Решение № 2-396/2017 2-396/2017~М-88/2017 М-88/2017 от 6 февраля 2017 г. по делу № 2-396/2017

Дело № 2-396/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области

в составе председательствующего судьи Безверхой А.В.,

при секретаре Темеревой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Омске 07 февраля 2017 года дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к Администрации Омского муниципального района Омской области, Администрации Дружинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области о признании договора аренды земельного участка возобновленным на неопределенный срок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 и ФИО2 обратились в Омский районный суд Омской области с иском к Администрации Омского муниципального района Омской области, Администрации Дружинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области о признании договора аренды земельного участка возобновленным на неопределенный срок. В обоснование заявленных требований указал, что 19.09.2011г. между Омским муниципальным районом Омской области и ФИО2 были заключены два договора аренды земельных участков № № и № №. Указанные договоры были зарегистрированы органом, осуществляющим государственную регистрацию недвижимого имущества и сделок с ним 03.04.2012г. В соответствии с условиями указанных договоров аренды, ФИО2 были предоставлены во временное пользование за плату два земельных участка с кадастровыми номерами: № и № с целью ведения личного подсобного хозяйства. Согласно п.1.1. договоров аренды, земельные участки передаются в пользование сроком на 3 года. 03.04.2015 г. срок действия указанных договоров истек, однако со стороны собственника земельных участков требований об освобождении имущества не поступило. Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленных на тех же условиях на неопределенный срок. ФИО2 продолжила пользоваться земельными участками, при этом Администрация Омского муниципального района Омской области продолжает начислять арендную плату ФИО2 26.04.2012 Администрацией Дружинского сельского поселения Омского района Омской области ФИО2 было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома № сроком до 26.04.2022г. на земельном участке с кадастровым номером №, а также 14.08.2015г. разрешение на строительство индивидуального жилого <адрес> сроком до 14.08.2025г. на земельном участке с кадастровым номером №. В 2015г. ФИО2 на данных участках были построены жилые дома, которым присвоены почтовые адреса: <адрес>. 13.04.2016года Администрацией Дружинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области сообщила ФИО2 о том, что не намерена расторгать договор аренды земельного участка от 19.09.2011 года. 23.03.2016г. ФИО2 заключила с ФИО1 дополнительные соглашения к договорам аренды от 19.09.2011г., по условиям которых ФИО2 произведена уступка всех прав и обязанностей по основным договорам – ФИО1 Указанные соглашения были представлены истцом в Управление Росреестра по Омской области для регистрации перехода прав аренды от ФИО2 к ФИО1 13.05.2016г. Управление Росреестра по Омской области отказало ФИО1 в государственной регистрации уступки прав по договорам аренды от 19.09.2011г. Указанный отказ административный ответчик мотивировал тем, что с 01.03.2015г. в Земельный кодекс РФ внесены изменения, в соответствии с которыми заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов возможно в исключительных случаях, указанных в ст. 39.6 Земельного кодекса РФ. Решением Омского районного суда Омской области от 05.09.2016 года по делу № ФИО1 было отказано в удовлетворении административного иска о признании незаконными действий Управления Росреестра по Омской области. При этом решение суда мотивировано тем, что регистрирующий орган не мог устанавливать фактические отношения между администрацией муниципального района и административным истцом, которые могут быть установлены только в рамках искового производства. Таким образом, истец обратился с настоящим иском с целью установления фактических отношений. По мнению истца, спорные договоры аренды были возобновлены на неопределенный срок и в настоящее время являются действующими. Указанное в частности, подтверждается письмом Администрации Дружинского сельского поселения от 25.05.2016 года, в котором администрация указывает, что заключение иных договоров аренды в отношении спорных земельных участков невозможно, поскольку в отношении них заключены действующие договоры аренды. На основании изложенного просит: признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 19.09.2011 года, заключенный между Администрацией Омского муниципального района Омской области и ФИО2 возобновленным на неопределенный срок; признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 19.09.2011 года, заключенный между Администрацией Омского муниципального района Омской области и ФИО2 возобновленным на неопределенный срок.

Истец ФИО1 в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, о причинах неявки суду не сообщил.

Истец ФИО2 в судебном заседании участия не принимала, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежаще, о причинах неявки суду не сообщила.

Представитель истцов ФИО1 и ФИО2 – ФИО3, действующий на основании доверенностей, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в исковом заявлении, обратил внимание суда что Администрация Дружинского сельского поселения признает договоры аренды продленными, и учитывая, что договоры аренды были заключены до 01.03.2015 года к ним подлежит применению положения ст. 621 ГК РФ, без учета требований ст. 39.1 ЗК РФ.

Представитель ответчика Администрации Омского муниципального района Омской области ФИО4, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, по основаниям, изложенным в письменных отзывах на исковое заявление.

Представитель ответчика Администрации Дружинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области Глава сельского поселения ФИО5 в судебном заседании участия не принимал, извещен надлежаще, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. Представил суду письменный отзыв, в котором пояснил, что администрация сельского поселения является ненадлежащим ответчиком, поскольку с 01.01.2017 года вопросы о предоставлении земельных участков отнесены к ведению органов местного самоуправления муниципального района. Согласен с доводами истцов о том, что в настоящее время договоры аренды земельных участков являются действующими и возобновленными на неопределенный срок, и не возражает против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Омской области в судебном заседании участия не принимал, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, о причинах неявки суду не сообщил.

Выслушав пояснения представителя истцов, представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу положений ст. 606 ГК КФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст.609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии с положениями статей 407, 408 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, другими законами, иными правовыми актами и договором.

По смыслу п. 1 ст. 610 ГК РФ действие договора прекращается по истечении срока, на который он заключался.

В судебном заседании установлено, что 19.09.2011 года между Администрацией ОМР и ФИО2 были заключены договоры № и № аренды земельных участков, относящихся к категории земель населенных пунктов, общей площадью 1200 кв.м. каждый, с кадастровыми номерами № и №, расположенные в границах <адрес>. Указанные договоры заключены сроком на три года, для ведения личного подсобного хозяйства (пункт 1.1).

Договор аренды № от 19.09.2011 года прошел государственную регистрацию 13.04.2012 год, договор аренды № от 19.09.2011 прошел государственную регистрацию 03.04.2012 года.

26.04.2012 года ФИО2 Администрацией Дружинского сельского поселения было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома расположенного по адресу <адрес> на спорном земельном участке с кадастровым номером №, срок действия разрешения до 26.08.2022 года.

14.08.2015 года ФИО2 Администрацией Дружинского сельского поселения было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома расположенного по адресу <адрес> на спорном земельном участке с кадастровым номером №, срок действия разрешения до 14.08.2025 года.

23.03.2016 года между ФИО2 и ФИО1 были заключены соглашения к вышеуказанным договорам аренды земельных участков, согласно которым, все права и обязанности по договорам аренды перешли от ФИО2 к ФИО1

05.04.2016 года ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Омской области с заявлениями о государственной регистрации соглашений по договору аренды земельных участков с кадастровыми номерами № и №.

В связи с не предоставлением необходимых для государственной регистрации документов, сообщением от 13.05.2016 года № и 16.05.2016 года № было отказано в государственной регистрации уступки прав по договору аренды земельного участка № и по договору аренды земельного участка №.

Отказывая в регистрации уступки прав по договорам аренды, регистрирующий орган указал, что соглашение не может быть зарегистрировано, т.к. срок действия договора аренды земельного участка № от 19.09.2011, зарегистрированного 03.04.2012 истек 03.04.2015, договора № от 19.09.2011 года зарегистрированного 13.04.2012 год, истек 13.04.2015 года, то есть после введения в действие изменений в Земельном законодательстве, а именно после 01.03.2015г., следовательно, к данному Договору аренды применяются нормы законодательства, вступившие в силу с 01.03.2015г. С учетом требований норм действующего законодательства, у ФИО2 (Выбывший арендатор) на момент обращения за государственной регистрацией уступки прав по договору аренды отсутствуют права на земельные участки с кадастровым номером № и №.

Согласно ст. 621 ГК РФ в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Пунктом 3 ст. 22 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015 г., также было предусмотрено, что по истечении срока действия договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Однако, на основании п. 14 ст. 1 Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и иные законодательные акты Российской Федерации» п. 3 ст. 22 ЗК РФ утратил силу с 1 марта 2015 г.

Пунктом 21 ст. 1 Федерального закона № 171-ФЗ Земельный кодекс РФ дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящийся в государственной или муниципальной собственности» (ст. 39.1-39.11), которой установлен иной порядок и условия предоставления таких земельных участков.

Согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ (в редакции указанного Федерального закона) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 1 марта 2015 г. случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права – пунктом 4 данной статьи.

В силу п. 32 ч.2 ст.39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае предоставления земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Согласно п.1 ч.3 и ч.4 ст.39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

Гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности предусмотренных этими нормами условий, арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 3 ЗК РФ земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения). Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 указанной статьи).

Таким образом, в статье 3 Земельного кодекса Российской Федерации установлен приоритет норм земельного законодательства перед общими нормами гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними. Нормы Земельного кодекса РФ являются специальными по отношению к нормам Гражданского кодекса РФ, и в случае, если конкретное земельное правоотношение урегулировано специальной нормой, содержащейся в Земельном кодексе РФ, то общая норма гражданского законодательства не применяется.

При таком положении, статья 621 ГК РФ, озаглавленная как «Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок», с 01.03.2015 г. не подлежит применению к договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку земельным законодательством предусмотрены иные правила, которыми исключено преимущественное право арендаторов таких участков на заключения договора аренды на новый срок и, как следствие, возможность автоматического возобновления действия таких договоров на неопределенный срок.

Подпунктом 32 пункта 2 во взаимосвязи с пунктами 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ установлено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случаях, если земельный участок был ранее предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов, заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.

На основании изложенного, проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу, что срок договора аренды земельного участка с кадастровым № истек 13.04.2015 года, а договора аренды земельного участка с кадастровым № истек 03.04.2015 года. Поскольку соглашения об уступке прав по договорам аренды, заключены между ФИО2 и ФИО1 23.03.2016 года, т.е. по истечении срока действия договоров аренды, указанные соглашения также являются недействующими, как и сами договоры аренды.

Доводы истцов о том, что договоры аренды являются действующими и возобновленными на неопределенный срок подтверждаются письмом администрации Дружинского сельского поселения, суд находит несостоятельными, поскольку выводы администрации Дружинского сельского поселения о том, что договоры являются действующими не имеют правового значения, и основаны на неверном толковании норм права.

Наличие на земельных участках возведенных ФИО2 жилых домов, также не свидетельствует о наличии у истцов права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов. Из содержания подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ и п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ, вступившей в силу 01.03.2015 г., следует, что право на предоставление земельных участков в аренду без проведения торгов имеют только собственники объектов незавершенного строительства.

Из копии кадастрового паспорта здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, следует, что строительство жилого дома завершено в 2015 году, право собственности на него не зарегистрировано. Из копии кадастрового паспорта здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, следует, что строительство жилого дома завершено в 2015 году, право собственности на него не зарегистрировано.

В то же время, согласно ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

По указанным основаниям спорные земельные участки не могут быть предоставлены в аренду на новый срок без проведения торгов, несмотря на наличие на них возведенных жилых домов.

При таких обстоятельствах, предусмотренных законом оснований для признания договоров аренды земельных участков возобновленными на новый срок не имеется, как и не имеется правовых оснований для заключения нового договора аренды земельного участка либо продления договора аренды земельного участка без проведения торгов, следовательно, заявленные истцом требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1, ФИО2 к Администрации Омского муниципального района Омской области, Администрации Дружинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области о признании договора аренды земельного участка возобновленным на неопределенный срок оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путем подачи апелляционной жалобы в Омский районный суд Омской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В. Безверхая

Решение в окончательной форме изготовлено 10 февраля 2017 года