Решение № 2-380/2018 2-380/2018 ~ М-169/2018 М-169/2018 от 29 мая 2018 г. по делу № 2-380/2018

Дело № 2-380/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Суздаль 30 мая 2018 г.

Суздальский районный суд Владимирской области в составе

председательствующего судьи Фиткевича Д.В.,

при секретаре Панюхиной Т.С.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Суздале Владимирской области гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ :

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки, указав в обоснование иска следующее. 19.01.2017г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому ответчик продал, а истец приобрел в собственность земельный участок, общей площадью 905 кв.м, разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство, с кадастровым номером ###, находящийся по адресу: <...>, <...>, <...>. стоимостью <данные изъяты> рублей. Право собственности истца на земельный участок зарегистрировано в установленном порядке. После покупки земельного участка истец стал оформлять документы, необходимые для строительства на участке жилого дома. При оформлении документов выяснилось, что при совершении сделки купли-продажи истец был введен ответчиком в заблуждение относительно свойств приобретаемого земельного участка. Так, ***. администрацией Суздальского района было отказано в выдаче разрешения на строительство жилого дома на земельном участке в связи с тем, что участок полностью входит в зону охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия федерального значения «Церковь Покрова на Нерли», 1165г., включенного в список всемирного наследия ЮНЕСКО на основании приказа Министерства культуры России от 12.11.2012г. № 1300. Ответчик владел земельным участком с 16.06.2012г., соответственно обстоятельства включения земельного участка в указанную зону должны были быть ему известны. Однако об указанном факте ответчик не только не сообщил истцу, но и ввел в заблуждение о том, что земельный участок предназначен для индивидуального жилищного строительства, что следует из п.1 договора. Кроме того, согласно п.7 договора при заключении сделки ответчик гарантировал, что земельный участок не ограничен в обороте и не обременен правами третьих лиц. Таким образом, ответчик с целью продажи земельного участка ввел истца в заблуждение относительно природы сделки и свойств земельного участка, в результате истец не имеет возможности использовать участок в целях его приобретения - для строительства жилого дома. Возможность индивидуального жилищного строительства на земельном участке являлась для истца существенным обстоятельством при заключении сделки. После приобретения участка истец предпринимал меры, направленные на подготовку строительства жилого дома, однако приступить к строительству не смог по указанным причинам. Истец, совершая сделку, предполагал, что приобретает земельный участок, предназначенный для строительства жилого дома, при этом действовал с необходимой осмотрительностью, основные характеристики земельного участка были указаны в кадастровом паспорте, сведений об имеющихся обременениях земельного участка, об иных видах его разрешенного использования в государственном реестре недвижимости не имелось. Истец обратился к ответчику с предложением о расторжении договора и возвращении уплаченных денежных средств, на что ответчик ответил категорическим отказом. В связи с указанными обстоятельствами и на основании ст.167, 178, 431.2 ГК РФ истец просит суд признать недействительной сделку - договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный 19.01.2017г. между ФИО5 и ФИО4, как совершенную под влиянием заблуждения ФИО4; применить последствия недействительности сделки: прекратить право собственности ФИО4 на земельный участок, общей площадью 905 кв.м, с кадастровым номером ###, находящийся по адресу: <...>, <...><...>; восстановить право собственности ФИО5 на указанный земельный участок, взыскать с ФИО5 в пользу ФИО4 денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи недвижимого имущества, в размере ### рублей.

Истец ФИО4 в судебном заседании заявленные требования поддержал, после перерыва в судебном заседании в суд не явился, реализовал право на ведение дела через своего представителя.

Представитель истца ФИО4 - ФИО1 в судебном заседании исковые требования по изложенным в иске основаниям поддержал в полном объеме, пояснил, что о нарушении своих прав истец узнал только после получения письма администрации Суздальского района от 17.11.2017г. об отказе в выдаче разрешения на строительство. При продаже земельного участка ответчик гарантировал, что участок не имеет никаких обременений, о чем указано в п.7 договора, в дальнейшем оказалось, что строительство на участке запрещено, что является для истца существенным обстоятельством.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, реализовал право на ведение дела через своего представителя.

Представитель ответчика ФИО5 - ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала, в обоснование возражений против иска пояснила, что перед совершением сделки купли-продажи ФИО5 покупателю ФИО4 были предоставлены все имеющиеся у него документы в отношении земельного участка. При продаже участка ФИО5 действовал добросовестно, в соответствии со ст.37 ЗК РФ предоставил ФИО4 всю имеющуюся у него информацию о земельном участке. О том, что земельный участок расположен в охранной зоне ФИО5 не мог знать, поскольку в администрацию в целях получения разрешения на строительство не обращался, поскольку строить дом на участке не собирался. Намерение покупателя использовать приобретаемый участок для строительства жилого дома в договоре не отражено. Согласно кадастровому паспорту земельного участка существующих ограничений (обременений) права по использованию земельного участка по назначению на момент продажи не зарегистрировано. Истец как покупатель по договору купли-продажи должен был проявить разумную осмотрительность в получении информации о предмете сделки, не был лишен возможности получения сведений о нахождении приобретаемого земельного участка в границах охранной зоны из любых доступных источников, в том числе в администрации Суздальского района, данные сведения являются общедоступными и могут быть представлены в установленном порядке любому заинтересованному лицу. Доказательств того, что ФИО5 при заключении договора купли-продажи знал или должен был знать о расположении участка в зоне охраняемого природного ландшафта, и что он, владея указанной информацией, умышленно не сообщил об этом покупателю, истцом не представлено. Приказ Министерства культуры России от 12.11.2012г. № 1300 был опубликован в установленном законом порядке, соответственно истец и ответчик имели равный доступ к этой информации. При этом истец не доказал, что предпринял все возможные меры для получения разрешения на строительство, отказ администрации в выдаче разрешения на строительство он не оспаривал.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела управление извещено надлежащим образом.

Представитель третьего лица - администрации Суздальского района Владимирской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела администрация извещена надлежащим образом, в письменном ходатайстве представитель администрации ФИО6 просила провести судебное заседание в отсутствие представителя администрации района и принять решение на усмотрение суда.

Заслушав стороны, исследовав материалы дела и оценивая имеющиеся доказательства, суд приходит к следующему.

В силу статей 11 и 12 ГК РФ судебная защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

На основании п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно п.1 ст.178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В соответствии с пп.2 п.2 ст.178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

На основании п.5 ст.178 ГК РФ суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Согласно п.1 ст.431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.

Признание договора незаключенным или недействительным само по себе не препятствует наступлению последствий, предусмотренных абзацем первым настоящего пункта.

Предусмотренная настоящей статьей ответственность наступает, если сторона, предоставившая недостоверные заверения, исходила из того, что другая сторона будет полагаться на них, или имела разумные основания исходить из такого предположения.

В силу п.3 ст.431.2 ГК РФ сторона, заключившая договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, данными другой стороной, вправе вместо отказа от договора (пункт 2 настоящей статьи) требовать признания договора недействительным (статьи 179 и 178).

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании п.1 ст.37 ЗК РФ продавец при заключении договора купли-продажи земельного участка обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В соответствии с п.3 ст.37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

19.01.2017г. между ФИО5 (продавцом) и ФИО4 (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - земельного участка, общей площадью 905 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, находящийся по адресу: <...>, <...>, <...>, кадастровый ###, цена договора составила <данные изъяты> рублей.

Продавец ФИО5 являлся собственником продаваемого земельного участка на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.06.2012г., право собственности было зарегистрировано 16.06.2012г.

В соответствии с п.7 договора купли-продажи, на который ссылается истец, продавец гарантировал, что до подписания договора указанное недвижимое имущество никому другому не было продано, подарено, заложено, не обременено правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, а также отсутствуют лица, сохраняющие право пользования недвижимым имуществом после его отчуждения в пользу покупателя.

Право собственности ФИО4 на земельный участок на основании договора купли-продажи от 19.01.2017г. зарегистрировано 24.01.2017г. в установленном порядке, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 27.01.2017г., 05.04.2018г.

Постановлением администрации Суздальского района Владимирской области от 25.04.2017г. ### утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером ###, подготовленный на основании заявления ФИО4

10.11.2017г. ФИО4 обратился в администрацию Суздальского района Владимирской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство жилого дома на приобретенном земельном участке.

17.11.2017г. администрацией Суздальского района в ответе на заявление ФИО4 от 10.11.2017г. сообщено, что администрация отказывает в выдаче разрешения на строительство жилого дома на земельном участке с кадастровым номером ### по адресу: <...>, в связи с тем, что данный участок полностью входит в зону охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия федерального значения «Церковь Покрова на Нерли», 1165г., включенного в список всемирного наследия ЮНЕСКО (приказ Минкультуры России от 12.11.2012г. № 1300). Режимом использования зоны охраняемого природного ландшафта для данной территории разрешается только восстановление историко-культурного ландшафта, в том числе ведение традиционного землепользования и запрещено строительство капитальных зданий и временных сооружений.

На основании пп.2 п.1 ст.40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п.1 ст.56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.

В соответствии с п.1 ст.34 Федерального закона от 25.06.2002г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.

Согласно абз.3 п.2 ст.34 Федерального закона от 25.06.2002г. № 73-ФЗ зона охраняемого природного ландшафта - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, запрещающий или ограничивающий хозяйственную деятельность, строительство и реконструкцию существующих зданий и сооружений в целях сохранения (регенерации) природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия.

Приказами Министерства культуры Российской Федерации от 12.11.2012г. № 1300 (утратившим силу 25.03.2018г.), от 18.12.2017г. № 2125 (введенного в действие с 26.03.2018г.) утверждены границы зон охраны объекта культурного наследия федерального значения «Церковь Покрова на Нерли», 1165г., включенного в Список всемирного наследия ЮНЕСКО, расположенного по адресу: <...>, а также особые режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах данных зон (приложения № 1, 2).

Разделом III Приложения № 2 к приказу Минкультуры России от 12.11.2012г. № 1300, действовавшего в период спорных отношений, установлен режим использования земель и градостроительный регламент в границах зоны охраняемого природного ландшафта, в том числе в соответствии с пунктом 2.1 запрещено строительство капитальных и временных зданий и сооружений, в том числе линейных объектов, вышек сотовой связи в бассейне видимости объекта культурного наследия.

Согласно п.39.1 раздела III.I «Зона охраняемого природного ландшафта ЗОЛ 1, ЗОЛ 2, ЗОЛ 3» Приложения № 2 к приказу Минкультуры России от 18.12.2017г. № 2125, в границах данной зоны запрещается строительство капитальных и временных зданий и сооружений.

В соответствии с выпиской из Правил землепользования и застройки муниципального образования Боголюбовское сельское поселение, утвержденных решением Совета народных депутатов Суздальского района от 28.06.2017г. ###, земельный участок, приобретенный истцом по спорному договору купли-продажи, расположен в зоне Ж-1 - зона застройки индивидуальными и блокированными жилыми домами, к основным видам разрешенного использования которой относятся: индивидуальное жилищное строительство, блокированная жилая застройка, а также в зоне охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия федерального значения «Церковь Покрова на Нерли», 1165г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 05.04.2018г. сведения о нахождении спорного земельного участка с кадастровым номером ### в зоне охраны объекта культурного наследия отсутствуют.

Согласно сведениям, представленным ФФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Владимирской области, сведения о зоне охраны объекта культурного наследия федерального значения «Церковь Покрова на Нерли», 1165г., включенного в Список всемирного наследия, в соответствии с поступившим в Филиал письмом от Министерства культуры РФ от 22.03.2018г., приказом Минкультуры России от 18.12.2017г. ### включены в Единый государственный реестр недвижимости 12.04.2018г.

В соответствии с ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Свидетель ФИО7 в судебном заседании пояснила, что они вместе с супругом ФИО4 решили купить земельный участок для строительства дома, объявление о продаже участка нашли на сайте «Авито», посреднические услуги оказывал риэлтор ФИО8 Перед покупкой земельного участка они осматривали участок на месте, а также ознакомились с имеющимися документами. При заключении сделки продавцу участка ФИО5 было известно о целях приобретения ими земельного участка, в договоре никаких ограничений в использовании участка указано не было.

В соответствии со сведениями от 22.05.2018г., 29.05.2018г., представленными администрацией Суздальского района, за выдачей разрешения на строительство объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером ###, ФИО5 в администрацию района не обращался. Администрация Суздальского района не наделена полномочиями по уведомлению собственников земельных участков информацией о том, что принадлежащие им земельные участки находятся в зоне природного ландшафта объекта культурного наследия федерального значения «Церковь Покрова на Нерли», 1165г. На официальном сайте администрации Суздальского района в сети Интернет размещены Генеральные планы Боголюбовского, Новоалександровского, Павловского и Селецкого сельских поселений, Правила землепользования и застройки указанных поселений, в том числе с обозначением зон с особыми условиями использования территорий.

Истец ФИО4, оспаривая договор купли-продажи земельного участка, ссылается на то, что он при совершении данной сделки был введен ответчиком в заблуждение относительно предмета договора, полагая, что на приобретаемом земельном участке возможно осуществление жилищного строительства.

Довод стороны истца о том, что ответчик умышленно не сообщил о факте наличия зоны охраны объекта культурного наследия, в границах которой расположен земельный участок, не может быть судом принят во внимание, поскольку не подтвержден какими-либо объективными доказательствами.

Суд принимает во внимание, что в период совершения сделки сведения о наличии каких-либо обременений и ограничений в отношении спорного земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости отсутствовали. В судебном заседании установлено, что сведения о зоне охраны объекта культурного наследия федерального значения «Церковь Покрова на Нерли», 1165г. включены в ЕГРН 12.04.2018г.

Каких-либо доказательств того, что ответчику ФИО9 в период нахождения в его собственности спорного земельного участка было известно о нахождении участка в границах зоны охраны, не представлено. Обстоятельств, свидетельствующих о том, что ответчик предоставил истцу заведомо ложную информацию о приобретаемом земельном участке, дал недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, в том числе относящихся к предмету договора, в ходе судебного разбирательства не установлено.

Материалами дела установлено, что объект недвижимости, в отношении которого совершена сделка, сторонами согласован и определен в договоре. При заключении спорного договора купли-продажи земельного участка продавцом была сообщена вся имеющаяся информация о земельном участке, что нашло отражение в тексте договора при описании предмета сделки, между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Указанную информацию покупатель посчитал достаточной для заключения договора купли-продажи земельного участка. При этом в пункте 7 договора, на который ссылается истец, указано только на отсутствие каких-либо имущественных прав третьих лиц на продаваемый земельный участок.

Истцом не оспаривался тот факт, что приобретая земельный участок, он его осматривал на местности, то есть видел расположение земельного участка относительно объекта культурного наследия «Церковь Покрова на Нерли», в частности его нахождение в бассейне видимости объекта. При этом отнесение Церкви Покрова на Нерли к особо охраняемым государством объектам является общеизвестным фактом, и при разумной осмотрительности ФИО4, совершая сделку, должен был предвидеть возможность наличия каких-либо ограничений для застройки земельного участка, связанных с его расположением рядом с объектом культурного наследия. Истец не был лишен возможности получения сведений о наличии зон охраны как из любых открытых источников (опубликованных правовых актов; информации, размещенной на сайте администрации района), так и при непосредственном обращении в органы местного самоуправления либо государственные органы, осуществляющие полномочия по охране объектов культурного наследия.

Таким образом, стороной истца доказательств невозможности распознания заблуждения, под влиянием которого он, по его утверждению, действовал, не представлено, так как при обычной осмотрительности и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон истец имел возможность убедиться в наличии или отсутствии зон охраны до заключения сделки, что также исключает возможность удовлетворения требований истца в силу п.5 ст.178 ГК РФ.

С учетом изложенного, применяя указанные нормы права, суд приходит к выводу о том, что оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи недвижимого имущества недействительным и применения последствий недействительности сделки не имеется, в связи с чем что исковые требования ФИО4 к ФИО5 удовлетворению не подлежат полностью.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО5 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенного 19 января 2017 года между ФИО5 и ФИО4; применении последствий недействительности сделки: прекращении права собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером ###, находящийся по адресу: <...>, <...>, <...>; восстановлении права собственности ФИО2 на указанный земельный участок, взыскании денежных средств, оплаченных по договору купли-продажи, в размере <данные изъяты> рублей - отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Владимирский областной суд через Суздальский районный суд Владимирской области в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Д.В.Фиткевич

Мотивированное решение составлено 4 июня 2018 г.