Решение № 2-732/2025 2-732/2025~М-508/2025 М-508/2025 от 16 октября 2025 г. по делу № 2-732/2025

УИД 86RS0010-01-2025-000863-18


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № 2-732/2025
город Мегион
8 октября 2025 года
Мегионский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе: председательствующего судьи Коржиковой Л.Г., при секретаре Микалиной З.Н., с участием представителя истца ФИО1 - ФИО2, представителя ответчика ФИО6, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО7, действующего за себя и в интересах <данные изъяты>, ФИО1, ФИО8 к администрации города Мегиона о признании договора мены квартир недействительным в части доплаты, третье лицо нотариус нотариального округа город Мегион Ханты-Мансийского автономного округа – Югры ФИО10,

установил:

ФИО7, действующий за себя и в интересах ФИО5, ФИО1, ФИО8 обратились в суд к администрации города Мегиона с вышеуказанным иском, в обоснование иска указали, что являлись собственниками жилого помещения, расположенного по адресу: ХМАО-Югры, <адрес>А, <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор мены квартир с доплатой №<адрес>2, при этом произведена мена квартиры, расположенной по адресу: ХМАО-Югра, ул. ФИО9, <адрес>, принадлежащей администрации г.Мегиона и квартиры, принадлежащей истцам. Согласно условиям договора истцы должны произвести доплату разницы между стоимостью квартир в размере 2537181 руб. в течение 15 лет (180 месяцев), с размером ежемесячного платежа 14095руб. 45 коп. Истцы не согласны с условиями договора в части доплаты, поскольку дом, в котором находилось жилое помещение по адресу: <адрес>, Садовая, <адрес>А, <адрес>, принадлежащее истцам на праве собственности, признан аварийным в 2016 году, включен в Региональную и муниципальную Адресные программы, которые не содержат положений об уплате разницы за новое жилье. Истец считает, что поскольку оспариваемый договор заключен с нарушениями требований жилищного законодательства, соответственно, в силу п.1,2 ст.166, п. 1 ст.167, ст. 168, ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, оспоримая сделка или её часть может быть признана судом недействительной. На основании изложенного, истцы просят нотариально удостоверенный договор мены квартир с доплатой в рассрочку от ДД.ММ.ГГГГ №<адрес>2, заключенный между администрацией города Мегиона и истцами, в части условий доплаты (п.9) признать недействительным.

Протокольным определением суда от 23.07.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен нотариус нотариального округа город Мегион Ханты-Мансийского автономного округа – Югры ФИО10

Дело рассмотрено в отсутствие надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания истцов ФИО7, действующего за себя и в интересах ФИО5, ФИО8 и третьего лица ФИО10

В судебном заседании представитель истца ФИО1 - ФИО2 поддержала исковые требования в полном объеме по доводам иска, при этом пояснила, что оспариваемая сделка мены нарушает права и законные интересы истца и членов её семьи, так как неправомерно возлагает на них обязательства по оплате разницы в стоимости квартир. Поскольку договор мены в части условий о доплате противоречит закону, эти условия должны быть признаны недействительными. Исковые требования Н-вых просила удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО6 исковые требования не признала по доводам, изложенным в письменных возражениях по существу иска, при этом пояснила, что истцы сами выразили волю о заключении с ними договора мены квартир с доплатой в рассрочку, что полностью соответствует требованиям ст. 421 ГК РФ. Сторона ответчика полагает, что оспариваемый договор не противоречит требованиям закона, оснований признавать его недействительным не имеется. Сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Кроме того, договор был заключен у нотариуса, который также разъяснял существо сделки. В удовлетворении иска просила отказать.

Заслушав стороны, рассмотрев возражения ответчика по существу иска, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, постановлением администрации города Мегиона от 29.08.2016 № 2139 (с неоднократными изменениями), многоквартирный <адрес>А по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации города Мегиона от 18.02.2022 № 432, принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, в том числе жилого помещения № и земельного участка под жилым домом №А по <адрес>.

24.01.2024 департаментом муниципальной собственности администрации города Мегиона в адрес ФИО7, <данные изъяты>., ФИО1, ФИО8 направлено уведомление о расселении, с целью расселения предложено по договору мены жилое помещение, состоящее из одной комнаты, общей площадью 39,0 кв.м., расположенное в строящемся доме по адресу: <адрес>, улица ФИО9, <адрес>, подъезд №, этаж № (строительный адрес) (л.д. 62).

Указанное уведомление Н-вы получили 30.01.2024, о чем имеются их подписи.

31.01.2024 Н-выми в адрес департамента муниципальной собственности администрации города Мегиона направлено заявление об отказе от предложенной квартиры по причине маленькой площади, 02.02.2024 в ранее поданное заявление внесено уточнение о согласии на предоставление квартиры большей площадью и в центре города (л.д. 60-61).

27.03.2024 от ФИО1 в адрес департамента муниципальной собственности администрации города Мегиона направлено заявление о рассмотрении возможности предоставления двухкомнатной квартиры взамен аварийного жилья, на которое в адрес Н-вых направлено уведомление с предложением по договору мены, имеющееся в муниципальной собственности жилое помещение, состоящее из двух комнат, общей площадью 60,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, улица ФИО9, <адрес>, подъезд №, этаж №, от которого 09.04.2024 истцы отказались в связи с тем, что не устраивает 5 этаж и большая квадратура, просят предоставить квартиру меньшей площадью 54-55 кв.м., при этом 1 и 5 этажи не предлагать (л.д.63-65).

15.04.2024 департаментом муниципальной собственности администрации города Мегиона в адрес ФИО7, ФИО5, ФИО3, ФИО4 направлено уведомление о расселении, с ответом на заявление от 09.04.2024 и предложением по договору мены жилого помещения, состоящего из двух комнат, общей площадью 58,2 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, улица ФИО9, <адрес>, подъезд №, этаж № (л.д. 77), от которого истцы 18.04.2024 отказались, так как не устраивал ремонт в квартире, просят предоставить двухкомнатную квартиру с площадью не более 54 кв.м. (л.д. 76).

22.04.2024 департаментом муниципальной собственности администрации города Мегиона в адрес ФИО7, ФИО5, ФИО3, ФИО4 направлен ответ на заявление от 18.04.2024 с предложением по договору мены повторно жилого помещения, состоящего из одной комнаты, общей площадью 39,0 кв.м., расположенного в доме по адресу: <адрес>, улица ФИО9, <адрес>, подъезд №, этаж № (л.д. 58), от которого истцы, представив заявление, вновь отказались, просят предоставить двухкомнатную квартиру площадью 50-54 кв.м. (л.д. 57).

22.05.2025 ФИО1 обратилась в департамент муниципальной собственности администрации города Мегиона с заявлением о рассмотрении и предложении истцам вариантов жилых помещений площадью от 50 до 54 кв.м., имеющих не менее двух комнат и находящиеся не на первом этаже (л.д. 54), на которое ответчиком дан ответ, что таковые свободные помещения от прав третьих лиц, в муниципальной собственности отсутствуют (л.д. 53).

08.07.2024 Н-вы обратились в департамент муниципальной собственности администрации города Мегиона с заявлением о рассмотрении вопроса предоставления по договору мены без доплаты или с доплатой в рассрочку, жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, ул. ФИО9, <адрес>, состоящего из двух комнат, общей площадью 51,0 кв.м., взамен жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>А, <адрес> (л.д. 51-52).

Согласно протоколу № 142 заседания комиссии по рассмотрению заявлений граждан об изъятии жилых помещений в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд от 10.07.2024 комиссия пришла к решению о предоставлении ФИО7, ФИО5, ФИО3, ФИО4 в общую долевую собственность (1/4 доли каждому) жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, ул. ФИО9, <адрес> по договору мены с доплатой в размере 2537181,00 руб. в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 14095,45 руб. (л.д.55-56).

11.07.2024 департаментом муниципальной собственности администрации города Мегиона в адрес Н-вых направлено уведомление о заключении договора мены с доплатой в размере 2537181,00 руб. в рассрочку на 180 месяцев, с размером ежемесячного платежа 14095,45 руб., которое получено истцами 12.07.2024 (л.д. 66).

26.08.2024 между сторонами у нотариуса нотариальной палаты ХМАО-Югры ФИО10 был заключен договор мены квартир с доплатой в рассрочку, по условиям которого администрация г.иМегиона обменяла принадлежащую на праве муниципальной собственности квартиру, состоящую из двух комнат, общей площадью 51,0 кв.м., находящуюся по адресу: Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <адрес>, ул. ФИО9, <адрес>, кадастровый №, на квартиру, принадлежащую истцам, состоящую из одной комнаты, общей площадью 30,3 кв.м., расположенную по адресу: Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ-Югра, <адрес>, кадастровый №.

Стоимость квартиры, находящейся по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <адрес>, ул. ФИО9, <адрес>, определена (установлена) сторонами в соответствии с муниципальным контрактом от 27.06.2023 № в размере 4061181 руб. (пункт 7 договора). Кадастровая стоимость квартиры составляет 2692086,51 руб. (пункт 3 договора).

Стоимость квартиры, находящейся по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <адрес>, определена (установлена) сторонами на основании отчета о рыночной стоимости объекта от 19.03.2024 № и составляет 1524000 руб. (пункт 8 договора).

Согласно пункту 3.5 Положения, стороны признают мену квартир неравноценной и производят ее с доплатой исходя из следующего: сумма доплаты, расчета разницы стоимости предоставляемого жилого помещения и изымаемого жилого помещения (доли изымаемого жилого помещения).

Разница между стоимостью изымаемого и предоставляемого жилого помещения составляет 2537181 руб. (4061181-1524000), которая составляет сумму доплаты (пункт 9 договора).

Указанным пунктом договора также установлен график сроков и размеров ежемесячных выплат, который является неотъемлемой частью договора.

Сторонам нотариусом разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены квартир и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий (пункт 12 договора).

Стороны гарантируют, что они заключают настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для них кабальной сделкой (пункт 13 договора).

Содержание статей 17, 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, 167, 209, 223, 288, 292, 556, 567, 568, 569, 570 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариусом сторонам разъяснено (пункт 44 договора).

Содержание настоящего договора его участникам зачитано вслух. Участники сделки понимают разъяснения нотариуса о правовых последствиях совершаемой сделки и сообщают, что информация об условиях сделки, юридически значимых сообщениях, заявлениях, заверениях об обстоятельствах ее участников, установлены нотариусом из объяснений верно и другой информации об условиях сделки, юридически значимых сообщениях, заявлениях, заверениях об обстоятельствах нет. Условия сделки соответствуют действительным намерениям сторон.

Каких-либо возражений, замечаний при заключении указанного договора мены квартир с доплатой в рассрочку от истцов не поступило.

В п.п. 1, 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации закреплено, что право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В п. 41 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 за 2019 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019, разъяснено, что правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации на переселение граждан из аварийного жилищного фонда путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, устанавливает Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», согласно ч. 1 ст. 3 которого в целях данного федерального закона создается государственная корпорация – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Под переселением граждан из аварийного жилищного фонда в п. 3 ст.2 данного федерального закона понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со ст. 32 и 86, ч.ч. 2 и 3 ст. 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Под предоставлением финансовой поддержки за счет средств Фонда в п. 4 ст. 2 данного федерального закона понимается, среди прочего, предоставление Фондом целевых средств бюджетам субъектов Российской Федерации на безвозвратной и безвозмездной основе на переселение граждан из аварийного жилищного фонда на условиях, предусмотренных этим же федеральным законом.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в данном доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в разделе втором Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Федеральный закон от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" в целях создания безопасных и благоприятных условий проживания граждан, повышения качества реформирования жилищно-коммунального хозяйства, формирования эффективных механизмов управления жилищным фондом, внедрения ресурсосберегающих технологий устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, переселение граждан из аварийного жилищного фонда, модернизацию систем коммунальной инфраструктуры путем создания некоммерческой организации, осуществляющей функции по предоставлению такой финансовой поддержки, определяет компетенцию, порядок создания некоммерческой организации и ее деятельности, регулирует отношения между указанной некоммерческой организацией, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления (ст. 1).

В п. 3 ст. 2 этого же Закона определено, что под переселением граждан из аварийного жилищного фонда понимается принятие решений и проведение мероприятий в соответствии со ст. ст. 32, 86, ч.ч. 2 и 3 ст. 88 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 2 названной нормы договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу п. 3 названной нормы сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В соответствии с п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Применяя названные положения, следует учитывать, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило.

Согласно статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (статья 167 Гражданского кодекса РФ).

Исходя из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1, утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 24 апреля 2019, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу п. 3 ст. 2, ст. 16 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого, равнозначного, жилого помещения либо его выкуп.

Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит понятия равнозначности жилого помещения, предоставляемого в собственность гражданину взамен изымаемого у него жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, на основании ч. 8 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, ранее занимаемому им помещению.

Ввиду того, что в законе не содержится точного определения понятия равнозначности жилого помещения, предоставляемого собственнику при переселении из аварийного жилья, в соответствии с ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса Российской Федерации (аналогия закона) должны применяться такие же критерии равнозначности, которые применяются к предоставлению жилых помещений нанимателю в соответствии со ст. 89 Жилищного кодекса Российской Федерации, то есть речь идет, прежде всего, о равнозначности жилых помещений по общей площади.

Из материалов дела следует, что многоквартирный <адрес>А по <адрес> включен как в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, так и в адресную программу городского округа Мегион по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019 – 2025 годы и содержится в перечне многоквартирных домов, расположенных на территории городского округа город Мегион, признанных аварийными.

Н-вы являлись собственниками жилого помещения по адресу: <адрес>А, <адрес>, общей площадью 30,3 кв. м.

В рамках региональной адресной программы истцам неоднократно предлагалось рассмотреть вопрос о заключении договора мены, с предоставлением в собственность жилого помещения как равнозначного, так и по заявлению истцов большей площадью, чем ранее занимаемое.

При этом истцы добровольно выразили волю в своих заявлениях, адресованных администрации г.Мегиона, о предоставлении жилого помещения большей площадью, чем площадь изымаемого жилого помещения.

Заключая нотариально удостоверенный договор мены квартир, истцы ознакомились с расчетом определения разницы в стоимости жилых помещений, предоставляемых по договору мены.

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу о том, что Н-вы добровольно заключили договор мены квартир с доплатой в рассрочку, удостоверенный нотариусом.

Таким образом, при подписании договора истцы были осведомлены о существенных условиях сделки, нотариусом настоящий договор прочитан вслух, разъяснены правовые последствия совершаемой сделки.

Каких-либо доказательств, свидетельствующих о введении истцов в заблуждение при подписании договора мены, материалы дела не содержат, и сторонами такие доказательства не представлены.

На основании изложенного, иск ФИО7, действующего за себя и в интересах <данные изъяты>, ФИО1, ФИО8 к администрации города Мегиона о признании договора мены квартир недействительным в части доплаты, третье лицо нотариус нотариального округа город Мегион Ханты-Мансийского автономного округа – Югры ФИО10, удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении искового заявления ФИО7, действующего за себя и в интересах <данные изъяты>, ФИО1, ФИО8 к администрации города Мегиона о признании договора мены квартир недействительным в части доплаты, третье лицо нотариус нотариального округа город Мегион Ханты-Мансийского автономного округа – Югры ФИО10, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Мегионский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры.

Решение составлено и принято в окончательной форме 17.10.2025.

Председательствующий судья подпись Л.Г.Коржикова

Копия верна. Судья Л.Г.Коржикова