Решение № 2-1411/2018 2-1411/2018~М-1298/2018 М-1298/2018 от 17 сентября 2018 г. по делу № 2-1411/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 сентября 2018 года г. Жигулевск

Жигулевский городской суд Самарской области в составе:

председательствующего судьи Неугодникова В.Н.,

с участием представителя истцов ФИО1, ФИО2 – ФИО3, действующего на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика – администрации г.о. Жигулевск ФИО4, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

при секретаре Логиновой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1411/2018 по иску ФИО1, ФИО5 к администрации городского округа Жигулевск о взыскании выкупной цены за жилое помещение,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к администрации г.о.Жигулевск, требуя взыскать выкупную цену в размере по 745300 рублей каждому за принадлежащее им по 1/2 доле каждому в жилом помещении – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, г.о. Жигулевск, <адрес>.

В обоснование требований указали, что указанное выше жилое помещение принадлежит им на праве общей долевой собственности – по 1/2 доли каждому.

Жилой дом, в котором расположена указанная квартира, признан непригодным для проживания и включен в программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда, в связи с чем истцы считают, что имеют право как на предоставление иного жилого помещения, так и на его выкуп.

ДД.ММ.ГГГГ истцы обратились в администрацию г.о.Жигулевск с заявлением о выплате компенсации за старое жилое помещение, в чем им было отказано.

В соответствии с представленным истцами отчетом ООО «Центр оценки и экспертизы» об оценке выкупной стоимости спорной квартиры, ее стоимость составляет 1490600 рублей, соответственно выкупная цена принадлежащих каждому из истцов на праве собственности по 1/2 доле в данной квартире составляет 745300 рублей.

Судом в ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя ответчика была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ» К.И.С. В соответствии с заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ:

- рыночная стоимость жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с учетом стоимости долей истцов в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома, в том числе земельный участок при многоквартирном жилом доме, составляет 1100000 рублей,

- размер убытков, причиненных истцам, в связи с изменением места проживания, а именно – убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, - убытки, связанные с переездом в другое жилье, - убытки, связанные с временным пользованием жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, составляет 49350 рублей.

В судебном заседании представитель истцов ФИО3 с заключением судебной экспертизы не согласился в части стоимости выкупной цены недвижимого имущества, настаивал на удовлетворении исковых требований в части размера выкупной цены квартиры в соответствии с отчетом, предоставленным истцами. Размера убытков, определенным в заключении судебной экспертизы, не оспаривал.

Ходатайствовал о назначении повторной судебной оценочной экспертизы, так как считал, что экспертом подобрано всего 3 аналога для определения выкупной стоимости, которые не совпадают с объектом экспертизы по площади и району расположения. Считает, что эксперту стоило подобрать большее количество аналогов, которые в большом количестве представлены на рынке <адрес>. Также считал, что экспертом не обосновано применена скидка на торг 5%, которая является общероссийской, без привязки к городу, где находится объект экспертизы.

Представитель ответчика администрации г.о. <адрес> – ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении. Указала, что возражений против представленного экспертного заключения не имеется.

Ранее представила отзыв на исковое заявление, в котором указала, что в рамках муниципальной программы г.о.Жигулевск по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории г.о.Жигулевск, освоены средства на строительство нового жилья. Финансирование мероприятий Программы осуществляется за счет средств Фонда и областного бюджета <адрес>. На приобретение жилых помещений (квартир) посредством участия в долевом строительстве многоквартирных жилых домов на территории г.о. <адрес> для переселения граждан из аварийного жилищного фонда администрацией г.о. Жигулевск заключены муниципальные контракты, в соответствии с которыми построены и введены в эксплуатацию многоквартирные дома.

В рамках реализации Программы ответчикам предлагались варианты переселения в <адрес>

Также указал, что к исковому заявлению истцами приложен отчет об оценке выкупной стоимости жилого помещения от 30.05.2018г. №, где в качестве объектов-аналогов использованы жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах по адресам <адрес>, признанных аварийными и подлежащими сносу. Указанные в отчете дома также включены в программу, следовательно, собственники жилых помещений обязаны произвести их отчуждение.

Суд, выслушав пояснения представителя истцов, представителя ответчика, изучив письменные материалы гражданского дела, допросив эксперта, находит исковые требования обоснованными и подлежащим удовлетворению в части по следующим основаниям.

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Разрешая требования истцов о взыскании возмещения за жилое помещение, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 ст. 32 ЖК РФ соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ (ответ на вопрос N 2), а также в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Как указал Верховный Суд Российской Федерации, если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу ст. 16, п. 3 ст.2 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (ст.32 ЖК РФ). При этом собственник имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч.6ст.32 ЖК РФ)

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Судом установлено, что истцы ФИО1 и ФИО5 являются собственниками по 1/2 доле каждый в праве общей долевой собственности на квартиру, общей площадью 47,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

В указанной квартире с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован истец ФИО5, что подтверждается справкой от ДД.ММ.ГГГГ, выданной МБУ «МФЦ» г.о. Жигулевск.

На основании заключения Межведомственной комиссии по обследованию технического состояния жилищного фонда г.о. Жигулевск от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении государственной программы <адрес> «Развитие жилищного строительства в <адрес>» до 2020 года» многоквартирный <адрес> включен в реестр аварийных многоквартирных домов по способам переселения граждан из аварийного жилищного фонда на территории <адрес> в 2013-2017 г.г.

Постановлением администрации г.о. Жигулевск № от ДД.ММ.ГГГГ утверждена муниципальная программа г.о. Жигулевск «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости развития малоэтажного строительства на территории г.о. <адрес> на 2013-2017 г.г.», в соответствии с которой многоквартирный <адрес> включен в четвертый этап программы.

Оценивая перечисленные выше обстоятельства, а также принимая во внимание указанные разъяснения, суд приходит к выводу о том, что истцы, являясь собственниками по 1/2 доле каждый жилого помещения, расположенного в аварийном многоквартирном доме, включенном в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», имеют право по своему выбору на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп, в связи с чем их требования о взыскании с администрации г.о. Жигулевск, как главного распорядителя бюджетных средств, предназначенных для переселения граждан из аварийного жилья, включенного в адресную программу, признаются судом подлежащими удовлетворению.

При определении рыночной стоимости жилого помещения суд считает необходимым руководствоваться заключением судебной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной экспертом ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ» К.И.С.

Сомнений в достоверности указанного заключения у суда не имеется, поскольку оно выполнено экспертом, чья квалификация подтверждена документально, эксперт предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Заключение составлено в соответствии с нормами действующего законодательства, по своему содержанию является полным и аргументированным, содержит ссылки на применяемые стандарты оценочной деятельности, неясностей и противоречий не содержит, произведено с осмотром подлежащих оценке объектов.

Доводы представителя истца о том, что экспертом некорректно и в недостаточном количестве были подобраны аналоги, нее могут быть признаны судом обоснованными.

Так, будучи допрошенной в судебном заседании эксперт К.И.С. пояснила, что в заключении приведено три аналога, поскольку ни в одном законодательном акте не регламентировано количество аналогов.

Аналоги определены по наиболее близким ценообразующим факторам. Квартиры в домах с деревянными стенами на момент оценки на рынке отсутствовали, в связи с чем подбирались аналоги с кирпичными стенами с последующей корректировкой на материал стен. С учетом этого основными ценообразующими факторами, по мнению эксперта, являются этажность дома и его расположение, а также состояние и уровень отделки жилого помещения. В связи с этим подбирались квартиры, находящиеся в двухэтажных домах и в непосредственной близости к объекту экспертизы, а также находящихся в состоянии, аналогичном состоянию объекта экспертизы для минимального количества корректировок. Выбранные аналоги находятся в непосредственной близости от объекта оценки и в аналогичном ему удовлетворительном состоянии, в связи с чем корректировка на местоположение и состояние не требуется, была сделана корректировка по площади.

Относительно корректировки на торг эксперт пояснила, что она использовала общероссийский коэффициент в размере 5,5 % из справочника оценщика недвижимости за 2018 год, определенный на основании опроса порядка 300 оценщиков по всей России. В <адрес> коэффициент аналогичный.

Данные выводы эксперта суд считает обоснованными.

Представителем истцов доводы эксперта опровергнуты не были. Более того, в представленном истцами заключении стоимость жилого помещения также определена на основании трех аналогов, корректировка на торг составляет 5%, что незначительно отличается от коэффициента, использованного в заключении судебной экспертизы.

Вместе с тем, представленный истцом отчет ООО «Центр оценки и экспертизы» об оценке выкупной стоимости спорной квартиры не может быть принят во внимание судом в связи с тем, что на момент рассмотрения дела подобранные оценщиком аналоги в продаже отсутствовали.

Так как нарушений требований законодательства об оценочной и экспертной деятельности, методик и федеральных стандартов оценки при проведении судебной экспертизы судом установлено не было, истцы на такие нарушения также не указали, в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы судом было отказано.

Суд также соглашается с выводами эксперта о том, стоимость доли истцов в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе, на земельный участок учтена в рыночной стоимости квартиры, в связи с чем не подлежит включения в выкупную стоимость отдельно от стоимости принадлежащего истцу жилого помещения. При этом суд исходит из следующего:

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Судом установлено, что земельный участок при многоквартирном <адрес> сформирован и поставлен на кадастровый учет, в связи с чем перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии со ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

В силу ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Частью 2 статьи 290 ГК РФ предусмотрено, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В силу приведенных норм право собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, возникает у лица с момента приобретения права собственности на помещения в многоквартирном доме и прекращается с момента его отчуждения.

В «Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, разъяснено, что положениями статей 36-38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), в связи с чем стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

С учетом изложенного следует признать обоснованной практику тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

С переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением… при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом.

Суд исходит из того, что в данном случае рыночная стоимость спорного жилого помещения определялась оценщиком исходя из стоимости аналогичных жилых помещений в многоквартирных домах, приобретая каждое из которых, лицо становится сособственником общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельного участка. Указанные обстоятельства свидетельствуют, в том числе, о том, что стоимость общего имущества входит в стоимость квартир-аналогов, которые подобрал оценщик, и как следствие, в рыночную стоимость спорного имущества, определенную экспертом.

Кроме того, как указывалось выше, в выкупную стоимость жилого помещения подлежат включению также убытки, причиненные собственнику его изъятием.

При определении размера таких убытков суд также считает необходимым руководствоваться заключением судебной экспертизы, так как в части определения размера убытков оно сторонами не оспаривалось.

В соответствии с заключением эксперта ООО «Консалтинговый центр «ЭКСПЕРТ» К.И.С. от ДД.ММ.ГГГГ:

- рыночная стоимость жилого помещения – квартиры в <адрес>, кВ. 6, с учетом стоимости долей истцов в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного жилого дома, в том числе земельный участок при многоквартирном жилом доме, составляет 1100000 рублей,

- размер убытков, причиненных истцам, в связи с изменением места проживания, а именно – убытки, связанные с поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, - убытки, связанные с переездом в другое жилье, - убытки, связанные с временным пользованием жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, составляет 49350 рублей.

Таким образом, общий размер возмещения за принадлежащее истцам жилое помещение составляет 1149 350 рубль (1100 000 рублей + 49 350 рубль), в связи с чем в пользу ФИО1 и ФИО2 полежит взысканию возмещение за принадлежащую каждому из них 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, городской округ Жигулевск, <адрес>, в размере 574 675 рублей.

В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе, в случае отчуждение имущества в случаях, предусмотренных статьей 239.2 ГК РФ.

Положения статьи 239.2 ГК РФ предусматривают, что при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд одновременно с его изъятием производится отчуждение расположенных на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, принадлежащих собственнику изымаемого земельного участка или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве.

Таким образом, принимая решение о возмещении стоимости жилого помещения, необходимо разрешить вопрос о дальнейшей судьбе данного имущества, поскольку сохранение права собственности на фактически изъятое имущество, при справедливой компенсации их стоимости в сложившихся правоотношениях будет нарушать баланс частного и публичного интереса.

С учетом изложенного при вынесении решения суд считает возможным указать, что настоящее решение является основанием для прекращения права общей долевой собственности истцов по 1/2 доле за каждым и государственной регистрации права общей долевой собственности муниципального образования г.о.Жигулевск на указанные доли спорного жилого помещения – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, г.о. Жигулевск, <адрес>, после выплаты возмещения за жилое помещение.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 32, 36-38 ЖК РФ, ст. 235, 239.2, 290 ГК РФ, ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 и ФИО5 удовлетворить частично.

Взыскать с администрации городского округа <адрес> в пользу ФИО1 возмещение за 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, городской округ Жигулевск, <адрес>, в размере 574 675 рублей, в том числе, рыночную стоимость жилого помещения в размере 550 000 рублей, а также убытки, связанные с изменением места проживания, в размере 24 675 рублей.

Взыскать с администрации городского округа <адрес> в пользу ФИО5 возмещение за 1/2 долю в праве общей долевой собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, городской округ Жигулевск, <адрес>, в размере 574 675 рублей, в том числе, рыночную стоимость жилого помещения в размере 550 000 рублей, а также убытки, связанные с изменением места проживания, в размере 24 675 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Настоящее решение является основанием для прекращения права общей долевой собственности по 1/2 доле за каждым ФИО1 и ФИО5 и государственной регистрации права собственности муниципального образования городской округ Жигулевск на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, городской округ Жигулевск, <адрес>, после выплаты возмещения за жилое помещение.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Самарский областной суд через Жигулевский городской суд <адрес>.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Жигулевского городского суда

<адрес> В.Н. Неугодников