Решение № 2-1799/2023 2-317/2024 2-317/2024(2-1799/2023;)~М-1546/2023 М-1546/2023 от 7 апреля 2024 г. по делу № 2-1799/2023

УИД №42RS0040-01-2023-002269-31

Номер производства по делу (материалу) №2-317/2024 (2-1799/2023)


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Кемерово 08 апреля 2024 года

Кемеровский районный суд Кемеровской области в составе председательствующего судьи Почекутовой Ю.Н.

при секретаре Хаметовой Д.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки

У С Т А Н О В И Л:

Истец ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки.

Свои требования мотивирует тем, что между ним и ответчиком ФИО3 07.02.2022 был заключен договор купли-продажи земельного участка, с № площадью 1500 кв.м. и расположенной на нем квартиры, с №, состоящей из двух комнат, площадью 51 кв.м., расположенных по <адрес>

Собственником данного земельного участка и квартиры на момент заключения договора купли-продажи являлся истец ФИО2

Согласно условиям договора, он продал вышеуказанную квартиру и земельный участок ответчику ФИО3 за 470 000 рублей. По условиям договора 20 000 рублей были оплачены ответчиком ФИО3 за счет собственных денежных средств, оставшиеся денежные средства в размере 450 000 рублей, должны быть оплачены ответчиком ФИО3 за счет материнского (семейного) капитала, подтвержденного государственным сертификатом № на имя ФИО3, выданного УПФР в г.Кемерово и Кемеровском районе Кемеровской области от 10.02.2020 №151 и полученное 11.02.2020.

В результате государственной регистрации данного договора в Управлении Росреестра по Кемеровской области, право собственности было оформлено на имя ответчика, но остается в залоге у истца.

Денежные средства, указанные в договоре купли-продажи, от ответчика ФИО3, истец ФИО2 не получил до настоящего времени. По обоюдному согласию, они с ответчиком 05.09.2023 подписали Соглашение о расторжении договора купли-продажи от 07.02.2022.

Однако, указанное Соглашение не было зарегистрировано по причине того, что в отношении спорного недвижимого имущества судебным приставом-исполнителем ОСП по Ленинскому району г.Кемерово Управления ФССП по Кемеровской области-Кузбассу в рамках исполнительного производства, №13641/15/42007-ИП, возбужденного в отношении должника ФИО3 наложен запрет на совершение регистрационных действий.

При обращении в ОСП по Ленинскому району г.Кемерово ГУФССП по Кемеровской области-Кузбассу с заявлением о снятии запрета на совершение регистрационных действий ему было отказано, в связи с чем, он был вынужден обратиться в суд.

Истец ФИО2 указывает, что заключение данной сделки лишает его права собственности на вышеуказанное жилое помещение, лишает его возможности распорядиться своим имуществом по своему усмотрению.

Истец ФИО2 просит признать договор купли-продажи квартиры и земельного участка, расположенных по <адрес>, заключенный 07.02.2022 между ним и ФИО3, недействительным и применить последствия недействительности сделки: восстановить в ЕГРН запись о регистрации его права собственности на квартиру с № и земельный участок, с <адрес>

Определением суда от 11.01.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены Управление Федеральной государственной службы кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу, ОСП по Ленинскому району г.Кемерово ГУФССП России по Кемеровской области-Кузбассу (л.д.32).

В судебном заседании истец ФИО2 доводы и требования искового заявления поддержал в полном объеме, просил удовлетворить исковые требования.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, судебное извещение, направленное ответчику по месту регистрации по <адрес> вернулось в суд с отметкой «Истек срок хранения».

Согласно положениям ст.165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Поскольку судебное извещение ответчику было направлено по адресу её регистрации, ожидало получения, но в связи с истечением срока хранения было возвращено почтой, суд считает, что согласно положениям ст. 165.1 ГК РФ это сообщение считается доставленным, поскольку оно не было вручено по обстоятельствам, зависящим от получателя ФИО3

Представители третьих лиц - Управления Федеральной государственной службы кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу, ОСП по Ленинскому району г.Кемерово ГУФССП России по Кемеровской области-Кузбассу, третье лицо – судебный пристав-исполнитель ОСП по Ленинскому району г.Кемерово ГУФССП России по Кемеровской области-Кузбассу ФИО4 в судебное заседание не явились, своевременно и надлежащим образом были извещены о времени и месте рассмотрения дела.

От представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области – Кузбассу ФИО5, действующей на основании доверенности № от 25.12.2023, сроком до 31.12.2024, поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу (л.д.138)

В соответствии со ст.ст.117, 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, третьих лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

Выслушав пояснения истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 12 ГК РФ, ст. 56 ГПК РФ каждое лицо имеет право на защиту своих гражданских прав способами, предусмотренными законом, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 1, ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, выбор способа защиты права избирается истцом, при этом он должен соответствовать характеру допущенного нарушения и удовлетворение заявленных требований должно привести к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

Статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Общие правила недействительности сделок установлены параграфом 2 главы 9 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (абзац 1 пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из изложенных положений Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по общему правилу сделка, не соответствующая требованиям закона, является оспоримой, ничтожной такая сделка является тогда, когда она еще и посягает на публичные интересы (интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды, нарушен явно выраженный запрет, установленный законом) либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Недействительная сделка не влечет юридических последствий и является недействительной с момента ее совершения.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (пункт 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено данным кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (пункт 5 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434) (статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст.56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу части 1 статьи 55 и статей 67, 196 ГПК РФ суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется статьями 59 и 60 ГПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец ФИО2 являлся собственником квартиры и земельного участка, расположенных по <адрес>

07.02.2022 между ФИО2 («Продавец»), с одной стороны, и ФИО3 («Покупатель»), с другой стороны, был заключен договор купли-продажи квартиры и земельного участка, в соответствии с п.1.1 которого, Продавец продал, а Покупатель купил в собственность недвижимое имущество – земельный участок, с №, площадью 1500 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, и находящуюся на нем квартиру, с № состоящую из двух комнат, площадью 51 кв.м. на 1-м этаже жилого дома, расположенных по <адрес>

Согласно п.2.1 договора, стоимость объекта недвижимости составляет 470 000 рублей, из которых 20 000 рублей, земельный участок; 450 000 рублей – квартира. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Стороны устанавливают следующий порядок оплаты стоимости объекта недвижимости:

-часть стоимости объекта недвижимости в сумме 20 000 рублей оплачивается за счет собственных денежных средств Покупателя, в день подписания настоящего Договора.

-оставшаяся часть стоимости объекта недвижимости в сумме 450 000 рублей оплачивается за счет средств материнского (семейного) капитала, что подтверждается государственным сертификатом №, выданного на имя ФИО3 УПФР в г.Кемерово и Кемеровском районе Кемеровской области (Межрайонное) от 10.02.2020 №151 и полученное 11.02.2020. Денежные средства будут перечислены не позднее 07 марта 2022 на счет Продавца – ФИО2 (п.2.2 договора).

Согласно п.3.1 договора, в соответствии с п.5 ст.488 ГК РФ, квартира признается находящейся в залоге у Продавца для обеспечения исполнения Покупателем его обязанности по полной оплате квартиры.

Объект недвижимости передается Покупателю с момента заключения настоящего договора, который, по соглашению сторон, имеет силу акта приема-передачи (п.3.3).

Согласно п.3.5 договора, на момент подписания Договора в Объекте недвижимости никто не зарегистрирован. Освободить Объект недвижимости и передать ключи от квартиры в течение 2 (двух) дней с момента окончательного расчета.

Покупатель приобретает права собственности на Объект, с момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости о переходе права собственности в установленном законом порядке к Покупателю (л.д.13-15).

На основании части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Переход права собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке, собственником спорной квартиры и земельного участка в настоящее время является ответчик ФИО3, в пользу истца ФИО2 установлено ограничение прав и обременение объектов недвижимости, со сроком действия с 08.02.2022 до полной оплаты, что подтверждается Выписками из Единого государственного недвижимости (л.д.16-18, 19-21).

Как следует из пояснений истца ФИО2 в ходе судебного разбирательства, в действительности 20 000 рублей ФИО3 в день подписания договора ему не передавала, 450 000 рублей также не оплатила, поскольку, с её слов, средства материнского капитала, ей выплачены не были. Квартиру и земельный участок он также ФИО3 не передавал, фактически в квартиру она не въезжала.

Поскольку оплата по договору ФИО3 произведена не была, между ними 05.09.2023 было подписано добровольное Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка от 07.02.2022.

Однако, в регистрации данного Соглашения специалистом Росреестра по Кемеровской области-Кузбасса им было отказано по причине наличия запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорного недвижимого имущества на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Ленинскому району ГУФССП России по Кемеровской области, в рамках исполнительного производства, должником по которому является ФИО3, что препятствует ему распорядиться указанным имуществом.

Судом установлено, что действительно 05.09.2023 между ФИО2 («Продавец») и ФИО3 («Покупатель») было составлено Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры и земельного участка от 07.02.2022, в соответствии с п.1 которого, по согласию обеих сторон принято решение о расторжении договора купли-продажи от 07.02.2022.

Пунктом 2 Соглашения предусмотрено, что Покупатель возвращает квартиру и земельный участок, расположенные по <адрес> (п.2).

Продавец вернул полученные денежные средства в размере 20 000 рублей до подписания настоящего Соглашения (п.3). Обязательства Сторон по исполнению условий указанного Договора прекращаются с момента подписания Соглашения (п.4). Стороны по исполнению условий Договора претензий друг к другу не имеют (л.д.29).

Уведомлением государственного регистратора Анжеро-Судженского отдела Управления Росреестра по Кемеровской области-Кузбассу ФИО6 от 28.09.2023 была приостановлена государственная регистрация права на спорные объекты недвижимости, в связи с наличием запрета на совершение регистрационных действий, на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Ленинскому району г.Кемерово ГУФССП России по Кемеровской области-Кузбассу от 09.03.2022 в рамках исполнительного производства №13641/15/42007-ИП (л.д.28).

Согласно материалам исполнительного производства №13641/15/42007-ИП, представленного по запросу суда заместителем начальника отделения – заместителем старшего судебного пристава ОСП по Ленинскому району г.Кемерово ГУФССП России по Кемеровской области-Кузбассу ФИО1, в отношении ФИО3 13.03.2015 было возбуждено указанное исполнительное производство, предмет исполнения: алименты на содержание детей, с периодическими платежами: доли доходов ежемесячно в размере 1/6 дохода должника, в пользу взыскателя МБОУ «Детский дом №2» (л.д.49-134).

09.03.2022 в рамках данного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем, вынесено постановление о запрете на совершение действий по регистрации, в том числе, в отношении спорных объектов недвижимости: квартиры и земельного участка, расположенных по <адрес> (л.д.116).

При обращении истца ФИО2 в ОСП по Ленинскому району г.Кемерово ГУФССП России по Кемеровской области-Кузбассу с заявлением о снятии запрета на совершение регистрационных действий в отношении спорных объектов недвижимости (л.д.27), ему было отказано, о чем 09.10.2023 судебным приставом-исполнителем ФИО4 было вынесено постановление об отказе в удовлетворении заявления (ходатайства) (л.д.30).

Рассматривая заявленные истцом ФИО2 требования, суд исходит из следующего.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пунктом 1).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4).

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В ходе судебного разбирательства установлено, что фактическое исполнение оспариваемой сделки сторонами не производилось: на момент заключения договора купли-продажи квартиры и земельного участка, фактической передачи имущества ответчику ФИО3 осуществлено не было, денежные средства, указанные в договоре купли-продажи, ответчиком не оплачивались, что не оспаривалось ФИО3, подписавшей Соглашение о расторжении оспариваемого договора купли-продажи квартиры и земельного участка от 07.02.2022.

В связи с чем, суд считает возможным удовлетворить требования истца ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры и земельного участка от 07.02.2022.

Истец ФИО2 также просит применить последствия недействительности сделки: восстановить в ЕГРН запись о регистрации его права собственности на квартиру с № и земельный участок, с <адрес>

Руководствуясь положениями п.2 ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд считает необходимым применить следующие последствия недействительности сделки: прекратить право собственности ФИО3 на квартиру, с №, площадью 51 кв.м. и земельный участок, с №, площадью 1500 кв.м., расположенных по <адрес>

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о праве собственности ФИО2 на квартиру, с №, площадью 51 кв.м. и земельный участок, с № площадью 1500 кв.м., расположенных по <адрес>

При установленных обстоятельствах, суд считает исковые требования истца ФИО2 обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки – удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, с №, площадью 51 кв.м. и земельного участка, с №, площадью 1500 кв.м., расположенных по <адрес>, заключенный 07.02.2022 между ФИО2 и ФИО3.

Применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности ФИО3 на квартиру, с №, площадью 51 кв.м. и земельный участок, с <адрес>

Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости сведения о праве собственности ФИО2 на квартиру, с №, площадью 51 кв.м. и земельный участок, с № площадью 1500 кв.м., расположенных по <адрес>

Мотивированное решение будет составлено в срок не более чем пять дней со дня окончания разбирательства дела.

Решение может быть обжаловано сторонами и другими лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в Кемеровском областном суде в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Кемеровский районный суд.

Председательствующий Ю.Н. Почекутова

В окончательной форме решение принято 12.04.2024.

Судья Ю.Н. Почекутова