Решение № 2-2305/2020 2-2305/2020~М-1221/2020 М-1221/2020 от 26 октября 2020 г. по делу № 2-2305/2020

Дело № 2-2305/2020

76RS0013-02-2020-001218-78

Мотивированное
решение изготовлено 27 октября 2020 года.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Рыбинский городской суд Ярославской области в составе:

председательствующего судьи Ломановской Г.С,

при секретаре Соловьевой В.Е,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Рыбинске 28 сентября 2020 года гражданское дело по иску Департамента имущественных и земельных отношений Администрации ГО г. Рыбинск к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и возложении обязанности освободить земельный участок,

установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации ГО г. Рыбинск обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка и возложении обязанности освободить земельный участок.

Свои требования истец мотивирует следующими обстоятельствами.

19 января 2016 г. между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Рыбинск Ярославской области и ФИО1 по результатам торгов был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 3266 кв.м, расположенным по адресу: <адрес>, для строительства объекта общественного назначения. Договор заключен сроком на 10 лет.

Решением Рыбинского городского суда от 02.11.2018 по делу № с учетом апелляционного решения Ярославского областного суда от 14.02. 2019г. с ФИО1 взыскана арендная плата за период с 19.01.2017 по 14.04.2017 в размере 311676,22 рублей, пени в размере 30000 рублей. До настоящего времени указанное решение ответчиком не исполнено.

Решением Рыбинского городского суда от 25.02.2020 по делу № с ФИО1 взыскана арендная плата по договору за период с 26.03.2018 по 10.10.2019 в размере 2 526 791,99 рублей, пени в размере 200 000 рублей. До настоящего времени ответчиком данное решение не исполнено.

Истец полагает, что невнесение ответчиком арендной платы является существенным нарушением условий договора. Кроме того, земельный участок ответчиком используется для строительства объекта общественного назначения около двух лет. За выдачей разрешения на строительство нежилого здания ответчик с 22.01.2019 года по настоящее время не обращался. Согласно выписке из ЕГРН за ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № со степенью готовности 7%.

Представитель истца Департамента имущественных и земельных отношений Администрации ГО г. Рыбинск и третьего лица Администрации городского округа г. Рыбинск ФИО2, действующая на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчик ФИО1 и его представитель ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признали, пояснили, что погасили частично задолженность по арендной плате. На земельном участке имеется недостроенное здание, оформляются документы на получение разрешения на строительство. Просрочка в оплате аренды связана с объективными причинами, строительство здания не осуществлялось не по вине ответчика.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Ярославской области в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о дате судебного разбирательства.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав стороны и их представителей, суд приходит к следующему.

Судом установлены следующие обстоятельства.

19 января 2016 г. между Департаментом имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Рыбинск Ярославской области и ФИО1 по результатам торгов был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 3266 кв.м по адресу: <адрес> для строительства объекта общественного назначения. Договор заключен сроком на 10 лет.

ФИО1 обратился к директору Департамента архитектуры и градостроительства администрации городского округа г. Рыбинск <данные изъяты> с заявлением на получение разрешения на строительство.

14.12.2016 г. Департаментом архитектуры и градостроительства ФИО1 выдано разрешение на строительство № сроком действия до 14.04.2017 на объект капитального строительства «Здание бытового обслуживания с административно-офисными помещениями 1 очередь (1 этап) по адресу: <адрес>.

Срок действия разрешения был установлен до 14 апреля 2017 года в соответствии с частью 19 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и разделом 6 «Проект организации строительства объекта по адресу <адрес>».

13.04.2017 г. ФИО1 обратился в Департамент архитектуры и градостроительства с заявлением о продлении разрешения на строительство вышеуказанного объекта 13.04.2017, в чем ему было отказано в связи с тем, что в нарушение требований ч. 20 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации пропущен срок для обращения за разрешением на строительство, кроме того было установлено, что на земельном участке строительство не начато.

В связи с отказом в продлении разрешения на строительство ФИО1 обратился в суд с иском о признании незаконным решения департамента архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Рыбинск об отказе в предоставлении муниципальной услуги по продлению срока действия разрешения на строительство, возложении на департамент архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Рыбинск обязанности продлить ФИО1 срок действия выданного администрацией городского округа город Рыбинск разрешения на строительство от 14.12.2016 г. №.

Решением Рыбинского городского суда от 25.09.2018 года было установлено, что доводы ответчика о том, что истец не начал строительство объекта до 13.02.2017 г. являются ошибочными, поскольку произведены работы по обустройству забора, фундамента. Кроме того, истцом заключались договоры и оплачивались работы, направленные на энергоснабжение строительного объекта.

Истец 12.02.2018 г. зарегистрировал на праве собственности объект незавершенного строительства площадью 119 кв.м.по адресу <адрес>, с кадастровым номером № в Едином государственном реестре недвижимости.

При этом норма, изложенная в части 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривающая, что срок действия разрешения на строительство может быть продлен органом местного самоуправления, выдавшим разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения, в продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления, - утратила силу с 4 августа 2018 года. Продление срока действия разрешения на строительство в настоящее время законодательством не предусмотрено. В связи с чем истец не был лишен возможности обратиться с заявлением о выдаче нового разрешения на строительство, предоставив документы, предусмотренные ст.51 Градостроительного кодекса РФ.

С 1.01.2018 года полномочия по выдаче разрешения на строительство спорного объекта капитального строительства были переданы Департаменту строительства Ярославской области (Закон Ярославской области от 25.12.2017 г. №60-з «О перераспределении между органами местного самоуправления муниципальных образований Ярославской области и органами государственной власти Ярославской области полномочий в области градостроительной деятельности». Истец с таким заявлением в Департамент строительства Ярославской области не обращался.

С учетом установленных в судебном заседании обстоятельств решением Рыбинского городского суда от 25.09.2018 года по делу № иск ФИО1 к Департаменту архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Рыбинск удовлетворен частично. Признано незаконным решение департамента архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Рыбинск № от 21 апреля 2017 года об отказе в предоставлении ФИО1 муниципальной услуги по продлению срока действия разрешения на строительство объекта «Здание бытового обслуживания с административно-офисными помещениями 1 очередь (1 этап) по адресу <адрес>».

Ввиду ненадлежащего исполнения обязанности по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 19.01.2016 года, за ответчиком ФИО1 образовалась задолженность по арендной плате за землю за период с 25.02.2017 года по 10.10.2017 года в размере 1 077 880 руб. 00 коп.

Решением Рыбинского городского суда от 02.11.2018 по делу № указанная сумма задолженности взыскана с ФИО1 в полном объеме, а также пени в размере 000,00 рублей. Апелляционным определением Ярославского областного суда от 14.02.2019г. с ФИО1 решение суда было изменено, взыскана арендная плата за период с 19.01.2017 по 14.04.2017 в размере 311676,22 руб., пени в размере 30000 руб

Апелляционным определением Ярославского областного суда от 14.02.2019 года указанное решение Рыбинского городского суда было изменено, взыскана задолженность по арендной плате за землю за период с 19.01.2017 года по 14.04.2017 года, до момента окончания срока разрешения на строительство, в размере 311676,22 рублей, пени в размере 30 000 рублей. В удовлетворении остальной части иска отказано. Кроме того, удовлетворен встречный иск ФИО1 к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации ГО г. Рыбинск о признании отсутствующей у ФИО1 задолженности по арендной плате за период с 15.04.2017 года по 10.10.2017 года по договору аренды земельного участка от 19.01.2016 года №.

При вынесении апелляционного определения суд апелляционной инстанции учитывал вступившее в законную силу решение Рыбинского городского суда от 25.09.2018 года, согласно которому признано незаконным решение департамента архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Рыбинск № от 21 апреля 2017 года об отказе в предоставлении ФИО1 муниципальной услуги по продлению срока действия разрешения на строительство объекта - здания бытового обслуживания с административно-офисными помещениями, 1 очередь (1 этап), по адресу: <адрес>. После 14.04.2017 года ФИО1 был не вправе осуществлять какие-либо строительные работы на спорном земельном участке, в связи с чем основания для взыскания с него арендных платежей по договору аренды № с указанной даты отсутствуют.

Решением Рыбинского городского суда Ярославской области от 21 марта 2019 года отказано в удовлетворении исковых требований Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Рыбинск Ярославской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за период с 10 ноября 2017 года по 25 марта 2018 года в сумме 636 625,60 руб., пени по состоянию на 30 марта 2018 года в сумме 62 813,41 рублей в связи с тем, что разрешение на строительство ФИО1 не получено, ответчик не имел возможности использовать земельный участок по назначению в заявленный период с 10 ноября 2017 года по 25 марта 2018 года, следовательно, не должен нести обязанность по внесению арендных платежей. Решение вступило в законную силу 30.04.2019 года.

Из положений ч. 2 ст. 61 ГПК РФ следует, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Следовательно, при рассмотрении настоящего иска о взыскании задолженности по арендной плате по обязательствам, вытекающим из того же договора аренды №, заключенного 19.01.2016 года, суд не может не учитывать выводы, содержащиеся в ранее вынесенных решениях.

Учитывая, что в дальнейшем обязанность по внесению арендных платежей также исполнялась ФИО1 ненадлежащим образом, Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Рыбинск Ярославской области вновь обратился в суд с иском о взыскании задолженности за период с марта 2018 года (по сроку уплаты до 10 апреля 2018 года) по сентябрь 2019 года (по сроку уплаты до 10 октября 2018 года) – 19 месяцев, в сумме 2 526 761,99 руб. и пени по состоянию на 10 октября 2019 года в сумме 1 026 395, 82 руб.

Решением Рыбинского городского суда от 25.02.2020 по делу № с ФИО1 взыскана арендная плата по договору за период с 26.03.2018 по 10.10.2019 в размере 2 526 791,99 руб., пени в размере 200 000 руб. Решение вступило в законную силу 06.07.2020 года.

На момент подачи рассматриваемого в настоящем деле иска задолженность ответчика ФИО1 по арендной плате за период с 19.01.2017 по 10.01.2020 года составила 3 172 140,47 рублей, что свидетельствует о существенном нарушении договора аренды.

Учитывая наличие указанной задолженности, а также неисполнение других обязанностей по договору аренды, в том числе: отсутствие обращения за выдачей разрешения на строительство нежилого здания в Департамент строительства Ярославской области, отсутствие информационного щита при въезде на строительную площадку, Департамент имущественных и земельных отношений администрации городского округа г. Рыбинск обратился в суд с иском о досрочном расторжения договора аренды.

В судебном заседании ответчик, возражая против заявленных исковых требований о расторжении договора аренды, ссылался на неправомерные действия собственника земельного участка – Администрации ГО г. Рыбинск в лице Департамента архитектуры и градостроительства, по вине которых были затянуты сроки строительства нежилого здания. Поскольку строительство ответчик осуществлять не мог, образовалась задолженность по арендной плате.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации настоящего Кодекса.

Согласно пункту 4.3.5 договора аренды земельного участка от 19.01.2016 года № договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию арендодателя при невнесении ежемесячной платы или внесении ее не в полном размере более двух раз подряд за второй и каждый последующие годы аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, в том числе аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 данного Кодекса, в том числе, при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Изучив обстоятельства дела и проанализировав нормы действующего законодательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что в данном случае досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного с ФИО1, является мерой ответственности несоразмерной нарушениям обязательства, не соответствует балансу интересов сторон. В рассматриваемом случае имущественные интересы арендодателя, ущемленные ненадлежащим исполнением арендатором денежного обязательства, в полной мере компенсированы путем взыскания с ответчика задолженности по арендной плате и применением к ответчику предусмотренных договором санкций (пеней).

В судебном заседании установлено, что в связи с отказом в выдаче ФИО1 разрешения на продление строительства, признанного судом от 25.09.2018 года незаконным, ответчик потерял время, в течение которого мог продолжать и закончить строительство объекта капитального строительства на спорном земельном участке по адресу: <адрес>, тем самым, использовать земельный участок в соответствии с договором аренды.

При этом следует учесть, что невозможность пользования арендованным имуществом в результате противоправных действий арендодателя либо по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Кроме того, нельзя не учитывать, что на момент вынесения решения суда от 25.09.2018 года изменился порядок получения разрешения на строительство, а вместе с тем и перечень документов, необходимых для получения такого разрешения. Начали действовать новые градостроительные правила, значительно изменяющие порядок получения разрешительной документации, необходимой для осуществления строительства.

Как следует из решения Рыбинского городского суда от 25.02.2020 года по делу №, 22.01.2019 года ФИО1 обратился в Департамент строительства Ярославской области с заявлением о получении разрешения на строительство объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером №.

По результатам рассмотрения его обращения 31 января 2019 года Департамент в выдаче разрешения на строительство ФИО1 отказал, поскольку застройщик не представил проектную документацию, оформленную и утвержденную в установленном порядке.

Данный отказ ФИО1 не оспаривал, предприняв меры, направленные на устранение выявленных Департаментом строительства Ярославской области недостатков в имеющейся строительной документации.

В судебном заседании ответчик пояснял, что после того, как собрал все технические разрешения, он заключил договор с проектировщиком, чтобы в проекте учесть все изменения в законодательстве. В настоящее время разрешение на строительство ответчиком получено, строительство объекта продолжается.

Согласно акту обследования земельного участка от 01.0.2020 года, составленному ведущим специалистом отдела контроля использования муниципального имущества и земель ДИЗО администрации ГО г. Рыбинск <данные изъяты>, и фотоматериалам, представленным сторонами, установлено, что в настоящее время продолжается возведение объекта капитального строительства по адресу: <адрес>, возведен первый этаж с оконными и дверными проемами, помещения подведены под крышу, а также размещен информационный щит с паспортом объекта.

Признаками самовольной постройки данный объект не обладает, доказательства обратному в деле отсутствуют, строительство здания является правомерным.

Кроме того, ответчиком произведена частичная оплата задолженности по арендной плате за земельный участок в сумме 603025,00 рублей, что подтверждается чеком Сбербанка о безналичной оплате услуг от 28.09.2020 года.

Таким образом, несмотря на наличие задолженности по оплате аренды земельного участка по договору от 19.01.2016 года №, суд приходит к выводу об отсутствии бесспорных оснований для удовлетворения иска. При этом суд учитывает, что образование задолженности по внесению арендной платы было связано, в числе прочих обстоятельств, с дополнительными затратами, вызванными увеличением времени на строительные работы вследствие их временного приостановления из-за отсутствия разрешения на строительство, в отказе в выдаче которого частично усматривается вина арендодателя.

На основании изложенного исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений Администрации ГО г. Рыбинск к ФИО1 о досрочном расторжении договора аренды земельного участка и возложении обязанности освободить земельный участок удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-199, 233-235 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Департамента имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Рыбинск к ФИО1 оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Ярославский областной суд через Рыбинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Г.С. Ломановская