Решение № 3А-126/2023 3А-29/2024 3А-29/2024(3А-126/2023;)~М-143/2023 М-143/2023 от 26 февраля 2024 г. по делу № 3А-126/2023

УИД 48OS0000-01-2023-000270-69

Дело №3а-29/2024

Л И П Е Ц К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 февраля 2024 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего судьи Михалевой О.В.,

при секретаре Прокопенко И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ООО «Современные технологии и системы» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконными решений от 1 декабря 2023 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Современные технологии и системы» обратилось в Липецкий областной суд с административным исковым заявлением, указывая, что является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами №, кадастровая стоимость которых, по мнению административного истца, установлена в завышенном размере, что нарушает его права при оплате арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости.

02.11.2023г. в ОБУ «Центр кадастровой оценки» поданы заявления об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости на основании отчётов об оценке рыночной стоимости № О-1190-1/2023, № О-1190-2/2023, № О-1190-3/2023 от 23.10.2023г., выполненных ООО «ТЕЗАУРУС». Однако, решениями ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 1.12.2023г. в удовлетворении заявлений отказано. Полагая указанные решения незаконными и не обоснованными, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 01.10.2023г. в соответствии с вышеназванными отчётами об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные требования уточнила, просила установить кадастровую стоимость земельных участков в размере рыночной стоимости на основании заключения эксперта Ассоциации судэкспертов «Премьер» ФИО3

Представитель административного ответчика ОБУ «Центр кадастровой оценки» и заинтересованного лица Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенностям ФИО2 против удовлетворения иска возражала, полагая, что выводами судебной экспертизы подтверждена обоснованность отказа ОБУ «Центр кадастровой оценки» в удовлетворении заявлений ООО «Современные технологии и системы» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости. Оснований для установления кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости в судебном порядке не имеется. Просила взыскать расходы по оплате судебной экспертизы с административного истца.

Представители заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области, филиала ППК «Роскадастр» по Липецкой области, администрации Усманского района Липецкой области, администрация сельского поселения Сторожевской сельсовет Усманского муниципального района Липецкой области, ППК «Роскадастр» в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителей административного истца и административных ответчиков, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021г. №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ – 1.01.2022 г.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение Постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017г. №265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 1.01.2022г. кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административный истец является арендатором земельных участков:

- с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, под свиноводческий комплекс, площадью 203156+/- 315 кв.м.,

- с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, под свиноводческий комплекс, площадью 3601 +/- 42 кв.м.,

- с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, под свиноводческим комплексом, площадью 43894 +/-147 кв.м., местоположение земельных участков установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участков. Участки находятся примерно в 1000 м, по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Кадастровая стоимость указанных земельных участков утверждена приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 09.11.2022г. №131 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Липецкой области и среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальным районам (муниципальным округам, городским округам) Липецкой области» по состоянию на 01.01.2022г. в размерах:

- с кадастровым номером № – 29481998,72 рублей,

- с кадастровым номером № – 522577,12 рублей,

- с кадастровым номером № – 6369897,28 рублей, что подтверждается выписками из ЕГРН от 25.04.2023, 27.04.2023г. (л.д.169-171 т.2). Дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2023г.

Полагая кадастровую стоимость земельных участков завышенной, административный истец 02.11.2023г. обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлениями об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчёты об оценке № О-1190-1/2023, № О-1190-2/2023, № О-1190-3/2023 от 23.10.2023г., выполненные ООО «ТЕЗАУРУС».

Решениями ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 01.12.2023г. ООО «Современные технологии и системы» в удовлетворении заявлений отказано в связи с нарушениями, выявленными в отчётах № О-1190-1/2023, № О-1190-2/2023, № О-1190-3/2023 от 23.10.2023г., а именно: нарушение требований п.11в ФСО №7, пп.2,3 п. 2 ФСО VI, ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135- ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Представленные данные о ценах предложений не позволяют проверить достоверность сделанных оценщиком выводов относительно анализа рынка, диапазона цен, а также отбора аналогов для расчета.

В рамках сравнительного подхода отсутствует обоснование применения корректировки на вид разрешенного использования. При применении корректировки на площадь отсутствует анализ, подтверждающий зависимость цены от площади в сегменте объекта оценки.

В рамках сравнительного подхода существенная информация о возможности обеспечения объектов-аналогов коммуникациями, о характеристиках местоположения объектов-аналогов не подтверждена.

Решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, в решении приведены выявленные в ходе рассмотрения заявления причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОБУ «Центр кадастровой оценки» относительно выявленных нарушений в отчёте об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту Ассоциации судэкспертов «Премьер» ФИО5

Исследовав отчёты об оценке рыночной стоимости № О-1190-1/2023, № О-1190-2/2023, № О-1190-3/2023 от 23.10.2023г. на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе Федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В соответствии с п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Как следует из заключения судебной экспертизы, при составлении отчёта об оценке №О-1190-1/2023 от 23.10.2023 г., выполненного ООО «ТЕЗАУРУС» допущены следующие нарушения.

На стр. 32 тома 2 дела представлен документ о земельном участке с кадастровым номером №, в котором указана дата определения кадастровой стоимости 01.01.2022г. В отчете в качестве предполагаемого использования результатов оценки определено: «Для установления кадастровой стоимости» (стр. 37 том 2 дела) дата оценки, указанная на этой странице, 01.10.2023 г. Из-за разной даты оценки возможны различные величины рыночной стоимости.

На стр.71-75 тома 3 дела представлен Приказ Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 09.11.2022г. №131, следовательно, для корректного сопоставления величины кадастровой и рыночной стоимости оценка должна быть проведена на дату до составления перечня в 2022 году.

Остальные нарушения связаны с недостаточным детальным анализом рынка. В ходе анализа рынка были представлены объекты, отличные от оцениваемого земельного участка. Оценщик не произвел полный анализ рынка недвижимости. В рамках анализа были представлены земли под ИЖС, ЛПХ и индустриальной застройки. Нарушен п. 11в ФСО №7.

Оценщик в ходе определения сегмента отнес оцениваемый земельный участок к землям сельскохозяйственного назначения, что подтвердил выдержкой из ПЗЗ <адрес>. В ходе произведенных корректировок на торг, местоположение, общую площадь он берет данные для корректировки земель индустриального назначения, который отличается от оцениваемого рынка недвижимости. Нарушен п. 22 е ФСО №7.

Аналог №1 относится к землям сельскохозяйственного назначения. Исследуемый земельный участок относится к землям населенных пунктов. Корректировка по данному признаку не применяется. У объектов аналогов отличается разрешенное использование с исследуемым земельным участком.

Аналог №1 - под ЛПХ. Следовательно, данный земельный участок не может использоваться под строительство зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения. Он относится к полевым земельным участкам.

Аналог №3 - под производственную деятельность. Он относится к совсем другому сегменту рынка - к индустриальным землям. Нарушен п. 22е ФСО №7.

При составлении отчёта об оценке №О-1190-2/2023 от 23.10.2023 г., выполненного ООО «ТЕЗАУРУС» допущены следующие нарушения.

На стр. 33 тома 2 дела представлен документ об оцениваемом земельном участке с кадастровым номером №, в котором указана определения кадастровой стоимости - 01.01.2022 г. В отчете в качестве предполагаемого использования результатов оценки определено: «Для установления кадастровой стоимости» (стр. 37 том 2 дела) дата оценки, указанная на этой странице, 01.10.2023 г. Из-за разной даты оценки возможны различные величины рыночной стоимости.

На стр.71-75 тома 3 дела представлен Приказ Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 09.11.2022 г. №131, следовательно, для корректного сопоставления величины кадастровой и рыночной стоимости оценка должна быть проведена на дату до составления перечня в 2022 году.

Остальные нарушения связаны с недостаточно детальным анализом рынка.

Неправильно выделен сегмент рынка земель сельхозназначения по разрешенному землепользованию.

В ходе анализа рынка были представлены объекты отличные от оцениваемого земельного участка. Оценщик не произвел полный анализ рынка недвижимости. В рамках анализа были представлены земли под ИЖС, ЛПХ и индустриальной застройки. Нарушен п. 11 в ФСО №7.

Оценщик в ходе определения сегмента отнес оцениваемый земельный участок к землям сельскохозяйственного назначения, что подтверждается выдержкой из ПЗЗ <адрес>. В ходе произведенных корректировок на торг, местоположение, общую площадь он берет данные для корректировки земель индустриального назначения, который отличается от оцениваемого рынка недвижимости. Нарушен п. 22е ФСО №7

Аналог №1 относится к землям сельскохозяйственного назначения. Исследуемый земельный участок относится к землям населенных пунктов. Корректировка по данному признаку не производится. У объектов аналогов отличается разрешенное использование с исследуемым земельным участком. Аналог №1 для производственных нужд. А в ходе корректировки берутся данные для земель индустриального назначения для складов. Нарушен п.22е ФСО №7.

Оценщик не произвёл корректировку на местоположение земельных участков. Все земельные участки находятся в разных районах Липецкой области.

Как видно из данных по среднему уровню кадастровой стоимости по муниципальным районам Липецкой области, есть различия. Оценщик ошибочно не проанализировал данные о различии в местоположении. Нарушен п. 22б, п.22в ФСО №7, п.5. ФСО III.

Оценщиком не проанализированы аналоги № 1,2 на наличие строений, не применена корректировка на наличие строений на участке. Согласно публичной кадастровой карте видно, что часть здания располагается на аналоге №2. Для аналога №1 в объявлении указано наличие фундамента. Нарушен п.22е ФСО №7.

При составлении отчёта об оценке №О-1190-3/2023 от 23.10.2023 г., выполненного ООО «ТЕЗАУРУС», допущены следующие нарушения.

На стр. 34 тома 2 дела представлен документ об оцениваемом земельном участке с кадастровым номером №, в котором указана дата определения кадастровой стоимости 01.01.2022г. В отчете в качестве предполагаемого использования результатов оценки определено: «Для установления кадастровой стоимости» (стр. 37 тома 2 дела) дата оценки, указанная на этой странице, 01.10.2023г. Из-за разной даты оценки возможны различные величины рыночной стоимости.

В деле (стр.71-75, том 3) представлен Приказ Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 09.11.2022 г. №131, следовательно, для корректного сопоставления величины кадастровой и рыночной стоимости оценка должна быть проведена на дату до составления перечня в 2022 году.

Остальные нарушения связаны с недостаточно детальным анализом рынка.

Неправильно выделен сегмент рынка земель сельхозназначения по разрешенному землепользованию.

В ходе анализа рынка были представлены объекты отличные от оцениваемого земельного участка. Оценщик не произвел полный анализ рынка недвижимости. В рамках анализа были представлены земли под ИЖС, ЛПХ и индустриальной застройки. Нарушен п. 11 в ФСО №7.

Оценщик в ходе определения сегмента отнес оцениваемый земельный участок к землях сельскохозяйственного назначения, что подтвердил выдержкой из ПЗЗ <адрес>. В ходе произведенных корректировок на торг, местоположение, общую площадь он берет данные для корректировки земель индустриального назначения, который отличается от оцениваемого рынка недвижимости. Нарушен п. 22е ФСО №7

Аналог №1 относится к землям сельскохозяйственного назначения. Исследуемый земельный участок относится к землям населенных пунктов. Корректировка по данному признаку не произведена.

У объектов аналогов отличается разрешенное использование с исследуемым земельным участком. Аналог №1 - под ЛПХ. Следовательно, данный земельный участок не может использоваться под строительство зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения. Он относится к полевым земельным участкам. Аналог №3 – под производственную деятельность. Он относится к другому сегменту рынка – к индустриальным землям. Нарушен п. 22е ФСО №7

Оценщик не произвёл корректировку на местоположение земельных участков. Все земельные участки находятся в разных районах Липецкой области.

Как видно из данных по среднему уровню кадастровой стоимости по муниципальным районам Липецкой области, есть различия. Оценщик ошибочно не проанализировал данные о различии в местоположении. Нарушен п. 22б, п.22в ФСО №7, п.5. ФСО III.

Оценщиком не проанализирован аналог №2 на наличие на нем строений. Он не произвёл корректировку на наличие строений на участке. Исходя из публичной кадастровой карты, часть здания располагается на аналоге №2. Нарушен п. 22е ФСО №7.

На основании проведенного экспертом ФИО9. анализа на соответствие отчётов об оценке требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО сделан вывод о том, при составлении отчётов об оценке рыночной стоимости земельных участков №О-1190-1/2023, №О-1190-2/2023, №О-1190-3/2023 от 23.10.2023 г, выполненных ООО «ТЕЗАУРУС», нарушен ряд пунктов действующих стандартов оценки и Федерального закона «Об оценочной деятельности», которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости. Учитывая выявленные замечания, использовать указанные отчёты об оценке в качестве доказательной базы не рекомендуется.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванные отчёты об оценке рыночной стоимости, не соответствуют приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объектов недвижимости не может быть признана достоверной.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконными решений ОБУ «Центр кадастровой оценки» №ОРС-48/2023/000188, №ОРС-48/2023/000189, №ОРС-48/2023/000190 от 01.12.2023г., суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемые решения приняты уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы принятия, в результате проведенной судебной экспертизы экспертом установлено, что представленные административным истцом отчёты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Следовательно, у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п.2 ч.10 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «Современные технологии и системы» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной.

Вместе с тем, вопреки доводам административного ответчика, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере равном рыночной стоимости.

Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений. Суд учитывает, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение, принимает во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти.

В соответствии с заключением эксперта №ЗЭ-2/24 от 31.01.2024г., выполненным экспертом Ассоциации судэкспертов «Премьер» ФИО3, рыночная стоимость земельных участков, местоположение которых установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участков. Участки находятся примерно в 1000 м, по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес> по состоянию на 01.10.2023г. составляет:

- с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, под свиноводческий комплекс, площадью 203156+/- 315 кв.м. – 14385476,36 рублей,

- с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, под свиноводческий комплекс, площадью 3601 +/- 42 кв.м. - 413682,88 рублей,

- с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, под свиноводческим комплексом, площадью 43894 +/- 147 кв.м. – 3735379,40 рублей.

Анализируя экспертное заключение №ЗЭ-2/24 от 31.01.2024г., суд считает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объектов оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п.п. 1, 2, 3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов.

Пунктом 25 ФСО №7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов административного дела.

При определении рыночной стоимости земельных участков эксперт проанализировал подходы к оценке, применил сравнительный подход (метод относительного сравнительного анализа в рамках метода сравнения продаж), обосновал отказ от затратного и доходного подходов.

Согласно п.п. 4, 6 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

Экспертом составлено точное описание объектов оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на стоимость.

Расчет рыночной стоимости земельных участков произведен экспертом мотивированно и корректно.

При применении сравнительного подхода (метод относительного сравнительного анализа в рамках метода сравнения продаж) информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (Интернет-сайты). Экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки, имеется обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

В заключении эксперта проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объектов оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации в материалы дела не представлено.

Экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта, даны ответы на поставленные вопросы.

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта и отдать предпочтение представленным истцом отчёту об оценке рыночной стоимости.

Суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения экспертом не допущено, в связи с чем, у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение.

В п. 30 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014г. №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» указано, что существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки.

Следует также учитывать, что все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества их рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объектов, кроме заключения эксперта не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объектов недвижимости, то кадастровая стоимость земельных участков, местоположение которых установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участков. Участки находятся примерно в 1000 м, по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, <адрес> подлежит установлению в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.10.2023г.:

- с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, под свиноводческий комплекс, площадью 203156 +/- 315 кв.м. – 14385476,36 рублей,

- с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, под свиноводческий комплекс, площадью 3601 +/- 42 кв.м. - 413682,88 рублей,

- с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, под свиноводческим комплексом, площадью 43894 +/- 147 кв.м. – 3735379,40 рублей.

Ввиду того, что сведения о дате подаче заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

решил:

В удовлетворении административного искового заявления ООО «Современные технологии и системы» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконными решений от 1 декабря 2023 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной стоимости отказать.

Административное исковое заявление ООО «Современные технологии и системы» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, под свиноводческий комплекс, площадью 203156 +/- 315 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Участок находится примерно в 1000 м. по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.10.2023 г. – 14385476 (четырнадцать миллионов триста восемьдесят пять тысяч четыреста семьдесят шесть) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, под свиноводческим комплексом, площадью 3601 +/- 42 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Участок находится примерно в 1000 м. по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, <адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.10.2023 г. - 413682 (четыреста тринадцать тысяч шестьсот восемьдесят два) рубля.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, под свиноводческий комплекс, площадью 43894 +/- 147 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Участок находится примерно в 1000 м. по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.10.2023 г. – 3735379 (три миллиона семьсот тридцать пять тысяч триста семьдесят девять) рублей.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №

Датой подачи заявлений о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № считать 02.11.2023г.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий О.В. Михалева

Решение в окончательной

форме принято 7.03.2024 г.