Решение № 2-1832/2025 2-1832/2025~М-1220/2025 М-1220/2025 от 16 октября 2025 г. по делу № 2-1832/2025

№ 2-1832/2025

УИД 03RS0063-01-2025-002009-17

Категория: 2.137


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 октября 2025 г. г. Туймазы, РБ

Туймазинский межрайонный суд Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи Кужабаева М.М.,

при секретаре Ильясове Т.Т.,

с участием представителя ответчика Башкирского отделения № 8598 филиала ПАО «Сбербанк» ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Башкирскому отделению № 8598 филиала ПАО «Сбербанк» о снятии обременения с объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к Башкирскому отделению № 8598 филиала ПАО «Сбербанк» о снятии обременения с объекта недвижимости по тем основаниям, что им, ФИО3 (далее-Покупатель), согласно договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ были приобретены следующие объекты недвижимости (далее - объекты):

- земельный участок, общей площадью <данные изъяты> (шестьсот сорок три) кв.м., с кадастровым номером №, категория земелыземли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, размещенный по адресу: <адрес>

-жилой дом, общей площадью <данные изъяты> (пятьдесят девять целых шесть десятых) кв.м., кадастровый номер №, размещенный по адресу: <адрес>

Указанный земельный участок принадлежал ФИО4 (далее- Продавец) на основании: Договор купли-продажи дома с земельным участком № б/н от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ была сделана запись регистрации №

Указанный жилой дом принадлежал ФИО4 на основании: Договор купли-продажи дома с земельным участком № б/н от ДД.ММ.ГГГГ, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ была сделана запись регистрации №

На момент подписания Договора купли - продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ объекты находились в залоге у ПАО Сбербанк в счет обеспечения исполнения обязательств ФИО4 по Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ исполнения обязательств ФИО4 по Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ.

Для снятия обременения и дальнейшей регистрации перехода права собственности от Продавца Покупателю, Продавец обратился в банк и погасил оставшуюся задолженность. Для ипотечных заемщиков ПАО Сбербанк действует упрощенная процедура снятия регистрационной записи о залоге. После внесения последнего платежа финансовое учреждение самостоятельно проводит снятие обременения с объекта. Клиенту не нужно писать заявление, все происходит в автоматическом режиме. При внесении последнего платежа Продавцом, то есть после погашения ипотеки полностью, банк автоматически направил в Управление Росреестра по Республике Башкортостан заявление о снятии обременения с объектов, следовательно никаких претензий по неисполнению Продавцом обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ у ПАО Сбербанк не было.

В последующем Управлением Росреестра Республики Башкортостан была проведена регистрация прав на объекты на Покупателя ФИО2:

- на жилой дом, общей площадью <данные изъяты> (пятьдесят девять целых шесть десятых) кв.м., кадастровый номер №, размещенный по адресу: <адрес> о чем сделана запись регистрации №,ДД.ММ.ГГГГ; .

-земельный участок, общей площадью <данные изъяты> (шестьсот сорок три) кв.м., с кадастровым номером №, категория земелыземли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, размещенный по адресу: <адрес> о чем сделана запись регистрации №,ДД.ММ.ГГГГ.

Однако, в тот же день ПАО Сбербанк было наложено обременение на вышеуказанные объекты в счет обеспечения исполнения обязательств ФИО4 по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ к которому я не имею никакого отношения. На тот момент собственником указанных объектов являлся и является по сей день Истец ФИО5. Покупатель добросовестно исполнил все свои обязательства перед Продавцом, и не имеет никаких кредитных отношений с ПАО Сбербанк.

“01” марта 2025 г. Истцом было направлено Ответчику заявление о снятии обременения объектов недвижимости, так как у Истца перед ответчиком нет никаких обязательств, однако от ответчика ответа не поступило, то есть ответчик уклоняется от подачи заявления о погашении регистрационной записи об ипотеке квартиры.

В связи с указанным истец до настоящего времени не имеет возможности в одностороннем порядке снять обременение с принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, что послужило основанием для обращения с настоящим исковым заявлением.

Истец просит снять обременение с объекта недвижимости: земельный участок, общей площадью <данные изъяты> (шестьсот сорок три) кв.м., с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, размещенный по адресу: <адрес> Снять обременение с объекта недвижимости: жилой дом, общей площадью <данные изъяты> (пятьдесят девять целых шесть десятых) кв.м., кадастровый номер №, размещенный по адресу: <адрес>

Истец ФИО2 на судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще.

Представитель ответчика Башкирского отделения № 8598 филиала ПАО «Сбербанк» ФИО1 просит рассмотреть дел по существу без участия истца, исковые требования не признал по доводам, изложенным в письменном отзыве к иску, показал, что ипотечный кредит не был погашен продавцом, покупатель купил объект недвижимости с обременением, в связи с чем снятие обременения в виде ипотеки невозможно, просит отказать в удовлетворении иска.

Третьи лица ФИО4, ФИО6, Управление Росреестра по РБ, ООО «Домклик» на судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены.

Суд полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившегося третьих лиц на основании ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителя ответчика, изучив и оценив материалы дела, в пределах заявленных исковых требований и представленных доказательств, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, жилое помещение, приобретенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с ч. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога. В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

В соответствии с п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В соответствии ч. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

В соответствии с содержанием ст. 352 ГК РФ, залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства; если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2); в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса; в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1); в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса; в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ ПАО Сбербанк и ФИО4, ФИО6 (далее - «Созаемщики») заключили кредитный договор № (далее - «Кредитный договор»), на основании которого Созаемщикам был выдан кредит в сумме 1 955 000,00 рублей на приобретение объекта недвижимости, сроком возврата 360 месяцев с даты фактического предоставления кредита.

В качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору в залог Банку предоставлен приобретаемый объект недвижимости, жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>

На основании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 с использованием кредитных средств приобретены жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирована ипотека в силу закона в пользу ПАО Сбербанк за №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратился с заявлением о досрочном погашении кредита, где просил в целях частичного досрочного погашения задолженности по Кредитному договору перечислить со счета денежные средства в размере 1 300 000,00 руб., и для последующего погашения кредита выбран вариант - уменьшения аннуитентных платежей без изменения их периодичности и количества.

В настоящее время задолженность по кредитному договору составляет 148 632,02 руб., в т.ч. основной долг - 147 054,71 руб., проценты за пользование кредитом - 1 051,54 руб., неустойка за непредоставленные вовремя документы - 525,77 руб., что следует из справки ПАО Сбербанк от 15.09.2025г.

На основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (Далее - Договор купли- продажи) между ФИО4 с одной стороны и ФИО2 с другой, была осуществлена государственная регистрация права собственности ФИО2 на объект недвижимости, жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>

Согласно п. 2.3.1. Договора купли-продажи, сумма в размере 2 200 000 руб. передана Продавцу (ФИО4) до подписания договора, что подтверждается распиской, которые Продавец направил на погашение задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ для полного погашения задолженности и прекращения залога Объекта недвижимости.

Исходя из содержания п. 2.3.1. Договора купли-продажи, Продавец (ФИО4) направил средства, полученные от реализации объекта недвижимости, на погашение кредита по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по ранее заключенному с банком для полного погашения задолженности и прекращения залога объекта недвижимости.

Согласно п. 3.1. Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на момент подписания Договора купли-продажи объект недвижимости находится в залоге ПАО Сбербанк в обеспечение исполнения обязательств ФИО4 по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ заключенному с ПАО Сбербанк.

Поскольку на момент подписания договора купли-продажи объекты недвижимости находились в залоге у ПАО Сбербанк, покупатель приобретал объекты недвижимости с обременением в виде ипотеки, что было предусмотрено п.3.1 договора купли- продажи, то при переходе права собственности покупателю на основании ст.353 ГК РФ залог сохранился.

При таких обстоятельствах, учитывая что на момент рассмотрения спора обязательства по договору ипотеки заемщиками в полном объеме не исполнены, суд считает, что законных оснований, предусмотренных ст. 352 ГК РФ для прекращения ипотеки и, соответственно, для погашения государственной записи об ипотеке не имеется.

Кроме того, вопреки доводам истца, в соответствии с п. 1 ст. 408 ГК РФ только надлежащее исполнение прекращает обязательство. Вместе с тем, как уже указывалось ранее, доказательств надлежащего исполнения обязательств заемщика ФИО4 и ФИО6 в суд не представлено.

При указанных обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к Башкирскому отделению № 8598 филиала ПАО «Сбербанк» о снятии обременения с объекта недвижимости, отказать

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца через Туймазинский межрайонный суд Республики Башкортостан.

Судья М.М. Кужабаев

Мотивированное решение изготовлено 17.10.2025г.