Апелляционное определение № 33-9112/2026 от 15 марта 2026 г.

Судья: Шитков А.В. Дело: <данные изъяты> УИД: 50RS0<данные изъяты>-09


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты><данные изъяты>

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего <данные изъяты>

судей Степновой О.Н., Тереховой Л.Н.,

при ведении протокола помощником судьи Катковой Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску ФИО1 к ФИО4 АнатО.чу, ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи квартиры, передаче квартиры и регистрации права собственности на квартиру,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Люберецкого городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Тереховой Л.Н.,

объяснения явившихся лиц,

установила:

истец ФИО1 обратилась в суд к ответчикам ФИО4, ФИО2, ФИО3 с иском и просила расторгнуть договор купли-продажи от <данные изъяты>, заключенный между ФИО1 и ФИО5, ФИО6, передать квартиру О.И.ФБ., зарегистрировать право собственности на квартиру за истцом, поскольку оплата по договору не произведена. Истец в порядке ст.39 ГПК РФ изменил исковые требования и просил суд признать на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ недействительным (ничтожным) договор купли-продажи квартиры от <данные изъяты>, заключенный между О.И.ФБ., ФИО5, ФИО6, зарегистрированный Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии <данные изъяты>, запись регистрации перехода права <данные изъяты>-5; признать недействительным договор купли-продажи от <данные изъяты>, заключенный между ФИО4, ФИО2 и ФИО3, зарегистрированный Федеральной службой государственной регистрации кадастра и картографии <данные изъяты>, запись перехода права <данные изъяты> прекратить право ФИО3 на квартиру по адресу: <данные изъяты>, р.<данные изъяты>, кадастровый <данные изъяты>; признать право собственности ФИО1 на квартиру по указанному адресу; взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 46700 руб.

В ходе судебного заседания истец уточнила исковые требования, указав в обоснование, что <данные изъяты> между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <данные изъяты>, р.<данные изъяты>. Договор зарегистрирован в ЕГРН. Квартира передана ответчикам, истец в квартире не проживает. Стоимость квартиры составила 2100000 руб., которая оплачиваются в момент подписания договора. Квартира передана ответчикам в обмен на помощь по хозяйству, по дому и на земельном участке 3 дня в неделю. Никакой оплаты по договору не предполагалось. Однако, никакой помощи истец от ответчиков не получила, в связи с чем в адрес ответчиков была направлена претензия с требованиями либо вернуть квартиру, либо оплатить денежные средства в размере 2100000 руб. Сделка купли-продажи являлась притворной, чтобы прикрыть сделку пожизненного содержания с иждивением, в связи с чем является ничтожной. Отсутствие какой-либо физической и материальной помощи со стороны ответчиков в течение двух лет является существенным нарушением условий договора пожизненного содержания с иждивением, в силу чего у истца возникло право требовать возврата квартиры. <данные изъяты> между ФИО4, ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Поскольку отчуждение квартиры произошло без согласия рентополучателя ФИО1, договор купли-продажи от <данные изъяты> является недействительным.

Определением суда к участию в деле в качестве ответчика привлечен ФИО3

Решением суда в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе истец просит об отмене решения суда, как незаконного, по доводам апелляционной жалобы.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ФИО2, ФИО4 просили решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещались надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела путем направления извещений и размещения информации по делу на официальном сайте Московского областного суда, в силу ст.167ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, <данные изъяты> между ФИО1 (продавец) и ФИО5, ФИО6 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в долевую собственность в равных долях по 1/2 доли каждому, принадлежащую продавцу на праве собственности квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, рп. Малаховка, <данные изъяты>, общей площадью 28 кв.м, кадастровый <данные изъяты>, состоящую из одной комнаты, с условием пожизненного и безвозмездного проживания в указанной квартире (л.д. 13-16).

Согласно п. 1.3. договора стороны договорились, что стоимость квартиры составляет 2100000 руб., которую покупатели оплачивают в момент подписания договора.

В силу п. 1.7. договора покупатель сохраняет за продавцом право пожизненного безвозмездного пользования указанной квартирой. При изменении собственника квартиры право пожизненного безвозмездного пользования указанной квартирой сохраняется за ФИО1

<данные изъяты> указанная квартира зарегистрирована за ФИО5, ФИО6 на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли), регистрационная запись <данные изъяты> что подтверждается выпиской из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости (л.д. 21-22), выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 23-27, 109-111).

Поскольку ответчики не исполнили обязательство по оплате цены договора в размере 2100000 руб., <данные изъяты> истец направила досудебную претензию с требованиями оплатить стоимость квартиры, а также выплатить проценты за неправомерное удержание денежных средств, начисленных в порядке ст. 395 ГК РФ (л.д. 27-28, 29, 30).

В процессе рассмотрения дела судом установлено, что ФИО5 сменил имя, фамилию, отчество на ФИО4 АнатО.ч (л.д. 66), ФИО6 сменила фамилию на ФИО7 (л.д. 67), что подтверждается соответствующими свидетельствами (л.д. 66, 67, 112, 113).

<данные изъяты> между Б.О.АБ., ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <данные изъяты>, рп. Малаховка, <данные изъяты>, общей площадью 28 кв.м, кадастровый <данные изъяты> (л.д. 48-49).

Из условий договора (п.п. 1.3., 1.4., 1.5.) следует, что стоимость квартиры составила 2300000 руб., из которых 1000000 руб. покупатель оплачивает продавцу в день подписания договора купли-продажи квартиры, оставшаяся часть в размере 1300 000 руб. выплачивается в течение одного рабочего дня после перехода права собственности на объект недвижимости к покупателю.

С <данные изъяты> за ФИО3 зарегистрировано право собственности на указанную квартиру, регистрационная запись <данные изъяты>-8, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 50-51).

Согласно расписке от <данные изъяты> ФИО3 передал ФИО4, ФИО2 денежные средства в размере 2300 000 руб. в качестве оплаты квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты>, рп. Малаховка, <данные изъяты>.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчики в письменном отзыве указали на незаконность требований истца, ссылаясь на то, что стороны достигли договоренности о передаче денежных средств в момент подписания договора и факт подписания договора свидетельствует о выполнении покупателями своих обязательств. Отсутствие в договоре указания на способ оплаты (наличные или безналичные средства) не ставит под сомнение факт произведенных расчетов, поскольку договором предусмотрен момент передачи денежных средств – момент подписания договора. В течение длительного времени после заключения сделки истец не предпринимала попыток по возврату квартиры или оспариванию сделки, что свидетельствует о принятии условий договора и согласии с его исполнением. Ранее между сторонами сложились доверительные взаимоотношения, истец на основании доверенности предоставлял ФИО5 полномочия по управлению принадлежащей ей квартирой, в том числе принимать от арендаторов оплату и осуществлять перевод денежных средств. Доказательств, свидетельствующих о нарушениях со стороны ответчиков, истцом не представлено (л.д. 73-75).

В подтверждение вышеуказанных доводов стороной ответчика представлена доверенность от <данные изъяты>, согласно которой О.И.ФВ. уполномочивает ФИО5 управлять квартирой, принадлежащей на праве общей долевой собственности и находящейся по адресу: <данные изъяты>, р-н Люблино, <данные изъяты>, а также квартирой по адресу: <данные изъяты>, рп. Малаховка, <данные изъяты> (л.д. 96).

На основании указанной доверенности ФИО5 (ФИО4) получал денежные средства от арендатора жилого помещения и перечислял их на расчетный счет истца, о чем представлены справки по операциям о переводе денежных средств (л.д. 90-93), а также чеки за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> (л.д.85-87).

В качестве доказательств оплаты стоимости квартиры по договору в размере 2100000 руб. ответчики ссылаются на наличие достаточных денежных средств для оплаты покупной стоимости спорной квартиры.

В материалы дела представлена расписка, данная А.Р. (бывший супруг ответчика ФИО2) о том, что им передана ФИО2 денежная сумма в размере 1500000 руб. в качестве компенсации за общее имущество, без судебного раздела имущества и без предъявления каких-либо требований.

Из представленной банковской выписки по операциям за период с февраля 2023 по август 2023 усматривается наличие денежных средств на счете ответчика ФИО4

Определяя существенность нарушения условий договора купли-продажи от <данные изъяты>, допущенного покупателем, суд первой инстанции исходил из установленного обстоятельства о том, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Доказательств передачи ответчиками ФИО4 и ФИО2 денежных средств во исполнение договора купли-продажи от <данные изъяты> не представлено. Бесспорных доказательств, свидетельствующих о том, что ответчиками исполнено обязательство по оплате, не имеется.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании норм статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1). Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2).

Пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации определены правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем товара по договору купли-продажи.

Как разъяснено в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <данные изъяты><данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать, что, если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации; регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, истец вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, истцом в порядке си. 39 ГПК РФ изменено основание иска, истец ссылается на недействительность сделки по мотиву её притворности.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях.

Суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено доказательств, которые бы позволяли установить направленность воли сторон договора купли-продажи от <данные изъяты> на заключение договора пожизненного содержания с иждивением. Включение в договор купли-продажи условия о сохранении за истцом права пожизненного безвозмездного пользования спорной квартирой (п. 1.7 договора), само по себе не указывание на притворность сделки по указанному основанию.

Более того, обстоятельства заключения оспариваемого договора купли-продажи, в том числе обеспечение личной явки продавца в орган регистрационного учета для перерегистрации права собственности на квартиру, указывают на направленность его воли на сохранение сделки.

При таких обстоятельствах, с учетом избранного истцом способа защиты права, суд первой инстанции не нашел оснований для признания договора купли-продажи недействительным, даже в условиях отсутствия оплаты по договору со стороны ответчика.

Ссылки ответчиков на добросовестное исполнение поручений Б.О.АВ. от имени ФИО1 в рамках выданной от ее имени доверенности судом отклонены.

Доводы о недействительности договора купли-продажи от <данные изъяты> суд первой инстанции признал необоснованными, поскольку к моменту обращения с иском и рассмотрению дела произведено отчуждение спорной квартиры добросовестному приобретателю ФИО3

До изменения оснований иска, заявляя требования о расторжении договора купли-продажи, истец полагал сделку от <данные изъяты> действительной. На момент заключения последующего договора купли-продажи <данные изъяты> оспариваемый договор от <данные изъяты> расторгнут не был и недействительным не признан.

Исходя из положений абз. 2 п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются прекращенными.

Следовательно, в отсутствие признания договора недействительным на основании судебного акта, правовым последствием расторжения спорного договора в связи с неоплатой со стороны покупателя является прекращение обязательств сторон, что исключает применение к спорным правоотношениям ст. 302 ГК РФ, в том числе в отношении соответчика ФИО3, являющегося собственником спорного имущества, поскольку имущество последнему продано лицом, обладающим правом на его отчуждение, действительность оспариваемого договора от <данные изъяты> на момент заключения договора купли-продажи <данные изъяты> не образует совокупности условий, установленных п. 1 ст. 302 ГК РФ, при которых вопрос о добросовестности приобретения имущества ФИО3 подлежит оценке судом.

Отказ в удовлетворении иска не лишает истца права требовать от ответчиков ФИО4 и ФИО2 возмещения убытков, причиненных неисполнением договора купли-продажи от <данные изъяты>, с учетом установленных судом обстоятельств.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции.

По существу, доводы апелляционной жалобы повторно излагают правовую позицию истца, изложенную в суде первой инстанции, не содержат ссылки на обстоятельства, которые не были бы учтены судом первой инстанции при вынесении решения, сводятся к несогласию с произведенной судом оценкой доказательств по делу. Оценка доказательств дана судом с соблюдением требований статей 59, 60 и 67 ГПК РФ, результаты оценки приведены в решении. Оснований для иной оценки судебная коллегия не усматривает. Тот факт, что суд не согласился с доводами истца, иным образом оценил представленные в материалы дела доказательства, не свидетельствует о неправильности решения и не может служить основанием для его отмены.

Каких-либо иных доводов со ссылкой на находящиеся в деле, но не исследованные судом доказательства, в апелляционной жалобе не содержится.

Процессуальных нарушений, влекущих отмену решения суда, не установлено.

Руководствуясь ст. 328- 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Люберецкого городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное определение составлено <данные изъяты>