Решение № 2-2756/2019 2-2756/2019~М-2279/2019 М-2279/2019 от 14 августа 2019 г. по делу № 2-2756/2019

Дело № 2-2756/2019


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

15 августа 2019 года г.Киров

Ленинский районный суд г.Кирова в составе:

председательствующего судьи Шамриковой В.Н.

при секретаре судебного заседания Очкиной Е.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации МО «Город Киров» о признании незаконным расторжения договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации МО «Город Киров» о признании незаконным расторжения договора аренды земельного участка. В обоснование иска указала, что Администрацией г.Кирова в одностороннем порядке расторгнут договор аренды земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят} от {Дата изъята} номер регистрации {Номер изъят}. Истцом соглашения о расторжении договора аренды не заключались, в судебном порядке исковые заявления о расторжении договора не рассматривались. Основания одностороннего отказа Департамента от договора отсутствовали. В качестве основания направления одностороннего отказа от договора Департамент указывает на неосвоение земельного участка до момента направления Уведомления, со ссылкой на нарушение арендатором пункта 3 Договора, в котором закреплена общая обязанность арендатора надлежащим образом исполнять все условия договора. Истец, в свою очередь считает, что условия договора не нарушены, вследствие отсутствия в Договоре каких-либо сроков освоения, а длительное неосвоение участка связано с объективными причинами, не зависящими от воли арендатора. Пункта Договора предусматривающего право арендодателя расторгнуть договор досрочно в случае длительного не освоения участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией нет. Что понимается под не освоением в установленный срок земельного участка не указано. Таким образом, нарушение данных обязательств является договорным основанием расторжения договора аренды. Между тем, истцом условия договора не нарушались, тогда как имели место существенные обстоятельства, препятствующие исполнению обязательств арендатором, и использованию им участка в установленных договором целях. Так, на момент регистрации Договора аренды в установленном порядке на данном земельном участке какие-либо строения отсутствовали. Тяжелое финансовое положение не позволяло длительное время осуществлять дальнейшее освоение земельного участка, у которого границы не установлены. С учетом уточнений просит признать одностороннюю сделку ответчика по расторжению договора аренды земельного участка с кадастровым {Номер изъят}, от {Дата изъята}, {Номер изъят}, оформленную Соглашением {Номер изъят}, недействительной, применить последствия недействительности односторонней сделки в виде признания договора аренды земельного участка с кадастровым {Номер изъят}, от {Дата изъята}, {Номер изъят}, оформленную Соглашением {Номер изъят}, действующим, разъяснить, что решение суда является основанием для государственной регистрации договора аренды.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель истца ФИО2 поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, настаивал на удовлетворении требований. Суду пояснил, что истец использует земельный участок в соответствии с категориями земель и с разрешенным использованием для возведения индивидуального дома. На земельном участке имеется объект незавершенного строительства – фундамент. Ни один из пунктов договора не нарушен, до {Дата изъята} строительство полностью будет завершено. Задолженность по договору аренды полностью погашена.

Представитель ответчика Администрации г.Кирова ФИО3 в судебном заседании требования не признала, в отзыве указала, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят} по адресу: {Адрес изъят} обусловлено реализацией департаментом муниципальной собственности администрации города Кирова права на односторонний отказ от исполнения договора, предоставленного п. 2 ст. 610 ГК РФ. На сегодняшний день регистрационная запись о договоре аренды земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят} по адресу: {Адрес изъят} погашена. Положения п.9 ст.33 ЗК РФ не подлежат применению, поскольку договор был заключен на неопределенный срок. Отказ от договора аренды земельного участка является законным, оснований для признания уведомления недействительным и договора дарения действующим не имеется, просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Кировской области в судебное заседание не явился, о дате и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Третье лицо ФИО4 в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования.

Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст.450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.

В силу ч.1 ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Статьей 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе, земельные участки.

Аналогичное положение предусмотрено п. 1, 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ, согласно которым иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В соответствии с требованиями п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Кроме того, в силу п. 4, 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка и определяется договором аренды.

Согласно п.9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В судебном заседании установлено, что между Администрацией Захарищевского сельсовета и ФИО5 был заключен договор аренды земельного участка {Номер изъят} по адресу: {Адрес изъят}, площадью 1 501 кв.м., с {Дата изъята} по {Дата изъята}. Указанный земельный участок предоставляется для строительства индивидуального жилого дома. Арендатор обязуется в течение 2 лет со дня подписания договора начать строительство, а по окончании договора аренды {Дата изъята} закончить строительство или продлить договор аренды. Указанный договор был зарегистрирован к комитете по земельным ресурсам и землеустройству г.Кирова {Дата изъята}.

{Дата изъята} между ФИО6, ФИО7, ФИО8 с одной стороны и ФИО1 с другой стороны был заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно которому последний принимает на себя в полном объеме права и обязанности по прилагаемому договору аренды земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят}, площадь 1501 кв.м., расположенный по адресу: {Адрес изъят}, категория земель- земли поселений, назначение – строительство индивидуального жилого дома. Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по Кировской области {Дата изъята} за {Номер изъят}. Договор передачи прав зарегистрирован в Управлении Росреестра {Дата изъята} {Номер изъят}.

Согласно ч.2 ст.621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Таким образом, материалами дела подтверждается, что договор аренды земельного участка {Номер изъят} по адресу: п.Захарищевы, площадью 1 501 кв.м., заключённый между сторонами был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.{Дата изъята} Управлением административно-технического и муниципального контроля проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером {Номер изъят}, расположенного по адресу: г.Киров, п.Захарищевы, д.9, в результате которого установлено, что земельный участок огражден забором, на участке частично размещены строения нежилого назначения, складированы доски, брус, кирпич, металлические изделия, чермет, автопокрышки, размещена теплица, емкости для бытового пользования водой, складировано сено, на участке содержится домашняя птица.

Администрацией г. Кирова составлено соглашение о расторжении соглашения к договору аренды земельного участка {Номер изъят} {Номер изъят}, расположенного по адресу: {Адрес изъят}, зарегистрированный за {Номер изъят} от {Дата изъята}, {Номер изъят} от {Дата изъята}, не подписанное ответчиком.

На основании ст.42 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами, своевременно производить платежи за землю.

{Дата изъята} ДМС Администрации г. Кирова в адрес ФИО1 направлено заявление о расторжении договора аренды земельного участка {Номер изъят} для строительства индивидуального жилого дома и о погашении задолженности по арендной плате.

Не согласившись с решением о расторжении договора аренды, {Дата изъята} ФИО1 в адрес ДМС Администрации г.Кирова направлено заявление с просьбой не расторгать договор аренды земельного участка {Номер изъят} по адресу: {Адрес изъят}.

В силу ч.1 ст.450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно ч.ч.1, 2 ст. 610 ГК РФ:

1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

{Дата изъята} в адрес ФИО1 Администрацией г. Кирова направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка {Номер изъят} по адресу: {Адрес изъят} в связи с неиспользованием земельного участка по назначению.

{Дата изъята} ДМС Администрации г. Кирова представлена информация о том, что в связи с истечением трех месяцев с момента получения ФИО1 уведомления о расторжении департаментом направлено письмо в Управление Росреестра по Кировской области о погашении записи о регистрации спорного договора аренды земельного участка.

В судебном заседании установлено, что в период действия договора аренды земельного участка {Дата изъята} ФИО1 Администрацией г.Кирова выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома, общей площадью 126 кв.м., 2 этажный, расположенный по адресу: {Адрес изъят}, кадастровый {Номер изъят}. Срок действия разрешения до {Дата изъята}.

{Дата изъята} заместителем главы администрации г. Кирова издано распоряжение {Номер изъят}-пзр об утверждении градостроительного плана земельного участка {Номер изъят}.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля К.А.А. суду показал, что его земельный участок находится с земельным участком ФИО1. На земельному участке истца имеется фундамент, строительство которого началось в октябре-ноябре 2018 г. с участием свидетеля, а так же баня и гараж.

По ходатайству представителя истца судом была назначена судебная экспертиза. Согласно заключению эксперта {Номер изъят} ООО «КРЭОЦ» от {Дата изъята} на земельном участке с кадастровым номером 43:40:003800:145, расположенном по адресу: {Адрес изъят}, находятся следующие объекты капитального строительства: гараж, баня, фундамент под основное строение (является объектом незавершенного строительства).

Таким образом, в судебном заседании установлено, что в период действия договора аренды ФИО1 на указанном земельном участке возведены объекты капитального строительства: гараж, баня, фундамент под основное строение.

Право собственности на указанные объекты капитального строительства истцом не зарегистрировано.

В материалы дела истцом представлены квитанции об оплате задолженности по договору аренды земельного участка за 2018-2019 г..

Несмотря на то, что задолженности по арендной плате за земельный участок истец на момент расторжения договора аренды не имела, земельный участок использовался ею по назначению в соответствии с разрешением на строительство, в соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в п.4 информационного письма от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», при соблюдении арендодателем требований п.2 ст.610 ГК РФ не имеет правового значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды.

В п.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.03.2014 г. «О свободе договора и ее пределах» также разъяснено, что п.2 ст.610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не ставиться в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а так же наличия либо отсутствия на земельном участке, являющегося предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества, арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды.

Такое право подлежит реализации, как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых незавершенно.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что односторонняя сделка Администрации г. Кирова по расторжению договора аренды земельного участка {Номер изъят} по адресу: г.Киров, п.Захарищевы является законной, оснований для признания её недействительной, а договора аренды действующим не имеется.

Кроме того, при принятии решения суд учитывает, что истцом избран неверный способ защиты права.

Таким образом, ФИО1 в иске к Администрации МО «Город Киров» о признании односторонней сделки по расторжению договора аренды земельного участка с кадастровым {Номер изъят}, от {Дата изъята}, {Номер изъят}, оформленную Соглашением {Номер изъят}, недействительной, о применении последствия недействительности односторонней сделки в виде признания договора аренды земельного участка действующим следует отказать.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

ФИО1 к Администрации МО «Город Киров» о признании односторонней сделки по расторжению договора аренды земельного участка с кадастровым {Номер изъят}, от {Дата изъята}, {Номер изъят} недействительной, о применении последствия недействительности односторонней сделки в виде признания договора аренды земельного участка действующим - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кировский областной суд через Ленинский районный суд г. Кирова в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья В.Н. Шамрикова

Мотивированное решение изготовлено 20.08.19.

Судья В.Н. Шамрикова