Решение № 2-910/2017 2-910/2017~М-625/2017 М-625/2017 от 12 апреля 2017 г. по делу № 2-910/2017

Дело № 2-910/2017


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 апреля 2017 года г. Златоуст

Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Фроловой Г.А.,

при секретаре Решетниковой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 к ФИО9 о государственной регистрации перехода права собственности,

у с т а н о в и л:

ФИО8 обратился в суд с исковым заявлением с учетом уточнений требований к ФИО9 о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом, площадью <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке площадью <данные изъяты>. кадастровый номер №, категория земель: <данные изъяты> разрешенное использование: <данные изъяты> от ОАО «Златоустовский завод металлоконструкций» к ФИО9;

о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом, площадью <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес>, расположенного на земельном участке площадью <данные изъяты> кадастровый номер №, категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты> от ФИО9 к ФИО8. (л.д. 3-5, 48-49).

В обоснование своих исковых требований сослался на то, что ФИО8 приобрел жилой дом, площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, у ФИО9, который ранее приобрел указанный дом у ОАО «Завод металлический конструкций». В настоящее время деятельность ОАО «ЗМК» прекращена в результате процедуры банкротства, общество исключено из ЕГРЮЛ ДД.ММ.ГГГГ. Обязательства по сделке исполнены сторонами, расчет произведен, передача имущества состоялась. ФИО9, не оформив надлежащим образом на себя права собственности на указанный дом, от регистрации сделки уклонился.

Истец ФИО8 в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал.

Ответчик ФИО9 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом (л.д. 81).

Представитель 3 лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, просит дело рассмотреть без его участия (л.д. 114-115)

Суд полагает возможным в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотреть дело в отсутствие неявившихся ответчика и представителя 3 лица, так как они надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства, ходатайств об отложении дела не заявляли, об уважительности причин неявки суду не сообщили.

Заслушав истца, исследовав материалы дела, суд полагает, что исковые требования ФИО8 подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В силу пункта 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи к покупателю подлежит государственной регистрации. Право собственности на имущество у приобретателя возникает с момента регистрации отчуждения имущества, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 223 Кодекса).

Согласно пункту 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Аналогичное положение содержится в пункте 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07. 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»

П. 61,62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010г. N10/22"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт3 статьи551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацувторомупункта1статьи556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

На основании статей58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы25 ГПК РФ или главы24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнению покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Как видно из похозяйственных книг за ДД.ММ.ГГГГ владельцами дома расположенного в <адрес> до ДД.ММ.ГГГГ числились ФИО1, сначала ФИО2, затем ФИО3 При этом в похозяйственной книге за ДД.ММ.ГГГГ указано, что лицевой счет закрыт. Наименование улицы и номер дома в похозяйственных книгах отсутствуют.(л.д.54-56, 63-65, 69-71)

На основании материалов дела судом установлено, что на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 76), ФИО4 произвел обмен своего дома, расположенного в г. Златоусте, на дом, расположенный в пос. Плотинка, принадлежащий ФИО3 Договор был удостоверен председателем Веселовского сельского совета.

Как следует из выписки из протокола № заседания профкома завода металлоконструкций от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 75), по вопросу о приобретении бревенчатого дома в пос. Плотинка дано согласие на приобретение бревенчатого домика у ФИО4 стоимостью 957 руб. 26 коп. из фонда соцкультуры.

В материалы инвентарного дела № на дом <адрес>, предоставленного по судебному запросу ОГУП «Областное ЦТИ», приобщены технические паспорта на дом по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ постройки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ В техническом паспорте, составленном по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ собственником дома указан ФИО4, а в техническом паспорте, составленном по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ владельцем числится ОАО «ЗМК».(л.д.119-138)

На основании постановления Администрации села Веселовка г. Златоуста Челябинской области № от ДД.ММ.ГГГГ «О присвоении названий улиц и нумерации домов в п. Плотинка» (л.д.77-79) судом установлено, что спорному жилому дому, находящемуся на ул. Молодежной в пос. Плотинка Веселовского района, владельцами которого последовательно являлись ФИО3, ФИО4, ОАО «ЗМК» с ДД.ММ.ГГГГ был присвоен адрес: <адрес>.

Это же обстоятельство было установлено решением суда от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО6 к Администрации ЗГО о признании права собственности ФИО5 собственником при жизни жилого дома <адрес> в силу приобретательной давности. Этим решением ФИО6 было отказано в удовлетворении исковых требований, с учетом того, что указанный дом был предоставлен ФИО5 в ДД.ММ.ГГГГ в связи с уничтожением его дома в результате пожара с разрешения руководства Златоустовского завода металлоконструкций для проживания, само по себе проживание в спорном доме не является основанием для признания права собственности на него в силу приобретательной давности.

В похозяйственных книгах за те же годы ДД.ММ.ГГГГ (л.д.54-56, 63-65, 69-71) ФИО5 числится как глава семьи в другом доме в пос. Плотинка, наименование улицы и номер дома также отсутствуют. А в похозяйственной книге за ДД.ММ.ГГГГ уже указан в записях на дом <адрес>, что не противоречит установленным судом обстоятельствам.

Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 была признана собственником жилого дома, общей площадью <данные изъяты> и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> порядке наследования после смерти ее отца ФИО5(л.д.8)

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение было отменено, в удовлетворении требований о признании собственником дома и земельного участка ФИО6 было отказано. При этом Судебная коллегия указала, что право собственности ФИО6 производно от права наследодателя, в связи с чем право собственности ФИО6 в порядке наследования на дом и земельный участок по адресу: <адрес>, возможно только при наличии права собственности ФИО5 на указанное недвижимое имущество. ФИО6 не представлено доказательств того, что ФИО5 приобрел право собственности как на земельный участок, так и на жилой дом. Записи в похозяйственной книге о ФИО5 с указанием земли, находящейся в пользовании не свидетельствуют о возникновении у ФИО5 права собственности или пожизненного наследуемого владения на земельный участок. Предусмотренные главой 14 Гражданского кодекса РФ основания для приобретения права собственности ФИО5 на жилой дом <адрес>, отсутствуют.

Этим же определением Судебной коллегии было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «ЗЗМК» и ФИО9 и ДД.ММ.ГГГГ между ФИО9 и ФИО8 подписаны договоры купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Учитывая, наличие подписанного договора купли-продажи жилого дома, где ФИО8 указан в качестве покупателя, а также установленное статьей 1 Земельного кодекса РФ единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, судебная коллегия полагает, что оформление прав ФИО6 на земельный участок, на котором расположен названный жилой дом, посредством получения выписок из похозяйственной книги затрагивает права и охраняемые законом интересы ФИО8(л.д.11-13)

Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, были удовлетворены исковые требования ФИО8 о признании незаконными действий заместителя Главы Златоустовского городского окрга ФИО7 по выдаче выписки от ДД.ММ.ГГГГ из похозяйственной книги о наличии у ФИО5 права собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, а также выписки от ДД.ММ.ГГГГ из реестра земельных участков, переданных бесплатно в собственность гражданам, на основании постановления Главы администрации с. Веселовка от ДД.ММ.ГГГГ №, о передаче ФИО5 земельного участка площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес> для ведения личного подсобного хозяйства.(л.20-24).

На основании постановления Главы Администрации города Златоуста № от ДД.ММ.ГГГГ в постоянное пользование АО «Златоустовский завод металлоконструкций» переданы земельные участки, занимаемые поселком «Плотинка» (л.д. 37).

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между КУИ ЗГО и ОАО «Златоустовский завод металлоконструкций», ОАО «ЗЗМК» передан в аренду земельный участок, общей площадью <данные изъяты> расположенный в <адрес>. Договор аренды был заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 100-105).

Распоряжением Главы города № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25) утверждены ОАО «ЗЗМК» установленные границы земельного участка (категория земель- земли поселений), находящегося по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты>., разрешенный вид использования – для размещения жилого дома. ОАО «ЗЗМК» дано распоряжение поставить земельный участок на государственный кадастровый учет и обратиться в МУ «КУИ ЗГО» для оформления прав на землю.

Как установлено в судебном заседании, по заявлению ОАО «ЗЗМК» земельный участок, площадью <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес>, поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером № (л.д. 39-47, 82-90). Права ОАО «ЗЗМК»на земельный участок не были оформлены.

Судом также установлено, что на момент рассмотрения дела согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, правообладателем земельного участка с кадастровым номером № числится ФИО6 (выписка,л.д.82-90)

Вместе с тем решением суда от ДД.ММ.ГГГГ, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, свидетельство о праве на наследство по закону №, выданное ДД.ММ.ГГГГ нотариусом нотариального округа Златоустовского городского округа Челябинской области, на имя ФИО6, подтверждающее возникновение права собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> на землях населенных пунктов, предоставленный для размещения жилого дома, признано недействительным, а право собственности ФИО6 на указанный земельный участок отсутствующим. (л.д.9-10,14-15)

Указанное решение суда является основанием для погашения в ЕГРН записи о правообладателе земельного участка – ФИО6

В соответствии с ч. 1 ст. 109 ГК РСФСР (1964 г.), гражданин, построивший жилой дом (дачу) или часть дома (дачи) без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта, либо с существенными отступлениями от проекта или с грубым нарушением основных строительных норм и правил, не вправе распоряжаться этим домом (дачей) или частью дома (дачи) - продавать, дарить, сдавать внаем и т.п.

В соответствии с п. п. 1, 2 Указа Президиума ВС СССР от 26 августа 1948 года "О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов" каждый гражданин и каждая гражданка СССР имеют право купить или построить для себя на праве личной собственности жилой дом в один или два этажа с числом комнат от одной до пяти включительно как в городе, так и вне города. Отвод гражданам земельных участков для строительства индивидуальных жилых домов производится в бессрочное пользование.

Земельный кодекс РСФСР, утвержденный Законом РСФСР от 01.07.1970 года, закрепил выше указанное положение и, предусмотрел в ст. 11, что земля предоставляется в бессрочное или временное пользование, в ст. 104 предписал, что земельные участки гражданам для индивидуального жилищного строительства предоставляются в бессрочное пользование.

В соответствии с ч. 3 ст. 20 Земельного кодекса РФ, введенного в действие ФЗ от 25.10.2001 года, право постоянного (бессрочного) пользования, находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Кроме того, названные лица вправе переоформить предоставленные на данном виде права земельные участки в собственность (ст. 3 ФЗ от 25.10.01 года за N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ, пункт 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В соответствии с пунктом 15 Инструкции "О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР", утвержденной НККХ РСФСР 25 декабря 1945 года, при отсутствии подлинных документов или надлежаще заверенных копий, устанавливающих право собственности на строения или право застройки, документами, косвенно подтверждающими это право, в число прочего, могут служить платежные документы об оплате земельной ренты и налога со строений, а также страховые полисы.

На основании пунктов 16, 17 указанной Инструкции вопрос о возможности регистрации за заявителем строения на праве собственности или праве застройки на основании указанных документов разрешался в каждом отдельном случае горкомхозами и райкомхозами, а в городах республиканского (РСФСР) подчинения - инвентаризационными бюро горисполкомов, при обязательном заключении жилищных управлений, и вносится на окончательное решение исполкома соответствующего Совета депутатов трудящихся. На основании решений соответствующих исполкомов отделы коммунального хозяйства или жилищные управления исполкомов выдают владельцам строений возобновительные документы с указанием, взамен какого утерянного документа производится это возобновление. При отсутствии правоустанавливающих документов на строения, а также документов, косвенно подтверждающих это право, вопрос о принадлежности строения разрешается в суде.

Из собранных по делу доказательств усматривается, что спорный жилой дом не является объектом государственной или муниципальной собственности, сведений о правах третьих лиц на дом не имеется. В материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о предъявлении застройщикам дома соответствующего требования исполкома прекратить строительство и снести возведенное строение. От прав на жилой дом застройщики не отказались, лица, проживающие в доме фиксировались сельским советом в похозяйственных книгах, несли бремя содержания дома как собственники, при этом сохраняли право оформить жилой дом в собственность, однако данным правом не воспользовались. Жилой дом был поставлен на инвентарный учет, по данным технической инвентаризации собственником домовладения значились ФИО3, ФИО4, ОАО «ЗМК», на жилой дом изготовлен технический паспорт.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что у ОАО «ЗМК» на законных основаниях возникло право собственности на жилой дом.

Как следует из договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между продавцом ОАО «Златоустовский завод металлоконструкции» и покупателем ФИО9 (л.д. 108-109), продавец продал, а покупатель купил 10 объектов, в том числе жилой дом, общей площадью <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес>, общей стоимостью 5000 руб. Договором дополнительного согласования в договор купли-продажи было внесено изменение в отношении предмета договора, предметом договора был указан объект – жилой дом, общей площадью <данные изъяты> на участке <данные изъяты>. по адресу: <адрес>, общей стоимостью 5000 руб., в том числе НДС 18%.(л.д.117)

Согласно акту приемки-передачи к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 110), указанный жилой дом передан ФИО9

Расчет за приобретенные объекты по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО9, в том числе спорный дом, истцом произведен, что подтверждается справкой, выданной АОА «ЗЗМК» (л.д.118)

ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО9 и покупателем ФИО8 заключен договор купли-продажи жилого дома, общей площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>, общей стоимостью 50000 руб. (копия договора купли-продажи – л.д. 96, копия акта приемки-передачи – л.д. 95, копия договора дополнительного согласования от ДД.ММ.ГГГГ – л.д. 93 копия расписки от ДД.ММ.ГГГГ – л.д. 94).

Согласно представленным истцом акту приемо-передачи и расписки, договор исполнен сторонами ФИО9 передал спорный дом ФИО8, а ФИО8 произвел расчет за дом в сумме 5000 руб. (л.д.94,95)

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 91), собственник жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, отсутствует.

Как следует из свидетельства о внесении записи в ЕГРЮЛ (л.д. 97), ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации ОАО «ЗЗМК» на основании решения суда.

Из пояснений истца ФИО8 следует, что ФИО9, не оформив надлежащим образом на себя права собственности на спорный дом, от регистрации сделки уклоняется.

Судом установлено, что договор купли-продажи между ОАО «ЗЗМК» и ФИО9, а также договор купли-продажи между ФИО9 и ФИО8 содержат все существенные условия договора купли-продажи: наименование сторон, их паспортные данные и место проживания, определен предмет договора купли-продажи: его адрес, площадь и цена. Условия указанных договоров были исполнены сторонами в полном объеме, что подтверждается подписанными ими актами приемки-передачи имущества, а также распиской ФИО9 и ФИО8

В связи с ликвидацией ОАО «ЗЗМК», выступающего стороной по сделке купли-продажи спорного жилого помещения, осуществление государственной регистрации перехода права собственности во внесудебном порядке невозможно.

Поскольку законом презюмируется, что в случае наличия обстоятельств фактического уклонения одной из сторон сделки от регистрации перехода права собственности на недвижимость, подлежит применению такой специальный способ защиты права как принятие судом решения о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, в силу пункта 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ, пункте 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07. 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», п.п. 61,62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010г. N10/22"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", то исковые требования ФИО8 подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 12, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р е ш и л:

Исковые требования ФИО8 удовлетворить.

Осуществить государственную регистрацию перехода от Открытого акционерного общества «Златоустовский завод металлоконструкций» к ФИО9 права собственности на жилой дом, площадью <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Открытым акционерным обществом «Златоустовский завод металлоконструкций» и ФИО9.

Осуществить государственную регистрацию перехода от ФИО9 к ФИО8 права собственности на жилой дом, площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО9 и ФИО8

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Златоустовский городской суд.

Председательствующий: Г.А. Фролова

Решение не вступило в законную силу