основанием для регистрации будет являться вступивший в силу судебный акт.

Заслушав стороны, изучив письменные материалы дела, дав представленным доказательствам оценку в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд считает иск подлежащим удовлетворению, в силу следующих юридически значимых обстоятельств.

Судом установлено, что 20.07.2017 года между ФИО1 (продавец) и ФИО3, ФИО4, ФИО8 в лице законного представителя ФИО3 (покупателями) был заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>, за цену 2784000 руб.

Согласно п.4.1, 4.2 договора установлен следующий порядок оплаты: 2271 000 руб. – собственные средства передаются продавцу покупателями в день подписания договора; 567000 руб. оплачиваются за счет средств социальной выплаты, предоставляемой в рамках реализации программы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2020 года на основании Свидетельства № серии МС о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещения или создания объекта ИЖС, выданного Администрацией МО «Зеленоградский городской округ» 25.05.2017, путем перечисления денежных средств после их поступления от ФИО3 ФИО1 в течение 30 банковских дней после государственной регистрации договора и перехода права собственности на квартиру к покупателям.

По данным ЕГРН 28.07.2017 за ФИО3, ФИО4, ФИО5 зарегистрировано право общей долевой собственности – по 1/3 доле за каждым, на <адрес> в <адрес> на основании вышеуказанного договора купли-продажи.

Однако, ответчики свои обязательства по оплате 567000 руб. до настоящего времени не исполнили.

Кроме того, как следует из письма администрации МО «Зеленоградский городской округ» от 06.09.2017 в адрес ФИО3, последней отказано в перечислении денежных средств в рамках реализации программы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2020 года на основании п.2.1 Правил предоставления молодым семьям социальных выплат на приобретение жилья, т.к. договор от 20.07.2017 заключен с близким родственником.

Из Свидетельства № № серии МС, имеющегося в регистрационном деле, следует, что данное свидетельство действительно до 25.12.2017 года.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о невозможности выполнения п. 4.1,4.2 договора купли-продажи от 20.07.2017г. ответчиками, которые также в судебном заседании пояснили, что собственных денежных средств для выполнения обязательств по полной оплате по договору, не имеют.

Из материалов дела также следует, что стороны предпринимали меры по заключению соглашения о расторжении договора, однако, ответчикам органом опеки администрации МО «Зеленоградский городской округ» 18.09.2017 было отказано в выдаче разрешения на расторжение зарегистрированного договора, со ссылкой на нарушение прав несовершеннолетнего ребенка – долевого собственника квартиры.

01.03.2018 года истец ФИО1 направил ФИО3 и ФИО4, предложение о расторжении договора.

До настоящего времени соглашение о расторжении договора сторонами не заключено.

В соответствии с положениями статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи на сторону продавца возложена обязанность передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а на сторону покупателя - принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Изменение и расторжение договора в соответствии с п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, из существа договора купли-продажи квартиры следует, что получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора, поскольку продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

Положениями ст. ст. 485, 486 ГК РФ на покупателя возложена обязанность оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Таким образом, в силу возмездного характера договора купли-продажи, при его заключении покупатель вправе рассчитывать на получение стоимости товара, следовательно, уклонение покупателя от исполнения обязательства по оплате товара свидетельствует о существенном нарушении им условий договора, что в свою очередь не исключает права другой стороны - продавца требовать расторжения договора с возвратом переданного товара после его расторжения.

Данная правовая позиция подтверждается разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22, приведенными в постановлении от 29.04.2010, в силу которых при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Поскольку обязанность по оплате спорной квартиры в полном объеме ответчиками, несмотря на государственную регистрацию права собственности за ними не произведена, что не оспаривалось в судебном заседании, те денежные средства, которые были уплачены ответчиками в счет приобретения спорной квартиры истец им вернул, договор купли-продажи квартиры, заключенный сторонами 20 июля 2017 года подлежит расторжению, а исковые требования – удовлетворению.

При этом, жилищные и имущественные права несовершеннолетней ФИО2 не нарушаются, поскольку регистрация права долевой собственности на спорную квартиру за ней произведена на основании неисполненного договора купли-продажи.

Истец также заявил требования об аннулировании зарегистрированных федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии по Калининградской области, записей о государственной регистрации права за ответчиками от 28.07.2017.

Эти требования истцом заявлены излишне, поскольку, как изложено ранее, данный судебный акт является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца, о чем суд указывает в данном судебном решении.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО4, действующие за себя и как законные представители несовершеннолетней ФИО2, о расторжении договора купли-продажи – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи <адрес> в <адрес>, заключенный 20 июля 2017 года между продавцом ФИО1 и покупателями ФИО3, ФИО4, ФИО10 в лице законного представителя ФИО3.

Настоящее решение является основанием для исключения записи о праве собственности ФИО3, ФИО4, ФИО2 на <адрес> в <адрес> и восстановления записи о праве собственности на данную квартиру ФИО1.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Калининградский областной суд через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме, т.е. 25.06.2018.

Решение в окончательной форме изготовлено 25.06.2018.

Судья: подпись. Копия верна.

Судья: И.Г. Прокопьева